孫顯峰

進(jìn)入21世紀(jì)后,隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫,各大城市高層和超高層建筑如雨后春筍般拔地而起,其電梯數(shù)量也隨之猛增,因此電梯設(shè)備的管理問題也變得日益突出?，F(xiàn)就幾個(gè)大的方面討論一下應(yīng)如何做好電梯設(shè)備的管理工作,并介紹美國在電梯設(shè)備管理上的一些經(jīng)驗(yàn),供大家借鑒。

一、建立健全電梯安全管理體系

美國各州一般都有電梯方面的法規(guī),所訂條款相當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)密,并且有相應(yīng)的行政管理規(guī)章。這些法規(guī)有一部分是納入法典中的成文法,也有一部分是案例法。美國各州以及較大城市都有相應(yīng)的政府機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理電梯的安全。這些機(jī)構(gòu)都雇有一批電梯監(jiān)督檢查技術(shù)人員。紐約市的監(jiān)督檢查人員數(shù)量約為每1 000臺(tái)電梯1個(gè)人。這些監(jiān)督檢查人員代表政府行使監(jiān)督檢查職能,檢查設(shè)備是否符合法規(guī)規(guī)定的要求和業(yè)主是否遵守法規(guī)的規(guī)定。除了政府部門的監(jiān)督檢查外,業(yè)主還要按照法規(guī)要求聘請(qǐng)電梯公司、保險(xiǎn)公司、顧問公司的持證檢查員對(duì)電梯進(jìn)行檢查和試驗(yàn),并將檢查和試驗(yàn)結(jié)果報(bào)政府機(jī)關(guān)備案。

為確保安裝、改造的電梯符合要求,各州法規(guī)通常規(guī)定安裝、改造之前需要向政府主管部門申請(qǐng)。政府審查的內(nèi)容包括安裝改造圖紙、設(shè)備說明、同類電梯或安全裝置是否已取得型式試驗(yàn)認(rèn)證等。電梯安裝、改造驗(yàn)收是一個(gè)重要管理環(huán)節(jié),各州政府雇用的檢查員要對(duì)新安裝、改造的電梯進(jìn)行驗(yàn)收檢查,試驗(yàn)見證。有些地方法規(guī)規(guī)定的新安裝、改造驗(yàn)收試驗(yàn)檢查程序相當(dāng)嚴(yán)格。

除了成文法、案例法和管理規(guī)章之外,為便于執(zhí)行法規(guī)和修訂法規(guī),許多地區(qū)在法律上還規(guī)定設(shè)一個(gè)電梯協(xié)調(diào)委員會(huì),并規(guī)定該委員會(huì)由業(yè)主、本地制造商、保險(xiǎn)公司、公眾代表、老人代表等委員組成。相比之下,我國現(xiàn)行的電梯安全管理法規(guī)就顯得比較“粗糙”,條款制訂不夠詳細(xì)、具體,可操作性較差。我國今后應(yīng)在電梯的安裝及使用過程中的監(jiān)督檢驗(yàn)環(huán)節(jié)對(duì)現(xiàn)有的法規(guī)做進(jìn)一步細(xì)化,提高可操作性。

二、筆者認(rèn)為電梯行業(yè)應(yīng)由政府主管部門牽頭成立一個(gè)電梯行業(yè)協(xié)會(huì)

這個(gè)協(xié)會(huì)組織在維護(hù)會(huì)員權(quán)益,防止會(huì)員間不正當(dāng)競爭和惡性競爭等方面發(fā)揮重要作用。美國電梯行業(yè)的協(xié)會(huì)組織在行業(yè)中扮演重要角色,不僅為會(huì)員爭取最大利益,同時(shí)也監(jiān)督會(huì)員的商業(yè)行為。業(yè)主可通過電話咨詢或通過協(xié)會(huì)的網(wǎng)站查詢各電梯公司的具體情況(包括有無不良記錄等信息)。這樣電梯行業(yè)協(xié)會(huì)就可以運(yùn)用“信用機(jī)制”對(duì)各協(xié)會(huì)會(huì)員進(jìn)行有效監(jiān)督。

