張春輝

摘要：房產(chǎn)測(cè)繪是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)戶籍管理中一項(xiàng)非常重要的工作，本文對(duì)房產(chǎn)測(cè)量中房屋面積測(cè)算過(guò)程中經(jīng)常碰到的幾個(gè)問(wèn)題進(jìn)行探討，并提出一些自己的建議。

關(guān)鍵詞：房屋面積；測(cè)算；分?jǐn)?/p>

2000年8月1日新的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T 17896.1-2000）[1]（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）頒布以來(lái)，使我國(guó)的房產(chǎn)測(cè)量得到了規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化，深受廣大房產(chǎn)測(cè)繪工作者的喜愛(ài)和歡迎。但是，其還存在一些不足之處，對(duì)某些具體細(xì)節(jié)及一些特殊情況并未做詳細(xì)、具體的說(shuō)明，使得測(cè)繪工作人員在遇到相關(guān)問(wèn)題時(shí)不知如何解決。因此，筆者結(jié)合實(shí)際工作就目前房屋測(cè)量過(guò)程中存在的一些問(wèn)題進(jìn)行探討，并提出一些解決措施，以供同行參考。

1陽(yáng)臺(tái)的計(jì)算

陽(yáng)臺(tái)泛指有永久性上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、與房屋相連，可以活動(dòng)和利用的房屋附屬設(shè)施，根據(jù)其封閉情況分為非封閉陽(yáng)臺(tái)和封閉陽(yáng)臺(tái)。

《規(guī)范》規(guī)定：“封閉陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算全部的建筑面積，不封閉陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積?！钡牵瑢?duì)封閉陽(yáng)臺(tái)是以設(shè)計(jì)文件或其他批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)，還是以現(xiàn)狀封閉為準(zhǔn)，《規(guī)范》中并沒(méi)有明確的指出。筆者認(rèn)為，在實(shí)際操作中，陽(yáng)臺(tái)計(jì)算一半與否應(yīng)以現(xiàn)狀與規(guī)劃相結(jié)合。如果陽(yáng)臺(tái)規(guī)劃未封閉，現(xiàn)狀封閉，應(yīng)按規(guī)劃未封閉處理，計(jì)算一半面積；如果規(guī)劃封閉，現(xiàn)狀未封閉，應(yīng)按現(xiàn)狀未封閉處理，計(jì)算一半面積。

隨著陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)材料和圍護(hù)風(fēng)格的多樣化，現(xiàn)在，陽(yáng)臺(tái)的圍護(hù)往往是由兩種或兩種以上的結(jié)構(gòu)材料組成，而規(guī)范對(duì)算到哪個(gè)圍護(hù)未做詳細(xì)說(shuō)明。計(jì)算應(yīng)取主圍護(hù)或幾個(gè)圍護(hù)中的最小圍護(hù)計(jì)算面積，以便統(tǒng)一計(jì)算口徑。

2關(guān)于復(fù)式層中的內(nèi)樓梯

有些在房屋竣工時(shí)，復(fù)式層中的內(nèi)梯往往未建造，形成中空，留做用戶自理。分析開(kāi)發(fā)商未建造理由是為了滿足業(yè)主裝修自由設(shè)計(jì)風(fēng)格的需要，即便造了該樓梯，業(yè)主在裝修時(shí)也會(huì)拆除，造成浪費(fèi)。對(duì)于這種情況，有的地方不計(jì)算建筑面積，有的地方計(jì)算建筑面積。筆者認(rèn)為，復(fù)式內(nèi)梯是否建造均應(yīng)按自然層計(jì)算面積，開(kāi)發(fā)商未

建造節(jié)省的造價(jià)成本可在購(gòu)房合同里協(xié)商，在房款中扣除。

3電梯未開(kāi)門

在一些綜合樓宇中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)下面幾層（一般為非住宅）通往上部功能區(qū)（一般為住宅）的樓梯（含電梯）連續(xù)空走的情況，即下面幾層的樓梯不開(kāi)門直接通往樓上。從使用功能看，空走樓梯只為上部功能區(qū)使用。而從設(shè)計(jì)角度看，它的出現(xiàn)是出于為上部功能區(qū)使用者出入方便和非住宅部分便于管理的需要而設(shè)計(jì)的[2]?！兑?guī)范》中的共有建筑面積分?jǐn)傓k法中，按功能區(qū)分?jǐn)偀o(wú)疑會(huì)加大上部功能區(qū)的共有面積。因此，筆者建議，商住樓中的空走樓梯不應(yīng)計(jì)算建筑面積較為合理，也可保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。

