胡毓娟　管寶龍　張慧玲

[摘 要]美國次級債引發(fā)的全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)已對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了負(fù)面影響,為促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場和諧持續(xù)發(fā)展,應(yīng)積極探索并實施房價與地價剝離的定價方式,房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)在市場調(diào)整時強(qiáng)化自身建設(shè),加強(qiáng)與房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品的創(chuàng)新實踐,同時加強(qiáng)對保障性住房的建設(shè)。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)業(yè);宏觀調(diào)控;金融創(chuàng)新;保障性住房

[中圖分類號]F293.35

[文獻(xiàn)標(biāo)志碼]A

一、我國房地產(chǎn)業(yè)和諧發(fā)展的政策環(huán)境和市場走向

隨著全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退的爆發(fā),我國的房地產(chǎn)市場和政策在2008年經(jīng)歷了巨大變化。從緊縮信貸抑制樓市瘋狂到默認(rèn)地方政府連續(xù)出臺拯救房地產(chǎn)政策、再到積極出臺新政減免流通環(huán)節(jié)稅費,政府對于房地產(chǎn)市場的態(tài)度在一年內(nèi)發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變。國家擴(kuò)大內(nèi)需的4萬億元財政投入和中央經(jīng)濟(jì)工作會議保增長的主題都發(fā)出了宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向的明確信號。2008年10月17日召開的國務(wù)院常務(wù)會議在安排部署新一年經(jīng)濟(jì)工作時,更明確提出要加大保障性住房建設(shè)規(guī)模,降低住房交易稅費,支持居民購房。這一政策信息清晰地表明國家將在加快住房保障的基礎(chǔ)上,支持自住和改善性購房,維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

1.政府將房地產(chǎn)健康穩(wěn)步發(fā)展定為宏觀調(diào)控目標(biāo)

隨著全球金融危機(jī)愈演愈烈,我國外貿(mào)出口形勢日趨嚴(yán)峻,經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩。在“內(nèi)憂外患”的壓力下,擴(kuò)大內(nèi)需成為我國經(jīng)濟(jì)保增長的優(yōu)選路徑。而擴(kuò)大內(nèi)需離不開上下游關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)。據(jù)國家統(tǒng)計局測算,在我國固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)業(yè)所占比例已達(dá)1/5,上下游共涉及50多個行業(yè)。在出口萎縮、消費不足的背景下,如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)劇烈下挫,我國經(jīng)濟(jì)迅速下滑的風(fēng)險將加大。2008年國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢錯綜復(fù)雜,經(jīng)濟(jì)衰退陰影籠罩全球。在這一背景下,樓市調(diào)控就不僅僅是房地產(chǎn)一個行業(yè)的問題,而應(yīng)立足整個宏觀經(jīng)濟(jì)來看待。一方面部分城市房價的過快上漲超過了居民的購買能力,百姓希望房價進(jìn)一步回落的呼聲較高;另一方面房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷不利于行業(yè)及整個宏觀經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。如何在兩者中尋求平衡,已成為此輪調(diào)控政策的關(guān)鍵。

在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控上,政府承擔(dān)著相互聯(lián)系的三方面責(zé)任:一是房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控,主導(dǎo)方向是增加有效供給,防止誘發(fā)過高的預(yù)期;二是房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,應(yīng)重視解決房價過快上漲對滿足普通市民改善型住房需求造成的負(fù)面影響,強(qiáng)化行政手段在市場失靈領(lǐng)域的作用;三是根據(jù)公共財力提供的可能性,大力發(fā)展廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),以確保低收入階層的基本住房需求。房地產(chǎn)市場關(guān)乎國計民生,這在很大程度上要求調(diào)控只能使市場“軟著陸”而不能“硬著陸”。調(diào)控政策的制訂和實施,必須使市場泡沫在不再擴(kuò)大的前提下逐步消化,確保市場回歸穩(wěn)定健康狀態(tài)。短時間內(nèi)刺破泡沫的“硬著陸”是非理性的。一方面用保障的辦法解決中低收入居民的住房需求,另一方面維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定,防止房價大起大落,這對各方而言都是一個利好。[1]

