李精明　何　芳　高　玲

摘要：我國現(xiàn)行住房社會保障制度的缺陷已經(jīng)嚴重影響了普通老百姓的生存與發(fā)展，影響著整個社會保障制度的實現(xiàn)及各行各業(yè)人員的生產(chǎn)與生活，對和諧社會的構建已經(jīng)造成了一定威脅。在這種形勢下，借鑒經(jīng)驗，鞏固房改成果，積極探索適應市場經(jīng)濟發(fā)展的新的住房保障體系，進而促進社會整體和諧健康發(fā)展，不僅顯得十分必要。而且勢在必行。住房與城市建設部最近提出的新舉措——經(jīng)濟租賃房，對我國的住房保障制度，甚至對整個社會保障制度都將是極大的完善，是又一重大跨越。

關鍵詞：社會保障；住房保障；經(jīng)濟租賃房

住房問題一直是世界各國政府和人民非常關注的重要問題，住房問題解決得如何關系到社會的穩(wěn)定、經(jīng)濟的繁榮、人民的安居樂業(yè)。我國龐大的人口壓力，較薄弱的經(jīng)濟基礎，以及傳統(tǒng)的思想觀念導致了我國住房問題比其他任何一個國家更引起關注，影響更深遠。黨的十七大報告指出：要努力使全體人民“住有所居，推動建設和諧社會”。為此，必須加快建立覆蓋城鄉(xiāng)居民的社會保障體系，保障人民基本生活，而住房保障體系建設將是其中重要的一環(huán)。著眼于解決民生問題，住房與城鄉(xiāng)建設部創(chuàng)新性地提出政策，探索住房保障的有效途徑，最近提出的即將在全國推廣的經(jīng)濟租賃房就是其中一項重要創(chuàng)新型民生政策。

一、經(jīng)濟租賃房的定義、性質和發(fā)展

(一)經(jīng)濟租賃房的定義

所謂經(jīng)濟租賃房，針對的是買不起保障房，又買不起商品房的“夾心層”，即政府通過新建、購買、改造國有公房等方式歸集房源，專項作為租賃使用，并限定租賃對象、套型面積和租金標準的周轉過渡性住房。發(fā)展經(jīng)濟租賃房可以用較小的政府投入，解決當前住房保障中存在的突出問題，是健全城鎮(zhèn)住房保障體系的重要舉措，是保障性住房的新模式，也是保障性住房政策范圍進一步的擴大。

(二)經(jīng)濟租賃房的性質

經(jīng)濟租賃房屬于政策性租賃房。經(jīng)濟租賃房的保障方式以無產(chǎn)權租賃為主，即政府籌資建設經(jīng)濟租賃房之后，被保障對象不購買只租賃，并由政府提供補貼的方式。目前，保障性住房包括廉租房、經(jīng)濟適用房和限價房3種。除廉價房外，經(jīng)濟適用房和限價房都是以直接出售的方式提供給保障對象的，購買者擁有全部產(chǎn)權或者受限制產(chǎn)權。如在北京，根據(jù)有關規(guī)定，經(jīng)濟適用房在居住滿5年之后才可以在公開市場轉讓。除產(chǎn)權不同外，經(jīng)濟租賃房與其他3種保障房的區(qū)別還在于保障對象不同。盡管各個城市的具體規(guī)定有所不同，但一般都約定廉租房針對城市最低收入階層，經(jīng)濟適用房針對低收入階層，限價房針對既不夠資格申請經(jīng)濟適用房又買不起商品房的中等收入階層。經(jīng)濟租賃房的保障對象與限價房基本吻合，只是以無產(chǎn)權租賃為主。

(三)經(jīng)濟租賃房的發(fā)展

根據(jù)住房與城鄉(xiāng)建設部的透露，經(jīng)濟租賃房研究工作開展已一年有余，目前正在醞釀《經(jīng)濟租賃房管理辦法》，如果順利可能將在2009年內出臺。住房與城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新也在全國住房工作會議上提及了經(jīng)濟租賃房所涉群體的住房問題。這些都顯示出了該工作的緊迫性。

