彭　大　余晶晶

摘 要:次貸危機產(chǎn)生后,對我國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了很大的沖擊。文章通過結(jié)合相關數(shù)據(jù),對我國房地產(chǎn)市場的需求和供給現(xiàn)狀進行了分析,認為我國房地產(chǎn)市場存在一定房地產(chǎn)泡沫,在這種情況下,由于消費者預期的下降使得我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了危機。同時也顯現(xiàn)出我國房地產(chǎn)市場在供給條件有限的情況下,真實需求和被放大的投資需求是推動我國房價大幅上漲的原因。目前,國內(nèi)受到“買漲不買跌”的思想的推動,我國房價向理性回歸,但仍偏高。因此,需要政府采取宏觀調(diào)控手段,并規(guī)范房地產(chǎn)市場運作,保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

關鍵詞:房地產(chǎn)商品 房地產(chǎn)泡沫 投資需求 供給

中圖分類號:F293 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2009)08-042-02

一、引言:我國房地產(chǎn)在危機下的基本情況

2008年確實是個風雨飄搖之年,尤其是對于中國房地產(chǎn)行業(yè)。近幾年房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展,已然成為中國新生經(jīng)濟的重要支柱。地產(chǎn)業(yè),也幾乎成了中國企業(yè)聚富融資的最佳渠道,許多國內(nèi)中小型企業(yè)也憑借著地產(chǎn)戰(zhàn)略王牌,放眼角逐國際市場。眼看著許多中國帶頭的跨國企業(yè)就要誕生了,然而風云突變,一時間金融政策緊縮,風險意識稍差的地產(chǎn)企業(yè)泥沙俱下,經(jīng)營狀況舉步維艱。如果說2008年上半年是風云變換、暴雨將至,那么下半年就是暴風驟雨。至2008年9月,國內(nèi)大中型城市的房價紛紛放水。似乎一些帶頭降價的樓盤嘗到了一些甘露的味道,然而大多數(shù)跟風而上的地產(chǎn)企業(yè)的跟風降價,似乎既不叫好、也不叫座,反而更加劇了地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部對市場的恐懼,也考驗了買房人對購房的信心。2008年末的地產(chǎn)市場,似乎仍然風雨飄搖。

本文旨在對我國房地產(chǎn)市場的供求關系進行分析,分析房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因,并從次貸危機中分析對我國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響和危害,參照國家宏觀調(diào)控政策,以保證我國經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展。

二、房地產(chǎn)市場的需求與供給分析

作為一種商品,從本質(zhì)意義上說房地產(chǎn)的價格是由房地產(chǎn)的供給和需求決定的,這一點與其他商品是一致的。但房地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)行業(yè)的特點,使得房地產(chǎn)的供給和需求具有獨特的地方。

判斷一個國家、一個地區(qū)居民住房的有效需求.要同時考慮兩個條件:一是居民家庭購房的實際承受力,二是居民家庭購房的愿望。僅有購房的實際承受力而無意愿購房,或有意愿購房而無購房實際承受能力,都不能形成房地產(chǎn)的有效需求。只有同時解決這兩個問題,住房的有效需求才能促進房地產(chǎn)的供給,進而達到帶動社會經(jīng)濟增長的作用。

1.房地產(chǎn)商品的供給需求分析。雖然和其他商品一樣,隨著房地產(chǎn)價格的上漲,房地產(chǎn)商品的供給會增加,但房地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)行業(yè)的特點決定了房地產(chǎn)建設(房地產(chǎn)供給)需要大量的資金,建設周期長,使得房地產(chǎn)供給相對于房地產(chǎn)需求具有一定的時滯。同時,由于可供房地產(chǎn)建設的土地供給十分有限,房地產(chǎn)建設不可能無限增加;而且建設房地產(chǎn)商品需要大量資金和有嚴格的資格要求,廠商的市場進入障礙很高,這些因素使得房地產(chǎn)供給曲線比較陡峭。

由圖1表示,需求曲線D表示我國居民改善居住條件的真實需求。我國改革開放以來,雖然隨著經(jīng)濟增長,人民收入水平的不斷提高,同時對房地產(chǎn)的有效需求也在不斷增長。此時,表示真實的房地產(chǎn)的均衡點在A點,而均衡價格在P1。但是,由于存在房地產(chǎn)投資,房地產(chǎn)炒作的出現(xiàn),加上信息不對稱,非理性預期、投資者的“羊群效應”等作用,銀行的按揭貸款支持,許多潛在的投資需求變?yōu)閷嶋H,使得需求曲線向右移動。但是,由于房地產(chǎn)供給需要大量資金,建設周期長,且土地稀缺,使得房地產(chǎn)供給曲線價格彈性較小,供給曲線比較陡峭。因此,在需求曲線向右移動的同時,價格上漲的幅度遠遠大于房地產(chǎn)數(shù)量上漲幅度。

