姜智鵬

上海某五星級(jí)大酒店大廳，上?，F(xiàn)有星級(jí)酒店入住率就已跌破保本水平。

2005年，北京所有星級(jí)酒店的客房總數(shù)只有12404間。但2008年，北京就新增客房9739間，總量達(dá)到16541間，比2005年增長了103％。

事實(shí)證明，那些追趕“奧運(yùn)效應(yīng)”的酒店都押錯(cuò)了寶，從2008年開始，北京的高星級(jí)酒店進(jìn)入了20年以來的低谷。

北京的前車之鑒，并未成為上海的后事之師?！半m然2009年6月，上海的星級(jí)酒店平均入住率已經(jīng)全部下降到保本水平以下，但在‘世博效應(yīng)的推動(dòng)下，上海星級(jí)酒店業(yè)正進(jìn)入快速膨脹期。”華美酒店顧問公司首席知識(shí)管理專家趙煥炎告訴《瞭望東方周刊》。

北京星級(jí)酒店“后奧運(yùn)時(shí)代”慘淡經(jīng)營

根據(jù)仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)，和2007年相比，2008年北京的星級(jí)酒店客房數(shù)量增長了59％，其中，五星級(jí)酒店日均客房價(jià)為1592元，增長了24.4％，每間可出租客房收入為967元，增加了11.3％；四星級(jí)酒店的日平均客房價(jià)為832元，增長了27.4％，每間可出租客房收入為507元，增長了4.5％。

但在客房價(jià)格上漲的同時(shí)，五星級(jí)酒店的入住率卻只有60.7％，與2007年相比下降了7.2％。四星級(jí)酒店的入住率則下降了13.4％，僅為60.9％。

“奧運(yùn)效應(yīng)”與其說是抬高客房價(jià)格讓酒店大賺一筆，倒不如說只是將危機(jī)的爆發(fā)推遲到了2009年，趙煥炎說。

仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)中國區(qū)高級(jí)副總裁吳嘉保則告訴《瞭望東方周刊》，2009年1～5月，北京五星級(jí)酒店的日平均客房價(jià)為1067元，下跌了22.2％，入住率僅為47％，下跌了18.4％，每間可出租客房收入為501元，下跌了43.9％。

四星級(jí)酒店日平均客房價(jià)為544元，下跌了21.6％，入住率僅為50.5％，每間可出租客房收入為501元，下跌了37.5％。

對(duì)于2008年北京酒店業(yè)的慘淡，很多人曾歸咎于奧運(yùn)會(huì)期間入境游人數(shù)的減少。但從2009年的數(shù)據(jù)上看，顯然入境游的波動(dòng)，并不是酒店業(yè)走下坡路的真正原因。

按照國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2008年北京接待入境旅游379萬人次，同比下降了13％，但2009年1～5月，北京的入境游客卻有151萬人次，同比只下降了4.3％。

“真正的原因是，新增過猛導(dǎo)致競爭激烈，奧運(yùn)的后期效應(yīng)又在很大程度上被全球經(jīng)濟(jì)衰退抵消?！眳羌伪Ｕf，但更大的問題在于，2009～2011年，北京的星級(jí)酒店客房，還將逐年增加3996、1176和1238間，預(yù)計(jì)到2011年，總量將達(dá)到30888間，還將比2008年再增長23％?！皬?qiáng)勁的新增供應(yīng)將繼續(xù)給酒店業(yè)績底線帶來壓力?！?/p>

“2006年和2007年，北京新增的星級(jí)酒店客房數(shù)量分別只有1626間和2511間，以這個(gè)數(shù)字衡量，可想而知，北京市場在今后幾年供大于求的程度?！壁w煥炎說，這些現(xiàn)實(shí)并沒有讓追趕“世博商機(jī)”的投資者冷靜，上海的危機(jī)“其實(shí)更嚴(yán)重”。

上海酒店業(yè)“世博效應(yīng)”吉兇難測

上海星級(jí)酒店市場的危機(jī)在于，2010年新酒店開業(yè)潮還沒開始，現(xiàn)有星級(jí)酒店入住率就難以保本了。

五星級(jí)酒店在2008年的日平均客房價(jià)為1552元，同比下跌了3.9％，入住率為56.3％，下降了10.4％，每間可出租客房收入為874元，降低了18.8％。2009年1～5月，日平均客房價(jià)為1225元，下跌了23.7％，入住率僅為44.9％，每間可出租客房收入為551元，下跌了42％。

四星級(jí)酒店2008年日平均客房價(jià)為710元，同比下跌了1.7％，入住率為59％，下降了8.5％，每間可出租客房收入為419元，降低了14％。2009年1～5月，日平均客房價(jià)為588元，下跌了16.8％，入住率僅為49.7％，每間可出租客房收入為292元，下跌了33.1％，這已和上海的經(jīng)濟(jì)型酒店價(jià)格接近。

