邢少文

關(guān)于央企的爭議年年有，今年特別多。在總被民眾視之為“官商勾結(jié)”嚴(yán)重的房地產(chǎn)領(lǐng)域，央企如今也招來了諸多爭議。

時代地產(chǎn)一位人士曾向本刊記者描述他所見識的兩次保利地產(chǎn)參加土地拍賣的舉牌過程：“他們好像大勢在握，總是等到拍賣師喊第二次價后再果斷舉牌?！边@家大型央企，已經(jīng)一躍成為今年以來土地儲備量最大的房地產(chǎn)企業(yè)，其身影活躍在全國多個大城市，屢創(chuàng)“地王”。

在房價恢復(fù)迅猛上漲的2009年二三季度，類以保利這樣的央企頗有縱橫馳騁的勢頭，在全國多個城市創(chuàng)下“地王”之最。30億、40億、70億，土地溢價100％以上……

來自克而瑞(中國)研究中心提供的報告顯示，上半年各月成交總價排行前十的商品房開發(fā)地塊中，六成的高價地塊由具備國資背景企業(yè)獲得。其中，保利、中化方興、中海地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等等央企的表現(xiàn)最為搶眼。

“地王”再度引發(fā)的熱議，不禁讓人想起2007年房地產(chǎn)市場瘋飆狂進(jìn)時的情景，不同的是，那一年的“地王”，多由民企所創(chuàng)造。

央企之“地王”與民企之“地王”，又存在著什么樣的差異?

央企融資成本太低

“寬松的貨幣政策與央企所具備的優(yōu)勢，是央企能夠在土地拍賣市場上有恃無恐的主要原因?！苯ㄔO(shè)銀行總行研究員趙慶明接受記者采訪時評價說。

房地產(chǎn)業(yè)與金融行業(yè)的高度緊密性毋庸置疑，在每一波的地產(chǎn)走勢之中，銀行信貸都是直接影響波勢的重要驅(qū)動原因，2007年下半年的銀根緊縮政策，是造成地產(chǎn)業(yè)投資大幅回落的主要原因。而今年一季度以來樓市“量價齊升”的逆轉(zhuǎn)，同樣主要得益于銀行的“開閘放水”。

來自國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，1～8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源近3.4萬億元，同比增長34％，其中國內(nèi)貸款7384億元，增長46％。根據(jù)易居中國的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，二季度房地產(chǎn)信貸猛增82％；房地產(chǎn)業(yè)從銀行獲得的信貸資金總量同比增速高達(dá)82％，個人按揭貸款環(huán)比一季度增幅高達(dá)287％。

而對于央企而言，銀貸、撥付、股市融資等一系列的便利，又使得其往往能占據(jù)資金制高地位。雖然無法具體統(tǒng)計今年以來天量的銀行信貸中有多少流進(jìn)了央企的口袋，但從一些企業(yè)身上可見一斑。

公開數(shù)據(jù)顯示，今年6月創(chuàng)下北京廣渠路15號地塊40.6億地王的中化方興。在今年4月中旬獲得了中國銀行200億元的授信額度。另一家央企遠(yuǎn)洋地產(chǎn)獲得的各大銀行授信總額則已達(dá)到300億元，加上公司債和賬面資金，可調(diào)用的現(xiàn)金已突破400億元。

雖然銀行貸款不能直接用于購置土地，但是央企可將獲得的銀行貸款注入從事房地產(chǎn)開發(fā)的子公司，子公司再以“自有資金”競購?fù)恋??！皣秀y行對國企情有獨(dú)鐘，對銀行而言，雖然央企的信貸資金未必是最安全的，但卻是最放心的。”趙慶明說。

據(jù)公開信息不完全統(tǒng)計，從今年2月至今，11家央企地產(chǎn)公司的融資總額達(dá)831.8億元，融資動作大多集中在地王頻出的6、7、8月份，招商地產(chǎn)融資50億元、方興地產(chǎn)先后兩次分別增發(fā)24億元與10.5億元、華潤置地增發(fā)38億元……方興地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)均闖入融資“百億俱樂部”，與同是融資80億元的保利地產(chǎn)和中建地產(chǎn)位列融資榜前三名。