4虛擬分割的產(chǎn)權(quán)測(cè)繪

虛擬分割一般是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將大型商場(chǎng)或辦公用房以明確的界址形式分割成小型單元進(jìn)行出售，每個(gè)單元沒(méi)有實(shí)體圍護(hù)，而是以界址釘?shù)男问竭M(jìn)行分割和圍合成一個(gè)特定的空間 ，每個(gè)單元可以獨(dú)立使用并擁有唯一編號(hào)[3]。

有的人認(rèn)為虛擬分割的小型單元沒(méi)有實(shí)體圍護(hù)，無(wú)法進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪和產(chǎn)權(quán)登記。筆者認(rèn)為，虛擬分割的小型單元符合《物權(quán)法》規(guī)定的物權(quán)要求：權(quán)利人依法對(duì)特定的物有直接支配和排他的權(quán)利。也符合《房屋登記辦法》第10條規(guī)定：房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進(jìn)行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號(hào)的房屋或者特定空間。那么在實(shí)際測(cè)繪中，可以按照現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量的每個(gè)單元的四至界釘進(jìn)行測(cè)量和面積測(cè)算，并以虛線表示成圖。

地下室的獨(dú)立車位也可參照此辦法進(jìn)行測(cè)繪計(jì)算。

5消防連廊

隨著城市化進(jìn)程的加快，城市用地日趨緊張，房屋建筑不得不向高層化發(fā)展，為了滿足消防安全需要，部分高層住宅在十層以上設(shè)計(jì)了一條消防連廊，連通不同單元消防樓梯[4]。常見(jiàn)的有兩種形式：（1）以挑廊與不同單元消防樓梯直接相連；（2）通過(guò)相鄰兩戶房間外設(shè)計(jì)一條類似陽(yáng)臺(tái)的廊，再經(jīng)過(guò)相鄰兩戶的房間與公用消防樓梯連接。對(duì)于第二種，應(yīng)直接做為陽(yáng)臺(tái)計(jì)入相鄰的兩戶套內(nèi)面積。對(duì)于第一種有人認(rèn)為是由于十層以上高層住宅引起的，應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偨o十層以上住宅。這種做法有些不妥，消防連廊的布局是由整幢樓整體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要求決定的，并不是某戶或某層獨(dú)有，若消防連廊下部某個(gè)樓梯發(fā)生火災(zāi)，也可向上經(jīng)過(guò)消防連廊到達(dá)其它樓梯疏散。所以，應(yīng)將消防連廊與相連的公用消防樓梯一起分?jǐn)偨o共同的功能區(qū)。

6架空層的樓梯、電梯處理

隨著住宅建設(shè)發(fā)展，有些小區(qū)為了增加通風(fēng)和綠化，在某幾幢房屋架空用來(lái)種植花草，美化小區(qū)環(huán)境。那么架空層的樓梯和電梯該如何處理呢？各地的處理都不一樣，有的不計(jì)算面積，有的建筑面積單列不分?jǐn)?。筆者認(rèn)為，既然架空作為業(yè)主所共有，為小區(qū)業(yè)主服務(wù)，應(yīng)將架空層與樓上住宅作為一個(gè)功能區(qū)，接受整幢樓的公用部位（包括架空層的樓梯、電梯）的分?jǐn)偂＿@樣就不會(huì)造成小區(qū)相同套型的不同幢的房屋僅因一幢底層有架空，一幢底層為住房而使分?jǐn)傁禂?shù)不一致了。

以上為筆者在實(shí)際工作中經(jīng)常遇到的問(wèn)題，希望通過(guò)這樣的探討，與同行進(jìn)行交流，找到一種更為合理的測(cè)量計(jì)算方法。

參考文獻(xiàn):

[1]GB /T1798611-2000.房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范[s].北京：中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社,2000.

[2]冷曉輝.房產(chǎn)面積計(jì)算存在的具體問(wèn)題及對(duì)策[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2008（13）：347.

[3]曹政智.房產(chǎn)測(cè)繪中的典型問(wèn)題與對(duì)策[J].建設(shè)科技，2008（11）：107.

[4]陳亮.關(guān)于房產(chǎn)面積測(cè)算問(wèn)題的幾點(diǎn)探討[J].科技經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，2008（7）：40.