姜 濤

摘要:近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格呈過(guò)快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),房地產(chǎn)稅收政策是主要促成因素之一。從現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策出發(fā),揭示了其存在著各經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)稅負(fù)分布不合理,稅費(fèi)體系混亂、稅輕費(fèi)重,預(yù)收賬款納稅時(shí)間的確認(rèn)及會(huì)計(jì)處理不當(dāng),以及房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策導(dǎo)向性不強(qiáng)等4個(gè)方面的問(wèn)題,提出了重新調(diào)整各環(huán)節(jié)的稅負(fù)水平,界清稅費(fèi)、嚴(yán)格控制房地產(chǎn)行業(yè)的收費(fèi)規(guī)模,調(diào)整預(yù)收賬款的納稅時(shí)間、統(tǒng)一會(huì)計(jì)處理方法和完善房地產(chǎn)行業(yè)的稅收優(yōu)惠政策等對(duì)策性建議。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);稅收;稅收政策

中圖分類(lèi)號(hào):F810.422文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2009)14-0052-03

房地產(chǎn)稅收對(duì)促進(jìn)土地、房產(chǎn)資源的合理配置和有效利用以及社會(huì)財(cái)富的公平分配均具有明顯的作用,因而理應(yīng)成為政府干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡的一種重要的經(jīng)濟(jì)政策工具[1]。近年來(lái),我國(guó)部分地區(qū)房?jī)r(jià)居高不下,且上漲勢(shì)頭越來(lái)越猛,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通老百姓所能承受的范圍,廣大居民只能“望房興嘆”,“居者有其所”只能是大部分普通市民的美好愿望。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),2007年全年70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格比上年上漲7.6%,漲幅比上年提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。而珠江三角洲及北京、上海等個(gè)別城市房?jī)r(jià)的漲幅,甚至高達(dá)40%以上,多個(gè)城市的商品房均價(jià)攀升至萬(wàn)元以上。究其原因,應(yīng)該是多方面的,但其中房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收政策應(yīng)該是促成房?jī)r(jià)居高不下的眾多因素中較為重要的一個(gè)。改革和完善當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)稅收政策已成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)之一。

一、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策概述

房地產(chǎn)市場(chǎng)體系包括開(kāi)發(fā)、交易和保有等3個(gè)環(huán)節(jié),下面將從這3個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)我國(guó)的現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策進(jìn)行逐一分析。

1.生產(chǎn)開(kāi)發(fā)(取得)階段的房地產(chǎn)稅收政策。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般通過(guò)出讓和轉(zhuǎn)讓兩種方式取得土地。對(duì)于通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地,房地產(chǎn)企業(yè)需要支付土地出讓金(即40—70年的土地使用費(fèi)用,或稱(chēng)其為地租)等費(fèi)用和土地進(jìn)行交易應(yīng)繳納的契稅、印花稅;對(duì)于通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地,則需支付地價(jià)款(已包括土地出讓金)和土地進(jìn)行交易應(yīng)繳納的契稅、印花稅。如果是拆遷項(xiàng)目,房地產(chǎn)企業(yè)要支付拆遷安置補(bǔ)償費(fèi);如果占用耕地,要繳納耕地占用稅。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中,要繳納市政配套費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、小區(qū)配套費(fèi)等共計(jì)五十余種費(fèi)用,據(jù)估算,這些政府收費(fèi)占到了商品房銷(xiāo)售價(jià)格的20%左右。開(kāi)發(fā)期間,由施工企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及印花稅、企業(yè)所得稅,這些稅種除企業(yè)所得稅外都包含在房地產(chǎn)企業(yè)支付給施工企業(yè)的工程費(fèi)用里,作為房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。另外,房地產(chǎn)企業(yè)也要繳納印花稅和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的土地使用稅。

2.轉(zhuǎn)讓處置(流轉(zhuǎn))階段的房地產(chǎn)稅收政策。在商品房的銷(xiāo)售過(guò)程中,房地產(chǎn)企業(yè)需繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅,但以上的各種稅費(fèi)基本上都通過(guò)商品房的價(jià)格直接或間接地轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者。購(gòu)房者則需繳納契稅、印花稅。若購(gòu)房者將自己的商品房再轉(zhuǎn)讓出去,則在二手房轉(zhuǎn)讓過(guò)程中,政府通過(guò)征收營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅的方式優(yōu)化資源配置、縮小貧富差距,同時(shí)得到一部分財(cái)政收入。

