孫 艷

摘要:論文通過分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn),指出了房地產(chǎn)企業(yè)存在的各種風(fēng)險(xiǎn),然后結(jié)合筆者的看法討論了其中幾個(gè)重要的方面,只有加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理才能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中立于不敗之地。

關(guān)鍵詞:風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)企業(yè)管理資產(chǎn)泡沫市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)

引言

房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè),它的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大,據(jù)統(tǒng)計(jì)被帶動(dòng)的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個(gè),所以說它是促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè),有力地促進(jìn)了整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。這個(gè)行業(yè)投資規(guī)模大,一般在幾百萬乃至上億元,產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng),在發(fā)展中充滿了各種風(fēng)險(xiǎn)。這些近些年來房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)風(fēng)火火取得了很大的發(fā)展,但是部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價(jià)格上漲過快,出現(xiàn)了不同程度的“過熱”、“虛熱”和結(jié)構(gòu)性問題,有些區(qū)塊泡沫己經(jīng)產(chǎn)生,房地產(chǎn)業(yè)存在潛在的、較嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是美國(guó)爆發(fā)的金融危機(jī)使得我國(guó)許多企業(yè)資金鏈吃緊,市場(chǎng)環(huán)境變差,這都給房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理帶來更高的要求。

1.房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)分析

所謂風(fēng)險(xiǎn),指的是企業(yè)客觀上存在的遭受損失的可能性,風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)抽象的概念,既看不見也摸不到,但客觀存在。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)有多種分類方法,一般來說根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)是否具有可分散性,房企風(fēng)險(xiǎn)可分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別企業(yè)產(chǎn)生影響,可以由企業(yè)控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有房地產(chǎn)企業(yè)均產(chǎn)生影響,企業(yè)無法控制的風(fēng)險(xiǎn)。下面具體的進(jìn)行分類:(1)政策風(fēng)險(xiǎn)。它是指因政府法律、法規(guī)、政策、規(guī)劃的變動(dòng),稅率、利率變化或行業(yè)專項(xiàng)整治。(2)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。它是指由于市場(chǎng)因素變化導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn),如因市場(chǎng)突變、價(jià)格預(yù)期、競(jìng)爭(zhēng)加劇、通貨膨脹或緊縮、建材采購(gòu)供應(yīng)等事先未預(yù)測(cè)到的風(fēng)險(xiǎn),導(dǎo)致市場(chǎng)份額的下降。(3)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作具有長(zhǎng)流程的特點(diǎn),從立項(xiàng)到最后項(xiàng)目決算的環(huán)節(jié)諸多,尤其是如土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)管理、施工管理等環(huán)節(jié),均會(huì)對(duì)項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生較大影響。(4)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。從中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)來看,多企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均高達(dá)75%以上,融資渠道較窄,加大了房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力,這些構(gòu)成了企業(yè)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

除此之外,房地產(chǎn)企業(yè)可能遇到的風(fēng)險(xiǎn),諸如債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)合同風(fēng)險(xiǎn)、信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下企業(yè)的投資活動(dòng),其中一個(gè)重要的目的就是提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和促進(jìn)合理的競(jìng)爭(zhēng)。投資者在投資決策時(shí)必須考慮經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的后果,這就要求充分的風(fēng)險(xiǎn)分析以及良好的風(fēng)險(xiǎn)控制策略。當(dāng)然有限的篇幅也無法把這個(gè)問題展開的太廣,這里筆者只是對(duì)其中比較重要的方面進(jìn)行討論。

2.房企風(fēng)險(xiǎn)管理的一些認(rèn)識(shí)