“上海高星級(jí)酒店業(yè)已經(jīng)供大于求了。”趙煥炎說，但客房量的飆升之勢卻要到2011年才會(huì)有所緩和，“世博效應(yīng)”在上海已經(jīng)引發(fā)了盲目投資酒店業(yè)之風(fēng)。

按照華美酒店顧問公司提供的數(shù)據(jù)，2009～2011年，上海星級(jí)酒店的客房數(shù)量還將分別增加6009間、7261間和2703間。也就是說，到了2011年，上海的星級(jí)酒店客房數(shù)量將比2008年增長50％左右。

“國際通行的標(biāo)準(zhǔn)是，低于60％的入住率酒店就很難保本了?！壁w煥炎說，世博會(huì)也很難挽回酒店業(yè)的頹勢，因?yàn)椤鞍凑諛I(yè)內(nèi)的測算，世博會(huì)游客每天對(duì)星級(jí)酒店床位的需求大概是47.6萬張，而2009年我們可以供應(yīng)的床位就已經(jīng)有54萬張了?！?/p>

“從2009年1月開始，就有一些投資商放緩工程進(jìn)度了，在我們每個(gè)月的統(tǒng)計(jì)清單中，都顯示有新的酒店將開業(yè)時(shí)間推遲，推遲開業(yè)至少可以不用再負(fù)擔(dān)巨額的運(yùn)營成本?！眳羌伪Ｕf。

“金融危機(jī)對(duì)上海的影響在2008年下半年已經(jīng)明顯凸顯，衰弱的全球經(jīng)濟(jì)和持續(xù)緊縮的旅游預(yù)算已對(duì)上海的入境旅游造成了嚴(yán)重影響，再加上過去幾年新增供應(yīng)量很大，上海的五星級(jí)酒店已經(jīng)開始大幅度地降低客房價(jià)以挽回逐漸下滑的入住率。”仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)中國區(qū)董事總經(jīng)理安瑞達(dá)說。

由于建設(shè)周期長，2008年的經(jīng)濟(jì)形勢突變讓很多新酒店騎虎難下，未來12～18個(gè)月內(nèi)，上海還將有大批新建酒店開業(yè)，“2009年下半年，會(huì)有一批出現(xiàn)資金困難的賣家進(jìn)入交易市場，其中，就包括若干五星級(jí)酒店?！卑踩疬_(dá)說，只是這一次，全球金融危機(jī)導(dǎo)致國際資本流動(dòng)停滯、借貸成本上漲，傳統(tǒng)買方——國際投資者和開發(fā)商因?yàn)槿谫Y難而大批缺席——國內(nèi)買家成了主力。

國內(nèi)資金的抄底沖動(dòng)

這些國內(nèi)買家的行為，處處顯得“不同尋?！?。

“來勢洶洶”是合縱酒店顧問公司副總裁陽國慶對(duì)他們的評(píng)價(jià)，2008年9月金融危機(jī)爆發(fā)時(shí)，中國酒店業(yè)還處在一片恐慌情緒之中，“全國很多在建或規(guī)劃中的項(xiàng)目，都陸續(xù)停滯?！?/p>

恐慌情緒還來不及退去，大批資金就蜂擁而至，而且都瞄準(zhǔn)了大城市的高星級(jí)酒店。

“2009年1月到7月，我們獲得了16個(gè)新的酒店項(xiàng)目，都是以五星級(jí)酒店為主，這樣的業(yè)務(wù)量，比2008年同期，也就是金融危機(jī)爆發(fā)前還多了40％以上?！标枃鴳c告訴《瞭望東方周刊》，這個(gè)數(shù)字讓他都感覺驚訝。

因?yàn)榘凑找酝慕?jīng)驗(yàn)，投資一家高星級(jí)酒店，收回成本(不含土地成本)一般要8～10年，但按照現(xiàn)在的入住率，收回成本的周期起碼要延長到15年。在上海，建造一座5萬平方米左右的五星級(jí)酒店，不算土地成本，從開工到開門營業(yè)的成本需要4.5億～5億元，也就是說，平均每平方米的成本是9000～10000元，“正常條件下，要10年以上才能收回成本?！?/p>

所以，過去幾年中，二、三線城市的三星級(jí)酒店或者經(jīng)濟(jì)型酒店才是資金投資的重點(diǎn)，“前幾年，在二、三線城市，投資一家酒店，2～3年就可以收回成本，而且投資額低。”陽國慶說。合縱酒店顧問公司是一家從事酒店及酒店綜合地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)策劃及咨詢的顧問公司，自2002年以來，已完成了140多個(gè)酒店及旅游地產(chǎn)策劃、咨詢顧問項(xiàng)目。