3.保有使用階段的房地產(chǎn)稅收政策。開(kāi)發(fā)企業(yè)如果將商品房留作自用,或者購(gòu)房者買(mǎi)到商品房之后用于經(jīng)營(yíng),需每年支付一定的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,但平攤到每平方米建筑面積上的稅收是少之又少。但如果房屋空置不用,則不需要繳納任何稅收。也就是說(shuō),在我國(guó),購(gòu)房者買(mǎi)到商品房后無(wú)論房地產(chǎn)市場(chǎng)如何變化,在這期間所繳納的稅費(fèi)將不受房地產(chǎn)價(jià)值的影響。

二、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收政策中存在的主要問(wèn)題

現(xiàn)行的許多稅收政策已不能與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀相適應(yīng),調(diào)節(jié)功能相對(duì)弱化,在某些方面影響甚至阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展[2]。具體來(lái)說(shuō),目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策中存在的主要問(wèn)題有:

1.各經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)稅負(fù)分布不合理。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、保有和轉(zhuǎn)讓三個(gè)階段(環(huán)節(jié))設(shè)置有不同的稅種,具體見(jiàn)下頁(yè)表所示。

從下頁(yè)表中我們可以直觀地看出,我國(guó)房地產(chǎn)稅收集中在建設(shè)的增量方面,即在房產(chǎn)和地產(chǎn)的流通交易環(huán)節(jié)設(shè)置了主要的稅種,而在房地產(chǎn)保有期間設(shè)計(jì)的稅種非常少,房地產(chǎn)存量稅源沒(méi)有得到充分利用,最缺失的是稅收對(duì)存量的調(diào)節(jié),且免稅范圍極大。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)總體稅負(fù)水平僅相當(dāng)于房地產(chǎn)價(jià)值的1.5%～2%左右,而房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅類(lèi)的近10個(gè)稅種是對(duì)房地產(chǎn)交易過(guò)程(房地產(chǎn)所得和轉(zhuǎn)移)征收的,這些稅種的稅率設(shè)計(jì)雖各不相同,但卻造成了房地產(chǎn)交易過(guò)程整體稅率過(guò)高,交易環(huán)節(jié)總體稅負(fù)水平相當(dāng)于銷(xiāo)售收入或經(jīng)營(yíng)收入的23%左右[3]。這種“重流轉(zhuǎn)、輕保有”的房地產(chǎn)稅收政策設(shè)計(jì),勢(shì)必增加新建商品房的開(kāi)發(fā)成本和二手商品房的交易成本,最終反映到住房?jī)r(jià)格上,提高了居民購(gòu)房的門(mén)檻,造成商品房的積壓和空置。

2.稅費(fèi)體系混亂,稅輕費(fèi)重。雖然根據(jù)國(guó)際慣例,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行的某些收費(fèi)是十分必要的,但我國(guó)現(xiàn)行的稅費(fèi)體系中存在著稅費(fèi)混亂、收費(fèi)項(xiàng)目多等不規(guī)范現(xiàn)象,使得費(fèi)明顯重于稅。目前,我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)方面的收費(fèi)少則幾十種,多則上百種。如地方政府在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所征收的費(fèi)用,除了土地出讓金和市政配套費(fèi)外,還要收藍(lán)圖審查費(fèi)、綠化費(fèi)、墻改費(fèi)、施工放線費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)保評(píng)估費(fèi)、室內(nèi)空氣檢測(cè)費(fèi)等。更有甚者,有的地方還收取政府價(jià)格調(diào)整基金、職工培訓(xùn)費(fèi)、安全施工措施費(fèi)、散裝水泥推廣費(fèi)、預(yù)售許可證服務(wù)費(fèi)、房屋面積界定費(fèi)、管線綜合竣工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、電力委托費(fèi)等等,涉及超過(guò)20個(gè)部門(mén),這些成本約占房?jī)r(jià)的15%～20%[4]。據(jù)有關(guān)資料顯示,目前涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷(xiāo)售全過(guò)程的十幾種稅大約占建設(shè)成本的9%,而各類(lèi)規(guī)費(fèi)卻占到了41%。如下圖所示:

房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)體系的這種失衡狀況將產(chǎn)生許多不良的影響:一是過(guò)多的收費(fèi)大大抬高了房?jī)r(jià),從而抑制了居民購(gòu)房的積極性;二是過(guò)高的收費(fèi)比重,將減小稅收變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響幅度,最終將降低政府稅收政策的敏感性;三是收費(fèi)的泛濫還將為腐敗提供適宜發(fā)展的溫床。

