夏 剛

摘要:房?jī)r(jià)收入比是中國(guó)目前廣為使用的城鎮(zhèn)居民住房支付能力度量指標(biāo),許多文獻(xiàn)將房?jī)r(jià)收入比4~6作為國(guó)際標(biāo)準(zhǔn),也有部分文獻(xiàn)探討了房?jī)r(jià)收入比存在的問(wèn)題,但這些文獻(xiàn)均建立在房?jī)r(jià)收入可合理度量住房支付能力的假設(shè)上。探討了房?jī)r(jià)收入比來(lái)源、用途及局限性,結(jié)果表明:中國(guó)文獻(xiàn)中常引用的“4~6”標(biāo)準(zhǔn),不是發(fā)展中國(guó)家房?jī)r(jià)收入比的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn);房?jī)r(jià)收入比是中觀(guān)或宏觀(guān)指標(biāo),而不是微觀(guān)指標(biāo),不能度量住戶(hù)住房支付能力;房?jī)r(jià)收入比不能反映收入增長(zhǎng)、非住房支出等因素對(duì)住房支付能力的影響,即不能合理度量住房支付能力。

關(guān)鍵詞:房?jī)r(jià)收入比;住房支付能力;局限性

中圖分類(lèi)號(hào):F293.31文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2009)27-0135-03

一、房?jī)r(jià)收入比來(lái)源及用途

Weicher(1977)最早使用房?jī)r(jià)收入比作為住房支付能力判別指標(biāo),其房?jī)r(jià)收入比等于新房銷(xiāo)售中位價(jià)(每套)與家庭中位收入(每年)之比。作者計(jì)算了1949—1975年美國(guó)的房?jī)r(jià)收入,范圍從2.4(1970年)～3.0(1956年),大多數(shù)年份位于2.8～2.9之間。

1988年聯(lián)合國(guó)人居中心和世界銀行合作開(kāi)展了住房指標(biāo)項(xiàng)目研究,構(gòu)建的指標(biāo)旨在為住房市場(chǎng)主要利益相關(guān)方(住房消費(fèi)者、住房生產(chǎn)商、金融機(jī)構(gòu)、中央政府和地方政府)提供參考。1991—1992年對(duì)53個(gè)國(guó)家主要城市住房行業(yè)進(jìn)行了詳細(xì)的比較,比較中采用的基本指標(biāo)有40個(gè),結(jié)果表明政策對(duì)住房市場(chǎng)的影響比收入或支出影響更大(Flood 1997)。在指標(biāo)構(gòu)建過(guò)程中,世界銀行參與該項(xiàng)目的住房經(jīng)濟(jì)學(xué)家Mayo和同事提出用房?jī)r(jià)收入比作為住房市場(chǎng)是否正常的基本指標(biāo)(Malpezzi 2001),在完善的住房市場(chǎng)中,房?jī)r(jià)收入比一般在2~3之間;在需求大于供給的市場(chǎng)中,房?jī)r(jià)收入比為5～10,甚至更高(見(jiàn)表1)。1993年住房指標(biāo)首次發(fā)布。1997年世界銀行每年發(fā)行《世界發(fā)展指標(biāo)》中列出了不同國(guó)家有關(guān)城市的房?jī)r(jià)收入比,其中對(duì)房?jī)r(jià)收入比的定義是:平均住房?jī)r(jià)格與家庭收入平均數(shù)之比。由表1可知,總體而言,發(fā)達(dá)國(guó)家的城市房?jī)r(jià)收入比較低,而其他不同發(fā)展水平的國(guó)家,房?jī)r(jià)收入比沒(méi)有明顯的差異。