從2007年開始，之河酒店策劃公司總裁鄭植河也將酒店發(fā)展的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到了中部的二、三線城市，在湖北的孝感、鄂州、恩施等地開設(shè)小型、高端的度假酒店，“不算土地成本，上海五星級(jí)酒店每平方米造價(jià)是9000～10000元，四星級(jí)酒店的造價(jià)是6000元左右，但在二線城市，五星級(jí)和四星級(jí)酒店的造價(jià)分別只有6000元和4000元?！?/p>

但從2009年開始，鄭植河不斷接到委托電話，“讓我在廣州找一個(gè)商務(wù)樓，改造成五星級(jí)酒店?！币粋€(gè)客戶還曾問過鄭植河，“是不是在深圳買樓改建個(gè)商務(wù)樓作五星級(jí)酒店，成本連2億都不到，但過幾年卻能賣五六個(gè)億?！?/p>

“我只告訴這個(gè)客戶，現(xiàn)在深圳幾乎沒有一個(gè)五星級(jí)酒店是可以賺錢的?！泵鎸?duì)這些“行業(yè)外”資金過高的期望，鄭植河有些無奈。

類似資金客戶咨詢的頻率越來越高，“很多是來自于江浙的產(chǎn)業(yè)資金，”鄭植河說。

曾在浙江經(jīng)營一家小船廠的李茂財(cái)就是這些“產(chǎn)業(yè)資金”老板中的一個(gè)。2007年下半年，李茂財(cái)賣掉生意日漸蕭條的造船廠，“本來打算全部炒房，可看到上海的房價(jià)太高了，正好那時(shí)候調(diào)控的風(fēng)聲也緊”，于是，李茂財(cái)聽朋友的建議，在浙江一個(gè)二線城市投資建造一個(gè)四星級(jí)酒店。

“當(dāng)時(shí)的設(shè)想是，酒店雖然回報(bào)率不如炒房，但收入的現(xiàn)金流穩(wěn)定，過些年，地皮也能賺錢。”可等到酒店建好開始裝修，招聘的酒店管理團(tuán)隊(duì)到位以后，李茂財(cái)傻了眼，“房間太小、廚房離餐廳太遠(yuǎn)、沒有庫房和加工場，這樣的問題一個(gè)接一個(gè)?！边@時(shí)候李茂財(cái)才明白，在一個(gè)正規(guī)的酒店建設(shè)程序中，招聘管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該是整個(gè)工程的第一步，只有在酒店的裝修、裝飾全部定下來之后，才到土建的環(huán)節(jié)。

“靜下心一看，身邊投資酒店的私人老板，90％是對(duì)酒店一竅不通的，10％的人也最多是略懂皮毛?！崩蠲?cái)說，“開好一家酒店太難了，必須有一個(gè)專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，可人力成本又太高，如果委托專業(yè)的酒店咨詢、管理公司，那又是牛刀殺雞，他們懶得做，我們也沒得賺。”

后來，李茂財(cái)和一批“在小城市交了學(xué)費(fèi)”的私人老板，紛紛把眼光放到了一、二線城市的高星級(jí)酒店上，“買股權(quán)就沒有經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)，以后也更好出手”。李茂財(cái)說，“這是一個(gè)自然的變化過程，金融危機(jī)是一個(gè)推動(dòng)因素，讓這個(gè)變化提前了，因?yàn)楝F(xiàn)在去買肯定便宜?！?/p>

全國酒店業(yè)入冬

事實(shí)并沒有李茂財(cái)想象的那么美好。不論是北京、上海這樣的一線城市，還是杭州、重慶這樣的二線城市，高星級(jí)酒店業(yè)其實(shí)都“沒多少投資價(jià)值了”，鄭植河說。以長三角為例，主要城市的星級(jí)酒店基本都出現(xiàn)了大量空置，“2008年平均入住率下跌10％，特別是蘇州，很多五星級(jí)酒店入住率下跌了20％～30％。這是一個(gè)非常嚴(yán)重的信號(hào)。”鄭植河說。

“以前去北京辦事，都住四星，每晚800元，2009年去住五星，只要600元。”鄭植河說，他自己公司在上海奉賢有一家五星級(jí)酒店項(xiàng)目，本打算在世博會(huì)前開業(yè)，現(xiàn)在卻推遲到了2011年，“因?yàn)榭头績r(jià)下跌了20％以上”。

仲量聯(lián)行提供的一份資料則顯示，2008年，國內(nèi)很多城市在旅游人次上出現(xiàn)頹勢，但酒店客房供應(yīng)量卻在強(qiáng)勁增長，在他們所關(guān)注的13個(gè)主要旅游城市中，10個(gè)城市的酒店每間可出租客房收入均出現(xiàn)下滑。

