褚思真

[摘 要]近年來(lái)，我國(guó)許多大城市都出現(xiàn)了住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)，這勢(shì)必會(huì)對(duì)我國(guó)的城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。本文將對(duì)西方國(guó)家和我國(guó)在城市化過(guò)程中出現(xiàn)的住宅郊區(qū)化情況進(jìn)行比較分析，探討住宅郊區(qū)化因素及其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響。

[關(guān)鍵詞]郊區(qū)化 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 住房需求偏好

回顧當(dāng)今世界各國(guó)居民住宅區(qū)位的演變歷史，住宅區(qū)位的變化大體上經(jīng)歷了三個(gè)階段：在城市化的早期階段，住宅建設(shè)的區(qū)位重點(diǎn)集中在城市中心區(qū)內(nèi)，包括對(duì)舊城的改造和城市邊緣的擴(kuò)大。在城市化的中期階段，集中開(kāi)發(fā)建設(shè)的大規(guī)模城郊住宅區(qū)和別墅開(kāi)始出現(xiàn)，同時(shí)出現(xiàn)城市人口增長(zhǎng)引起居住區(qū)由城市中心區(qū)向城郊拓展的趨勢(shì)，也就是開(kāi)始出現(xiàn)城市住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)。到了城市化的后期，城市住宅圈進(jìn)一步擴(kuò)大到衛(wèi)星城鎮(zhèn)，大規(guī)模的城郊住宅區(qū)和別墅進(jìn)一步發(fā)展；同時(shí)，城市化和工業(yè)化相輔相成，使得城市與農(nóng)村的邊界日漸模糊和趨同。

在我國(guó)，住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)從20世紀(jì)80年代末開(kāi)始在一些大城市出現(xiàn)。雖然其特征還不是十分明顯，但對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)也產(chǎn)生了非常重要的影響。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)明顯相關(guān)的郊區(qū)化因素主要包括：郊區(qū)化的區(qū)位發(fā)展方向、郊區(qū)化人口的住房需求偏好、選購(gòu)郊區(qū)住宅的人口結(jié)構(gòu)以及郊區(qū)化人口的數(shù)量等。這些因素分別影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)位選擇、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與定位、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模。下面逐一分析各因素的發(fā)展規(guī)律及其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響。

一、交通條件是影響郊區(qū)化區(qū)位發(fā)展方向的最為重要的因素

交通條件影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)位選擇和延伸方向。例如，美國(guó)土地充裕，交通以私人汽車為主，高速公路發(fā)達(dá)，加之城市中心區(qū)問(wèn)題較多，因此郊區(qū)化就比較充分、比較遠(yuǎn)。而日本的城市交通以公共交通為主，土地貧乏，加上日本人有向往城市生活的傳統(tǒng)，因此郊區(qū)化的程度遠(yuǎn)不及美國(guó)。在我國(guó)，各大城市的住宅郊區(qū)化發(fā)展方向和伸展距離同樣主要受交通條件改變的影響，住宅郊區(qū)化基本上隨著交通線路的發(fā)展而改變延伸方向和距離。例如上海，地鐵一號(hào)線建成后，沿線的西南地區(qū)很快成為居民購(gòu)房的熱點(diǎn)區(qū)域；地鐵二號(hào)線建成后，居住郊區(qū)化迅速沿軌道線向東延伸，沿線房?jī)r(jià)也迅速升溫。再以天津?yàn)槔?，地鐵一號(hào)線建成后，其北部瑞景居住區(qū)以及沿線的各房地產(chǎn)項(xiàng)目很快成為居民購(gòu)房的熱選；而正在施工中的2號(hào)線和尚未動(dòng)工的3號(hào)線沿線，也已成為各開(kāi)發(fā)商布兵的重點(diǎn)，如衛(wèi)國(guó)道沿線太陽(yáng)城、百合春天等，以及西部新城假日風(fēng)景、水語(yǔ)花城、大地十二城等，也因位于地鐵2號(hào)線沿線而成為無(wú)可爭(zhēng)議的純正地鐵物業(yè)升值藍(lán)籌股，受到購(gòu)房者熱捧。

