衛(wèi)德佳 李育林

[摘 要]本文試圖在剖析美國“次貸危機”的基礎(chǔ)上,通過對比中美房地產(chǎn)市場的異同,分析我國宏觀經(jīng)濟環(huán)境下房地產(chǎn)市場面臨的主要問題,從而提出完善我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的建議。

[關(guān)鍵詞]次貸危機;房地產(chǎn)市場;宏觀調(diào)控

[中圖分類號]F830 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432(2009)35-0016-02

1 “次貸危機”的產(chǎn)生及原因分析

“次貸危機”即美國次級房貸危機,是指因美國次級抵押貸款機構(gòu)破產(chǎn)、投資基金倒閉、股市劇烈震蕩引起的經(jīng)濟風(fēng)暴?！按钨J危機”從2006年開始逐步顯現(xiàn),2007年8月席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場。用美國前聯(lián)邦儲備委員會主席格林斯潘的話說,它引發(fā)了美國百年不遇的經(jīng)濟危機,其影響深重,至今遠未結(jié)束。

此次危機發(fā)端于美國房地產(chǎn)次級抵押貸款市場。在美國,通常將借款人的信用等級劃分為“優(yōu)級”、“次級”和介于二者之間的“次優(yōu)級”三類,其中次級抵押貸款市場面向收入證明缺失、負債較重的客戶,其風(fēng)險自然相對也較高。抵押貸款公司為了減少風(fēng)險,將貸款出售給商業(yè)銀行或投資銀行,銀行再將貸款重新打包成抵押貸款證券后出售給個人或機構(gòu)投資者來轉(zhuǎn)移風(fēng)險。這就形成了一條較長的利益鏈條,也就形成了傳導(dǎo)危機的鏈條。

“9 ?11事件”之后,美聯(lián)儲通過連續(xù)13次的降息來促進經(jīng)濟增長,聯(lián)邦基準利率由6 %降到2003年1月的1%,融資成本的降低,使美國人的購房熱情急漲,致使2001年到2005年美國房價連續(xù)五年大幅攀升,而次級抵押貸款市場因此也得到迅猛發(fā)展。據(jù)資料顯示,截至2006 年,美國抵押貸款構(gòu)成中“非優(yōu)級”的比重高達46%,其中次級為21%,次優(yōu)級為25%。在房價持續(xù)走高的背景下,抵押房產(chǎn)的價格始終高于放貸額,抵押公司沒有風(fēng)險,但當(dāng)美國房地產(chǎn)市場走向蕭條且利率提高之后,情況就發(fā)生了變化。2004年6月到2006年6月,美聯(lián)儲17次調(diào)高利率,將聯(lián)邦基金利率從1%提高到5.25%,利率的大幅攀升加重了購房者的還貸負擔(dān),美國住房市場開始大幅降溫,房價持續(xù)下跌,購房者難以將房屋出售或者通過抵押獲得再融資,最終導(dǎo)致拖欠債務(wù)比率和喪失抵押品贖回權(quán)比率劇增;次級貸款借款人大量違約,使風(fēng)險隨著利益鏈由房地產(chǎn)金融機構(gòu)依次轉(zhuǎn)移到資本市場上的機構(gòu)投資者,這直接導(dǎo)致了美國次級貸款危機產(chǎn)生并迅速蔓延。

深入研究,不難發(fā)現(xiàn),多年以來美國房地產(chǎn)市場虛假繁榮的外表下泡沫化程度其實十分嚴重。次貸公司接受價值被高估或者說被泡沫化的房產(chǎn)作為抵押,大肆開展信貸擴張,向信用較差甚至無收入證明的人提供抵押貸款,并且采用浮動利率形式。而貸款機構(gòu)將存在信貸泡沫的抵押貸款轉(zhuǎn)賣給投資銀行,投資銀行對次級抵押貸款進行證券化處理,層層打包后再賣給投資者,將房地產(chǎn)泡沫進一步放大。因此,一旦利率提高,房地產(chǎn)融資成本上升,脫離實體經(jīng)濟的泡沫資產(chǎn)開始向真實價值回歸,就必然導(dǎo)致泡沫的破裂,利益鏈條也就變成了危機傳導(dǎo)鏈條。由此可見,虛擬經(jīng)濟脫離實體經(jīng)濟過度膨脹產(chǎn)生的資產(chǎn)泡沫終將破滅,這才是次貸危機產(chǎn)生的根本原因。

2 中美房地產(chǎn)市場的比較分析

通過對比研究,我們發(fā)現(xiàn),中美房地產(chǎn)市場雖然存在一定的差異性,但也有很多的相似之處,相比而言,我國房地產(chǎn)市場存在的問題更大,如果不加以重視,我國的房地產(chǎn)泡沫同樣會滋生危機,影響我國經(jīng)濟發(fā)展。