2.高投入的保障型住房建設(shè)將使“住有所居”落到實處

國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示,2009—2011年我國要新增加200萬套廉租房、400萬套經(jīng)濟(jì)適用房,并完成200多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程,總投資將達(dá)到9 000億元。在國務(wù)院擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)增長的10項措施中,“加快建設(shè)保障性安居工程”列首位。這既有助于解決低收入家庭的安居問題,也將通過投資為拉動經(jīng)濟(jì)和增加就業(yè)加分。從資金來源看,9 000億元的投資應(yīng)該包含了國務(wù)院2年內(nèi)4萬億元的刺激計劃中分配給保障住房建設(shè)的資金。但從住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的投資計劃看,無論是在時間上還是在規(guī)模上,都與此前的常態(tài)速度與力度有不少差別,表明該投資計劃明顯帶有強(qiáng)烈的目的性和導(dǎo)向性。這表明,保障性住房將成為今后3年房地產(chǎn)投資的重點,并把解決中低收入家庭的住房問題放在優(yōu)先位置。

國務(wù)院再次明確肯定房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),正是從房地產(chǎn)業(yè)的功能角度考慮的。同時,政府也采取了較為得當(dāng)?shù)拇胧?即政府投資房地產(chǎn)領(lǐng)域嚴(yán)格限制在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房方面,而非商品住房。大量建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房必然會擠壓商品住房的市場需求空間,目前的高房價應(yīng)會逐步下降,過去那種靠“拿地—蓋房—暴利”的開發(fā)模式將基本結(jié)束。取而代之的,是以政府投資為主導(dǎo)的政策住房市場和以房地產(chǎn)企業(yè)投資為主的商品房市場雙軌并行。如果從產(chǎn)業(yè)鏈的角度衡量,房地產(chǎn)行業(yè)投資可以拉動50多個其他行業(yè)的發(fā)展,其間接創(chuàng)造的價值更大。也正是因為房地產(chǎn)行業(yè)的這一特性,我們可以發(fā)現(xiàn),只要國家放開房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,宏觀經(jīng)濟(jì)就會高漲,而經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過熱的情況,又與房地產(chǎn)發(fā)展過猛脫不了干系。打壓房地產(chǎn)的后果,是經(jīng)濟(jì)增長逐步回落,而下一次的經(jīng)濟(jì)啟動則又需要房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇。無疑,9 000億元投資如何落實將成為政策實施的關(guān)鍵。從各省市安排的情況看,這9 000億元是由中央轉(zhuǎn)移支付、地方政府、企業(yè)、居民等多方共同籌集資金。中央轉(zhuǎn)移支付主要用于中西部的廉租房建設(shè)和國有林業(yè)、農(nóng)墾、礦區(qū)的棚戶改造。也就是說,建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房更多是需要地方政府的投資,甚至是相關(guān)企業(yè)集資。這樣的投資計劃,就需要建設(shè)部門總控全局,地方政府提出明確的規(guī)劃以及落實措施。只有把這些工作做扎實了,9 000億元的保障住房計劃才能切實貫徹下去。[2]

3.鼓勵普通商品房消費使房地產(chǎn)業(yè)得以持續(xù)和諧發(fā)展

促進(jìn)樓市健康發(fā)展的政策措施中,包括加大保障性住房建設(shè)力度、進(jìn)一步鼓勵普通商品房消費以及引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化、促進(jìn)商品住房銷售等三個方面。我國政府有關(guān)進(jìn)一步鼓勵普通商品房消費的若干規(guī)定,再次向市場傳遞出積極的信號,以改善型需求為主的普通商品住房消費將得以進(jìn)一步釋放。為使房地產(chǎn)業(yè)走出低谷,我國對二次房貸正式松綁,以城市人均住房面積為線,界定了改善型購房與投資性購房的區(qū)別。

此次國家房地產(chǎn)新政推出后,我國二手房交易稅費再度降低。新政策規(guī)定,對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。其中,將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的免征營業(yè)稅;將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅,改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。此項房地產(chǎn)新政的推出將使得房地產(chǎn)發(fā)展真正進(jìn)入持續(xù)和諧發(fā)展的軌道。

