淡壽全

提要2008年由美國次貸危機所引發(fā)的全球金融危機,今年第一季度樓市迎來小陽春之后與之如影隨形的退房現(xiàn)象,以及全國各地出現(xiàn)的“假按揭”案例,使我們不得不認真審視我國高速增長的個人住房按揭貸款存在的風險。本文對個人住房按揭貸款風險及成因進行分析,并提出相應的防范措施。

關鍵詞:商業(yè)銀行;個人住房按揭貸款

中圖分類號:F830.572文獻標識碼:A

一、商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風險概述

個人住房按揭貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用新建住房的貸款。該貸款的申請必須有銀行認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押,或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息、并承擔連帶責任的保證人,其本質(zhì)屬于抵押貸款。個人住房按揭貸款風險是指商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款中隱含損失的可能性。其特征有:

主觀性:既體現(xiàn)在借款人的個人收入、素質(zhì)、信譽度,又體現(xiàn)在銀行內(nèi)部人員的職業(yè)道德操守等,使按揭貸款風險具有主觀能動性。

市場性:受市場利率變化,房地產(chǎn)價格下跌、通貨膨脹率高等影響,可能造成借款人無力還貸或者主動放棄房屋所有權并停止償還債務的現(xiàn)象發(fā)生。

分散性:個人住房按揭貸款的對象分散、貸款金額小、階段還款流小、與銀行合作的機會少等,這些原因造成了按揭貸款風險的分散性特征。

區(qū)域性:各地區(qū)政策不統(tǒng)一,地方法規(guī)不健全使銀行推出產(chǎn)品和出臺制度規(guī)定無法完全顧及地區(qū)差異,導致出現(xiàn)貸款風險。

滯后性:個人住房按揭貸款的期限一般是10～30年,風險是中長期的。按照國際慣例,個人住房貸款的風險暴露期通常為3～8年,這也意味著國內(nèi)銀行個人住房貸款將步入違約高風險期。

多樣性:影響個人住房貸款的因素有很多,有借款人的原因、銀行自身的原因、開發(fā)商的原因等,還會受到宏觀經(jīng)濟形勢影響。

二、商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風險成因

(一)借款人的原因

1、商業(yè)銀行與貸款人的信息不對稱。銀行對貸款人的審查主要靠客戶提供的資料或單位證明。有的購房者故意偽造虛假收入證明、資產(chǎn)證明以獲取銀行按揭貸款;有的購房者在不同的商業(yè)銀行進行虛假按揭和多重按揭貸款;有的購房者信用觀念淡薄,在有還款能力的情況下惡性違約等等。這些都一定程度上導致了銀行按揭貸款風險的增加。

2、不可抗拒作用。借款人因疾病、意外傷害喪失勞動力;因失業(yè)、投資失誤等原因造成家庭經(jīng)濟條件惡化而無力還貸等,都會造成借款人無法按期償還貸款的風險。

3、市場變化。當借款人買房的動機是炒作房產(chǎn)時,如果房地產(chǎn)價格下跌導致所購買的房子已資不抵債,借款人就有可能主動放棄房屋所有權并停止償還債務,造成銀行按揭貸款風險的增加。

(二)開發(fā)商的原因。開發(fā)商的原因主要是指開發(fā)商的惡意欺詐行為,用“假按揭”的方式套用銀行信用而造成的風險,是對商業(yè)銀行造成危害最大、形成不良貸款最集中的風險源。“假按揭”從本質(zhì)上看就是房地產(chǎn)開發(fā)商利用虛假的購房合同和購房人基本情況等材料,騙取銀行信用并非法取得銀行按揭貸款的行為。表現(xiàn)在開發(fā)商與個人串通(或組織其內(nèi)部職工、親友等),以虛假購房交易合同向銀行申請住房按揭貸款,開發(fā)商獲取貸款后,通常他們會采取兩種方式:一種方式是賣二手房,開發(fā)商通過熱賣假象,吸引真正的購房者來買二手房;另一種方式是開發(fā)商在獲得80%的按揭貸款后,不準備繼續(xù)還月供,就等著銀行申請拍賣,而在拍賣過程中,開發(fā)商可能聯(lián)合評估機構或拍賣公司,故意將房產(chǎn)價值估低并圈定競買人群,開發(fā)商在以低價競買到該房產(chǎn)后,又可以市價出售,而拍賣額和貸款額的差價部分,銀行便只能做呆死賬處理。

(三)銀行自身的原因。主要是指商業(yè)銀行的內(nèi)部管理可能存在的一些情況:

1、銀行在向客戶提供便利的貸款手續(xù)的同時,卻忽視了完善和規(guī)范貸款的相關手續(xù);

2、房地產(chǎn)市場的繁榮景象也往往會使得銀行的信貸人員疏于貸后檢查和監(jiān)督;

3、辦理抵押的職能部門過分依賴中介機構的評估結果,造成抵押品貶值或抵押無效;

4、少數(shù)銀行內(nèi)部人員利用職權以貸謀私,發(fā)放人情貸款或降低貸款條件為關系人貸款,致使貸款損失。

三、商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風險防范措施

(一)建立健全完善的個人征信體系。1999年3月,中國人民銀行頒布了《關于開展個人消費信貸指導意見》,提出建立個人消費信貸信用中介制度和信用制度等建議;之后又采取了《個人存款實名制規(guī)定》,為征信制度的建立提供了前提條件;2006年1月,我國建立了全國統(tǒng)一的信用信息數(shù)據(jù)庫,并完成了在全國所有商業(yè)銀行和部分有條件的農(nóng)村信用社的聯(lián)網(wǎng)運行。這一系列的措施對規(guī)范我國商業(yè)銀行個人住房按揭貸款起到了重要的作用,但仍有待完善。特別是個人征信系統(tǒng)的建設,我國可以借鑒國外發(fā)達國家在個人信用信息處理方面的先進經(jīng)驗,通過立法的形式,將個人收入、納稅情況、信用記錄等資料有效整合,形成完善的公民個人信用檔案體系。同時,商業(yè)銀行要建立完善的客戶信用評級系統(tǒng),對貸款客戶的經(jīng)濟實力、信譽情況要加以分析,并通過各金融機構內(nèi)部信息資源庫的資源共享走向信息集中,在區(qū)域性個人信用評級機構基礎上發(fā)展成為全國性個人信用評級權威機構,最終完成個人征信體系的建立。

(二)規(guī)范商業(yè)銀行自身行為

1、各銀行要綜合考慮自身房地產(chǎn)貸款的現(xiàn)狀、資金狀況、中長期貸款比例指標、經(jīng)營管理水平、風險承受能力和房地產(chǎn)市場發(fā)展前景等,相應確定全行的房地產(chǎn)貸款總量和比例,適度控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模,在積極優(yōu)化存量貸款的基礎上,嚴格控制和用好增量貸款。

2、各銀行要加強內(nèi)控管理,規(guī)范業(yè)務操作。主要做好以下幾個方面的工作:(1)加強對借款人借款資格和償債能力的審查,如個人住房貸款人的年齡、職業(yè)、家庭成員構成、收入和個人誠信的審查等;(2)在“簡化手續(xù)”的同時,要完善個人住房貸款的公證、抵押、保險等手續(xù),加強貸款合同、檔案等基礎管理工作;(3)強化貸后管理以及抵押物的審查,確保抵押的有效性,防止重復抵押,并加強對自有評估力量的培訓,堅持對抵押房產(chǎn)的自行評估或確定一個銀行內(nèi)部認定價格;(4)鼓勵信貸人員根據(jù)借款人的特點進行房貸管理手段創(chuàng)新,革新檔案管理模式,發(fā)揮檔案管理效能,為貸款清收提供有力支撐;(5)不定期組織與金融、法律、房地產(chǎn)相關知識的培訓和學習,培訓一批專家型業(yè)務骨干,建設一支高素質(zhì)、有責任感的房地產(chǎn)貸款業(yè)務隊伍。

(三)加快個人住房按揭貸款證券化進程。個人住房按揭貸款證券化是指商業(yè)銀行將住房按揭貸款匯聚重組為抵押貸款群組,由證券化機構以現(xiàn)金方式購入,經(jīng)過擔保或信用增級后以證券的形式出售給投資者的融資過程。個人住房抵押貸款證券化作為銀行避險工具,其主要作用有:(1)銀行可以將變現(xiàn)的資金作為新住房抵押貸款的資金來源,增強銀行的資產(chǎn)擴張能力;(2)將低流動性的貸款轉化為高流動性的證券,可以提高銀行資產(chǎn)流動性及利用率,從而提高銀行的盈利能力;(3)可以將存在于住房抵押貸款中的各種風險轉移、分散給不同偏好的投資者,從而提高資產(chǎn)的安全性。各商業(yè)銀行應該積極發(fā)展個人住房按揭貸款證券化、發(fā)行抵押貸款債券、引進抵押貸款投資者,以降低銀行的經(jīng)營風險。

(作者單位:重慶大學建設管理與房地產(chǎn)學院)

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