向思思

【摘要】 通過對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房制度所需完成的的效率目標(biāo),穩(wěn)定目標(biāo),公平目標(biāo)進(jìn)行分析與評(píng)價(jià),深入探討經(jīng)濟(jì)適用房制度的效益問題,并就經(jīng)濟(jì)適用房制度所產(chǎn)生的一些現(xiàn)實(shí)問題提出對(duì)策與建議。

【關(guān)鍵詞】 經(jīng)濟(jì)適用房;效率目標(biāo);穩(wěn)定目標(biāo);公平目標(biāo)

在我國(guó),住房問題的癥結(jié)體現(xiàn)在大量中的收入家庭的支付能力與具有適宜標(biāo)準(zhǔn)的住房?jī)r(jià)格之間存在巨大的鴻溝。經(jīng)濟(jì)適用房,作為公共住房的一種主要形式,是解決這一問題的有效途徑。

經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅,具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。這類住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用,其成本低于普通商品房,故又稱為經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房制度在實(shí)際運(yùn)行過程中滿足了部分中低收入家庭住房需求,緩解了城市住房壓力,保持社會(huì)穩(wěn)定,也在一定程度上拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但是經(jīng)濟(jì)適用房在達(dá)到其公平目標(biāo)時(shí)也帶了一定效率損失,給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了一些不安定因素。

一、經(jīng)濟(jì)適用房制度運(yùn)行的效率損失

經(jīng)濟(jì)適用房制度在完成其公平目標(biāo)的同時(shí),不可避免地帶來了效率損失。其原因是:我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng),房地產(chǎn)商品的價(jià)格應(yīng)通過供求雙方的相互作用自發(fā)形成,從而使資源的配置處在有效率的水平上。經(jīng)濟(jì)適用房制度由于公共定價(jià),擾亂了本應(yīng)由市場(chǎng)供需關(guān)系自發(fā)形成的價(jià)格,對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了扭曲影響進(jìn)而造成了效率損失。

下面將通過公共經(jīng)濟(jì)學(xué)中的相關(guān)理論對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和直接補(bǔ)貼兩種方式進(jìn)行比較,具體闡述公共定價(jià)所產(chǎn)生的效率損失。

如圖1所示:X表示住房量,Y表示其他商品量,U1,U2均為無差異曲線(其中,U2的效用大于U1的效用),AB,A1B1,AB2均為中低收入者不同條件下的收入預(yù)算線。其中,AB為中低收入者初始預(yù)算線,U1為中低收入者初始效用水平。且此時(shí)中低消費(fèi)者的最佳消費(fèi)點(diǎn)會(huì)在收入預(yù)算線的偏上方,因?yàn)橄鄬?duì)于住房商品,中低收入消費(fèi)者會(huì)傾向于多消費(fèi)其它商品。

當(dāng)政府對(duì)中低收入者實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房制度后,也就是說此時(shí)X商品價(jià)格下降,AB預(yù)算線隨之向外旋轉(zhuǎn)為AB2,中低收入者的效用水平上升達(dá)到U2,即中低收入者的福利水平上升,此時(shí)政府的補(bǔ)貼額相當(dāng)于BB2所代表的X商品數(shù)量。若政府此時(shí)想采用的現(xiàn)金補(bǔ)助制度來達(dá)到相同的效用水平U2(在圖中表示為A1B1與U2相切),所需的補(bǔ)助額僅相對(duì)BB1所代表的X商品的數(shù)量。

這就表明,現(xiàn)金補(bǔ)助相對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房制度花費(fèi)更少;進(jìn)而可以得出,在政府投入資金相同的情況下,現(xiàn)金補(bǔ)助比經(jīng)濟(jì)適用房制度更能夠給中低收入者帶來更高的福利。經(jīng)濟(jì)適用房制度在完成公平目標(biāo)的同時(shí)帶來了效率損失,沒能很好地達(dá)到其效率目標(biāo)。

二、經(jīng)濟(jì)適用房完成穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格目標(biāo)的程度

經(jīng)濟(jì)適用房制度的推出可以起到一定程度上穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的作用,從而緩解由于高房?jī)r(jià)帶來的負(fù)面效應(yīng),但也會(huì)由于地價(jià)的提高帶來一些負(fù)效應(yīng),也會(huì)在運(yùn)行過程中有一些不安定因素的產(chǎn)生。