例如，青島、成都、重慶、大連、西安、三亞這幾個(gè)過去幾年星級(jí)酒店增長最快的城市，每間可出租客房收入在2007年分別增長了37.2％、10％、14.4％、12.8％、16％和38.3％，但2008年，卻分別下降了30.7％、29.3％、10.9％、9.2％、8％和6.8％。

重慶、天津、青島、西安、大連的星級(jí)酒店入住率都在2008年跌破60％的保本線，其中，重慶的每間可出租客房收入只有269元，青島由于當(dāng)年大批酒店開業(yè)，導(dǎo)致全城星級(jí)酒店集體降價(jià)促銷，酒店全年客房價(jià)下降了9.5％。

“中國市場酒店交易金額從2006年的16億美元降為2007年的10億美元，2008年則跌至3億美元?！眳羌伪Ｕf，這也說明從2006年開始，國家資金就已經(jīng)對(duì)中國酒店業(yè)的過度投資有所警惕，在這波收購潮中，國際投資者的出局除了資本方面的原因外，對(duì)國內(nèi)酒店業(yè)信心不足也是一個(gè)重要的原因。

趙煥炎說，目前，歐美等發(fā)達(dá)國家的五星級(jí)酒店投資回報(bào)率是15％，但在國內(nèi)，星級(jí)酒店投資回報(bào)率只有8％～9％，其中，五星級(jí)酒店的回報(bào)率只有6％～8％。

高星級(jí)酒店投資的真實(shí)收益

然而，流入酒店業(yè)的資金仍越來越多，其中也有相當(dāng)大一部分“產(chǎn)業(yè)內(nèi)資金”，鄭植河說，和李茂財(cái)這樣的投資客不同，這些“產(chǎn)業(yè)內(nèi)資金”大部分來自于房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)于投資環(huán)境的惡化，他們不是沒有發(fā)現(xiàn)，而是“醉翁之意不在酒”。

避稅、囤地、抬升周邊地價(jià)是這些資金收益真正的來源。

“老實(shí)說，鄭州的星級(jí)酒店生意真的很一般?！敝饕诤幽祥_發(fā)酒店項(xiàng)目的一家酒店管理集團(tuán)總經(jīng)理張闖(化名)告訴《瞭望東方周刊》，但從2008年開始，河南的酒店開發(fā)項(xiàng)目卻在大量增長，“主要都是來自東部沿海的房地產(chǎn)開發(fā)資金”。

在房地產(chǎn)業(yè)遭遇調(diào)控的時(shí)候，酒店業(yè)卻處于一個(gè)監(jiān)管空隙中?！熬频陮儆谏虡I(yè)用地，原則上只要用地規(guī)范，在供應(yīng)上是不受限制的，”張闖說，這是房地產(chǎn)開發(fā)資金青睞建酒店的一個(gè)重要原因，“商業(yè)用地的使用期限是40年，但一般8年就能收回成本，開發(fā)商都看中了商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的升值效應(yīng)，這比酒店經(jīng)營上的收益，其實(shí)要大得多?！?/p>

此外，大部分酒店的建造者，在周邊還擁有一些住宅和商業(yè)開發(fā)地塊，“在二、三線城市的開發(fā)商，現(xiàn)在很流行采用先開發(fā)高星級(jí)酒店，再開發(fā)商務(wù)樓，最后才開發(fā)住宅，”趙煥炎說，這是因?yàn)樵诙?、三線城市的住宅價(jià)格普遍較低，住宅開發(fā)利潤也較低，“所以要先通過酒店，把整個(gè)板塊的檔次拉上來?！?/p>

避稅，則是另一個(gè)業(yè)內(nèi)公開的秘密。

在很多城市，只要在開發(fā)的住宅板塊中，加入一個(gè)高星級(jí)酒店項(xiàng)目，開發(fā)商的整體項(xiàng)目都可以享受到政府的優(yōu)惠政策，“不光是政策優(yōu)惠，有的地方還可以免稅。”

“一家地產(chǎn)開發(fā)公司，今年賺了10億，按道理，這10億都要交所得稅，那就投5億去開個(gè)酒店，今后再以土地增值、酒店運(yùn)營的日常收入來回收投資并產(chǎn)生利潤。”對(duì)于一些上市公司，這樣的模式最受歡迎，“因?yàn)橥恋氐膬r(jià)值，在報(bào)表中呈現(xiàn)的增值效應(yīng)尤其驚人，而且，這樣一大筆投資本身，也是資本運(yùn)作的重要題材。”趙煥炎說。