3.預(yù)收賬款納稅時(shí)間的確認(rèn)及會(huì)計(jì)處理不當(dāng)?，F(xiàn)行《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn),采用預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。這一規(guī)定的初衷是為了方便稅務(wù)機(jī)關(guān)的征收管理,保證稅款的及時(shí)入庫(kù)。但與其他銷(xiāo)售行為相比,預(yù)收款方式只是暫時(shí)取得了款項(xiàng),并沒(méi)有發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,因此在此狀態(tài)下征稅缺少理論依據(jù)。更重要的是這種征收方式會(huì)減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中的開(kāi)發(fā)資金,使得本來(lái)就資金緊張的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雪上加霜,從而將在一定程度上延緩房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)進(jìn)度。

另外,根據(jù)《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅會(huì)計(jì)處理的規(guī)定》的第二條規(guī)定,企業(yè)按營(yíng)業(yè)額的規(guī)定稅率,計(jì)算應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅,應(yīng)借記“經(jīng)營(yíng)稅金及附加”科目,貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”科目;上交營(yíng)業(yè)稅時(shí),應(yīng)借記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”科目,貸記“銀行存款”科目,而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按預(yù)收賬款申報(bào)納稅的會(huì)計(jì)處理卻未有提及。因?yàn)闊o(wú)明文規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在按預(yù)收賬款申報(bào)納稅時(shí)就往往只能按以上辦法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理,即:

在收到預(yù)收款時(shí)作會(huì)計(jì)分錄:

借:銀行存款

貸:預(yù)收賬款

借:經(jīng)營(yíng)稅金及附加

貸:應(yīng)交稅金——營(yíng)業(yè)稅

而在申報(bào)納稅時(shí)作會(huì)計(jì)分錄:

借:應(yīng)交稅金——營(yíng)業(yè)稅

貸:銀行存款

以上會(huì)計(jì)處理對(duì)營(yíng)業(yè)稅雖沒(méi)有影響,但不符合收入與成本、費(fèi)用的配比原則。這是因?yàn)樵陬A(yù)收賬款還沒(méi)有轉(zhuǎn)作收入時(shí),按預(yù)收賬款繳納的營(yíng)業(yè)稅已作為成本項(xiàng)目計(jì)入“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目,使企業(yè)多計(jì)費(fèi)用,少計(jì)利潤(rùn),進(jìn)而少繳了企業(yè)所得稅。如果再加上因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)周期長(zhǎng),很多工程要跨年度進(jìn)行,而使得預(yù)收賬款轉(zhuǎn)作收入的時(shí)間間隔也相應(yīng)增長(zhǎng)的實(shí)際情況,這一問(wèn)題將更為突出。

4.房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策導(dǎo)向性不強(qiáng)。房地產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策由于以下幾個(gè)方面問(wèn)題的存在,其應(yīng)有的調(diào)節(jié)導(dǎo)向性被嚴(yán)重削弱。第一,優(yōu)惠政策的制定缺乏系統(tǒng)性和規(guī)范性。由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚,政府對(duì)其還缺乏一定的預(yù)期,只能在問(wèn)題出現(xiàn)時(shí)才制定相應(yīng)的政策加以調(diào)節(jié),從而不可避免地造成了政策的隨意性。同時(shí),由于房地產(chǎn)品本身具有區(qū)域性的特點(diǎn),各地區(qū)要根據(jù)中央的原則性規(guī)定,制定本地區(qū)的實(shí)施細(xì)則,在這一過(guò)程中又會(huì)產(chǎn)生政策制定中的偏差;第二,優(yōu)惠范圍優(yōu)待擴(kuò)大和調(diào)整。大部分優(yōu)惠政策是針對(duì)存量房地產(chǎn)提出的,忽視了對(duì)新增房地產(chǎn)品的品種結(jié)構(gòu)、建筑區(qū)域、使用建材等的引導(dǎo)。第三,實(shí)施稅收優(yōu)惠的稅種較少,優(yōu)惠方式單一。與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的稅種共有十幾項(xiàng),而實(shí)施優(yōu)惠政策的只限于與之相關(guān)的契稅、營(yíng)業(yè)稅等少量具有流轉(zhuǎn)稅性質(zhì)的稅種,且主要集中在房地產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié),實(shí)行優(yōu)惠的稅種主要是優(yōu)惠的方式主要是直接的降低稅率,這將不利于稅收優(yōu)惠的政策效應(yīng)的充分發(fā)揮。第四,優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)較為模糊。在我國(guó)房產(chǎn)被分為經(jīng)濟(jì)適用房、商品房、高檔住宅、別墅等幾個(gè)類(lèi)型,它們是確定是否給予稅收優(yōu)惠的重要標(biāo)準(zhǔn)。但由于各地的實(shí)際情況不同,在確定具體標(biāo)準(zhǔn)是時(shí),隨意性較大,從而給政府的“尋租”行為提供了條件,也影響了現(xiàn)有稅收優(yōu)惠政策的實(shí)施效果。