首先提到房?jī)r(jià)收入比這一概念和“4～6倍”取值區(qū)間的中文文獻(xiàn),是世界銀行亞洲區(qū)中國(guó)局環(huán)境、人力資源和城市發(fā)展處編寫(xiě)的世界銀行對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)考察研究叢書(shū)《中國(guó):城鎮(zhèn)住房改革的問(wèn)題與方案》(1992年)。該書(shū)第一章第三節(jié)在分析中國(guó)住房建設(shè)熱的第一個(gè)原因“住房面積標(biāo)準(zhǔn)的隨意擴(kuò)展”時(shí),認(rèn)為,“政府推動(dòng)和提高住房面積標(biāo)準(zhǔn)時(shí),沒(méi)有考慮居民的家庭收入和選擇意愿?！辈⒁蕴旖?yàn)槔枰哉f(shuō)明:“從天津的家庭收入分布中,我們可以看出……家庭平均年收入為4 500元。相比之下,假如給一個(gè)具有平均收入的家庭分配一套建筑面積為60平方米的住宅,每平方米造價(jià)為600元,那么,總費(fèi)用36 000元。因此,房?jī)r(jià)收入比為8∶1?！边@是第一次計(jì)算中國(guó)城市的房?jī)r(jià)收入比。接著,該書(shū)又引用世界銀行資料,說(shuō)明8∶1的房?jī)r(jià)收入比不合理“在發(fā)達(dá)國(guó)家,平均每套住房的價(jià)格總額與平均家庭收入的比例在1.8～5.1∶1之間,……在發(fā)展中國(guó)家,該數(shù)一般在4～6∶1之間,當(dāng)然也有例外,例如在泰國(guó),該比例只有2.5∶1……?！边@是第一次探討中國(guó)城市房?jī)r(jià)收入比是否合理,或者說(shuō),探討中國(guó)城市房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間。此后國(guó)內(nèi)研究房?jī)r(jià)收入比的幾乎所有文章,都引用了上述文獻(xiàn)的結(jié)論,即“4～6倍的合理區(qū)間”。

二、數(shù)據(jù)分析

表1對(duì)不同地區(qū)、不同發(fā)展水平的國(guó)家房?jī)r(jià)收入比給出了一個(gè)概略式的描述。根據(jù)2001年世界銀行集團(tuán)出版的《世界發(fā)展指數(shù)》,首先通過(guò)圖1,表2進(jìn)行定性分析,然后定量回歸分析。圖1為房?jī)r(jià)收入比與收入關(guān)系散點(diǎn)圖,圖中橫軸表示樣本城市家庭平均收入,縱軸表示房?jī)r(jià)收入比。由圖可直觀(guān)看出,房?jī)r(jià)收入比與收入沒(méi)有明顯的相關(guān)性。收入大于10 000美元時(shí),房?jī)r(jià)收入普遍較低,小于10 000美元時(shí),房?jī)r(jià)收入比的變化幅度較大。

表2為不同房?jī)r(jià)收入比時(shí)的家庭平均收入,總的趨勢(shì)是房?jī)r(jià)收入比增加,中位收入和平均收入降低;由表可知有49個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比集中在3～7之間,占樣本城市數(shù)51.6%。這些城市的中位收入高于房?jī)r(jià)收入大于7的城市。

房?jī)r(jià)收入比異常的是瑞士的巴塞爾,該城家庭平均收入為42 000美元,而房?jī)r(jià)收入為12.3,表2中,房?jī)r(jià)收入比11～13的城市平均收入達(dá)12 338美元,原因即在此。在高收入城市除瑞士巴塞爾和巴拉圭首都亞松森(房?jī)r(jià)收入比10.7)外,其余城市房?jī)r(jià)收入比均小于8。

房?jī)r(jià)收入比最低的是利比亞首都的黎波里,為0.8,最高的是秘魯Huanuco,為30.0,秘魯首都利馬為10.4,而Cajamarca僅為3.9,這說(shuō)明即使同一國(guó)家不同城市,房?jī)r(jià)收入比也可能極為懸殊。

上述定性分析表明,總體而言,房?jī)r(jià)收入比隨著收入增加而降低,但房?jī)r(jià)收入比的離散程度較大,發(fā)展中國(guó)家房?jī)r(jià)收入比為4～6的所謂國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)并不成立。

對(duì)不同城市房?jī)r(jià)收入比與家庭平均收入回歸分析,結(jié)果如下:

LNFJ = 4.1- 0.27×LNSR (1)

t=(8.6) (-4.6)

R2=0.187

式中LNSR表示家庭平均收入的自然對(duì)數(shù),LNFJ表示房?jī)r(jià)收入比的自然對(duì)數(shù),懷特檢驗(yàn)表明,不存在異方差。