1.穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的正面效果

(1)經(jīng)濟(jì)適用房的成本和價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有導(dǎo)向作用 。如果將商品房市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分成兩個(gè)相關(guān)聯(lián)的市場(chǎng)來看,在經(jīng)濟(jì)適用房制度實(shí)施之后,原來購(gòu)買商品房的需求會(huì)有一部分轉(zhuǎn)移到對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的需求上來。在商品房市場(chǎng)上,短期內(nèi)供給不變,需求減少,房?jī)r(jià)也會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)適用房的逐步推出而逐步調(diào)整,逐步降低,起到了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。從這個(gè)意義上說,經(jīng)濟(jì)適用房可以提高市場(chǎng)運(yùn)行的效率,可以抑制房地產(chǎn)價(jià)格的非正常波動(dòng)。

(2)經(jīng)濟(jì)適用房可以影響公眾預(yù)期,由此而影響到房地產(chǎn)價(jià)格,使得房?jī)r(jià)變得合理且穩(wěn)定。如導(dǎo)致目前房?jī)r(jià)過高的原因之一,是開發(fā)商利用市場(chǎng)信息的不對(duì)稱有意炒作,以此來影響購(gòu)房者的心理預(yù)期。在公共住房制度下,經(jīng)濟(jì)適用房就成了消費(fèi)者的收益底線, 有利于形成正確預(yù)期。此時(shí),開發(fā)商炒作的效果就難以發(fā)揮,借用經(jīng)濟(jì)適用房這個(gè)參照系,消費(fèi)者就可以一步步修正自己的預(yù)期并作出正確的選擇。

2.經(jīng)濟(jì)適用房制度所帶來的負(fù)面效用

(1)經(jīng)濟(jì)適用房制度會(huì)推動(dòng)地價(jià)的上漲,在信息不對(duì)稱的情形下,短期內(nèi)有抵消其帶動(dòng)房?jī)r(jià)的下跌作用的趨勢(shì)。在公共住房制度下,土地供給將用于兩種用途:一是預(yù)留作公共住房用地;二是用于商品房開發(fā),進(jìn)入到土地市場(chǎng)。由于公共住房用地有政策作保障,在土地總量一定時(shí),公共住房用地增加將擠占用于市場(chǎng)交易的土地。經(jīng)濟(jì)適用房的制度的實(shí)施會(huì)擠占商品房的用地,從而導(dǎo)致地價(jià)上漲,地價(jià)上漲會(huì)使得房地產(chǎn)開發(fā)商成本上升。

在短期內(nèi),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不能有可能引起房?jī)r(jià)的走高。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上信息不對(duì)稱不流通的情況下,房?jī)r(jià)的走高就會(huì)給開發(fā)商和消費(fèi)者一個(gè)房產(chǎn)需求旺盛的錯(cuò)誤暗示,開發(fā)商就會(huì)進(jìn)一步增大商品房開發(fā)量。經(jīng)濟(jì)適用房的進(jìn)入其實(shí)需求已經(jīng)得到了一定程度的滿足,有可能會(huì)使得空置房數(shù)量進(jìn)一步上升,造成資源配置的低效率。

(2)經(jīng)濟(jì)適用房會(huì)給中小開發(fā)商帶來巨大的沖擊,造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定。中小開發(fā)商的資金鏈并不像大型開發(fā)商那樣牢固,當(dāng)遇到經(jīng)濟(jì)適用房的沖擊之時(shí),就有可能因需求不足而帶來購(gòu)買量不足,進(jìn)而影響到資金鏈的正常周轉(zhuǎn)。對(duì)于中小開發(fā)商來說,銀行貸款的門檻高,能夠貸到得貸款數(shù)額可以解決一時(shí)之需,不能抵御長(zhǎng)久的沖擊。經(jīng)濟(jì)適用房制度的實(shí)施使得在價(jià)格上有優(yōu)勢(shì)的中小開發(fā)上價(jià)格優(yōu)勢(shì)不能凸顯,這部分?jǐn)D出效應(yīng)實(shí)際上大部分?jǐn)D出的是中小開發(fā)商的商品房,這也是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格帶來了一些不穩(wěn)定的因素。