三、完善稅收政策促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的構(gòu)想

隨著經(jīng)濟(jì)全球化步伐的加快,尤其是我國(guó)加入WTO后,我國(guó)的稅收政策與國(guó)際接軌是一個(gè)必然的趨勢(shì)。這就需要我們?cè)诮梃b各國(guó)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策中存在的問(wèn)題進(jìn)行改革與完善。

1.重新調(diào)整各環(huán)節(jié)的稅負(fù)水平。一方面,可通過(guò)直接降低開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的總負(fù)擔(dān)率來(lái)實(shí)現(xiàn);另一方面,可通過(guò)減少開(kāi)發(fā)及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅種來(lái)簡(jiǎn)化稅制、方便征繳,進(jìn)而降低該環(huán)節(jié)的稅收成本。具體可以在以下幾個(gè)方面著手:(1)降低取得及流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)水平。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用負(fù)擔(dān)過(guò)重的問(wèn)題,需要對(duì)一些開(kāi)征合理但分布不合理的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整,即能達(dá)到調(diào)整稅負(fù)分布的目的。如由于將大市政費(fèi)、小區(qū)建設(shè)配套費(fèi)等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套建設(shè)費(fèi)的使用受益者是全體居民,而在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)征收就顯得不太合理,因此,應(yīng)將其改在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收,使所有享有者都支付費(fèi)用。這一方面符合“誰(shuí)收益,誰(shuí)交費(fèi)”的原則,另一方面,也實(shí)現(xiàn)了稅費(fèi)負(fù)擔(dān)在保有和開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的重新分布。此外,既然征收土地出讓金,就可以完全取消耕地占用稅等,進(jìn)而降低該環(huán)節(jié)的稅收成本。(2)重新設(shè)計(jì)合理的保有環(huán)節(jié)稅收。房地產(chǎn)保有稅類(lèi)可以設(shè)置以下稅種:一是不動(dòng)產(chǎn)稅。鑒于在評(píng)估過(guò)程中很難區(qū)分房屋與土地各自的價(jià)格和簡(jiǎn)化征納手續(xù)、降低征納雙方的稅收成本的考慮,將房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并為不動(dòng)產(chǎn)稅,并且主要在房地產(chǎn)保有階段征收;二是土地閑置稅。即以閑置未用的土地為課稅對(duì)象,對(duì)空地的實(shí)際持有人征收;三是定期土地增值稅。主要是對(duì)自用商業(yè)性房地產(chǎn)征收。采用規(guī)定的稅額標(biāo)準(zhǔn)每年征收。

2.界清稅費(fèi),嚴(yán)格控制房地產(chǎn)行業(yè)的收費(fèi)規(guī)模。應(yīng)改革現(xiàn)行行政事業(yè)性收費(fèi)體制,根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求科學(xué)地確定稅費(fèi)體系,界定租、稅、費(fèi)的內(nèi)涵,建立合理的租、稅、費(fèi)體系,通過(guò)清費(fèi)改稅,減輕企業(yè)負(fù)擔(dān),擴(kuò)大稅收規(guī)模。具體思路如下:(1)加快稅費(fèi)調(diào)整,改變稅費(fèi)體系混亂的局面。保留補(bǔ)償性、資源性和證照性的收費(fèi)項(xiàng)目,對(duì)一部分納入國(guó)家預(yù)算、管理比較規(guī)范的基金和收費(fèi)項(xiàng)目亦可考慮保留,實(shí)行基金化管理。取消屬于管理性和建設(shè)性的不合理的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目,將一部分收費(fèi)改為征稅,擴(kuò)大稅基,減少重復(fù)征收現(xiàn)象,并由稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一征收,形成集中征收、集中管理、分頭開(kāi)支的管理體制,加大政策的透明度,簡(jiǎn)化辦事程序,提高辦事效率;(2)規(guī)范政府行政管理機(jī)關(guān)的收費(fèi)行為。實(shí)行收費(fèi)定期向社會(huì)公布制度,以接受民主監(jiān)督。同時(shí)規(guī)定凡未經(jīng)公布的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),開(kāi)發(fā)企業(yè)有權(quán)抵制和向有關(guān)部門(mén)舉報(bào),并不得計(jì)入房地產(chǎn)品的建設(shè)成本。另外,應(yīng)加快房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)與行政管理部門(mén)的脫鉤改制,從根本上避免政府部門(mén)通過(guò)對(duì)下屬機(jī)構(gòu)實(shí)施強(qiáng)制服務(wù)而變相收費(fèi)。

