孫 艷

摘要:論文分析了我國物業(yè)管理的不足,然后就物業(yè)管理的發(fā)展模式展開了討論,針對物業(yè)企業(yè)在發(fā)展過程中涉及到的主要方面進行了詳細(xì)闡述,這些模式并不是互相矛盾的,而是可以共存的,只有積極的發(fā)展物業(yè)管理,真正意義提高人們居住的水平。

關(guān)鍵詞:物業(yè)管理物業(yè)發(fā)展管理模式房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人

引言

長期以來我國大量的住房作為公產(chǎn),管理主要由代表政府的房產(chǎn)管理部門和由各單位來進行管理,不屬于具有市場意義物業(yè)管理。隨著城市住房制度的改革,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)計劃管理模式化正在逐步演變?yōu)槭袌龌奈飿I(yè)管理模式。一個住區(qū)內(nèi)是多元產(chǎn)權(quán)、多個業(yè)主共存的局面,這一復(fù)雜的物權(quán)定勢,呼喚著對現(xiàn)代物業(yè)管理模式的迫切需求,推動著物業(yè)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展。尤其是隨著中國物業(yè)管理市場化、專業(yè)化、職業(yè)化的縱深發(fā)展,特別是物權(quán)法的頒布實施,以業(yè)主自治為核心,以專業(yè)化為主導(dǎo),以職業(yè)化為方向的物業(yè)管理新格局已赫然明朗,并逐漸成為人們關(guān)注的焦點,業(yè)界內(nèi)外的共識,時代發(fā)展的趨勢。本文就物業(yè)管理的不足以及其發(fā)展模式、定價機制展開探討。

1. 我國物業(yè)管理的不足

1.1發(fā)展滯后,法規(guī)不完善。據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計,房地產(chǎn)訴訟已經(jīng)成為民事訴訟的第二大類,并且還有上升趨勢。房地業(yè)的訴訟主要由房屋銷售糾紛、房屋質(zhì)量糾紛、物業(yè)價理矛后二大熱點,其中物業(yè)竹理方而的糾紛愈來愈多,日益引發(fā)人們的關(guān)注。法制建設(shè)滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。在已出臺的政策法規(guī)中,缺乏與物業(yè)管理相關(guān)的配套性政策,例如各地在房改及公房出售政策中,主要側(cè)重于面積、價格、計價方法、優(yōu)惠條件等問題,致使公房出售后,物業(yè)管理跟不上,在一定程度上也相應(yīng)制約了公房的銷售速度。

1.2企業(yè)重視不夠。很多企業(yè)把物業(yè)管理公司當(dāng)成是安排下崗職工的地方,這也是造成物業(yè)管理公司服務(wù)水平不能提高的原因。同時由于不具備專業(yè)素質(zhì),這樣的公司也沒有能力開拓物業(yè)管理之外的一些衍生服務(wù),這也勢必導(dǎo)致這種企業(yè)在經(jīng)營上會發(fā)生問題?，F(xiàn)在有些開發(fā)商,尤其一些小的開發(fā)商手里已經(jīng)沒有地了,整個公司將面臨倒閉或是轉(zhuǎn)型,因此它不可能再為物業(yè)管理公司輸血,開發(fā)商拋棄了物業(yè)公司之后,物業(yè)管理就沒有人做了。

1.3人們物業(yè)管理的意識不足。出現(xiàn)物業(yè)管理公司與有關(guān)部門職能交叉、重疊管理的局面,既浪費了人力、物業(yè)、財力,又帶來了諸多麻煩。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該是平等互利、雙向選擇的新型經(jīng)濟合同關(guān)系。但是因為幾十年的福利政策,使很多老百姓頭腦中形成了管理服務(wù)應(yīng)該是免費的觀念,在物業(yè)管理的過程中,業(yè)主少交費或是拒繳費用的現(xiàn)象特別嚴(yán)重,使物業(yè)管理企業(yè)入不敷出,無力支撐下去。

總之,物業(yè)管理在我國存在著諸多的問題,要想解決這些問題還有很長的路要走,本文側(cè)重于發(fā)展模式以及定價機制的研究。

2. 物業(yè)發(fā)展的模式分析

2.1規(guī)模大、服務(wù)多的發(fā)展模式

在這種企業(yè)化模式下要向規(guī)模和拓展服務(wù)要效益。物業(yè)管理與中國原有房管制度的差別在于原有的房屋管理是一種行政性管理,屬于政府行為;物業(yè)管理則是把管理和服務(wù)作為一種商品由獨立核算、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理公司來經(jīng)營,是一種企業(yè)行為。企業(yè)化就要強調(diào)經(jīng)濟規(guī)模。物業(yè)點的經(jīng)濟規(guī)模越接近經(jīng)濟規(guī)模,單位管理成本就越低。所以物業(yè)管理公司應(yīng)不斷提高管理和服務(wù)水平,加強競爭能力,拓展物業(yè)管理市場,提高企業(yè)經(jīng)濟效益。同時物業(yè)管理公司是在從事物業(yè)的管理和服務(wù)的同時,也可以將經(jīng)營范圍擴大到與物業(yè)有關(guān)的業(yè)務(wù),如房屋咨詢、中介、代買房屋、估價,小型房地產(chǎn)開發(fā),通過努力開拓經(jīng)營提高收益。