2.房地產(chǎn)泡沫的需求供給分析。房地產(chǎn)泡沫主要是指土地和房屋價格極高,與其使用價值不符。雖然賬面上價值增長很高,但實際上很難得到實現(xiàn),形成一種表面上的虛假繁榮。

在房地產(chǎn)泡沫狀態(tài)下,房價越漲,投資者(投機者)購買越踴躍;投資者買房的唯一目的是為了轉(zhuǎn)手賣出,快速獲取差價。過度的房地產(chǎn)投機炒作必然扭曲市場的真實供求關系,在這種情況下,雖然房地產(chǎn)的供給曲線形狀不變,但是房地產(chǎn)的需求曲線發(fā)生了逆轉(zhuǎn),由原來的負斜率變?yōu)檎甭?和供給曲線一樣是一條向右上方傾斜的曲線,表示房地產(chǎn)價格越高,需求量越大。此時的房地產(chǎn)商品已經(jīng)完全脫離了它作為商品的基本屬性,而純粹是一種投資品,投資者關心的只是房地產(chǎn)未來的預期價格,而不去關心房子的基本功能。如圖2所示:

在圖2中,供給曲線S與正常狀態(tài)一樣,是一條陡峭的向右上傾斜的曲線。但在房地產(chǎn)泡沫的情況下,房地產(chǎn)的需求曲線D是正斜率、向右上傾斜的曲線,表示價格越高,投資者(投機者)在非理性預期和“羊群效應”的作用下,會認為未來的房價會更高,投資的獲利空間更大,所以對房地產(chǎn)的需求量也隨著價格的上漲而上升。需求曲線D1與供給曲線S的交點A是在房地產(chǎn)泡沫情況下的市場均衡點,它對應的價格是P1,它高于房地產(chǎn)真實需求所支持的市場均衡價格。均衡點A具有高度的不穩(wěn)定性,一旦投資者(投機者)的預期發(fā)生改變,這個均衡便會被打破,而迅速移動到別處。

當投資者(投機者)預期未來房價會上漲時,在非理性預期和“羊群效應”的作用下,所有的投資者(投機者)都會買進房產(chǎn),從而推動房價大幅度上漲。在圖3中體現(xiàn)為需求曲線D1外移至D2,房地產(chǎn)價格則迅速上升到P2。

3.經(jīng)濟危機下的中國房地產(chǎn)供求分析。目前,隨著次貸危機的加深和惡化,一次全球性金融危機的陰影開始顯現(xiàn)。次貸危機爆發(fā)以來,對我國也產(chǎn)生了廣泛而深遠的影響。其中,中國房地產(chǎn)市場受到的影響備受關注。

2008年上半年,全國70個大中城市房屋銷售價格繼續(xù)保持回落,6月份全國房屋銷售價格上漲8.2%,漲幅比上個月回落1個百分點。上半年各月,全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比漲幅分別為:0.3、0.2、0.3、0.2、0.1、0,漲幅明顯回落。2008年上半年,全國房屋銷售價格平均環(huán)比漲幅為0.18,遠低于2007年上半年的平均漲幅0.75,更是低于2007年下半年1.15的平均漲幅。分城市看,6月份,在70個大中城市中有12個城市房屋銷售價格漲幅高于10%,有22個城市漲幅低于5%;從環(huán)比情況看,房價出現(xiàn)下降的有16個城市,房價環(huán)比漲幅超過1%的有4個城市。從重點城市和區(qū)域的情況來看,上半年珠三角部分城市如廣州、深圳等出現(xiàn)價格下跌,部分樓盤下跌幅度接近30%。考慮到“翹尾因素”影響,上半年實際上已經(jīng)有部分城市房價已經(jīng)出現(xiàn)下降,其余城市房價上漲幅度也明顯回落。

如圖3所示,在我國存在房地產(chǎn)泡沫的情況下,投資者受到危機的影響,投資者預期發(fā)生變化,從而影響房地產(chǎn)價格的大跌。

在經(jīng)濟危機下,投資者(投機者)對未來房地產(chǎn)價格的預期發(fā)生逆轉(zhuǎn),認為未來房價會下跌,則在“羊群效應”的作用下,所有的投資者(投機者)便會恐慌性拋售房產(chǎn),從而導致房價迅速下跌。在圖3中體現(xiàn)為需求曲線D2左移至D3,而房地產(chǎn)價格迅速下跌至P3,這個價格基本趨向于房地產(chǎn)真實需求所支持的市場均衡價格,是房地產(chǎn)價格的理性回歸。

三、房地產(chǎn)市場供求的實證分析