馬小均　韓　軍

影響居民居住區(qū)位選擇的因素很多,對這些因素的劃分也有多種方式。筆者對諸多劃分方法進(jìn)行總結(jié),并按照如下順序進(jìn)行陳述:

一、影響居民居住區(qū)位選擇的宏觀因素

影響居民居住區(qū)位選擇的宏觀因素主要是指國家制度與政策方面的因素和城市規(guī)劃方面的因素:

1、制度因素。制度因素包括土地制度、住房制度和金融政策等。土地制度包括土地所有制和土地使用制,我國的居住用地,國家掌握所有權(quán),居民具有使用權(quán)。改革開放以后,我國居住用地實行有償使用制度,土地取得的方式也多種多樣,加大了住宅的開發(fā)成本,因此提高了住房的價格。住房制度主要指住房供給、分配等相應(yīng)的配套制度。金融政策對房地產(chǎn)市場的影響主要通過利率變化、貸款規(guī)模來實現(xiàn)。涉足房地產(chǎn),無論是消費者還是開發(fā)商,都需要大量的資金才能參與。因此,在經(jīng)濟支付能力相當(dāng)?shù)那闆r下,人們多會選擇綜合效用較大的居住區(qū)位。

2、城市因素。城市規(guī)劃中,基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施的規(guī)劃對居民居住區(qū)位選擇的影響越來越大,基礎(chǔ)設(shè)施主要包括交通、能源、給排水、環(huán)境保護等設(shè)施;公共設(shè)施主要包括醫(yī)療、教育、銀行、儲蓄、郵政等設(shè)施。

二、影響居民居住區(qū)位選擇的微觀因素

微觀因素主要是針對城市居民而設(shè)置的。事實上,居民在進(jìn)行居住區(qū)位選擇時,對微觀因素的考慮更直接也更具體。具體來說,可分為共性因素和個性因素。

1、共性因素。共性因素又包括房價和交通的可達(dá)性。一個城市住宅市場的發(fā)展,住宅價格的分布對居民居住區(qū)位選擇有著深刻的影響。如果說城市住宅市場的發(fā)展是該城市居民區(qū)位選擇的背景,那么該城市住宅價格的分布與居民對居住區(qū)位的選擇就是對立統(tǒng)一的關(guān)系。從短期和市場個體角度來看,住宅市場的價格分布影響著居民對居住區(qū)位的選擇;從長期和市場總體來看,城市居民對不同區(qū)位的選擇又反過來影響該城市住宅價格的分布。交通的可達(dá)性是指居住區(qū)位與外部聯(lián)系的便捷程度。交通便捷程度有兩個方面的含義:一方面是指目的地與居住地的實際距離;另一方面是指交通工具的獲得性。居住區(qū)周圍交通線路數(shù)量、道路通暢程度、所用交通工具的速度等都會影響交通便捷程度。

2、個性因素。個性因素主要是針對居民的不同屬性而設(shè)置的,為便于研究,這里將居民屬性分為三類,即自然屬性、經(jīng)濟屬性和社會屬性。

(1)自然屬性。年齡屬于居民的自然屬性,年齡的變化會導(dǎo)致家庭結(jié)構(gòu)的變化,家庭結(jié)構(gòu)的變遷形成了居民的家庭生命周期。同一家庭在不同的生命周期,其選擇意向也會有所不同。

(2)經(jīng)濟屬性。居民經(jīng)濟屬性對居住區(qū)位選擇產(chǎn)生的影響主要是指居民收入差異所產(chǎn)生的影響。一個城市中,不同區(qū)位、不同類型住宅的價格是不同的,一個家庭可能購買或者租賃的住宅是與其收入相互影響的,因此城市居民在進(jìn)行居住區(qū)位選擇時,收入的差異是決定其區(qū)位選擇的關(guān)鍵因素之一。

(3)社會屬性。居民的社會屬性主要是指居民的受教育程度、職業(yè)、民族和宗教等。一般說來,相同社會屬性的居民傾向于選擇特定的居住區(qū)位。高級管理人員、私營業(yè)主、演藝明星等職業(yè)群體多居住在區(qū)位條件相對較好的區(qū)域,這一類群體收入比較高,受區(qū)位約束比較小,自由選擇的空間大,更能根據(jù)自己的偏好進(jìn)行選擇;而教師、技術(shù)人員、政府機關(guān)和事業(yè)單位從業(yè)人員收入來源穩(wěn)定,多為科技、教育、文化界的知識分子,他們的區(qū)位選擇會更多的側(cè)重于文化和環(huán)境氛圍?？傊?同一群體在特定的居住區(qū)位中,既便于日常生活和文化交流,又利于獲得相關(guān)的知識和信息,他們彼此之間具有一定的認(rèn)同性,從自身安全和心理要求出發(fā),在擇居時,會盡量選擇接近相同社會群體的居住區(qū)位。

三、總結(jié)

居民自身的社會、經(jīng)濟、文化等特征以及對不同區(qū)位和環(huán)境的偏好都會影響著選擇的結(jié)果?？傊?影響居民居住區(qū)位選擇的因素是多方面的,從不同的角度切入,都會有不同的參考價值,對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說,要充分研究居民的選擇傾向,只有這樣,才能使住宅開發(fā)和居民消費相吻合。

(作者單位:1.重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院;2.重慶大學(xué)建筑設(shè)計研究院)

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