二、促使我國房地產(chǎn)市場和諧持續(xù)發(fā)展的對策建議

1.積極探索并實施房價與地價剝離的定價方式

投資收益均衡理論認(rèn)為:各個投資領(lǐng)域中的等量資本,由于資本有機(jī)構(gòu)成和周轉(zhuǎn)速度的不同,它們所產(chǎn)生的價值是不等的,但隨著時間的推移,低收益率的資金自然要向高收益率投資領(lǐng)域轉(zhuǎn)移,通過部門之間的競爭,最后會形成一般性利潤率,從而使利潤均衡化為平均利潤。根據(jù)這一理論,高房價自然也就會隨之降下來。但為什么有些地方政府的房管局宣稱要打擊降價銷售的樓盤呢?原因是房屋銷售越多、銷售房地產(chǎn)價格越高,該價格中的土地成本所占的份額就越大,土地出讓價格就越高,地方政府獲利就越多。我們還看到有些地方政府寧可讓土地流拍,也不愿意降價出讓土地。土地成本占房價成本將近一半,如果土地市場不活躍,自然也制約著樓市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

因此,如何控制地價是一個很重要的問題。但土地的拍賣是地方政府財政收入的一個重要來源。在有限的供給面前,地方政府的動力是推動地價提高。因此,實現(xiàn)房價與地價剝離是實現(xiàn)房價良性發(fā)展的關(guān)鍵。

2.房地產(chǎn)企業(yè)在市場調(diào)整時應(yīng)強(qiáng)化自身建設(shè)

從實踐中我們得知:房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展自身的節(jié)奏加上全球性金融危機(jī)的波及,使得房地產(chǎn)市場此輪的調(diào)整雖然沒有大的波動,卻對國家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響意義重大。從中央到地方新近出臺的一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的政策看,房地產(chǎn)市場即將面臨新一輪的發(fā)展機(jī)遇,目前是房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化自身建設(shè)的大好時機(jī)。[3]

房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化自身建設(shè)的內(nèi)容有很多,新興的房地產(chǎn)行業(yè)在完成最初的積累之后,不妨轉(zhuǎn)變思路,考慮從“做大做強(qiáng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤白龇€(wěn)做長”?？刂乒?jié)奏、放慢速度也好,合縱連橫抱團(tuán)提升市場競爭力也好,都是應(yīng)對市場風(fēng)險的招數(shù),而當(dāng)企業(yè)的發(fā)展越來越依靠能力而不是機(jī)會時,思考“憑什么賺錢、憑什么發(fā)展”應(yīng)該成為房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化自身建設(shè)的重要內(nèi)容。適當(dāng)?shù)胤怕?jié)奏以后,房地產(chǎn)企業(yè)有可能將單純關(guān)注項目的工作方式轉(zhuǎn)為審視和加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的管理,如:規(guī)范管理流程,克服粗放型管理的弊病,提高管理效益,降低管理成本;完善員工激勵機(jī)制,為員工的成長和發(fā)展搭建更好的平臺;更加地關(guān)注客戶,研究他們的需求。創(chuàng)新產(chǎn)品類型、提升產(chǎn)品品質(zhì)也是強(qiáng)化自身的重要一環(huán),房地產(chǎn)行業(yè)的品質(zhì)時代已經(jīng)來臨,好品質(zhì)帶來好品牌。產(chǎn)品品質(zhì)、管理品質(zhì)和服務(wù)品質(zhì),既是抗擊市場風(fēng)險的唯一利器,也是對信賴品質(zhì)和品牌的客戶的最好回報。然而,對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,強(qiáng)化自身建設(shè)的終極目標(biāo)應(yīng)該是產(chǎn)品、管理和服務(wù)的人性化、標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化,這是每一個成功開發(fā)商應(yīng)該追求的高境界。