從住房保障體系建設的歷史得出，通常建設部會在各城市試點的基礎上完善和制定管理辦法，再向全國推廣，以形成體系化、規(guī)范化的全國性保障體系。經(jīng)濟租賃房一直在建設部的考慮范圍內。2008年早期，建設部住房保障司司長侯淅珉在接受中央電視臺采訪時就提出過大力發(fā)展政策性租賃住房。更早的時候，經(jīng)濟租賃房在青島、廈門等城市已經(jīng)有所實踐。與現(xiàn)行模式相比，青島經(jīng)濟租賃房模式針對的是那些既不夠資格申請租賃廉租房，也無經(jīng)濟實力購買經(jīng)濟適用房的低收入階層。建設部曾專門對青島模式進行深入調研，形成的調研報告認為，青島的試驗表明了政府對住房困難應保持高度的政治責任，并稱“青島市對低收入家庭住房保障制度的建立和逐步完善，無疑是住房制度改革的又一次深化，它將實現(xiàn)市場體系和保障體系對全社會住房需求的全面覆蓋?！?008年，建設部在青島經(jīng)驗的基礎上做了方向性調整，經(jīng)濟租賃房被轉而用于解決既不夠資格申請經(jīng)濟適用房又無能力購買商品房的中等收入“夾心層”的住房問題。因此，除非房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅度降價，以至于中等收入“夾心層”消失。經(jīng)濟租賃房一定會得到推廣。

二、經(jīng)濟租賃房建設的必要性

(一)是促進國內消費和帶動經(jīng)濟增長的客觀要求

建立和完善社會保障體系，是促進國內消費、拉動經(jīng)濟增長的一個重要基礎和前提條件。由于我國的社會保障制度尚不完善，消費者個人收入中大部分用于儲蓄而非消費，而同時我國房價遠遠高于普通老百姓的可承受水平，住房問題成為人們最沉重負擔之一。在此種情況下，經(jīng)濟租賃房無疑是解決低收入群體住房困難的一劑良藥。屆時。沒有住房之憂的人們自然會樂于將錢用于當期消費，從而帶動經(jīng)濟更快更好的發(fā)展，這也符合擴大內需的宏觀經(jīng)濟要求和政策。

(二)是農(nóng)村勞動力轉移、城市化進程的客觀需要

城市化將是我國發(fā)展的必然趨勢，國內外專家估算我國由工業(yè)化水平?jīng)Q定的城市化率至少應達到50％，世界銀行報告(1997年)認為應達到60％，而目前我國實際城市化率僅有30％，原因主要集中在轉移勞動力的就業(yè)和社會保障上。住房保障是其中的重要原因。農(nóng)業(yè)部部長孫政才說，2007年我國農(nóng)村外出就業(yè)勞動力達1.26億人，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)從業(yè)人員為1.5億，扣除重復計算部分，2007年農(nóng)民工達到2.26億人。農(nóng)民工是產(chǎn)業(yè)大軍中的重要力量，也是我國城市化的主要群體。而我國實際的就業(yè)和社會保障制度主要是針對城鎮(zhèn)人口設計實施的，如何適應城鎮(zhèn)化過程中數(shù)億農(nóng)村轉移勞動者的需求。成為一個重大的理論和實踐課題。同時，由于廣大農(nóng)民工主要集中在制造業(yè)、服務業(yè)，收入比較低，而城市房價居高不下。遠遠超出了廣大農(nóng)民工的可承受范圍，住房問題嚴重阻礙了廣大農(nóng)民工的城市化步伐。

(三)是擴大住房保障覆蓋面，解決“夾心層”住房問題的有效途徑

隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國居民的收入水平和生活質量得到了提高，居民在商品住宅市場貨幣支付能力逐步增強。但不可否認的事實是，在此同時城鎮(zhèn)居民收入分配不均勻問題也日益嚴重，我國目前基尼系數(shù)已經(jīng)超過了國際公認的警戒線。近幾年，大中城市商品住宅價格漲幅較快，已經(jīng)超過居民可支配收入的增幅，中低收入階層在商品住宅市場逐步被邊緣化。我國政府為了解決中低收入階層住房困難問題，根據(jù)我國居民的居住狀況和收入水平，制定了相應的住房保障政策，即實行經(jīng)濟適用房政策、廉租住房政策和限價房政策。住房保障政策的實施，在一定程度上解決了城市居民的住房困難問題。但是，在3大政策保障人群之外，存在這一群買不起保障房，又買不起商品房的“夾心層”，而經(jīng)濟租賃房政策的出臺將主

要解決的是這一群體的需求。

(四)是消除社會矛盾，建設和諧社會的必要

黨的十七大明確提出要建設社會主義和諧社會，這是黨、國家和廣大人民群眾的期盼。但在我國經(jīng)濟快速發(fā)展的同時，伴隨出現(xiàn)了一些比較嚴重的社會問題，如社會保障制度的不完善，社會階層的不斷分化。社會各階層的收入差距不斷擴大帶來人們在衣食住行方面的巨大差距。住房問題，對廣大中國人來說是一個極其敏感的問題，一旦處理不好，將嚴重影響到整個社會的穩(wěn)定和和諧。在我國的住房政策中，特別是住房保障性政策中，如果完全忽視這一群買不起保障房，又買不起商品房的“夾心層”，其所帶來的問題的嚴重程度將是不可預料的，可能最終會轉化成為尖銳的社會矛盾，影響整個社會的發(fā)展。