2.2現(xiàn)代化理念的發(fā)展模式

物業(yè)管理是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程,面對物業(yè)管理的復(fù)雜、量大、細(xì)微、長期等特點,實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化是十分必要的。

物業(yè)管理的目標(biāo)不是單一的建筑物,而應(yīng)把建筑物與其周圍環(huán)境作為一個系統(tǒng)來管理,這個系統(tǒng)中不僅包括有形的物質(zhì),它還包括了無形的精神文明。物業(yè)管理企業(yè)不僅是物業(yè)硬件的管理者和維護者,同時又是精神文明建設(shè)的倡導(dǎo)者和組織者。物業(yè)管理不能依靠行政手段 , 而要采用經(jīng)濟手段來管理物業(yè),通過有償服務(wù)、多種經(jīng)營來保證管理系統(tǒng)的資金平衡和企業(yè)的經(jīng)濟效益?，F(xiàn)代化的物業(yè)為了保證服務(wù)產(chǎn)品的質(zhì)量 , 必須建立一套規(guī)范化的管理標(biāo)準(zhǔn),對服務(wù)行為發(fā)生的整個過程進行全面考核,管理標(biāo)準(zhǔn)要細(xì)化,并具有可操作性。這樣才能提供一流的管理服務(wù),企業(yè)才能達(dá)到一流水準(zhǔn)。

2.3創(chuàng)新性的發(fā)展模式

物業(yè)管理是現(xiàn)代城市管理的重要組成部分,是建立現(xiàn)代開放城市的重要標(biāo)志。我們必須承認(rèn),物業(yè)管理與建立現(xiàn)代市場經(jīng)濟體系的要求還有很大的距離,物業(yè)管理還存在許多不盡人意之處,實現(xiàn)體制創(chuàng)新,首先就要從理論和觀念創(chuàng)新開始。

物業(yè)管理理論是物業(yè)管理實踐的思想和靈魂。物業(yè)管理體制創(chuàng)新必須首先從物業(yè)管理理論創(chuàng)新開始,經(jīng)過十幾年的探索和積累,物業(yè)管理理論已經(jīng)初步形成。但物業(yè)管理理論缺少高屋建領(lǐng)之勢,在市場經(jīng)濟不斷發(fā)展創(chuàng)新面前缺乏新意,統(tǒng)率力和指導(dǎo)作用已經(jīng)明顯不夠。這就需要在發(fā)展中積極的創(chuàng)新,勇于創(chuàng)新,用創(chuàng)新帶動服務(wù),是一種獨特而有強大生命力的物業(yè)發(fā)展模式。

2.4建立職業(yè)經(jīng)理的發(fā)展模式

職業(yè)經(jīng)理模式將成為今后物業(yè)管理發(fā)展的主流模式,它將是目前“一體化”物業(yè)管理模式的進化,其特點是社會化、專業(yè)化、職業(yè)化的完美結(jié)合。職業(yè)經(jīng)理模式的核心是社會化、專業(yè)化與職業(yè)化,是指業(yè)主通過聘請物業(yè)管理專家及職業(yè)經(jīng)理人,通過社會化、專業(yè)化、職業(yè)化運作來完成物業(yè)管理的相關(guān)服務(wù)任務(wù)與目標(biāo)。通常業(yè)主聘請一名物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人,物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人可以根據(jù)項目工作的量度,選聘若干名有從業(yè)經(jīng)驗的人員作為助理,以處理物業(yè)服務(wù)相關(guān)日常事務(wù)。物業(yè)管理職經(jīng)理可以受雇于物業(yè)管理公司或物業(yè)管理事務(wù)所,也可以獨立執(zhí)業(yè),而業(yè)委會既可以與物業(yè)管理單位簽訂物業(yè)服務(wù)合約,也可以直接與物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人簽訂物業(yè)服務(wù)合約。

3. 總結(jié)

需要注意的是,不論各種模式對物業(yè)管理來說,人才始終是核心。一支素質(zhì)高、能力強、作風(fēng)好、品行正的人才隊伍是最關(guān)鍵的。物業(yè)管理必須加強員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和技術(shù)培訓(xùn),多學(xué)習(xí)、多取經(jīng),增強企業(yè)的競爭力,同時積極參與物業(yè)市場競爭,全面提升企業(yè)的知名度,為物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展奠定的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn):

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