三、經(jīng)濟(jì)適用房制度完成公平目標(biāo)的程度

經(jīng)濟(jì)適用房作為公共住房的一種主要形式,較好地完成了其公平目標(biāo),也同樣帶來了一些問題。

1.經(jīng)濟(jì)適用房所帶來的正面公平效果

(1)經(jīng)濟(jì)適用房保障了“夾心層”的利益,在一定程度上促進(jìn)了起點(diǎn)公平。廉租房存在收入方面的嚴(yán)格限制,如果收入超過了居住廉租房的標(biāo)準(zhǔn),按規(guī)定就要退出廉租房去購(gòu)買產(chǎn)權(quán)房。這就造成了所謂的“夾心層”住房問題,使得廉租房和商品房之間無法實(shí)現(xiàn)“無縫連接”?，F(xiàn)在這個(gè)中間層由經(jīng)濟(jì)適用房來填補(bǔ)之后,就更好地解決了不同收入層次人們的住房問題,促進(jìn)了起點(diǎn)公平。

(2)經(jīng)濟(jì)適用房可以在一定程度上促進(jìn)結(jié)果的公平。經(jīng)濟(jì)適用房制度所體現(xiàn)的住宅消費(fèi)保障實(shí)質(zhì)上是一種再分配政策, 它通過國(guó)家的一些政策性補(bǔ)貼再分配社會(huì)財(cái)富,具有調(diào)節(jié)收入差距的功能, 使社會(huì)成員在社會(huì)發(fā)展中的不公平縮小,使得中低收入者也能夠“居有其所”。

2.經(jīng)濟(jì)適用房所帶來的負(fù)面公平效果

(1)經(jīng)濟(jì)適用房制度在運(yùn)行過程中存在分配規(guī)則不公平,導(dǎo)致許多中低收入者很難從這樣一個(gè)制度中獲益。經(jīng)濟(jì)適用房制度根據(jù)消費(fèi)者的收入水平來確定是否具有經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)的準(zhǔn)入資格,由于中低收入的界定不清,對(duì)中低收入家庭的識(shí)別以及社會(huì)居住情況和居民收入情況的調(diào)查不明晰,這種分配規(guī)則管理不健全使得在目前市場(chǎng)上“開著大奔買經(jīng)濟(jì)適用房”的現(xiàn)象屢見不鮮,使得經(jīng)濟(jì)適用房?jī)?yōu)惠政策的最終受益者并不是真正的社會(huì)中低收入家庭。

(2)經(jīng)濟(jì)適用房制度帶來了地區(qū)間的不公平。經(jīng)濟(jì)適用房政策雖然很早就出臺(tái)了, 但真正開始建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的地方很少, 主要集中在沿海發(fā)達(dá)地區(qū),像北京、上海、廣東等地, 經(jīng)濟(jì)適用房雖然也有一定規(guī)模, 還是嚴(yán)重不足,這主要是由于一些地方政府的利益觀和政績(jī)觀錯(cuò)位在做祟。用于商品房建設(shè)的土地利益大于經(jīng)濟(jì)適用房用地, 許多地方政府在利益驅(qū)動(dòng)下更希望高價(jià)拍賣土地, 人為地縮減了經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃。雖然同為中低收入家庭,但各個(gè)地區(qū)的住宅消費(fèi)保障存在著很大差距, 造成了地區(qū)之間的不公平。

四、建議與結(jié)論

1.減少經(jīng)濟(jì)適用房制度運(yùn)行損失的建議

(1)政府修正經(jīng)濟(jì)適用房的提供方式,采用完善二手房市場(chǎng)、幫助一部分中低收入這者購(gòu)買二手房的方式,盡量減少經(jīng)濟(jì)適用房政策對(duì)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的干擾。由于二手房與經(jīng)濟(jì)適用房之間具備相互替代的關(guān)系,且考慮到住房二級(jí)市場(chǎng)還對(duì)住房資源配置起到的優(yōu)化作用,政府可采用進(jìn)一步發(fā)展完善我國(guó)的二手房市場(chǎng)的方式,給予中低收入者一定程度的補(bǔ)貼,鼓勵(lì)其購(gòu)買二手房,這樣不僅可以解決中低收入者的住房問題,更能夠在此過程中通過二手房市場(chǎng)的優(yōu)化運(yùn)作,提高整個(gè)住房市場(chǎng)機(jī)制的運(yùn)轉(zhuǎn)效率。