三、電梯究竟應(yīng)該由誰來維護(hù)保養(yǎng)

眾所周知,電梯的運(yùn)行可靠性由制造、安裝、維護(hù)、保養(yǎng)等幾個(gè)方面來保證。而在電梯投入使用后,則主要依靠電梯的維護(hù)、保養(yǎng)來保障。這項(xiàng)工作的專業(yè)性很強(qiáng),責(zé)任重大。目前,物業(yè)管理單位一般沒有足夠的維護(hù)、保養(yǎng)和管理能力來獨(dú)立承擔(dān)此項(xiàng)工作。但我國大多數(shù)城市都未對(duì)此問題做出明文規(guī)定,因此很多物業(yè)或業(yè)主均自己雇人維護(hù)保養(yǎng)電梯。這樣不僅保證了電梯管理工作的有效進(jìn)行,而且責(zé)權(quán)明確,利于管理,優(yōu)化了資源配置,降低了經(jīng)營成本。在物業(yè)管理單位與電梯維保單位之間建立了委托或配合的關(guān)系后,物業(yè)管理單位不能因有電梯專業(yè)公司對(duì)電梯進(jìn)行維保就萬事大吉放任不管,而應(yīng)對(duì)其工作加以具體的監(jiān)督和指導(dǎo)。為做好電梯管理工作,業(yè)主應(yīng)要求物業(yè)管理單位對(duì)電梯維保單位進(jìn)行監(jiān)督管理,并有專人負(fù)責(zé)。

四、無論是由業(yè)主還是物業(yè)管理單位與電梯公司簽定電梯管理合同時(shí),合同中必須明確規(guī)定雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)

任范圍等,并有物業(yè)管理單位和電梯公司相互配合、監(jiān)督的條款

電梯作為一種垂直運(yùn)輸交通工具,目前國家對(duì)其使用年限還未有明確規(guī)定或強(qiáng)制執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。因此不論采取何種方式進(jìn)行電梯管理,物業(yè)管理單位或電梯公司都要在維保合同中與業(yè)主明確電梯在何種狀況下需要進(jìn)行更新改造,以及所需費(fèi)用的計(jì)算和收取(這一點(diǎn)對(duì)老、舊電梯數(shù)量較多的物業(yè)尤為重要)。所選用的電梯維保單位必須具有有效資質(zhì),有良好的信譽(yù)和技術(shù)實(shí)力;維保人員必須經(jīng)過專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)并取得資格證書,熟悉電梯的機(jī)械、電氣系統(tǒng),具有豐富的故障診斷與排除經(jīng)驗(yàn)及較強(qiáng)的責(zé)任心和安全責(zé)任意識(shí)。

五、電梯維保單位要根據(jù)國家或地方標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)主管部門的規(guī)定,制定電梯維護(hù)、保養(yǎng)等方面的管理制度和崗位責(zé)任

對(duì)于存在難以消除的嚴(yán)重事故隱患的電梯,電梯維保單位要向使用單位提出立即封停的意見,并及時(shí)通知業(yè)主和物業(yè)管理單位給予積極配合進(jìn)行整改,避免人身傷害事故的發(fā)生。排除事故隱患后,必須經(jīng)政府有關(guān)部門驗(yàn)收合格后方可投入運(yùn)行。同時(shí)電梯管理單位還要做好電梯技術(shù)資料檔案的管理工作和電梯緊急故障的處理預(yù)案。

六、物業(yè)管理單位要督促、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、配合電梯維保單位做好日常管理工作

認(rèn)真檢查電梯維護(hù)保養(yǎng)狀況,及時(shí)掌握電梯維保單位和政府有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)電梯進(jìn)行自檢、巡檢、年檢的結(jié)果以及電梯維保單位對(duì)整改要求的完成驗(yàn)收情況。與電梯維保單位一同積極做好乘客安全用梯、自我保護(hù)等方面的宣傳。引入社會(huì)監(jiān)督機(jī)制,采取公開雙方的單位名稱、責(zé)任人姓名、服務(wù)監(jiān)督電話及服務(wù)承諾等方式,促進(jìn)雙方共同做好電梯管理工作。

□(編輯/丹桔)