(1)房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展和生活中的比重及地位遠甚于美國。從經(jīng)濟地位來看,房地產(chǎn)業(yè)在美國高新技術(shù)和高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)崛起之前的很長時間里,一直與鋼鐵、汽車并稱“國民經(jīng)濟三大支柱產(chǎn)業(yè)”,但是,隨著美國高新科技產(chǎn)業(yè)的崛起,美國的房地產(chǎn)業(yè)占整個經(jīng)濟的比重大大下降。而我國至今仍將房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),是主要經(jīng)濟增長點。從生活上來看,雖然住房消費仍然是美國居民消費和信貸不可或缺的一部分,房價的波動對其生活也存在影響,但總體影響較小。相比之下,我國居民的住房開支和可支配收入比例卻達到很高的水平,如果發(fā)生房地產(chǎn)市場動蕩,對我國經(jīng)濟和生活的影響將遠遠大于美國。

(2)我國房地產(chǎn)市場投機成分越來越大,市場泡沫性凸顯,這與美國次貸危機爆發(fā)前房地產(chǎn)市場經(jīng)濟環(huán)境具有一定的相似性。如前所述,美國2001年至2005年房價大幅度上漲,而2006年房價下跌和美聯(lián)儲調(diào)高利息是此次危機爆發(fā)的直接原因。雖說我國的金融市場基本屬于封閉狀態(tài),從表面來看,這樣的危機不可能在我國爆發(fā),但是從房價和利率兩個因素看,我國正在重復(fù)美國的道路。近年來,我國房價快速上漲,遠遠超出了經(jīng)濟增長的速度和人們收入水平的增加幅度。一方面商品房價格不斷攀升,另一方面房地產(chǎn)商寧愿讓商品房空置,仍然要維持著高的價格;而此時央行不斷加息,一年期的貸款利率由5.31%上升到7.47%;而加息的同時,銀行貸款門檻則普遍降低,使得一大批購買力較弱的人群甚至包括一些用假收入證明、假工資證明的人也成為抵押貸款借款人,這一點與美國最初的情況如出一轍。

(3)我國房地產(chǎn)業(yè)融資資金主要來源于銀行,而與美國相比,我國銀行承擔(dān)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險卻處于較低水平。雖然總體上我國的房貸質(zhì)量是有保障的,但不能就此忽視我國房地產(chǎn)金融市場的問題。我國房地產(chǎn)金融體系建設(shè)滯后,無論是開發(fā)商借款還是購房者貸款,70%直接依賴銀行。雖然目前人民幣持續(xù)升值,房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)向好,但是,一旦房價出現(xiàn)波動,這么高比例的信貸必然加大銀行的流動性風(fēng)險,從而產(chǎn)生危機。

3 “次貸危機”對我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的啟示

3.1 注重防范宏觀經(jīng)濟風(fēng)險,保障房地產(chǎn)市場發(fā)展的外部環(huán)境

宏觀經(jīng)濟風(fēng)險主要是指引起房價波動的系統(tǒng)性風(fēng)險。從美國次貸危機的產(chǎn)生可知,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對國家宏觀調(diào)控的敏感性較高,一旦國家推行緊縮性調(diào)控政策,個人住房貸款市場將由繁榮走向蕭條,而原本在繁榮下掩蓋的危機就會暴露,甚至大規(guī)模爆發(fā),影響商業(yè)銀行乃至國家金融體系的穩(wěn)定。近年來,我國銀行將個人住房貸款視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),在積極搶占個人住房貸款市場的同時忽視了風(fēng)險的防范。美國的次貸危機讓我們看到,個人住房貸款實際上是一種風(fēng)險較高且隱蔽性較強的貸款,隨著時間的推移和國家宏觀調(diào)控力度的加大,個人住房貸款的風(fēng)險正日漸浮出水面。因此,把握宏觀經(jīng)濟趨勢,結(jié)合中國目前的實際情況進行宏觀經(jīng)濟風(fēng)險防范非常必要。

