鄭風(fēng)田

房?jī)r(jià)狂漲正在演變成一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。中央政府一直甚為關(guān)注房?jī)r(jià)，上至總理，下到各個(gè)部委司局，出臺(tái)了一個(gè)又一個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控政策。不過(guò)，最后的結(jié)果未必有效：房?jī)r(jià)總的趨勢(shì)是越來(lái)越高。按照這個(gè)勢(shì)頭發(fā)展下去，大家有理由擔(dān)心，中央這次大密度的房地產(chǎn)調(diào)控政策又將被大而化之，不了了之，房?jī)r(jià)繼續(xù)又被進(jìn)一步推高，甚至把中國(guó)的中小城市與城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)也給炒上天，讓全中國(guó)的普通百姓都無(wú)法招架。

為什么房?jī)r(jià)可能會(huì)越來(lái)越高？調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種政策為什么會(huì)不起作用？筆者認(rèn)為，目前所有的調(diào)控政策其實(shí)都沒(méi)有觸動(dòng)房地產(chǎn)漲價(jià)真正主角——地方政府與開(kāi)發(fā)商的利益。只有徹底斬?cái)喾康禺a(chǎn)漲價(jià)與地方政府之間的利益紐帶，房?jī)r(jià)才有可能最終降下來(lái)。而目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，基本上是繞著走，中央干吆喝，地方政府其實(shí)并不買賬。那位因“天價(jià)煙”事件而被抓起來(lái)的周久耕曾經(jīng)說(shuō)過(guò)“誰(shuí)降價(jià)，我查誰(shuí)”，真是一語(yǔ)道破天機(jī)。

其實(shí)，地方政府是非常害怕房?jī)r(jià)不漲的。據(jù)報(bào)道，截至今年11月23日，全國(guó)70個(gè)城市土地出讓金收入同比增加超過(guò)100%。排在前20名的城市土地出讓金總額高達(dá)6210億元，同比增加108%。上海土地出讓收入821億元，北京為639億元，杭州收入523億元。2008年全國(guó)財(cái)政收入為6萬(wàn)億元，而這20個(gè)重點(diǎn)城市收取的土地出讓金幾乎占國(guó)家一年財(cái)政總收入的10%。地價(jià)節(jié)節(jié)上漲給地方政府帶來(lái)太多的真金白銀，1997年至2008年地方政府就獲得土地出讓金5.2萬(wàn)億，而這個(gè)數(shù)據(jù)還是折了不少的。

從經(jīng)濟(jì)理性角度出發(fā)，一些地方政府官員為房地產(chǎn)漲價(jià)而狂喜是正常的：地方房地產(chǎn)漲價(jià)，一方面可以使本地的GDP增高，這對(duì)晉升考核所重視的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)績(jī)效來(lái)講極為重要；另一方面，房地產(chǎn)價(jià)格高漲，其實(shí)有很大一筆收入進(jìn)入地方政府部門的口袋，財(cái)政收入快速增加，何樂(lè)而不為？因此，調(diào)控高房?jī)r(jià)就等于動(dòng)了地方政府的奶酪。在房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題上，中央與地方政府追求的目標(biāo)某種程度上是相反的。中央政府追求民生與社會(huì)穩(wěn)定，而一些地方政府的利益實(shí)際上與中央政府不完全一致。

所以，在上述目標(biāo)相左的情況下，中央政府出臺(tái)的各種房地產(chǎn)調(diào)控政策，到了實(shí)際執(zhí)行部門——地方政府那里，基本上要被打許多折扣。國(guó)土資源部曾反復(fù)聲明打擊囤地行為，但收效并不明顯。筆者所住的小區(qū)門前，有一塊地已經(jīng)六七年一直沒(méi)開(kāi)發(fā)，估計(jì)地價(jià)早已翻了數(shù)倍，至今也未見(jiàn)查處與收回。因此，表面上看來(lái)，中央已出臺(tái)了許多看似有效的調(diào)控政策，但基本上不被地方政府執(zhí)行，或者頂多做做樣子。這才是房地產(chǎn)調(diào)控光打雷不下雨的主要原因。

未來(lái)要想真正解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題，必須觸及實(shí)質(zhì)性的問(wèn)題：斬?cái)嗟胤秸杖肱c房地產(chǎn)漲價(jià)的密切關(guān)系。比如土地出讓金完全歸中央所有，這一招比什么都有效。如果沒(méi)有此招，其他相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控措施，地方政府一般都不會(huì)認(rèn)真對(duì)待執(zhí)行。此外，盡管民間反對(duì)高房?jī)r(jià)的聲浪很高，卻至今還沒(méi)有一個(gè)城市的官員因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲而受到任何處分。如果可以采取問(wèn)責(zé)制，在某一地方房地產(chǎn)漲價(jià)到一定限度后，對(duì)地方相關(guān)官員進(jìn)行問(wèn)責(zé)，也許是一個(gè)管用的招。

總之，房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以出現(xiàn)混亂無(wú)監(jiān)督的情況，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)利益鏈條上有地方政府。而攪入利益分配的地方政府就無(wú)法當(dāng)好房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督者，很難執(zhí)行房市調(diào)控政策，發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)的民生功能。過(guò)去，地方政府的政策松綁和扶持促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，但現(xiàn)在樓市已相當(dāng)繁榮，房子甚至成為投資增值的工具，地方政府必須及時(shí)抽身，去執(zhí)行調(diào)控舉措。▲（作者是中國(guó)人民大學(xué)教授。）