3.加強(qiáng)與房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品的創(chuàng)新實踐

房地產(chǎn)業(yè)正在成為由美國次級債引發(fā)的金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退的最大受害者,而要使房地產(chǎn)業(yè)盡快復(fù)蘇,就需要對有助于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品加強(qiáng)創(chuàng)新與實踐。針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r,政府可推出一項新的面向普通投資人的金融產(chǎn)品,即房產(chǎn)抵押債券。投資人購買這些債券的同時,也獲得了一項權(quán)利,如果債券發(fā)行人違約,不必排隊等候冗長的法律清算程序,可以自動獲得這項債券所對應(yīng)的房屋。銀行可以先放出貸款,然后打包賣出債券。這個品種使得投資人有可能獲得貸款利率的收益,也有可能提前鎖定購買房屋的價格。如果未來房價上漲,那么借款人肯定愿意遵守還款義務(wù),如果未來房價下跌,即便借款人違約,債券投資人仍然能夠獲得借款人的住房。我國有關(guān)法律需要有適當(dāng)改進(jìn),允許一套住房的所有權(quán)暫時注入一個第三方信托。如果借款人不違約,第三方信托的受益人就在還款期結(jié)束之后指向借款人;如果借款人違約,受益人就提前指向貸款人。這樣就免除了原有的法律對原住戶的唯一住房進(jìn)行拍賣的限制,并規(guī)避了相應(yīng)的稅收義務(wù)。另外一種新業(yè)務(wù)是租金抵按揭。這種投資銀行是站在賣房者一邊提供服務(wù)。市場出現(xiàn)房價大幅度下跌時,投資銀行可以用一種新的產(chǎn)品來幫助大家克服觀望心態(tài)。

對于商鋪和辦公樓,可以考慮更激進(jìn)的創(chuàng)新手段,將這些物業(yè)出租之后,整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)入信托計劃,然后公開發(fā)售。購買者可以享受到租金的長期回報,也可以通過事先約定的折算比例,將其持有的信托收益權(quán)轉(zhuǎn)化為商鋪或者寫字樓的產(chǎn)權(quán),從而拋售獲利。最理想的方式是這些信托產(chǎn)品也能夠像封閉式基金一樣每天交易,只是比封閉式基金多一個贖回的途徑。眾所周知,我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場和資本市場基本上是割裂的,房地產(chǎn)業(yè)一般是通過銀行或者地下錢莊來融資,只有把房地產(chǎn)市場放到資本市場的大環(huán)境中,才能既解放商業(yè)銀行,也給中國的投資銀行帶來新機(jī)遇。在資本市場中,只要某個產(chǎn)品設(shè)計得合理合規(guī),且具有與其風(fēng)險相應(yīng)的收益,一定會得到投資人的認(rèn)可,這樣就避免了在房價大幅度下跌的情況下,整個地產(chǎn)行業(yè)突然喪失流動性的問題。投資銀行解決這個問題的辦法并不是重組、包裝和上市,而是細(xì)分客戶的需求。原來我們的買房者面對上百萬元的房子只能做一個買或不買的決策,而通過金融創(chuàng)新可以讓中產(chǎn)階級面對大的不確定性而有個緩沖的余地。

4.繼續(xù)加強(qiáng)對保障性住房的建設(shè)

要警惕慢慢跌入美國次貸危機(jī)式的陷阱。我國要引以為戒,繼續(xù)把穩(wěn)定房地產(chǎn)健康發(fā)展的著力點放在保障性住房上,決不能過度鼓勵住房投資、投機(jī)。保障性住房一舉三得:解決低收入群體的住房保障問題,平抑高房價,拉動經(jīng)濟(jì)增長。當(dāng)前,中國內(nèi)地樓市交易量下滑,個別城市住房價格下降幅度較大,這是事實。而交易量的下降,是買賣雙方的事。從買方來說,并不是沒有需求,而是房價太高,百姓買不起房;從賣方來說,開發(fā)商死扛著不降價。促進(jìn)商品住房成交量回升,發(fā)揮其拉動內(nèi)需的作用,從需求上做文章可以,但賣方也必須有措施。政府應(yīng)該督促開發(fā)商適應(yīng)市場趨勢,主動按現(xiàn)行市場價格進(jìn)行銷售,通過快速回籠資金,再投入目前大大降低價格的土地一級市場,購買未來可供開發(fā)的土地。這樣一來,不僅可將降低房價的損失補(bǔ)回來,更可確保房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

[參考文獻(xiàn)]

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