趙普森　宋　岱

摘要:可累計租賃協(xié)議是在租賃協(xié)議基礎上的一種金融創(chuàng)新,其本質可以看做一種在貸款基礎上的買方信用延伸。特別在房地產(chǎn)市場這類買賣雙方極度缺乏信任的市場出現(xiàn)供求矛盾時,引入可累計租賃協(xié)議可以使市場資源配置趨于合理。

關鍵詞:廉租房;可累計租賃協(xié)議;房地產(chǎn)市場

中圖分類號:F832.49文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2009)20-0190-02

一、市場的非均衡狀態(tài)

薩伊認為,“供給可以為自己創(chuàng)造需求”,有價值的商品永遠不愁找不到買家。但“薩伊定律”至少在目前的中國房地產(chǎn)市場遇到了自己的勁敵?！叭缤欣拱愎蚕碇甙旱膲艛嗬麧?在遠高于成本的價位上蠶食著消費者手中的養(yǎng)命錢。”絕大多數(shù)中低收入的買房者會如是想。但是,“以中國房地產(chǎn)價格的上漲趨勢而言,2009年的房價明顯被低估,如果考慮到危機中居民對財富的保值要求,房價肯定會大幅上揚?！边@可能是大多數(shù)房地產(chǎn)商看到的問題?？偠灾?自次貸危機以來,我國大部分城市的房地產(chǎn)市場均呈現(xiàn)出疲軟態(tài)勢,即正處于一種因為信任缺失而導致的資源配置失靈狀態(tài)。這種疲軟分別表現(xiàn)在市場的供給和需求兩個層面。在供給層面,房地產(chǎn)廠商試圖延續(xù)前幾年一直持續(xù)著的價格上漲趨勢,并因此將價格定在一個高于市場均衡點的位置;而需求層面,因為對未來不確定性因素的預期增加,消費者對市場價格的定位遠低于原市場形成的均衡價格。可以說,當前市場的困局可以被稱作供給和需求兩重矛盾下的雙重悖論問題。

從市場價格走勢來看,自去年以來延續(xù)的次貸危機的影響在今年2、3月份達到了頂峰,隨著危機能量的釋放,以及一年來被抑制的購買力的凝集,房地產(chǎn)市場在4、5月份出現(xiàn)了回暖的跡象?？梢灶A見,在未來6、7、8三個月里,房地產(chǎn)價格的報復性回升將是市場必然的表象。不過類比之上世紀的大蕭條,美國經(jīng)濟亦出現(xiàn)過這種因為經(jīng)濟自動回歸而導致的經(jīng)濟回暖現(xiàn)象,但是長期以來,因為經(jīng)濟不平衡導致的實體經(jīng)濟的衰退必將拖累經(jīng)濟走向虛假繁榮,一旦無法在8月之后控制實體經(jīng)濟與虛擬經(jīng)濟的相對規(guī)模,則在未來受到考驗的將更多集中在國家信用層面,換言之,惡性通貨膨脹的危機將會取代短期經(jīng)濟回暖帶來的效應,經(jīng)濟體系將會受到危機余波的重創(chuàng)。因此,積極把握住目前6、7、8三個月的市場緩沖期,做好應對新一輪經(jīng)濟危機浪潮的工作是現(xiàn)在最應該考慮的問題。

怎樣解決房地產(chǎn)市場買賣雙方的信任危機呢?筆者以為,最好的解決辦法是加入替代品的競爭,讓消費者相信市場價格是經(jīng)過有效競爭后的合理價格。為此,經(jīng)濟學家提出廉租房的概念,但在消費者看來,租賃協(xié)議是一種一次性協(xié)議,其消費結果在租賃期滿后便消失,而大多數(shù)中國消費者把房屋的購買看做一種穩(wěn)定的生活保障,從保障角度看,房屋租賃協(xié)議顯然不是貸款買房方案的有效替代品。這恐怕是絕大多數(shù)思考廉租房政策的經(jīng)濟學家面對的現(xiàn)實問題。

顯然,如果把消費者的保障性需求和廉租房政策聯(lián)系在一起,那么市場上就可以建立起一種和房地產(chǎn)商具有等價市場地位的替代品競爭者。只有市場上出現(xiàn)了這樣的競爭者,消費者才會預期市場產(chǎn)生了有效競爭,也才會使持幣待購的行為大大減少。而對于房地產(chǎn)商來講,盡管新入市的競爭者對其利潤是一種削弱,可是如果長期以來市場因為超額利潤導致資源配置失效,那么加入競爭者帶來的好處顯然要大于等待的益處。畢竟市場活躍起來之