三、經(jīng)濟租賃房的功能

由于經(jīng)濟租賃房主要是針對既買不起保障房，又買不起商品房的“夾心層”這個特殊的群體，所以經(jīng)濟租賃房不僅是廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房不能替代的，而且是這3大政策的有效補充。

(一)對商品房的替代作用

從經(jīng)濟學的角度來看，當某種商品具有不可替代性特征時，這種商品一旦出現(xiàn)了供應緊張，價格就會瘋狂上漲，但是倘若有替代性商品，就會發(fā)揮調節(jié)作用平抑價格。經(jīng)濟租賃房、經(jīng)濟適用房和限價房對商品房都具有這樣的替代作用。經(jīng)濟租賃房不具有產(chǎn)權，它能滿足大部分對房屋產(chǎn)權沒有能力追求，也沒有經(jīng)濟實力購買商品房的人群，這實際上減少了商品房的一部分潛在需求人群的需要。

(二)增加了住房供應的主體

經(jīng)濟學告訴我們，當商品由少部分人供應的時候，就容易形成商業(yè)壟斷，壟斷者憑借強勢地位強化其定價權。反之，當市場的供應主體處在多元化狀態(tài)的時候，商品的定價權就由市場來決定，而這種價格絕對低于壟斷價格。我國經(jīng)濟租賃房政策的出臺，正好多元化了市場上住房供應的主體，將在解決部分低收入群體居住問題的同時，對我國房地產(chǎn)行業(yè)也將起到一定的規(guī)范調節(jié)作用。

(三)增加了住房供應量

商品價格是由供求關系決定的，政府主導的經(jīng)濟租賃房供應量增加。將會與開發(fā)商的商品房構成競爭關系，競爭的結果必然是房價下跌。開發(fā)商由于財力有限，即使?jié)M負荷建設，也難以滿足龐大的多層次的住房需求。而有財政做后盾的政府對住房保障責任的承擔，可以迅速填補市場供應缺口，從而也能平抑房價。

四、經(jīng)濟租賃房的建設模式

經(jīng)濟租賃住房的建設可借鑒國外的兩種模式：一是政府直接建房方式，政府設立專門機構、并提供運營資金；二是政府間接參與方式，政府提供土地、貸款、稅收優(yōu)惠，支持非盈利機構發(fā)展低租金、低成本住房。針對我國的國情，具體建設模式可以設計為：

(一)建立專業(yè)化的管理體系

主要由決策協(xié)調機構、實施管理機構與中介金融機構3種處于不同層次的機構組成，在決策機構之下設立住房執(zhí)行機構來實施經(jīng)濟租賃住房計劃。以解決中低收入者的住房問題，居于中間層的中介金融機構對其實施金融支持。

(二)建立靈活的運作機制

一是引進市場機制，公共租賃住房一部分可由國營公益機構運營，一部分可由協(xié)會、互助組織運營，另一部分可由民營公司運營。政府是制度實施的主導者，完全控制準入、退出標準、租金標準等。二是多方籌集經(jīng)費，除了從土地出讓金、地方財政支出中劃撥外，采取以公積金增值部分和商業(yè)銀行貸款為主與直管公房拆遷補償資金為輔的融資方式，建設經(jīng)濟租賃住房，還可借鑒香港“以房養(yǎng)房”的運營模式，盤活小區(qū)商鋪、停車場等配套物業(yè)的商業(yè)經(jīng)營。三是增加儲備，政府除了把低價收購的舊房和商品房的尾盤作為經(jīng)濟租賃住房外，還要通過建設新房來增加儲備。四是鼓勵企業(yè)參與，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等民間資本直接投資建設經(jīng)濟租賃住房。政府以落實經(jīng)濟租賃住房建設項目各項優(yōu)惠政策作為間接投入，動員社會力量籌集經(jīng)濟租賃住房的建設資金和房源。五是設立專項基金，建立經(jīng)濟租賃住房發(fā)展基金，解決經(jīng)濟租賃住房建設的資金“瓶頸”問題。經(jīng)濟租賃住房具有公益性質，必須有穩(wěn)定的發(fā)展基金。六是加強經(jīng)濟租賃房的管理，通過出臺完善的管理政策使經(jīng)濟租賃房政策得到良好實施。