朱小年

【摘要】 房地產(chǎn)企業(yè)在我國數(shù)量眾多,投入的資金巨大,在國民經(jīng)濟中有舉足輕重的地位。因此,房地產(chǎn)企業(yè)必須建立一套完整的內(nèi)部控制機制。對建立房地產(chǎn)內(nèi)部控制機制的有關問題進行了探討,并提出了相應的意見和建議。

【關鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部控制

房地產(chǎn)企業(yè)在我國數(shù)量眾多,投入的資金巨大,在國民經(jīng)濟中有舉足輕重的地位,可以說關系到我國的國計民生。從某種意義上講,房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定了,發(fā)展了,廣大人民群眾的安居問題就有了保障,就能有效地推動與房地產(chǎn)企業(yè)有關的企業(yè)的發(fā)展,帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,就可以為民眾提供更多的就業(yè)機會,為國家創(chuàng)造更多的財富。房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭非常激烈,企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營面臨著復雜紛繁的挑戰(zhàn)。有人將房地產(chǎn)企業(yè)譽為國民經(jīng)濟的晴雨表,這并非危言聳聽,影響房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的因素很多。

一、企業(yè)內(nèi)部控制含義

所謂企業(yè)內(nèi)部控制,是以專業(yè)管理制度為基礎,以防范企業(yè)財務風險、實行監(jiān)管為目的,通過全方位建立過程控制體系、描述關鍵控制點和以流程形式直觀表達生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務過程而形成的管理規(guī)范。它是由企業(yè)及公司依據(jù)本單位的實際、綜合權(quán)衡企業(yè)各方面的情況而建立起來的、由企業(yè)及公司管理層廣泛發(fā)動和組織全體員工實施的、為了實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制目標的過程。房地產(chǎn)企業(yè)為了保持正常運轉(zhuǎn)和良性循環(huán),必須建立和完善其內(nèi)部控制機制,從而提高本企業(yè)內(nèi)部的管理和監(jiān)督的水平及效能,降低企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)管成本,以最小的耗費獲取最大的經(jīng)濟效益,提高企業(yè)在市場上的競爭實力。

二、建立房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制機制的目的

(一)保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理遵章守法

國家所制定的各種法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范,其目的都是為了保障企業(yè)的穩(wěn)健運行。作為房地產(chǎn)企業(yè),其生產(chǎn)經(jīng)營活動都應該在國家的法律規(guī)章允許的框架下開展,只有這樣,才能獲得法律保障。如若為了企業(yè)一時的眼前利益而超越法律規(guī)范,必將受到法律的制約或制裁,輕者受到罰款,重者被新聞媒體曝光并為此承擔法律責任,企業(yè)將為此付出沉重的代價。建立了房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機制,使其生產(chǎn)經(jīng)營活動在內(nèi)部控制和管理規(guī)范的范圍類開展,因而也自然而然能夠獲得法律的保障。

(二)維護資產(chǎn)安全,提高經(jīng)濟效益

房地產(chǎn)企業(yè)從事生產(chǎn)和經(jīng)營,首先要保證其資產(chǎn)安全運行,這也是企業(yè)的投資者、債權(quán)人、企業(yè)主管部門和其他利益相關者時刻關注的問題。確保企業(yè)的資產(chǎn)保值和增值,是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營的基本出發(fā)點,是該企業(yè)股東的殷切期望,也是企業(yè)長足發(fā)展的物質(zhì)基礎。房地產(chǎn)企業(yè)建立和完善了內(nèi)部控制機制,其資產(chǎn)在內(nèi)部控制機制的允許范圍內(nèi)運作,資金運行的鏈條處于良性循環(huán)的狀態(tài),不僅企業(yè)的資產(chǎn)安全完整,企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營正常進行,企業(yè)的經(jīng)濟效益也明顯提高,企業(yè)的盈利能力顯著增強,這些均是企業(yè)內(nèi)部控制機制發(fā)揮作用的結(jié)果。此外,房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機制還要求本企業(yè)立足當前,放眼長遠,在企業(yè)的經(jīng)營管理中努力按照企業(yè)內(nèi)部控制機制的要求,制定企業(yè)的年度目標和長遠規(guī)劃,一步一個腳印,提升企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的能力及其在市場上的競爭力,實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標。