3.2 注重防范金融風(fēng)險,維護房地產(chǎn)市場發(fā)展的原動力

(1)必須加強和改進房地產(chǎn)信貸管理。首先,我們要正確看待房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。一直以來,我國銀行將房地產(chǎn)信貸作為優(yōu)質(zhì)貸款,認為房地產(chǎn)信貸收益高、風(fēng)險低,即使貸款人違約,也可通過處理抵押房地產(chǎn)獲得補償。但美國的“次貸危機”讓我們清晰地看到,如果房地產(chǎn)業(yè)非理性發(fā)展產(chǎn)生泡沫,而泡沫一旦破裂,那么處理房地產(chǎn)得到的資金可能難以彌補貸款本息,必將給銀行帶來巨大損失。其次,要審慎開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。銀行機構(gòu)必須認真落實房地產(chǎn)信貸政策和要求,嚴格把握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、能力和準入條件,遵守有關(guān)住房貸款首付比例、貸款利率等方面的規(guī)定,強化各操作環(huán)節(jié)的盡職要求,進一步細化風(fēng)險管理措施,科學(xué)地制定貸款條件和標準,把風(fēng)險管理與穩(wěn)健發(fā)展有機結(jié)合起來。

(2)必須謹慎地推行住房抵押貸款資產(chǎn)證券化。有人認為,“次貸危機”的爆發(fā)和擴張的原因之一就是美國的住房抵押貸款資產(chǎn)證券化,所以,我國應(yīng)當(dāng)暫緩開展此類金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)。但是,筆者認為,必須肯定房地產(chǎn)抵押貸款證券化的積極意義,不能因噎廢食,不能僅因美國“次貸危機”就得出中國應(yīng)暫緩金融創(chuàng)新的結(jié)論。長期以來,我國銀行發(fā)放的住房抵押貸款主要來自居民的銀行存款,而一旦長期居高的儲蓄率下降或貸款違約率上升,就可能導(dǎo)致商業(yè)銀行面臨流動性危機。實行住房抵押貸款證券化、發(fā)行抵押貸款債券、引進抵押貸款投資者,可以增加銀行資產(chǎn)的流動性,同時分散貸款風(fēng)險,有利于改善銀行資本充足率,化解不良資產(chǎn),降低不良貸款率。因此,這種金融創(chuàng)新可以優(yōu)化中國現(xiàn)有信貸結(jié)構(gòu)和模式,我們應(yīng)當(dāng)穩(wěn)步實施。當(dāng)然,次貸危機所暴露出來的問題,我們也必須很好地借鑒。我們必須看到,我國金融業(yè)法律監(jiān)管尚不完善,分業(yè)監(jiān)管的體制不利于建立統(tǒng)一的金融市場,各部門監(jiān)管標準存在差異不利于公平競爭,各部門間的監(jiān)管權(quán)力之爭不利于金融穩(wěn)定。如何建立完善的房地產(chǎn)抵押貸款證券化法律監(jiān)管制度是擺在我們面前的現(xiàn)實問題。

3.3 加強房地產(chǎn)市場價格的宏觀調(diào)控,維護房地產(chǎn)市場發(fā)展的穩(wěn)定性

美國次貸危機提醒我們,越是繁榮的時期,越應(yīng)當(dāng)加強風(fēng)險控制和市場監(jiān)管,建立房地產(chǎn)價格監(jiān)控制度和房地產(chǎn)市場泡沫預(yù)警制度,采取多種措施穩(wěn)定房價,保持房地產(chǎn)市場健康有序地發(fā)展。首先,要正確看待政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控行為。無論房地產(chǎn)市場過度發(fā)展,還是房地產(chǎn)市場過度萎縮,都會對整體國民經(jīng)濟的發(fā)展造成不良影響。因此,實施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將是政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的永久目標,而價格是市場的“晴雨表”,政府必須采取各種措施對房地產(chǎn)價格予以調(diào)控,讓它回歸到理性發(fā)展的軌道上,這才是抑制房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵所在。其次,要明確定位房地產(chǎn)價格調(diào)控的目標。房地產(chǎn)價格調(diào)控應(yīng)以充分發(fā)揮市場的靈活性和主動性為基點,通過市場因素來影響房地產(chǎn)市場的供給和需求,從而調(diào)控房價。我們既不能采用過去的計劃模式,也不能任其發(fā)展而不管,要立足于民生,從最根本利益出發(fā),既要保障房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟屬性,又要保證房地產(chǎn)業(yè)的保障功能。通過各種手段,制定不同的政策,建設(shè)科學(xué)的房價調(diào)控體系,讓價格回歸自然和合理,使整個房地產(chǎn)朝著穩(wěn)定、健康的方向持續(xù)發(fā)展。

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[收稿日期]2009-08-01

[作者簡介]衛(wèi)德佳(1963—),男,四川成都人,西南石油大學(xué)法學(xué)院副教授,碩士生導(dǎo)師,研究方向:房地產(chǎn)法學(xué);李育林(1985—),女,四川成都人,西南石油大學(xué)碩士研究生,研究方向:產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟與法律。