阿　涼

退房并不是件新鮮事。好房難求，千辛萬苦淘來的房子最終要退掉，的確是件令人難過的事情，然而買房子畢竟不是到菜市場買棵小菜那樣簡單。需要退房的原因大致有幾種：長時間拿不到產(chǎn)權證明，開發(fā)商虛假宣傳，樓盤前期宣傳效果圖和實景不符，承諾的小區(qū)配套設施不具備，開發(fā)商擅自修改設計，房屋遭遇質量問題，面積縮水等。本文要告訴大家，買房時一來不要忘記自己還是“上帝”；二來為那些后來的“上帝”們提個醒，買房該注意些什么。

案例一：“明明說了這一塊地方有綠化，現(xiàn)在卻沒有!”郭先生去年在南城某樓盤買了一套兩居室，當初開發(fā)商在宣傳時說在樓下會有個游泳池，收樓后發(fā)現(xiàn)，根本就沒有當初說的游泳池，一些地方的綠化也沒有當初宣傳的那么到位。

案例二：兩年前，劉梅在某濱海城市相中了一套高檔海景房，總房款70萬元。房產(chǎn)公司工作人員建議劉梅可向銀行貸款，按揭買房。之后，劉梅向銀行貸款60萬元，首付10萬元，與房產(chǎn)公司簽訂了購房合同，半年后，房產(chǎn)公司通知劉梅收房。劉梅發(fā)現(xiàn)房屋的面積有誤差，超過了5％，房屋主體結構存在嚴重質量問題，要求公司退房。房產(chǎn)公司以種種理由推托，甚至避而不見。最后，房產(chǎn)公司終于答應給劉梅退房。此時，距購房時間已過去了快兩年時間，劉梅共向銀行支付了2萬元貸款利息。她在向房產(chǎn)公司索要這筆利息款時，房產(chǎn)公司認為，退還劉梅的房款已經(jīng)不錯了，2萬元的貸款利息應由劉梅自行承擔。

案例三：2007年2月8日，李某與開發(fā)商深圳市寶安龍華經(jīng)濟發(fā)展公司簽訂《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(預售)》，以111萬元購買了寶安龍華經(jīng)濟發(fā)展公司開發(fā)的深圳市寶安區(qū)龍華江南華府某物業(yè)，約定開發(fā)商應于同年12月8日前交房，逾期交房超過90日，李某有權自交付期限屆滿之日起半年內解除合同，開發(fā)商應當退還李某全部購房款本息，同時支付房地產(chǎn)總價10％的違約金，合同同時就其他事宜進行了詳細約定。同日，雙方與第三人深圳農(nóng)村商業(yè)銀行龍華支行還簽訂了《購房擔保貸款合同》，開發(fā)商為李某擔保從第三人處貸款77萬元購買涉案房屋。2008年4月2日開發(fā)商向李某發(fā)送《收樓通知書》，4月9日李某以房屋質量問題提出異議，并在《收樓意見書》中注明“不予驗收，請予整改，驗收不合格”，4月16日李某向開發(fā)商發(fā)送《退房通知書》，以房屋驗收不合格及開發(fā)商延期交房為由要求解約退房。4月24日開發(fā)商復函稱李某所提質量問題不足以達到退房條件，不能因此拒絕收樓。協(xié)商無果，李某以深圳市寶安龍華經(jīng)濟發(fā)展公司為被告、深圳農(nóng)村商業(yè)銀行龍華支行為第三人向深圳市寶安區(qū)法院提起訴訟。

深圳市寶安區(qū)人民法院經(jīng)審理認為：原被告之間簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(預售)》是雙方真實意思表示，沒有違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應全面履行。合同約定交房時間為2007年12月8日，被告于2008年4月2日才向原告發(fā)出《收樓通知書》，逾期時間已超過合同約定的90日，合同約定的解除條件已經(jīng)成立，原告可以解除合同，被告應當返還房款并支付利息及違約金；

律師說法

按照《商品房銷售管理辦法》和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，只有以下情況可以退房：一是套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的；二是開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設計，且設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內通知買受人；三是面積誤差絕對值超過3％；四是商品房確屬主體結構質量不合格；五是逾期交房達到法律規(guī)定或合同約定的條件。

退房解約有沒有時間期限?

按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條和《合同法》第94條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權將失去。

退房需要哪些資料?如何取證?

在購房者達到退房條件時，購房者可先與開發(fā)商協(xié)商，協(xié)商不成的情況下，可準備《商品房買賣合同》以及開發(fā)商違反法律或合同約定的證據(jù)，向合同約定的管轄單位(仲裁機關或人民法院)申請?zhí)幚怼?/p>

在退房糾紛中，退房者可以通過商品房買賣合同、往來函件、主管部門的文件答復、鑒定機構的鑒定等來確定開發(fā)商違法或違約的證據(jù)。

退房的司法途徑如何走?

通常情況下，商品房買賣合同中的糾紛處理方式有訴訟或仲裁兩種。

如果購房者希望通過訴訟途徑退房，按我國《民事訴訟法》第100條的規(guī)定，起訴必須符合下列條件：(一)原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織；(二)有明確的被告；(三)有具體的訴訟請求和事實、理由；(四)屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

《民事訴訟法》第109條規(guī)定，起訴應當向人民法院遞交起訴狀，并按照被告人數(shù)提出副本。

所以，如果要走司法途徑，退房者必須與開發(fā)商簽訂有《商品房買賣合同》，起訴時在訴訟請求中要有解除商品房買賣合同的請求，并有開發(fā)商違法或違約的相關事實和證據(jù)。書寫訴狀后遞交到有管轄權的法院。

如果雙方約定的是由有關仲裁委員會裁決，退房者可向約定的仲裁委員會提交仲裁申請書申請裁決。

索要違約金及相關稅費

除房屋全價款及相應利息外，開發(fā)商還須賠付業(yè)主前期支出的費用。在索要違約金方面，如果是開發(fā)商違約導致退房，雙方也在合同里約定了違約金，開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價款及相應的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費用，如印花稅、購房契稅、交易手續(xù)費、測繪費、登記費、利息損失、購房代理費及律師費等。退房款時，采用一次性付款的購房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項及相應利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對復雜些。實踐中，都是發(fā)展商將應退購房款分成兩部分，屬于買家首付款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款后終止與購房人的借款合同。此外，開發(fā)商還應支付購房人首付款利息。即從首付款交付日到開發(fā)商歸還日該筆首付款的利息收入。若購房人按揭貸款已進入月供階段，開發(fā)商同樣應歸還購房人月供及利息支出。若購房者要求退房時，已居住了一段時間，這期間產(chǎn)生的折舊費應由業(yè)主補償。在退房中若責任方為開發(fā)商，購房者可不對房屋折舊進行補償，若是購房者的責任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費。

退房流程

按照以下程序辦理退房：首先購房人通過掛號信、傳真或電話向開發(fā)商發(fā)出退房通知。然后督促開發(fā)商在提出退房要求后15日內負責辦理購房人與貸款銀行解除或終止合同的全部手續(xù)，再督促開發(fā)商將全部購房款返還給購房人，并辦理停止向公積金管理機構或貸款銀行還款的手續(xù)。至此，消費者與銀行解除借款合同，而在開發(fā)商退回全部房款后，購房人與開發(fā)商的買賣合同也意味著得以解除。此外，在購房者辦理按揭貸款時，銀行一般都會要求買家為其購房上保險，保險受益人為貸款銀行，所以最后一步就是解除借款合同后再辦理保險退保手續(xù)等。

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