二、郊區(qū)化人口的住房需求偏好及其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的影響

城市居民住宅消費(fèi)出現(xiàn)郊區(qū)化趨勢(shì)的另一個(gè)重要因素就是人們住房需求偏好的改變。在城市化的初期階段，城市中心區(qū)在交通、就業(yè)、商業(yè)、文化教育、服務(wù)保障等方面具有非常明顯的優(yōu)越性，因此人們更喜歡住在市中心的繁華地帶。隨著家庭收人和消費(fèi)水平的提高，居住消費(fèi)從解決“有無(wú)住房”問(wèn)題轉(zhuǎn)向提高“綜合居住質(zhì)量”問(wèn)題，人們對(duì)住宅的自然和人文環(huán)境質(zhì)量、面積大小、戶型結(jié)構(gòu)等方面日益給予了更高的價(jià)值評(píng)判。城市居民的這種居住消費(fèi)傾向會(huì)導(dǎo)致居住區(qū)位偏好外移，從而導(dǎo)致城市居住圈擴(kuò)大。尤其是隨著郊區(qū)交通條件的發(fā)展進(jìn)步，從而使工作地到居住地的相對(duì)距離縮短，以往難以接受的城郊地段也變成十分便捷的居住區(qū)域。人們的居住偏好之所以由市中心延伸到城郊，主要有三個(gè)方面的原因：首先是經(jīng)濟(jì)因素。我國(guó)自1998年起，全國(guó)房?jī)r(jià)就開(kāi)始持續(xù)攀升，雖然經(jīng)濟(jì)適用房分批上市，但還是遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求。城郊住宅由于地價(jià)較低，因此同等規(guī)格和質(zhì)量的房屋價(jià)格也較市區(qū)內(nèi)更便宜，因此受到消費(fèi)者的青睞。其次是由于郊區(qū)自然環(huán)境與生態(tài)、人文環(huán)境更加復(fù)雜多樣，既存在富有城市特點(diǎn)的高樓大廈，又保留有鄉(xiāng)村的某些特點(diǎn)：森林、草地、農(nóng)田、果園、河流，湖泊、山地、村落以及各種人文景觀共同構(gòu)成了多樣化的居住環(huán)境。正是這種生態(tài)與人文景觀的交融，使得城郊住宅的發(fā)展具有了更加長(zhǎng)足的生命力。第三，是由于大多數(shù)城市舊城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施落后，人口擁擠、負(fù)荷超重，住宅建設(shè)緩慢，房屋無(wú)論從房型設(shè)計(jì)還是從維護(hù)方面都較為落后，質(zhì)量偏差。就我國(guó)的大多數(shù)城市而言，雖然舊城區(qū)中心沒(méi)有像西方國(guó)家那樣在住宅郊區(qū)化趨勢(shì)出現(xiàn)后呈現(xiàn)相對(duì)衰落的景象，而且許多舊城區(qū)還一直是城市的經(jīng)濟(jì)和文化中心，商業(yè)繁華、人口集中。但是，由于長(zhǎng)期以來(lái)受城市發(fā)展與建設(shè)方針及資金短缺等因素的影響，城市發(fā)展往往只能以修修補(bǔ)補(bǔ)來(lái)利用舊城條件，從而對(duì)居民的居住和生活環(huán)境質(zhì)量改善不夠，致使居住質(zhì)量相對(duì)較差。雖然許多城市都推出了各種舊城改造項(xiàng)目，比如經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、設(shè)施更新、環(huán)境改善、建筑形體空間的再創(chuàng)造，以及人文感知和空間塑造等內(nèi)容，以期恢復(fù)舊城區(qū)在城市發(fā)展中的固有活力和作用，達(dá)到改善生活質(zhì)量與環(huán)境、振興城市經(jīng)濟(jì)、推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步的目的。但是，由于城市中心區(qū)舊城改造的成本過(guò)高，加上自然生態(tài)(綠化、大氣、水體、廢棄物，噪聲等)方面的問(wèn)題已積重難返，以至出現(xiàn)了無(wú)法完全逆轉(zhuǎn)的變化趨勢(shì)，從而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)便不可避免地從以市區(qū)舊城改造為主，逐步拓展為舊城改造與城郊開(kāi)發(fā)并重。

同時(shí)，城市居民是否選擇在郊區(qū)購(gòu)買住房，不僅要考慮購(gòu)房成本，而且更需要考慮到居住消費(fèi)成本，包括交通費(fèi)用、往返市區(qū)的時(shí)間和精力、子女就學(xué)差距、水電和煤氣供應(yīng)等方面與市區(qū)住宅居住消費(fèi)成本的差別。這種由購(gòu)房成本和居住消費(fèi)成本共同構(gòu)成的綜合居住消費(fèi)成本的高低，除了受房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)影響以外，在很大程度上取決于城市各種基礎(chǔ)設(shè)施的完善和管理體制的狀況。