(2)政府可對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房采用封閉式流轉(zhuǎn)的體制,建立起健全的經(jīng)濟(jì)適用房交易機(jī)制,并促進(jìn)該市場(chǎng)上交易信息的流通?，F(xiàn)金補(bǔ)貼制度的效率高于經(jīng)濟(jì)適用房制度的一個(gè)假設(shè)前提是,中低收入者不能無成本或者極低成本地將經(jīng)濟(jì)適用房在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金。如果中低收入者能夠非常方便地出售經(jīng)濟(jì)適用房,那么兩種方式下所產(chǎn)生的福利水平也就差不多了。在目前經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模較小的情況下,可以對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房采用封閉式流轉(zhuǎn)機(jī)制,讓退出經(jīng)濟(jì)適用房使用的人可以將自己的住宅,在這樣的一個(gè)僅供經(jīng)濟(jì)適用房買賣的封閉式流轉(zhuǎn)市場(chǎng)進(jìn)行買賣,且政府可以將經(jīng)濟(jì)適用房的賣出信息,優(yōu)先提供給最需要經(jīng)濟(jì)適用房的人群,這樣可以使得需要經(jīng)濟(jì)適用房的人可以更便捷地解決住房問題,有利于經(jīng)濟(jì)適用房資源的優(yōu)化配置。

2.完成穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格目標(biāo)的建議

(1)對(duì)我國(guó)現(xiàn)有的空置房進(jìn)行改造,使其成為經(jīng)濟(jì)適用房的一種提供手段。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),預(yù)計(jì)我國(guó)到09年會(huì)有4億平方米的空置房,按經(jīng)濟(jì)適用房60平方米來粗略計(jì)算,可以提供將近670萬套的經(jīng)濟(jì)適用房,這對(duì)目前規(guī)模偏小的經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)是一個(gè)很好的補(bǔ)充?？罩梅康母脑炜梢圆粫?huì)影響到現(xiàn)有的土地需求,故對(duì)于土地的價(jià)格不會(huì)有拉動(dòng)上漲的趨勢(shì)?？罩梅克斐傻馁Y源閑置影響了資源配置的效率,也造成了一些高收入者住洋房、中低收入者無房住的社會(huì)問題。這種將空置房與經(jīng)濟(jì)適用房結(jié)合的方式,可以較好地解決地價(jià)和資源有效配置的問題。

(2)引導(dǎo)中小開發(fā)商加入經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)行列,扶持并發(fā)展中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。經(jīng)濟(jì)適用房目前來看,規(guī)模較小,比較適合由中小開發(fā)商來開發(fā)。經(jīng)濟(jì)適用房由于是以微利經(jīng)營(yíng),大型房地產(chǎn)開發(fā)公司不太愿意來開發(fā)這些規(guī)模不大、利潤(rùn)很薄的項(xiàng)目,政府可以在經(jīng)濟(jì)適用房剛剛起步的階段,扶持一些信譽(yù)及開發(fā)品質(zhì)較好的中小開發(fā)商,這樣可以減輕經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)中小開發(fā)商的沖擊,引導(dǎo)中小開發(fā)商的進(jìn)一步發(fā)展。

3.完成公平目標(biāo)的建議

(1)建立完善的收入核算體系及健全的工資制度,對(duì)申請(qǐng)者家庭的收入進(jìn)行核算。首先,要確定一個(gè)符合實(shí)際情況的收入線,對(duì)中低收入家庭做一個(gè)清晰地界定,滿足最需要住房的中低收入者。其次,對(duì)收入的成分的審核應(yīng)該明確和透明,不能存在所謂的“灰色收入”的成分。最后,隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和個(gè)人收入水平的變化,收入線要進(jìn)行適時(shí)調(diào)整,要在經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)模逐步擴(kuò)大的情況下滿足更多人群的需要。

(2)通過國(guó)家政策推動(dòng)來消除地區(qū)間經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)行的差異。首先,政府要完善與經(jīng)濟(jì)適用房有關(guān)的相關(guān)法律政策,根據(jù)地區(qū)發(fā)展情況、地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況及地區(qū)中低收入者的數(shù)量來確定經(jīng)濟(jì)適用房制度所要推進(jìn)的重點(diǎn)地區(qū)。然后,對(duì)地區(qū)的監(jiān)管要采取群眾與媒體相結(jié)合的方式,監(jiān)督當(dāng)?shù)卣?guī)劃用地的情況,使得土地規(guī)劃使用情況透明化,也就能有效遏制當(dāng)?shù)卣诶骝?qū)動(dòng)下,將經(jīng)濟(jì)適用房用地挪用到商品房用地的情況。

經(jīng)濟(jì)適用房制度是一種有著較好效益的制度。雖然在其運(yùn)行過程中出現(xiàn)了很多問題,但是在不斷的實(shí)踐過程中是可以被克服的。經(jīng)濟(jì)適用房制度作為公共住房制度的代表制度,將與廉租房等制度一起,在不斷深化中進(jìn)一步解決我國(guó)的住房保障問題。

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