李方文

一、緒論

住房作為一種不可或缺的生活資料，是關(guān)系人們居家、理財?shù)雀鱾€方面的寶貴固定資產(chǎn)。在實(shí)際生活中，無論是對于置業(yè)者個人來說，還是對于專業(yè)的固定資產(chǎn)評價機(jī)構(gòu)，針對住房的評價都顯得極為重要。因此，無論是在個人購房時，還是專業(yè)機(jī)構(gòu)在對住房進(jìn)行性能評定時，如果可以根據(jù)確定的住房評定因素，建立一套可量化的購房行為評價體系，就可以方便、高效地對住房這一固定資產(chǎn)做出相對合理的評定。

鑒于此，本文試圖根據(jù)房地產(chǎn)住房項目的特點(diǎn)，運(yùn)用模糊評價思想，采用層次分析方法，建立住房綜合評價體系，并且用此系統(tǒng)對住房的綜合性能進(jìn)行可量化的評價。

二、模糊評價思想和層次分析法理論概述

模糊評價思想就是用可量化的數(shù)值表述模糊的概念。人們經(jīng)常會用到“較好”、“很漂亮”等用語，這些評價語言往往是主觀的、模糊的概念，而沒有一個具體的“量”的評價指標(biāo)。因此，要做到對一個具體住房進(jìn)行科學(xué)合理的評價往往比較困難。如果借鑒模糊評價思想，運(yùn)用層次分析法，通過定量分析方式把復(fù)雜的問題表示為一個有序的層次結(jié)構(gòu)，通過對比確定評價因素的相對權(quán)重，建立可量化的評價體系進(jìn)行計算，計算出住房的綜合評價值，把對于住房的綜合評價結(jié)果通過具體數(shù)值的形式表示，為購置住房的決策者或者住房性能評定機(jī)構(gòu)提供評判依據(jù)。

三、評價過程

(一)選取評價指標(biāo)、因素，確定其相應(yīng)權(quán)重

不同的住宅項目由于所處的客觀環(huán)境不同，所選取的評價指標(biāo)因素注定千差萬別，具體來講，評價因素應(yīng)該由專業(yè)的評價人員根據(jù)住宅項目的特點(diǎn)確定，應(yīng)該為住房項目的關(guān)鍵評價因素。

各個指標(biāo)因素的權(quán)重對于不同的住宅項目的影響各不相同，根據(jù)具體項目功能評價的評價體系進(jìn)行確定。

本文所選取的一級評價指標(biāo)及其權(quán)重為：建筑指標(biāo)0.2；小區(qū)規(guī)劃指標(biāo)0.4；周邊配套指標(biāo)0.4。

確定的二級評價因素及其權(quán)重分別為：建筑指標(biāo)：房型因素0.3、樓層因素0.3、建材因素0.1、建筑細(xì)部因素0.3；小區(qū)規(guī)劃指標(biāo)：物業(yè)管理因素0.4、綠化因素0.2、設(shè)施因素0.2、人文關(guān)懷因素0.2：周邊配套指標(biāo)：交通因素0.3、休閑娛樂因素0.3、醫(yī)療因素0.2、教育因素0.2。

(二)擬定各個評價指標(biāo)、因素的分值

在確定評價因素的基礎(chǔ)上，把每一個評價因素劃分不同的等級(優(yōu)、良、中、低、差5個等級)，不同的等級對應(yīng)相應(yīng)的分值，優(yōu)對應(yīng)的分值為1.0，依次確定良(0.8)，中(0.6)，低C₄(0.4)，差C₅(0.2)。在實(shí)際操作中，根據(jù)評價精度的需要，評價值可以取介于集合[0，1]之間的任意數(shù)值。

采取專家評價的方法確定具體因素的數(shù)值大小，假設(shè)對于“房型因素”，一共有10個專家進(jìn)行了評價，對其評價等級為優(yōu)、良、中、低、差的人數(shù)分別為：3人、2人、3人、2人、0人，評定該等級的評價人員人數(shù)與總?cè)藬?shù)的比值即為此住房“房型因素”的分值：(0.3，0.2，0.3，0.2，0.0)。以此類推，就可以分別確定所有評價因素、指標(biāo)的評價分值。

(三)計算綜合評價值

根據(jù)咨詢專家確定的評價因素數(shù)值進(jìn)行計算，本文假設(shè)選取住房項目1。首先，對于一級指標(biāo)建筑性因素，由專家確定如下的評價表格：

2、計算“建筑指標(biāo)”Y1值：Y1=(1.0 0.8 0.6 0.4 0.2)×A=0.774。同理，可以得出“小區(qū)規(guī)劃指標(biāo)”的分值Y2，“周邊配套指標(biāo)”分值Y3。

3，根據(jù)一級指標(biāo)的權(quán)重(0.2 0.4 0.4)加權(quán)相乘計算得到該住宅項目的綜合評價分值為：S=(0.2 0.4 0.4)×(Y1 Y2 Y3)^T。

據(jù)此得到住房項目1的綜合評定值為S，同樣的方法可以得出住房項目2的綜合評定值為T。比較S、T值的大小就可以直觀的看出項目1和項目2的優(yōu)劣，若S＞T，則住房1比住房2綜合性能更加優(yōu)越。

四、結(jié)論

由于住房性能由大量的內(nèi)在和外在因素影響，因此該評價方法的關(guān)鍵在于確定影響住房綜合性能的評價因素，針對這些評價因素，采用專家評估的方式賦予不同評價因素相應(yīng)的權(quán)重，然后進(jìn)行計算分析，得出綜合評價值。該法的意義就在于可以直觀地對住房的優(yōu)劣做出相對科學(xué)的評判，從而為人們的決策提供依據(jù)。