后,對于市場的所有主體總是一個利好。

二、可累計租賃協(xié)議

如何建立起租賃協(xié)議與消費者生活保障需求之間的聯(lián)系?在這里,我們第一次提出了“可累計租賃協(xié)議”的概念。所謂可累計租賃協(xié)議是一種金融創(chuàng)新的手段,是一種可以連帶影響市場供給、需求和政府三重主體的金融創(chuàng)新:即政府擁有用作廉租房政策的安居工程的全部產(chǎn)權,消費者如果需要使用房地產(chǎn),則可以通過租賃政府手中的廉租房來實現(xiàn)。在可累計租賃協(xié)議中,消費者的租賃行為具有個人信用基礎上的累加性。也就是說,當消費者累積租賃達到一定數(shù)額時,政府可以根據(jù)消費者已經(jīng)實現(xiàn)的租賃數(shù)額將特定的廉租房以已實現(xiàn)租賃總額加以置換。換言之,和普通貸款相類似,當消費者支付足夠多的資金時,便可以獲得特定房產(chǎn)的所有權。實施細則如下:

1.可累計租賃協(xié)議規(guī)定,消費者按照市場價格P租賃政府的廉租房,其租賃費用按照當期銀行貸款利率R反計提房屋價值準備金。因為房地產(chǎn)租賃價格表現(xiàn)為兩個部分,房屋折舊D和當期租賃的利潤Y。這兩個價值之和即是租賃市場價格P=D+Y。對于銀行貸款而言,貸款本金的價值應該等于各期房屋折舊價值之和,而利息總和則與房屋租賃的利潤總和是相等的。這就意味著,在排除了銀行利率因素的干擾后,當期租賃行為只要能夠抵償房屋折舊行為和未來對新房產(chǎn)的再生產(chǎn)計提,則租賃價格就是合理的。為了保證未來風險發(fā)生時國家財產(chǎn)的穩(wěn)定,國家可以規(guī)定一個略高于市場租賃價格的價格水平,在這個略高的價格上,按照銀行當期貸款利率,計提相關費用,而余額則作為消費者累積的消費基金被積累下來。實際消費基金累積為:F=0。當時,即是表明消費者累積的租賃消費已經(jīng)足夠其購買一棟屬于自己的房屋的產(chǎn)權,是否行使這個權利,全在于消費者個人的理性選擇與國家政策的引導。

2.可累計租賃協(xié)議代表著一種消費者信用的延伸,當消費者進行房屋租賃消費時,其消費行為實質上實現(xiàn)了對房屋固定資產(chǎn)價值的折舊性補償。特定消費者基金累積到一定程度時,他就可以憑借當前累積的房地產(chǎn)消費基金置換政府手中的房產(chǎn)。

3.政府把廉租房按照市場價值作價,一旦消費者基金達到政府廉租房的市場價值時,就可以憑借手中的基金置換政府的房地產(chǎn)。

4.為了保證消費者基金的建立,消費者進行住房消費時,應采用實名制。在唯一身份的基礎上,其消費具有可加性。這種基金也是對消費者使用實名制度的一種激勵。但是,真正保證消費者實現(xiàn)消費激勵的卻是國家信用。國家通過持有廉租房的行為,將國家信用注入房地產(chǎn)市場,這種信用由消費者長期的租賃性消費逐漸抵補。當消費者完成租賃基金與房地產(chǎn)所有權的交換后,國家收回了自己的國家信用,而消費者則實現(xiàn)了和銀行貸款相類似的實質性房屋購買行為。

5.考慮到消費者的遺產(chǎn)和贈予權利,消費基金的轉贈予將會被收取一定的稅率,國家可以通過調(diào)節(jié)稅率的高低來決定基金資產(chǎn)的流動性價值。

