易憲容

最近國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)新政是希望在防止房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫與保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間達(dá)到平衡，但是要這樣做，必須強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的民生性與消費(fèi)性，必須把房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫擠出來?？梢哉f，房地產(chǎn)的繁榮既可以是泡沫式的繁榮，但是這種繁榮是不可持續(xù)的；也可以是以擴(kuò)大房地產(chǎn)消費(fèi)的繁榮，只有這種繁榮才能保證國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)真正地持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

中央出臺(tái)的十條措施、十大政策的第一項(xiàng)就是安居工程的建設(shè)。安居工程有廉租屋建設(shè)、棚戶區(qū)的改造及農(nóng)村危房的建設(shè)。可以說，安居工程所強(qiáng)調(diào)的是房地產(chǎn)的政府財(cái)政支持部分，通過財(cái)政支持來保證居民的基本居住條件。

但實(shí)際上，在我看來，安居工程的范圍應(yīng)該比這要大，所涉及的內(nèi)容比這要廣泛。比如說，經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的投資收購(gòu)和開發(fā)建設(shè)。特別是在房?jī)r(jià)居高不下，國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)居民都沒有支付能力進(jìn)入這樣高價(jià)格的房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，安居工程所涵蓋的內(nèi)容應(yīng)該比上述內(nèi)容要廣泛得多。比如，房地產(chǎn)發(fā)展宗旨及模式的確定，政府通過什么樣的信貸政策、稅收政策來保證絕大多數(shù)居民能夠進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，上述規(guī)定的意義是什么呢?首先，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)銷售放緩或負(fù)增長(zhǎng)，但是政府清楚地認(rèn)識(shí)到當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)問題所在，即要把房地產(chǎn)市場(chǎng)以投資為主導(dǎo)轉(zhuǎn)化為以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)發(fā)展房地產(chǎn)是以住房消費(fèi)為主導(dǎo)。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)，政府可以采取種種信貸優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠的政策來幫助及鼓勵(lì)消費(fèi)者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，并通過這種方式來解決居民基本的居住條件，來改善他們的住房福利條件。這與2007年下半年以來的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策是一脈相承的。

因?yàn)檎缇鸵庾R(shí)到，以投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅容易吹大房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，也是不可能持續(xù)的。這次美國(guó)的金融危機(jī)產(chǎn)生的原因盡管有多方面，但是誰(shuí)都知道房地產(chǎn)泡沫的破滅是導(dǎo)致這次金融危機(jī)的根源。因此，對(duì)于中國(guó)來說，盡管不一定會(huì)出現(xiàn)美國(guó)現(xiàn)在的金融危機(jī)，但是，如果政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫不能足夠警惕，一旦吹大房地產(chǎn)泡沫破滅，其所面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)同樣不可低估。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)既要防止房地產(chǎn)泡沫吹大，又要成為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力，就必須把房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)放在房地產(chǎn)消費(fèi)需要上。因此，要發(fā)展房地產(chǎn)消費(fèi)需求，不僅應(yīng)對(duì)住房的套型及結(jié)構(gòu)有所規(guī)定，也得重點(diǎn)發(fā)展二手房市場(chǎng)。前者與國(guó)內(nèi)居民居住消費(fèi)能力有關(guān)，后者則通過合適的方式把存量的住房流動(dòng)起來，增加整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)住房供給。

如果把這些政策與早些時(shí)候的房地產(chǎn)政策聯(lián)系起來，我們就能夠看到政府房地產(chǎn)政策的基本思路，即房地產(chǎn)市場(chǎng)在擴(kuò)大內(nèi)需中能夠起到重大的或關(guān)鍵的作用，也是拉動(dòng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)要達(dá)到這樣的目的，就得改變以往房地產(chǎn)市場(chǎng)以投資為主導(dǎo)的模式，而讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變到以消費(fèi)為主導(dǎo)的發(fā)展模式上來。

既然國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)要轉(zhuǎn)移到以消費(fèi)為主導(dǎo)的發(fā)展模式來，那么無論是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)手法、價(jià)格定位，還是建筑套型等都得向消費(fèi)為主導(dǎo)的模式轉(zhuǎn)變。如果不這樣，那么這個(gè)市場(chǎng)要得以發(fā)展與繁榮，要成為經(jīng)濟(jì)擴(kuò)大內(nèi)需的方式是不可能的。因此，在目前的情況下，中央已經(jīng)向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出了明確的信號(hào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就是一個(gè)民生的市場(chǎng)，就是以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格應(yīng)該以這個(gè)基點(diǎn)定價(jià)。每一家房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)以此來確定市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略，違背這種市場(chǎng)內(nèi)在性的房地產(chǎn)企業(yè)就可能在這種激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中敗下陣來。確立以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)，既是擴(kuò)大居民內(nèi)需的根本所在，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)得以持續(xù)增長(zhǎng)的根本所在。未來政府財(cái)政政策及信貸政策也會(huì)圍繞著這個(gè)基點(diǎn)而展開的。

(摘自11月20日《社會(huì)科學(xué)報(bào)》)