江筱嵐　彭賀龍

提要在日益激勵的市場競爭下,節(jié)約項目建設成本越來越被房地產(chǎn)企業(yè)所重視,于是加強造價管理是房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟的必然要求。造價管理關鍵是事前、事中控制,所以本文從房地產(chǎn)開發(fā)生命周期中的投資決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段等四個階段對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的造價管理進行探討。

關鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā);造價管理;成本控制

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A

一、引言

隨著政府對房地產(chǎn)市場的不斷調(diào)控,房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間的不斷壓縮,房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部之間的競爭激烈化和消費者購房行為理性化使房地產(chǎn)企業(yè)在對項目定價時必須慎重考慮各種因素合理定價,這也使房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)利潤不斷減少,于是造價管理越來越被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所重視。房地產(chǎn)項目的造價控制貫穿于項目開發(fā)的全過程,即涵蓋項目投資決策階段、項目設計階段、項目招投標階段、項目施工階段、項目竣工驗收階段乃至銷售階段。在節(jié)約成本、減少工程造價方面,房地產(chǎn)開發(fā)的前四個過程中的造價管理對項目造價控制起主要作用,所以本文主要從四個階段探討房地產(chǎn)開發(fā)過程中的造價管理。

二、項目投資決策階段的造價管理

項目投資決策階段的造價管理是對項目從戰(zhàn)略上進行統(tǒng)籌,該階段所決策的內(nèi)容涉及開發(fā)物業(yè)類型、建設標準水平、工藝評選、設備選用等技術經(jīng)濟指標,它們對項目的造價影響巨大。所以,項目投資決策階段的造價管理需要進行項目可行性分析并科學編制投資估算。

可行性研究報告是決策的重要依據(jù),并且是后續(xù)開發(fā)工作的基礎。在進行項目可行性分析時做好市場調(diào)研,科學評判項目市場定位是否合理和客戶定位是否準確,準確把握開發(fā)項目所定位的業(yè)主們的需要,確保項目是適應市場和社會發(fā)展要求的;在保證項目市場可行性、技術可行性前提下做好經(jīng)濟合理性分析,即在符合所在城市的規(guī)劃要求,滿足使用功能的前提下,做好項目效益研究,綜合考慮項目的投入和產(chǎn)出,盡量節(jié)約項目造價。

投資估算是房地產(chǎn)后續(xù)工作造價控制的重要指標之一,是開發(fā)項目的經(jīng)濟效果分析的重要依據(jù),也是決策的主要依據(jù)。在投資估算中,設計人員應從工程規(guī)模和項目內(nèi)容上真實反映設計意圖。工程內(nèi)容、費用構成應齊全、合理,確保估算質(zhì)量;主要工藝應進行多方案的比較,設計方案不僅要在技術上可行,而且在經(jīng)濟上應合理。所以,必須使工程造價管理人員從建設方案的優(yōu)選開始,滲透到設計的全過程中去,并按工程造價的管理原則,合理預測投資估算中各種動態(tài)因素的變化,不能留有缺口,這是編制投資估算工作的關鍵?？茖W的投資估算是后續(xù)造價管理工作開展的基礎。

三、項目設計階段的造價管理

在工程項目造價管理全過程中,設計階段的造價管理對項目最終造價的影響最大。這是因為項目設計完成后,其工程造價便已基本確定了,在實施過程中很難改變設計留下的造價缺陷。只有在設計工作沒有完成,設計圖紙未交付使用之前把好工程造價管理的第一關,才能為總體工程造價控制打好基礎。國內(nèi)外大量實踐經(jīng)驗表明:在初步設計階段,影響工程造價的可能性為75%～95%;而至施工圖設計結束,影響工程造價的可能性為35%～75%;在施工階段,通過技術措施及施工組織,節(jié)約工程造價的可能性為5%～10%。由此可見,控制工程造價的關鍵在于施工以前的投資決策及設計階段,而項目在做出投資決策后,控制造價的關鍵就歸咎于設計階段。設計階段的造價管理應注意以下幾點:

1、推行設計招標制度。設計招標制度的推行為開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃設計階段提高設計質(zhì)量,進行投資控制提供了契機。在設計招標過程中,建設單位有權對投標方案的合理性、經(jīng)濟性進行評估和比較,能夠在滿足設計任務書的要求下,把設計的經(jīng)濟性也納入評標條件,從而督促設計方搞好項目設計的同時積極主動地去考慮項目設計實施的成本和項目設計實施后的經(jīng)濟效益。需要注意評標過程中應專門邀請懂建筑的專業(yè)經(jīng)濟師參與。在確定中標方案后,建設單位仍有必要匯集開發(fā)、預算、工程管理和營銷部門的專業(yè)人員,共同對中標方案再次提出優(yōu)化意見,力求進一步提高設計的經(jīng)濟性和合理性。

2、實行限額設計和主動預防設計變更。限額設計是工程建設領域控制投資支出、有效使用建設資金的一項有力措施,它要求設計方按批準的投資估算控制初步設計,然后按批準的初步設計總概算控制施工圖設計,即將上階段設計審定的投資額和工程量先行分解到各專業(yè),然后再分解到各單位工程和分部工程。各專業(yè)在保證使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設計,投資分解和工程量控制是實行限額設計的有效途徑和方法。在設計階段,造價人員要全程跟蹤核算,發(fā)現(xiàn)超限額的專業(yè)要及時分析原因并修改設計,確保工程造價控制在投資估算內(nèi)。主動預防技術設計和施工圖設計的不合理變更,以保證項目總投資限額不被突破。設計變更意味著項目建設成本的大幅度增加,它不僅會影響項目建設進度延長工期而且會增加項目不可估風險,常常伴隨著施工方的索賠大量增加進而導致項目的造價大幅度提升。所以,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設計階段需要主動預防初步設計和施工圖設計的變更,對必須要進行的設計變更,應盡量提前變更;對重大設計變更,要采取先算賬后變更,并須取得投資主管部門的同意。對設計變更所造成的損失必須向責任方提出索賠。

運用價值工程原理進行設計方案優(yōu)化。價值工程是指通過各相關領域的協(xié)作,對所研究對象的功能與成本進行系統(tǒng)分析,旨在提高所研究對象價值的思想方法和管理技術。價值工程重功能分析,力求用最低的壽命周期總成本,生產(chǎn)出功能上充分滿足用戶需求的產(chǎn)品、服務或功能項目,從而獲得最大的經(jīng)濟效益。在設計方案優(yōu)化時充分運用價值工程的原理,對設計產(chǎn)品的各項功能進行價值分析,剔除那些實現(xiàn)成本高而實際價值低的功能部分。盡量用最小的投資成本滿足業(yè)主對產(chǎn)品的最大需求,以尋求減少項目造價,實現(xiàn)項目價值最大化。

四、項目招投標階段的造價管理

通過招標競爭選擇承包商,降低工程承包價格,這有利于節(jié)約投資、提高投資效益,從而使工程造價得到有效控制。項目招投標階段的造價管理應該抓好科學編制招標文件、合理低價中標和加強合同管理三項工作。

1、科學編制招標文件。工程招標包括設備、材料采購招標和施工招標兩個方面。招標文件確定了建設工程施工招標的原則和程序,規(guī)范和指導工程建設施工招標的各個環(huán)節(jié),對建設工程從項目報建到合同簽訂的全過程都進行了詳細的規(guī)定,它不僅是施工單位投標報價的依據(jù),還是雙方簽訂合同的依據(jù),也是竣工結算處理索賠的依據(jù)。因此,招標文件的編制應當科學、嚴謹、準確、詳細,使其對項目實施過程中可能出現(xiàn)的風險因素及相應造價控制的方式給予約定,以避免投標單位利用招標文件上的漏洞制造不必要的糾紛及爭議,從而有效地避免過多索賠事件的發(fā)生,減少額外的造價成本。