(三)提高房地產(chǎn)企業(yè)財務會計的信息質(zhì)量

企業(yè)的財務會計作為一個信息系統(tǒng),其主要任務是為投資者、債權(quán)人等財務報告使用者提供相關的會計信息,相關性和可靠性是會計信息最重要的質(zhì)量特征。真實、完整、及時的財務會計信息報告: (1)能夠使企業(yè)的管理者對其生產(chǎn)和經(jīng)營活動胸中有數(shù),根據(jù)其運營情況適時采取監(jiān)控措施,并為企業(yè)管理者提供決策參考數(shù)據(jù); (2)由于其對外披露的財務會計信息報告真實可靠,有利于提升企業(yè)在社會上的誠信度,樹立企業(yè)良好的聲譽和形象;(3)幫助企業(yè)的投資者、債權(quán)人及時了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況,堅定其投資信心;(4)能夠吸引企業(yè)潛在的投資者及時作出投資決策,拓寬企業(yè)的投資渠道,增強企業(yè)的資金實力; (5)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機制要求企業(yè)管理者必須對外提供切實可靠的財務會計信息,這樣有助于提高其信息報告的質(zhì)量。

三、建立房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的注意事項

(一)全面兼顧與突出重點

房地產(chǎn)的內(nèi)部控制機制應覆蓋企業(yè)的各項業(yè)務活動之中,貫穿于企業(yè)經(jīng)營的決策、執(zhí)行和監(jiān)督的全過程,對各個經(jīng)濟活動領域中凡涉及到企業(yè)的人、財、物、資源,信息等,均制定出相應的內(nèi)部控制制度。對房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機制在全面設計的基礎上,還應突出重點。應特別關注涉及企業(yè)生存與發(fā)展的重要環(huán)節(jié),在制定內(nèi)部控制機制時應當區(qū)別其重要程度,采用程度不同的控制程序和方法。對于重要的控制項目,比如對外投資和擔保,其內(nèi)部控制程序就應當更加嚴密,對與企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營影響不大的領域則可以適當簡化。

(二)互相監(jiān)督與適時調(diào)整

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機制應當在企業(yè)內(nèi)部的各個方面如機構(gòu)設置、業(yè)務流程、權(quán)責分配等形成互相牽制、互相配合、互相監(jiān)督的制衡關系,這樣做可以充分發(fā)揮群策群力和公共監(jiān)督的職能,有利于調(diào)動員工的工作積極性,發(fā)揮全體員工的創(chuàng)造力。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機制應保持一定的靈活性:一方面,這種內(nèi)部控制機制應當與企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模、業(yè)務范圍、在市場中的競爭能力和抗御財務風險的能力相適應,只有這樣,才能充分發(fā)揮其機制的作用;另一方面,內(nèi)部控制機制并非一成不變的,可以隨著企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營狀況的變化及時進行調(diào)整,該舍棄的要舍棄,該完善的要補充和完善。

(三)降低成本與提高效益

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機制應當高度關注企業(yè)內(nèi)各個項目的工程造價即施工成本以及預期效益,對各個項目進行比較分析,為本企業(yè)制定適中的成本,并在各個生產(chǎn)環(huán)節(jié)對成本實現(xiàn)有效的控制。從財務管理的角度講,企業(yè)提高經(jīng)濟效益的措施:一是擴大生產(chǎn),增加收入;二是降低成本費用。事實上,企業(yè)擴大生產(chǎn)能力總是有限的,而通過革新挖潛和科學的管理、有效的企業(yè)內(nèi)部控制,降低產(chǎn)品的成本卻是大有可為的。企業(yè)內(nèi)部控制機制要求企業(yè)管理者以最小的控制成本取得最大的控制效果。房地產(chǎn)企業(yè)在實施內(nèi)部控制的同時應當對內(nèi)部控制成本和由此而產(chǎn)生的經(jīng)濟效益進行權(quán)衡。實施內(nèi)部控制制度既要有利于加強企業(yè)的管理,以此去追求最大的經(jīng)濟效益,同時,又不能為了單純的加強管理而有礙于企業(yè)的經(jīng)營活動或挫傷企業(yè)員工的積極性和創(chuàng)造性。

四、建立房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制應把握的要點

(一)造就房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境包括企業(yè)的組織機構(gòu)設置、企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營模式、企業(yè)文化氛圍、企業(yè)內(nèi)部的權(quán)責分配與制衡、企業(yè)內(nèi)部審計等內(nèi)容。企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境對發(fā)揮內(nèi)部控制機制有著十分重要的作用。企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境好,管理者與企業(yè)員工的關系和諧,則企業(yè)內(nèi)部控制機制的實施就順利一些;反之,若企業(yè)內(nèi)部環(huán)境不太協(xié)調(diào),人際關系復雜,雖令不行,有禁不止,各吹各的號,各唱各的調(diào),則企業(yè)內(nèi)部控制機制的實施也會大打折扣。所以,企業(yè)必須治理好內(nèi)部環(huán)境,為企業(yè)內(nèi)部控制機制的實施打下堅實的基礎。