針對(duì)郊區(qū)化人口對(duì)住宅的消費(fèi)需求偏好和購(gòu)房成本制約，城郊房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)的時(shí)候除了要考慮交通和地段等大的因素外，還需要綜合考慮到住房使用率、環(huán)境共生互動(dòng)性、居住純度與方便度、目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分和定位以及外觀持久、企業(yè)品牌塑造等各種因素。

三、選購(gòu)郊區(qū)住宅的人口結(jié)構(gòu)對(duì)城市購(gòu)房規(guī)律的影響

郊區(qū)化人口的結(jié)構(gòu)往往與人們的收入水平、種族差異、年齡周期(或家庭周期)、社會(huì)地位、居住偏好等有直接關(guān)系。例如美國(guó)行為地理學(xué)家D·J·沃姆斯利和G·J·劉易斯在對(duì)美國(guó)的城市遷居行為研究后，還發(fā)現(xiàn)了家庭生命周期與遷居行為的關(guān)系規(guī)律。即在生育子女前，更愿意居住在市中心，隨著生育子女、撫養(yǎng)子女直到子女脫離后逐漸向郊區(qū)遷移，退休后則遷到市區(qū)外圍，而寡居后又回到市中心。

由于居住文化和經(jīng)濟(jì)條件等方面的差異，我國(guó)的購(gòu)房規(guī)律與國(guó)外有所區(qū)別。首先，21世紀(jì)以來(lái)，青年人逐漸成為我國(guó)樓市的主力軍。國(guó)內(nèi)大概有2.42.6億上世紀(jì)70年代、80年代的人，他們對(duì)樓市或者有婚房需求，或者有改善型需求，撐起了房地產(chǎn)市場(chǎng)的半壁江山。其次，需求主體的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家及二人世界為主。例如在2009年易居哈爾濱研究院對(duì)哈爾濱第28屆房展會(huì)的消費(fèi)者需求分析中發(fā)現(xiàn)，三口之家及二人世界各占總比38.3%及31.1%，單身貴族占18.2%，三代同住不足5%，同時(shí)上海、北京等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)也都不同程度地出現(xiàn)了類似特征。這表明單身獨(dú)居正在成為一種趨勢(shì)，中國(guó)傳統(tǒng)大家庭拆分成小家庭的過(guò)程已經(jīng)臨近尾聲。

受購(gòu)房人口結(jié)構(gòu)和特點(diǎn)的制約，由于25歲左右的青年人在購(gòu)房選擇時(shí)，靠近市中心的傾向比較大，在同等價(jià)格或價(jià)格相差不大的情況下不愿意到外環(huán)線以外居??；而35歲左右雖然開(kāi)始向外環(huán)線以外遷移，但還不愿意遠(yuǎn)離外環(huán)線；45歲以后，一些人有了積蓄，或更高的收入，開(kāi)始考慮“第三次置業(yè)”，逐漸選擇到外環(huán)線以外，甚至到郊區(qū)的縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)或農(nóng)村居住。因此在我國(guó)，郊區(qū)化人口的年齡結(jié)構(gòu)是年紀(jì)較輕的以市區(qū)和近郊為主，并且對(duì)軌道交通、小區(qū)品質(zhì)等有著更高的要求，更關(guān)心價(jià)位，總價(jià)低、面積小但布局合理的房屋最受歡迎。而選擇在遠(yuǎn)郊居住的主要有兩種人：有錢的中青年族和退休族。分析郊區(qū)化人口的結(jié)構(gòu)，有助于在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)準(zhǔn)確確定郊區(qū)住宅的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和合理的市場(chǎng)定位。

四、郊區(qū)化人口的數(shù)量影響郊區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模

從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，郊區(qū)化人口的數(shù)量往往與城市中心區(qū)的居住環(huán)境、郊區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)狀況、居民的收入、郊區(qū)的就業(yè)機(jī)會(huì)等有直接關(guān)系。中心城區(qū)的居住環(huán)境越差，郊區(qū)化人口就越多；交通網(wǎng)絡(luò)越健全，快速干道和私人小汽車越多，郊區(qū)化人口也會(huì)越多；郊區(qū)的就業(yè)機(jī)會(huì)增多，同樣也有利于增加郊區(qū)化的人口。而郊區(qū)化人口數(shù)量的大小，則直接影響著郊區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售的規(guī)模。

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