易憲容

房地產(chǎn)市場素來有“金九銀十”之說，今年的國慶長假，房地產(chǎn)商卻沒有迎來期待中的高峰?，F(xiàn)實(shí)就是，9月已經(jīng)過去了，10月傳來的信息也是人財(cái)不旺，因此，2009年，房地產(chǎn)業(yè)的“金九銀十”不會(huì)發(fā)生。

住房銷售最近會(huì)突然下降，根本原因在于4-6月的住房銷售與價(jià)格快速暴漲。從9月公布的數(shù)據(jù)來看，1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)國內(nèi)銀行貸款同比增長47.8%，比去年同期多增加了37.3%；個(gè)人住房按揭貸款同比增加94.1%，比去年同期多增加了105.2%；住房銷售面積同比增長了44.5%，比去年同期多增加了59.4%……

從上述數(shù)據(jù)可以看出，國內(nèi)房地產(chǎn)市場在4-7月出現(xiàn)前所未有的繁榮。這種繁榮，一是因?yàn)?008年這幾個(gè)月CPI達(dá)到6%以上的水平，而且今年這幾個(gè)月CPI則是負(fù)增長，如果把價(jià)格因素考慮進(jìn)去，今年的住房銷售價(jià)格增長比公布的數(shù)據(jù)還要高。二是今年住房銷售快速增長主要是銀行信貸推動(dòng)的結(jié)果。三是由于大量銀行信貸資金涌入，居民利用銀行的金融杠桿炒作房地產(chǎn)，從而使得以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場開始轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為主導(dǎo)的市場。這種市場的轉(zhuǎn)變，必然會(huì)在短期內(nèi)把房價(jià)推高。

面對這種局面，國內(nèi)房地產(chǎn)的走勢如何，將取決于以下幾個(gè)因素。

一是今年上半年那種極度寬松的信貸政策能否持續(xù)？從目前的情況來看，這種極度寬松的貨幣政策是不可持續(xù)的。從7月開始不僅實(shí)際上信貸增長下降到了3559億的水平，而且央行也開始對上半年過度寬松的貨幣政策進(jìn)行微調(diào)。如果下半年信貸政策收緊，進(jìn)入住房市場的投資者或是不會(huì)貿(mào)然進(jìn)入，或是會(huì)把手中的住房以較高價(jià)格賣出。可以說，下半年信貸政策的變化將成為房地產(chǎn)走勢的關(guān)鍵。

二是今年上半年個(gè)人住房按揭貸款增長已經(jīng)超過了2007年的水平，這是決定房地產(chǎn)市場繁榮最核心的因素。個(gè)人按揭貸款的快速增長，是因?yàn)閲鴥?nèi)商業(yè)銀行對信貸員的過度激勵(lì)，使得各商業(yè)銀行都突破現(xiàn)有第二套住房政策的規(guī)定，違規(guī)發(fā)放個(gè)人按揭貸款，使得房地產(chǎn)炒作再次烽煙四起。但是，今年6月，央行與銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了對住房信貸加強(qiáng)管理的通知，對商業(yè)銀行的違規(guī)者做出將嚴(yán)厲處罰的規(guī)定。再加上下半年各商業(yè)銀行沒有那樣大的信貸擴(kuò)張的沖動(dòng)，估計(jì)個(gè)人住房按揭貸款會(huì)出現(xiàn)比較大的收緊。只要住房按揭貸款收緊，住房的投資者不僅會(huì)逐漸退出市場而且也無法進(jìn)入市場，想通過銀行信貸杠桿短期內(nèi)再來推高房價(jià)并非易事。

三是美國金融危機(jī)還在持續(xù)，其房地產(chǎn)泡沫破滅對經(jīng)濟(jì)造成的影響仍沒有消失。我相信政府也不愿意讓房地產(chǎn)泡沫過大，乃至破滅。

四是金融危機(jī)后，全球經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)全面衰退，各個(gè)國家的房價(jià)都處于下降通道，特別是美國，其房價(jià)上漲近10年也只有一倍多點(diǎn)，但這次房價(jià)調(diào)整已經(jīng)達(dá)到30%以上，而且調(diào)整還在繼續(xù)。但是，在中國，當(dāng)全國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)全面向下調(diào)整時(shí)，國內(nèi)房價(jià)卻出現(xiàn)暴漲，不少城市暴漲到歷史最高水平。這種與經(jīng)濟(jì)常識(shí)、生活常識(shí)嚴(yán)重背離的事情終究會(huì)回歸常識(shí)。

五是在上述情況下，隨著先是住房消費(fèi)者被擠出市場，再是住房投資者不愿或不敢進(jìn)入市場，而房地產(chǎn)開發(fā)商早就賺得盆滿缽滿而不愿意調(diào)整價(jià)格，只要政府的政策不改變，房地產(chǎn)市場未來幾個(gè)月將出現(xiàn)僵持的局面，即有價(jià)無市。這之后，房地產(chǎn)市場會(huì)發(fā)生什么變化，取決于政府的政策是著眼于短期還是長期發(fā)展。試想，高房價(jià)盡管短期內(nèi)有業(yè)績，但其結(jié)果必然是泡沫吹大，是房地產(chǎn)泡沫的破滅，是金融危機(jī)及經(jīng)濟(jì)危機(jī)出現(xiàn)。而以絕大多數(shù)居民的支付能力為基礎(chǔ)的房價(jià)才是國內(nèi)房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的根本所在。房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展只能建立在以消費(fèi)為主導(dǎo)的基礎(chǔ)上。對于這點(diǎn)，國人已有共識(shí)。這是國內(nèi)房地產(chǎn)市場未來的趨勢所在。▲（作者是中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員。）