2.1必須加強(qiáng)對(duì)政策的體會(huì)與理解

這里特別指出的是,在中國(guó)這個(gè)相對(duì)年輕與不成熟的市場(chǎng),風(fēng)險(xiǎn)管理雖然涉及到的方面非常廣泛,但重中之重的就是對(duì)政策的體會(huì)與適應(yīng)。政府作為保護(hù)廣大人民的利益載體,在制定政策時(shí),要充分考慮資源與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系,要考慮土地利用問題、農(nóng)業(yè)保護(hù)問題,還要房?jī)r(jià)不高,讓老百姓能買得起房子!這其中的博弈甚是微妙,這也政策經(jīng)常變化的原因。比如07年一個(gè)部委頒發(fā)的關(guān)于“新建項(xiàng)目中建筑面積的戶型在整個(gè)項(xiàng)目中所占比例”的文件,上午剛剛發(fā)布,下午又來一個(gè)公告宣布予以廢止!對(duì)于開發(fā)商來說,必須認(rèn)識(shí)到政策應(yīng)該的約束和控制的性質(zhì),遵守相關(guān)的政策法規(guī),同時(shí)要制定對(duì)于相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)充和操作的部門管理規(guī)章制度和規(guī)范性文件以及強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)等。

2.2做好項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資金額一般比較巨大。投入資金開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目,所獲得的利潤(rùn)是否比同期銀行存款利息高,是衡量房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧的基本標(biāo)志之一。又由于房地產(chǎn)項(xiàng)目受很多因素影響,而且其現(xiàn)金的回收周期較長(zhǎng)。如果其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),其結(jié)果都是不可挽回的。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別評(píng)價(jià)做得不清晰、沒有條理是不行的。一般的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)必須采集與所要分析的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的各種數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)可以從房地產(chǎn)開發(fā)商過去類似項(xiàng)目的歷史記錄中獲得。所采集的數(shù)據(jù)必須是客觀的、可統(tǒng)計(jì)的。某些情況下,直接的歷史數(shù)據(jù)資料還不夠充分,尚需主觀評(píng)價(jià),特別是那些對(duì)決策者來講在技術(shù)、商務(wù)、環(huán)境等方面都比較新的項(xiàng)目,需要通過專家調(diào)查方法獲得具有經(jīng)驗(yàn)性和專業(yè)知識(shí)的主觀評(píng)價(jià)。

這里需要指出的是,項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究在我國(guó)還不夠深入,也未上升到應(yīng)有的理論水平上。所以定性分析和經(jīng)驗(yàn)決策仍是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析常采用的方法。這里房企應(yīng)該積極加強(qiáng)定量方法的應(yīng)用研究,客觀的反映風(fēng)險(xiǎn)本質(zhì),防止導(dǎo)致決策失誤的現(xiàn)象履履發(fā)生。

2.3企業(yè)應(yīng)該積極建立風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)哦

對(duì)于各種大、中、小房地產(chǎn)公司來說,需要考慮建立基于企業(yè)管理體系下的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)。特別是對(duì)于有實(shí)例的大公司,在組織上設(shè)立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理崗位,并設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理流程,流程范圍覆蓋項(xiàng)目相關(guān)的各個(gè)部門。其中項(xiàng)目部作為風(fēng)險(xiǎn)管理的一線部門,要對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)臨界值進(jìn)行實(shí)時(shí)的檢測(cè),并定期匯報(bào)給上級(jí)的公司。區(qū)域分公司(或是子公司)要定期的審核風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告,如果遇到高等級(jí)風(fēng)險(xiǎn),首先要判斷風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)是否在范圍之內(nèi),如果超出范圍就要第一時(shí)間匯報(bào)到集團(tuán)公司。

在制度上,要建立風(fēng)險(xiǎn)管理體系,制定風(fēng)險(xiǎn)管理流程,落實(shí)到崗位、并做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算。保證風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí),能有一系列的既定動(dòng)作進(jìn)行。

3.結(jié)論

房地產(chǎn)業(yè)本身就是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)與高效益并存的行業(yè),而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀更是表明,隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)更加突出,這使得在房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)作時(shí),決策者應(yīng)該更充分的考慮風(fēng)險(xiǎn)的因素,做出合理的決策。◆

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