今年6月以來在全國各地砸下130多億元拿下5個“地王”的保利地產(chǎn)7月就從股市融資78億。2009年以來，保利借債、增發(fā)已獲得了123億元巨額融資。

而且。央企的融資成本遠(yuǎn)比民營企業(yè)低，“(央企)利率大概只有3％，但是像華遠(yuǎn)地產(chǎn)的公司融資成本可能要到5％-6.5％，利率幾乎差一倍?！?月初，當(dāng)方興地產(chǎn)以40.6億元拍下廣渠路15號地時，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)說，“3年開發(fā)時間累積下來的資金成本差出好幾億元?！?/p>

模糊的主輔業(yè)

“地王只是央企搶占資源的一種手段而已。這是一種企業(yè)行為。盡管從整體上容易導(dǎo)致地價上漲過快。”五礦建設(shè)董事總經(jīng)理何劍波在接受記者采訪時表示，央企中國五礦的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到70億至80億元。

國資委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在國資委管轄的央企中，涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的高達(dá)80％，其中房地產(chǎn)的資產(chǎn)總量已高達(dá)2000億元。盡管在國資委先后公布的央企主業(yè)名單中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)被列為主業(yè)的央企目前只有14家。

2009年二季度，非地產(chǎn)主業(yè)的央企其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，直接為央企創(chuàng)造了28％的利潤。中國建筑2008年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)收入占比僅在9％左右，卻依靠22％左右的平均利潤率，貢獻(xiàn)了48％的營業(yè)利潤。中國中鐵占公司總收入1.7％的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了8.6％的營業(yè)利潤。

與央企在其他行業(yè)的“國進(jìn)民退”不同，央企在房地產(chǎn)行業(yè)的突進(jìn)顯然并不符合國資委的布局。按照國資委的說法，央企是在事關(guān)國家經(jīng)濟(jì)安全和重要戰(zhàn)略意義的領(lǐng)域有所為，而在市場競爭性領(lǐng)域有所不為，但國資委的約束力顯然并沒有那么大。

“我們也并不贊成央企的無限制擴(kuò)張，設(shè)置了主輔分離的關(guān)口以及不符合控制性行業(yè)不審批的關(guān)口?！眹Y委研究中心主任李保民對記者說。但他同時表示，目前央企的發(fā)展仍然存在投資體制不明確，利益導(dǎo)向不明確，考核體系不夠完善的問題。“比如，在央企的利潤構(gòu)成中，到底哪些是主業(yè)經(jīng)營帶來的，哪些是輔業(yè)帶來的，目前沒有明晰。”對于央企的屢創(chuàng)地王，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉拋出了一系列質(zhì)疑：房地產(chǎn)是央企必須布局的、具有重要戰(zhàn)略意義的行業(yè)嗎?是不是私營部門不能或不愿進(jìn)入該行業(yè)?央企從事房地產(chǎn)獲得豐厚利潤能作為其必須進(jìn)入該行業(yè)的證據(jù)嗎?房地產(chǎn)是和基礎(chǔ)設(shè)施、和重大技術(shù)創(chuàng)新、和國民普遍服務(wù)有什么關(guān)系嗎?和國家綜合競爭能力有密切關(guān)系嗎?

“產(chǎn)業(yè)布局只是一個說辭，房地產(chǎn)的暴利才是央企不愿離開房地產(chǎn)的真正原因?！壁w慶明說。實際上，在制造業(yè)過剩，主業(yè)經(jīng)營并不良好的情況下，央企通過高達(dá)100％以上的土地溢價參與地產(chǎn)開發(fā)，目的或是加大土地儲備自日快從股市圈錢，或是從高房價中獲益，央企只不過是徹頭徹尾追逐利潤的一個群體。

在央企之外，國家資金的入場也使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)出“國進(jìn)民退”、國家資本炒高房價的憂慮。這其中包括掌控中國2000億美元外匯儲備的中國主權(quán)財富基金中國投資有限責(zé)任公司，開始出手國內(nèi)房地產(chǎn)市場；而在國內(nèi)房地產(chǎn)市場長期低調(diào)運(yùn)作的另一資金大鱷——保險資金，也即將公開亮相不動產(chǎn)領(lǐng)域，在10月1日實施的新《保險法》為保險資金增加了不動產(chǎn)投資這一新渠道。