可累計租賃協(xié)議的作用和銀行貸款相類似,但卻具有超越貸款的優(yōu)越性。普通的貸款性房屋交易,其交易標的的所有權在交易發(fā)生之時就已經(jīng)得到轉移,換言之,消費者在交易發(fā)生之后,成為房屋所有權的擁有者,但卻要承擔因此而帶來的一切風險。例如,當消費者完成和銀行的貸款交割行為后,一旦因為房地產(chǎn)商違約,消費者將會面臨既得不到房屋,又將背負銀行貸款的尷尬局面。出于對企業(yè)的保護,房地產(chǎn)商可以通過破產(chǎn)行為逃避無限風險的壓力,但是一旦與消費者的交易協(xié)議發(fā)生,則房地產(chǎn)商的風險天然會轉嫁給無辜的消費者。顯然,可累計租賃協(xié)議對于這種風險是有規(guī)避作用的。因為實質的所有權在消費者尚處于租賃階段時,依然屬于國家,只有消費者愿意以自己累積的租賃結果來兌換國家手中的安居房產(chǎn)時,實質的產(chǎn)權轉移才會發(fā)生,這樣就避免了在購買關系消費者身家的房產(chǎn)后,消費者依然面臨不確定性風險的可能。

可累計租賃協(xié)議在博弈上對厭風險主義者有著天然的親和力,即使政府將可累計租賃合同的總價值定在略高于銀行同期房地產(chǎn)按揭的總價值,在消費者看來,這依然是一種可以被接受的結果。因為這種協(xié)議相當于消費者將一部分所有權轉移帶來的風險讓渡給政府,所以在精算層面完全可以規(guī)定一個略高于市場租賃的價格。

三、問題的補充

作為一種金融創(chuàng)新方式,“可累計租賃協(xié)議”的提出針對的是中國的房地產(chǎn)市場的資源配置失靈狀態(tài),作為制度經(jīng)濟學分析方法的一種嘗試,我們還需要給出這種金融創(chuàng)新方式在執(zhí)行之后的經(jīng)濟效果。

1.作為貨幣創(chuàng)造的結果。任何一種和貸款相似的金融創(chuàng)新都具有貨幣創(chuàng)造的結果。在“可累計租賃協(xié)議”中,政府相當于將房地產(chǎn)這種資產(chǎn)以信用的方式提前交付消費者消費,消費者之所以能夠消費是因為其個人信用與國家信用掛鉤。如果在過程中消費者死亡,則國家可以收回賦予消費者的信用,沒有損失。一旦消費者堅持支付租賃,并在最后完成了租賃協(xié)議,則他可以在交易完成后獲得房屋的產(chǎn)權。而這種房屋產(chǎn)權的獲得相對國家而言則是一種信用的釋放。從理論上講,當我們認可貸款協(xié)議時,市場同樣可以認可“可累計租賃協(xié)議”這種與之同構的經(jīng)濟創(chuàng)新。

2.作為替代品競爭的結果。一旦租賃協(xié)議可以與消費者的保障性需求掛鉤,則房屋租賃行為將會成為與房屋買賣活動一樣有效的經(jīng)濟活動。一部分消費者會放棄通過貸款購房的努力,轉而租賃國家提供的廉租房。而且,這種競爭性的市場信息會糾正廉租房的幾大弱點:“房屋質量差,地理位置不方便,結構與樣式不新穎,缺乏變化的美感……”,在這種批評中,具有同樣缺點的房地產(chǎn)商會被市場自動清除出局。同時,在較多房地產(chǎn)商面臨壓力增加自己房屋質量與地段的競爭力時,一部分投資者會將資金投入了與政府同樣的投資領域,這種超越銀行信用的投資方式對投資者的風險甚至小于貸款的風險,穩(wěn)定的或不穩(wěn)定的消費都可以帶來收入,只要前期擁有了房產(chǎn)的產(chǎn)權,于是更多具有市場競爭力的特種租賃公司也會進入房地產(chǎn)市場。這樣,在市場的作用下,短期的租賃行為與長期的投資行為發(fā)生著激烈的競爭,兩者在金融市場最后的均衡點決定了短期與長期價格的平衡。

3.初始路徑依賴問題。如果沒有國家信用的介入,“可累計租賃協(xié)議”這種金融創(chuàng)新活動無論如何也不會發(fā)生,因為對于賣方而言,這種協(xié)議顯然不是他們的博弈均衡點,在賣方的邏輯下,對消費者額外的信用補貼是一種不能帶來利潤的經(jīng)濟行為,也因此,“可累計租賃協(xié)議”天然就帶有一種政策引導的味道。

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[責任編輯 王 莉]