2、合理低價中標。目前國內(nèi)推行的工程量清單計價報價存在一定的缺陷,給投標單位低于成本價惡意競爭提供了可能,然后他們再利用頻繁的設計變更來虛報項目建設成本從而達到企業(yè)盈利的目的。作為開發(fā)商,應本著項目實現(xiàn)開發(fā)商和施工方雙贏的思想,堅決杜絕盲目追求絕對低價中標,以避免上述事件的發(fā)生。所謂合理低價,是在保證質(zhì)量、工期和施工方合理利潤的前提下的合理低價。

3、加強合同管理。施工合同是辦理工程結算、撥付工程款及處理索賠的直接依據(jù),也是工程建設質(zhì)量控制、進度控制、費用控制的主要依據(jù)。因此,在簽訂合同時應謹慎。開發(fā)商應該主動把“風險分擔”的理念引入施工合同的編制中,把可能引起結算糾紛的許多費用納入合同之中予以說明,以避免施工索賠的發(fā)生。

五、項目施工階段的造價管理

施工階段是造價管理的重要階段,項目開發(fā)進入施工階段后,項目造價管理的內(nèi)容較為單一。由于在設計階段和招投標階段的造價管理已經(jīng)基本確立了項目的建設成本,所以施工階段的主要任務是盡可能控制項目的額外支出,即嚴格把關項目的工程變更,減少施工單位索賠事件的發(fā)生。

由于開發(fā)商、設計單位、或施工單位以及其他因素的影響,在工程項目實施過程中施工的實際情況與工程招投標時所設想的情況往往有一定程度的改變,這導致工程變更時常發(fā)生,從而造成工期的延誤、工程內(nèi)容的增減或施工工序的改變,這些在成本上變現(xiàn)為工程造價的增加,控制變更是這一時期開發(fā)商的主要工作,這直接關系到項目的最終造價。如果有變更的情況出現(xiàn),開發(fā)商應當盡快地分析變更產(chǎn)生原因及其影響,及時合理地做好變更的控制工作。

如何對變更進行有效的控制,可以考慮從以下幾個方面努力:1、加強甲方現(xiàn)場施工管理人員、工程技術人員的“經(jīng)濟”觀念培養(yǎng)、素質(zhì)教育,職業(yè)操守教育,使其配合監(jiān)理工程師做好工程質(zhì)量、工期、安全監(jiān)督的同時,對工程的建設成本控制也給予足夠重視;2、盡量減少設計變更。在建設工程施工過程中,引起設計變更的原因很多。如,施工現(xiàn)場地質(zhì)勘探有誤、市場供應的材料規(guī)格標準不符合設計要求等。為了減少設計變更,除了設計階段做好管理,嚴格把關設計質(zhì)量以減少設計錯誤或不合理設計;在施工階段發(fā)現(xiàn)需要采取設計變更時,對于涉及到費用增減的設計變更,必須經(jīng)設計單位代表、開發(fā)商現(xiàn)場代表、總監(jiān)理工程師共同簽字方為有效;另外,有條件的業(yè)主方可以指派工程造價管理專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場,隨時掌握、控制工程造價的變化情況;3、建立一套嚴格的現(xiàn)場管理實施制度,規(guī)范現(xiàn)場簽證管理?，F(xiàn)場簽證是工程建設過程中的一項經(jīng)常性工作,工程現(xiàn)場簽證不規(guī)范往往給工程結算帶來非常大的麻煩,甚至引起不必要的糾紛,給開發(fā)商帶來不少經(jīng)濟損失,所以簽證管理應該

規(guī)范化。

六、結論

造價管理關系到房地產(chǎn)企業(yè)將來的成敗,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的造價管理涉及到房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個階段,本文討論的四個階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造價管理關注的重點內(nèi)容,但是這也不意味著可以忽視其他階段的造價管理。在實際造價管理操作過程中理應抓好前四個階段,兼顧其他階段,爭取把開發(fā)成本降到最低。

(作者單位:1.重慶市渝咨工程造價咨詢有限公司;2.重慶大學建設管理與房地產(chǎn)學院)

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