回歸分析結(jié)果表明,收入顯著影響房?jī)r(jià)收入比;平均而言,收入增加1%,房?jī)r(jià)收入比降低0.27%。判定系數(shù)為0.187,這說(shuō)明房?jī)r(jià)收入比變動(dòng)1%,其中只有18.7%可由收入解釋,這與上述定性分析是吻合的。

上面分析的是截面數(shù)據(jù),同一國(guó)家或同一城市房?jī)r(jià)收入比的序列數(shù)據(jù)相對(duì)較為穩(wěn)定,如美國(guó)房?jī)r(jià)收入比從1949年至2006年位于2.4～4.9之間(Weicher 1977,JCHS 2007)。

三、房?jī)r(jià)收入比的局限性

一是房?jī)r(jià)收入比不能說(shuō)明購(gòu)房者面臨的實(shí)際經(jīng)濟(jì)約束,購(gòu)房者并非要求一次性支付房款,而是分期支付;二是房?jī)r(jià)收入比忽略了影響住房成本的其他因素,如利率和首付,這兩者是決定每月住房成本的關(guān)鍵因素;三是房?jī)r(jià)收入比沒(méi)有考慮住房質(zhì)量的變化;四是房?jī)r(jià)收入比沒(méi)有考慮不同的住房供應(yīng)體系,其房?jī)r(jià)混合了普通商品房與高檔商品房(Linneman和Megbolug 1992)。

根據(jù)Ortalo-Magné和Rady(2006)研究,影響住房支付能力關(guān)鍵的是初次購(gòu)房者收入及普通住房(starter home)價(jià)格,高檔住房?jī)r(jià)格變化大于普通住房。Benito(2006)對(duì)英國(guó)住房市場(chǎng)實(shí)證研究表明,采用初次購(gòu)房者的房?jī)r(jià)收入比可較為合理地反映住房支付能力。這說(shuō)明不同的住房供應(yīng)方式,住房支付能力不同,房?jī)r(jià)收入比不能反映這一狀況。

Gyourko和Linneman(1993)研究表明,不同收入水平家庭,房?jī)r(jià)收入比變化不同,從1960—1989年,美國(guó)低收入家庭房?jī)r(jià)收入增加,而高收入家庭房?jī)r(jià)收入基本保持不變;因此,單一的房?jī)r(jià)收入比不能反映不同收入階層住房支付能力。Bourassa(1996)指出根據(jù)房?jī)r(jià)收入比不能得出有多少家庭存在住房支付能力問(wèn)題。

Weicher(1977)研究表明穩(wěn)定的房?jī)r(jià)收入比并不說(shuō)明住房支付能力穩(wěn)定。相同收入情況下,再次購(gòu)房者住房支付能力遠(yuǎn)大于初次購(gòu)房者Weicher(1977、1978);自有住房戶(hù)住房支付能力不同于承租戶(hù)(Quigley和Raphael 2004)。而房?jī)r(jià)收入比不能反映不同購(gòu)房群體、不同保有方式住房支付能力差異。

除了存在上述局限性外,本文認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比沒(méi)有考慮收入增長(zhǎng)、非住房支出等因素對(duì)住房支付能力的影響。

四、結(jié)論

世界銀行用房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)反映地區(qū)(或城市)住房市場(chǎng)狀況,并非反映住戶(hù)的住房支付能力狀況;即房?jī)r(jià)收入比是中觀(guān)或宏觀(guān)指標(biāo),而不是微觀(guān)指標(biāo)。

不同國(guó)家(地區(qū)),收入增加,房?jī)r(jià)收入比降低;同一國(guó)家(地區(qū)),收入增加,房?jī)r(jià)收入比變化不顯著。中國(guó)文獻(xiàn)中常引用的“4～6”標(biāo)準(zhǔn),不是發(fā)展中國(guó)家房?jī)r(jià)收入比的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。

房?jī)r(jià)收入比不能反映收入增長(zhǎng)、非住房支出等因素對(duì)住房支付能力的影響,即不能合理度量住房支付能力。