(二)重視對房地產(chǎn)企業(yè)的風險評估

在市場競爭的環(huán)境下,企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營活動面臨著許多不確定因素,有宏觀上的政策調(diào)整,有同類行業(yè)的激勵競爭,有物價的上下波動,有原材料供應鏈的短缺,有消費者對企業(yè)產(chǎn)品的等待觀望,有金融銀根的緊縮,有國際大環(huán)境的影響等等。由于這些因素的作用,從而可能給企業(yè)帶來某種風險,而房地產(chǎn)對外在因素的影響又異常敏感。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者如果對風險的危險性認識不足,掉以輕心,防范不夠,要么出現(xiàn)資金鏈的短缺,要么因原材料供應緊張而停工待料,要么因物價上漲導致成本上揚,要么因國家的宏觀調(diào)控導致所建商品房滯銷,要么因建筑施工質(zhì)量發(fā)生重大問題導致企業(yè)舉步維艱,如果對所發(fā)生的處理不當,可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來嚴重的后果。從一定意義上講,房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制機制就是一種風險管理機制,我們完全可以通過該控制機制對企業(yè)的財務風險進行恰如其分的評估,根據(jù)風險評估的結(jié)果,視其風險的大小、程度的強弱、波及的范圍、時間的長短,采用相應的控制措施,將風險控制在企業(yè)可承受的范圍之內(nèi),使企業(yè)盡快渡過難關。

(三)加強企業(yè)內(nèi)部和外部的信息溝通

當今的社會是一個信息高度發(fā)達的社會,可以說,人類也好、單位也好、企業(yè)也好,都是處于信息的包圍之中。信息與溝通是企業(yè)及時、準確地收集、傳遞與內(nèi)部控制相關的信息,確保信息在企業(yè)內(nèi)部和企業(yè)與外部之間進行有效溝通,是實施內(nèi)部控制的重要條件。房地產(chǎn)企業(yè)應建立優(yōu)良的信息管理系統(tǒng),將企業(yè)信息系統(tǒng)與企業(yè)營運有效的結(jié)合,及時處理企業(yè)內(nèi)部信息和外部信息,確保信息的真實性、及時性和適用性,支持企業(yè)經(jīng)營決策。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息包括采購資料、銷售資料、內(nèi)部生產(chǎn)和管理活動資料等;外部信息包括顯示顧客需求的市場情報,用于企業(yè)生產(chǎn)的建筑材料信息,競爭對手項目開發(fā)活動的信息,國家立法與行政機關所發(fā)布的信息等。有效的內(nèi)部溝通包括企業(yè)內(nèi)自上而下、自下而上以及橫向的溝通。有效的外部溝通則應做到與購房客戶和供應商能通過開放的溝通渠道實現(xiàn)有效的信息交流,保證管理層與政府主管機關、股東以及其他利益相關者的順暢溝通。

(四)注重企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督

企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督是企業(yè)對內(nèi)部控制機制建立與實施情況進行監(jiān)督檢查,評價內(nèi)部控制機制的有效性,對于發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制機制的缺陷,及時加以改進,是實施內(nèi)部控制機制的重要保證。房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督活動包括日常監(jiān)督和專項監(jiān)督。通過對各有關部門內(nèi)部控制的執(zhí)行情況的檢查和評價,對各項業(yè)務提出內(nèi)部控制的建議,對違反內(nèi)部控制的部門和個人進行處理,以確保企業(yè)內(nèi)部控制機制持續(xù)有效的運作。同時根據(jù)具體的情況進行及時的動態(tài)調(diào)整、以提高內(nèi)部控制的準確、有效性和控制效率、對企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督監(jiān)控情況要形成書面報告,并在報告中揭示內(nèi)部控制機制的重要缺陷。內(nèi)部監(jiān)督形成的報告應當有暢通的報告渠道,確保發(fā)現(xiàn)的重要問題能送達企業(yè)治理層和管理層。

建立房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制機制是一門學問,它所涉及到的內(nèi)容包括企業(yè)的方方面面。房地產(chǎn)內(nèi)部控制機制的設計人員應加強學習,豐富知識,開展調(diào)查研究,廣泛收集各方面資料,借鑒國內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制機制的成功經(jīng)驗,根據(jù)本企業(yè)的實際,高屋建瓴,總攬全局,對企業(yè)內(nèi)部控制機制的諸要素進行有機組合,形成結(jié)構(gòu)完整、簡明扼要、方便操作、客觀公正、反應迅速的內(nèi)部控制系統(tǒng),使之成為房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟大海中航行的穩(wěn)定器和指南針,為企業(yè)的健康發(fā)展保駕護航。

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