這種“國進(jìn)民退”，招來了一些民營房地產(chǎn)企業(yè)的非議，萬通房地產(chǎn)董事長馮侖表示：如果在房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模的國進(jìn)民退之后，將會使市場交易制度被破壞，房地產(chǎn)將會變成壟斷房地產(chǎn)市場。如果現(xiàn)在大量的產(chǎn)品是由央企和國有企業(yè)供應(yīng)，價格就變成了剛性。

但在社科院金融研究所研究員易憲容看來，在房地

產(chǎn)行業(yè)的國進(jìn)民退似乎并不全是一件壞事，沒有央企重點參與，2005～2007年間土地天價也逐漸形成趨勢，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場本身并不是已形成成熟市場競爭機(jī)制的市場，央企與地方政府聯(lián)手制造的壟斷，也并不見得就比民企與地方政府制造的壟斷更糟糕。

“地王”風(fēng)險銀行兜底?

毫無疑問，地價的屢創(chuàng)新高，最終必將影響房價的不斷推高。以廣州為例，6月初，廣州珠江新城新“地王”剛剛誕生，已有樓盤緊接著推出80多套新貨，均價接近2萬元／平方米。另有開發(fā)商坦言在“地王”誕生當(dāng)天賣了20多套房，并預(yù)備在第三天漲價5％。

而央企屢屢創(chuàng)下的“地王”價格，更被看成是央企挾銀行資金，與地方政府合謀的結(jié)果，“今年地方政府土地供應(yīng)的任務(wù)普遍都是比較緊的，這在一定程度上也推高了土地價格?！焙细惠x煌首席分析師黎文江對記者說。

土地市場供應(yīng)的壟斷，使得土地財政成為地方政府預(yù)算外收入的最大來源，在經(jīng)歷了2008年土地財政的“低迷”之后，隨著樓市的升溫，地方政府顯然對“地王”的產(chǎn)生樂見其成。

然而，在央企熱衷“地王”制造的背后，2007年“地王”瘋狂之后的慘狀卻不能不讓人警醒。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，2007年中國培幅地王中除去4幅退地“地王”，14幅地王中7幅處于閑置待開發(fā)狀態(tài)，7幅地塊的樓面地價占周邊樓價比重接近90％，其中兩幅地塊樓面地價甚至超過周邊樓盤價格。巨大的土地成本迫使2007年“地王”多數(shù)處于閑置狀態(tài)。

在廣州，27塊“地王”，24塊沒有開發(fā)，其中8塊受到政府處罰。上海的“地王”要么退地重拍，要么退還給政府。深圳、北京的“地王”，大多閑置。

“志成企業(yè)、福州融信、蘇寧集團(tuán)等選擇退地，萬科、保利、雅戈爾選擇延期，北辰實業(yè)選擇低調(diào)開工，個別項目如期開盤但調(diào)低價格預(yù)期，基本上是2007年‘地王的最終歸宿。”中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松對記者說。

一些違規(guī)手段也隨之而生，一些開發(fā)商自身難以消化2007年拿下的高價土地，便通過改變?nèi)莘e率等方式變相降低土地成本。違規(guī)操作以及閑置所帶來的銀行信貸風(fēng)險，是“地王”不能不引起重視的問題。

當(dāng)然，地方政府在處置閑置“地王”的過程中，也有區(qū)別對待，以保利為例，與在全國攻城略地的氣魄相比，保利在廣州金沙洲的兩塊地王“兩年大限”已到，卻仍然“囤而不建”。廣州市國土局雖然對8家逾期未開發(fā)的民營開發(fā)商進(jìn)行處罰，或罰沒土地出讓保證金，但對保利的這種“違約行為”作出了“暫緩處理”的決定。

“企業(yè)的僥幸心理是存在的，不可過高估計央企對風(fēng)險的控制能力，央企‘地王重蹈2007年的覆轍也不是不存在?！壁w慶明說。進(jìn)入今年10月以來，樓市“價升量跌”的現(xiàn)象已逐步明顯。

央企大規(guī)模創(chuàng)下的“地王”，極有可能將接替民企背負(fù)上“官商勾結(jié)”制造房市泡沫和獲取暴利的罵名。