董翔云

摘要：在全球金融危機日益加深的情勢下，我國要保持經濟的穩(wěn)定發(fā)展，房地產市場的調控將起到十分重要的作用。

關鍵詞：房地產業(yè)；制約因素；調控

去年全球金融危機蔓延后，各國經濟形勢嚴峻，我國經濟也在下調，政府出臺了一系列擴大內需，保增長的宏觀經濟政策，由于房地產業(yè)是國民經濟的支柱產業(yè)，發(fā)展房地產業(yè)成為保證經濟穩(wěn)定的重要因素。

一、充分認識房地產業(yè)在促進經濟發(fā)展，抵御金融危機中發(fā)揮的作用

1房地產投資有效地促進國民經濟的增長

據(jù)統(tǒng)計，房地產業(yè)如果增加10個百分點，可帶動國民生產總值增長1個百分點，房地產業(yè)已真正成為國民經濟一個重要的支柱產業(yè)。

2房地產業(yè)帶動了相關行業(yè)的發(fā)展

房地產業(yè)發(fā)展需要國民經濟中許多部門如鋼鐵、水泥、商業(yè)、家用電器業(yè)等行業(yè)配合發(fā)展，因此帶動作用明顯。據(jù)分析，每投入100元的建房資金，大概可以創(chuàng)造相關產業(yè)170－200元的需求；每吸納100個人就業(yè)，可以帶動相關行業(yè)200個人就業(yè)。

3房地產業(yè)的發(fā)展改善了居民居住條件，提高居民住房消費水平

隨著人們收入水平的提高以及房地產業(yè)的發(fā)展，居民的居住條件有了很大改善，并可促進生活消費的多方面。

4房地產業(yè)對社會財富的貢獻

房地產業(yè)是國民財富的主要構成部分，是構成整個社會財富的重要內容。房地產業(yè)一般會先于國民經濟發(fā)展而發(fā)展，并帶動關聯(lián)產業(yè)群的快速發(fā)展。因此，房地產業(yè)的發(fā)展會拉動國民經濟的增長。

二、當前制約房地產業(yè)發(fā)展的因素

1房地產稅費政策不盡完善

房地產開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費多，房地產開發(fā)、銷售過程就有契稅、營業(yè)稅、所得稅等，從某種程度上制約了房地產的供給。

2社會保障性住房建設仍存在一些問題

作為應對國際金融危機采取的政策之一，2008年中央財政對保障性住房建設投資1000億元，但同時出現(xiàn)了一些問題：

(1)資金落實不到位。由于受金融危機和宏觀經濟政策調整的影響，雖然西部地區(qū)也發(fā)行地方債以籌集資金，但建設保障性住房的資金落實仍比較困難。

(2)建設總量不足。雖然近年來，國家已加大社會保障性住房的建設，但相對于商品房建設總量，社會保障性住房供應嚴重不足。各地在經濟適用房的建設、供給，廉租房的配租標準等方面存在許多問題。

(3)管理問題。目前，我國在住房保障方面的法制建設和管理都比較滯后，如最低住房標準缺乏規(guī)定，廉租住房的資金管理問題等，都無明確規(guī)定。

3房價水平相對偏高

雖然金融危機開始后，房屋價格有一定回落，但房價水平超出居民承受能力的狀況還未改變。有兩方面因素：一是由于商品房的成本因土地價格上升而提高，結構性矛盾仍未解決；二是由于農民工、大學生就業(yè)困難，部分職工面臨減薪等，住房消費能力不強，房價水平仍偏高。

4金融監(jiān)管體系不健全

金融機構經營不規(guī)范、管理不嚴格，金融機構之間缺乏合作，特別是信息共享程度很低，同時缺乏與市場經濟相符合的經營機制、監(jiān)管機制等，導致金融機構在房地產業(yè)業(yè)務方面易遭遇風險。

三、建議采取的調控措施

1以稅收政策調控房地產市場

通過稅收杠桿促進普通住房的建設和消費。國家出臺了一系列鼓勵住房消費的稅收政策，如營業(yè)稅、個人所得稅征稅年限縮短，印花稅、契稅的減免等；清理了一批住宅建設和消費環(huán)節(jié)的不合理收費，有效地減輕了居民購買、換購住宅的負擔?，F(xiàn)在一是要進一步研究和調整鼓勵住房消費的稅收政策，二是繼續(xù)加大清理不合理收費的力度，理順商品住宅的價格構成，鼓勵普通住房消費。

2進一步規(guī)范社會保障性住房建設

政府宏觀調控的重點應放在保障性住房的規(guī)模、結構、價格的管理和規(guī)范上，增大保障性住房建設，從而增加房地產投資總量。在當前房地產企業(yè)投資意愿不高的情況下，可以成為房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展的有效動力，同時緩解住房矛盾和社會矛盾。

3強化土地資源管理

政府應當通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據(jù)房地產市場的情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設，鼓勵普通住房和保障性住房建設。

4加強金融監(jiān)管

首先，要進一步健全金融監(jiān)管體系，增加監(jiān)管手段，提高監(jiān)管水平；其次，要加強信用總規(guī)模的控制，不使社會總信用過度脫離實質經濟的要求而惡性膨脹，從源頭上防止泡沫經濟；第三，要加強投資機構的調控，通過利率、產業(yè)政策等，引導資金流向實質經濟部門。