3.調(diào)整預(yù)收賬款的納稅時(shí)間,統(tǒng)一會(huì)計(jì)處理方法。營(yíng)業(yè)稅中關(guān)于預(yù)收賬款納稅時(shí)間的規(guī)定,無(wú)論是在理論上,還是在實(shí)踐中都存在著不合理之處。針對(duì)預(yù)收賬款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重要性,建議將現(xiàn)有納稅時(shí)間的規(guī)定做如下調(diào)整:在房地產(chǎn)產(chǎn)品未完工之前,每月月末房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本月發(fā)生的預(yù)收賬款計(jì)算應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅,并將這一數(shù)額向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào),但不必繳納稅款,待房地產(chǎn)品完工、交付使用時(shí),再統(tǒng)一匯算清繳。這樣,一方面可以防止房地產(chǎn)開(kāi)放企業(yè)隱瞞最終營(yíng)業(yè)收入、逃避稅收,有利于稅務(wù)部門(mén)的年度稅收預(yù)測(cè)和納稅監(jiān)督,另一方面,還可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)減輕因開(kāi)發(fā)資金短缺而帶來(lái)的壓力。

在會(huì)計(jì)處理上,則可參照因時(shí)間性差異所形成的所得稅的遞延核算方法,具體的說(shuō):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在月末根據(jù)當(dāng)月收到的預(yù)收賬款,按規(guī)定的稅率計(jì)算出應(yīng)交的營(yíng)業(yè)稅,并作如下會(huì)計(jì)分錄:

借:遞延稅款——營(yíng)業(yè)稅

貸:應(yīng)交稅金——營(yíng)業(yè)稅

這一方面可以準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按稅法規(guī)定應(yīng)繳納的稅金,另一方面,也避免了因直接將應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅作為成本,計(jì)入“經(jīng)營(yíng)稅金及附加”而導(dǎo)致應(yīng)納所得稅的減少。

待房地產(chǎn)品完工,對(duì)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行匯算清繳時(shí),則作如下會(huì)計(jì)分錄:

借:應(yīng)交稅金——營(yíng)業(yè)稅

貸:銀行存款

待將預(yù)收賬款確認(rèn)收入時(shí),則作如下會(huì)計(jì)分錄:

借:經(jīng)營(yíng)稅金及附加

貸:遞延稅款——營(yíng)業(yè)稅

4.完善房地產(chǎn)行業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。思路如下:(1)制定完善的稅收優(yōu)惠目標(biāo)。應(yīng)將解決房地產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理問(wèn)題作為一個(gè)主要目標(biāo)。繼續(xù)保持和進(jìn)一步加大開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房等社會(huì)急需房地產(chǎn)品的優(yōu)惠力度,而對(duì)開(kāi)發(fā)高檔住宅或別墅等社會(huì)上過(guò)剩房地產(chǎn)品的項(xiàng)目應(yīng)在一定程度加重其稅收負(fù)擔(dān),以限制其超期發(fā)展。同時(shí),應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)做出科學(xué)的預(yù)測(cè),在稅收優(yōu)惠政策中加以體現(xiàn)。例如,隨著我國(guó)人口老齡化問(wèn)題日益嚴(yán)重,市場(chǎng)對(duì)老年公寓的需求必將增加,這就需要給開(kāi)發(fā)老年公寓的企業(yè)以稅收優(yōu)惠待遇,以鼓勵(lì)其開(kāi)發(fā)。另外,對(duì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的戰(zhàn)略目標(biāo),在稅收優(yōu)惠政策的政策目標(biāo)中也應(yīng)有所體現(xiàn),應(yīng)鼓勵(lì)環(huán)保、節(jié)能型住宅的建設(shè),對(duì)與其相關(guān)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目也應(yīng)給予優(yōu)惠待遇。(2)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)行業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持對(duì)存量房地產(chǎn)品在銷(xiāo)售、租賃環(huán)節(jié)的稅收優(yōu)惠政策,以活躍存量房地產(chǎn)市場(chǎng),進(jìn)而減少存量房地產(chǎn)品的空置率。而在新增房地產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)上應(yīng)注意對(duì)其加以引導(dǎo),以保證增量房地產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的合理性;(3)進(jìn)一步明確優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn),增強(qiáng)透明度。國(guó)家應(yīng)對(duì)全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行一次全面的調(diào)查,并根據(jù)實(shí)際情況確定經(jīng)濟(jì)適用房、高檔住宅、別墅的劃分標(biāo)準(zhǔn)。地方政府在這一基礎(chǔ)下,根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況,在合理的幅度內(nèi)對(duì)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)再進(jìn)行調(diào)整,并公布最終結(jié)果。