李世品

摘要：文章試從2005年開始的新一輪國家宏觀調(diào)控政策實施后蒼南縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況及用期表現(xiàn)入手，通過時其市場基本特點及問題的分析，并對政府及要素部門在房地產(chǎn)市場中的目標(biāo)定位及策略選擇進行初步的探討。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場策略選擇

中圖分類號：F293.3文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914(2009)04-264-02

近10年來，隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程不斷推進，蒼南房地產(chǎn)投資總量不斷增長，居民住房消費持續(xù)擴大，房地產(chǎn)業(yè)逐步成為全縣國民經(jīng)濟中一個重要產(chǎn)業(yè)。但受國家2005年開始的新一輪宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的影響。房地產(chǎn)市場發(fā)展逐步顯現(xiàn)目標(biāo)定位不明確，缺乏策略應(yīng)對，供給結(jié)構(gòu)失衡，價格增長與規(guī)模萎縮并存等問題。筆者試圖對宏觀調(diào)控后蒼南縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題進行分析和探討，并就該縣未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的策略選擇談一點自己的淺見。

一、房地產(chǎn)市場發(fā)展情況和周期衰現(xiàn)

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩。據(jù)統(tǒng)計。2005-2007年。蒼南縣完成房地產(chǎn)開發(fā)投資159585萬元，房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長37.27％。房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重從10.6％提高到12.86％，其中，2006年度增長達(dá)到69.8％，但與1998年-2004年發(fā)展周期的年度增長73.15％相比，增速明顯放緩。

2、房地產(chǎn)增量市場供給不足。2005年以來，蒼南縣商品房施工面積285.83萬平方米?？⒐っ娣e36.57萬平方米，銷售面積58.35萬平方米。2005年-2007年，商品房預(yù)售額年均增長達(dá)43.2％，出現(xiàn)商品房銷售供不應(yīng)求的現(xiàn)象。

3、土地供應(yīng)量總體穩(wěn)定。2005年-2007年，蒼南縣通過土地招投標(biāo)、拍賣、掛牌及協(xié)議出讓的經(jīng)營性土地達(dá)1028.8萬平方米，土地供應(yīng)量年均僅增長1％，2007年開發(fā)土地供應(yīng)量303.2萬平方米，比上年下降了11.35％。由于受調(diào)控政策的持續(xù)影響和建設(shè)用地控制，土地供應(yīng)量總體穩(wěn)定，但受2007年補辦用地等因素影響，土地供應(yīng)量有較大政策調(diào)節(jié)痕跡。

4、房地產(chǎn)市場持續(xù)活躍。2005年－2007年，蒼南縣房地產(chǎn)市場總體趨于活躍，2005年以來，房屋交易建筑面積達(dá)230.65萬平方米，年均增長16.8％。但市場受宏觀調(diào)控政策滯后性及外圍因素對預(yù)期降低的影響，2007年下半年開始，市場活躍度下降明顯，2007年交易建筑面積同比僅增長3.6％；2008年前三季度，房屋交易量同比減少近40％，成交建筑面積同比減少近25％。

5、價格持續(xù)增長，房價收入比進一步拉大。2005年-2007年，全縣房價年均增幅高于職工家庭年收入平均增幅。按2007年預(yù)售商品房平均建筑面積138.2m²／套、銷售均價3615元／m²計算，售價將近50萬元，而同期該縣職工的家庭年收入僅為16740元。房價與家庭年收入比為29.8：1，遠(yuǎn)高于1：6的合理房價收入比，與1998年-2004年發(fā)展周期房價收入比翻了一倍多。

二、房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要問題及原因分析

1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與有效需求矛盾突出。由于缺乏有效規(guī)劃、控制和監(jiān)督，住房供應(yīng)市場產(chǎn)生了剛性需求有余而有效供給不足現(xiàn)象。從供給層面看，另據(jù)測算，2005年蒼南縣商品住宅平均建筑面積為136.8m²／套、均價3615元／m²；2006年為132.5m²／套、均價3595元／m²；2007年為138.2m²／套、均價3615元／m²。而直至2007年，該縣城鎮(zhèn)居民購建房支出僅2613元。由此表明，隨著2005年來多次調(diào)控政策的出臺，該縣住房結(jié)構(gòu)仍沒發(fā)生變化。中小戶型、中低價位的普通商品房市場供應(yīng)量偏少，超過了大多數(shù)中低收入家庭的住房消費能力。從需求層面看：(1)經(jīng)濟發(fā)展帶動了需求。蒼南縣作為人口大縣，土地總量稀缺。房地產(chǎn)供給彈性較小。隨著經(jīng)濟增長，加大了城鎮(zhèn)居民對住房的需求。城鎮(zhèn)化進程加快、城鎮(zhèn)建設(shè)及舊城改造，增加了住房需求。房地產(chǎn)金融的發(fā)展，尤其是住房公積金貸款等總量的擴大。放大了住房需求。(2)政策滯后效應(yīng)擴大了需求。隨著2005年以來國家各項調(diào)控政策的實施，投機資本從各大中城市的擠出，部分投資資本進入該縣房地產(chǎn)市場，據(jù)不完全統(tǒng)計，2005年來該縣商品房市場外來資本購房達(dá)25％強。同時，較低的投機成本，加以市場信息不透明，必然使投資性需求受到鼓勵，促成了短周期的超常規(guī)需求。(3)非理性預(yù)期放犬了需求。該縣房價趨高，很大程度上與人們的非理性預(yù)期有關(guān)。從眾行為理論認(rèn)為：在金融市場中總有一批幼稚的參與者，他們沒有足夠的信息來源。也無法獲得準(zhǔn)確的信息，他們對未來的預(yù)期形成主要依賴于市場上其他人的行為和預(yù)期，從而通過模仿其他人的行為來選擇自己的行為策略。作為房地產(chǎn)投資主體的經(jīng)濟人其理性往往也是有限的，在奧論對房地產(chǎn)保值增值功能認(rèn)識上的過度強化和誼縣房地產(chǎn)市場信息不對稱的情況下。購房者也總是喜歡以他人的決策和行動來決定自己的行動。同時，房地產(chǎn)市場區(qū)間局部差異過大，也會引導(dǎo)居民裹挾大量資金向預(yù)期收益高地區(qū)集中，如該縣龍港、靈澳兩個經(jīng)濟強鎮(zhèn)在短期內(nèi)呈現(xiàn)出左右全縣房地產(chǎn)市場變化的龍頭效應(yīng)。因此，蒼南縣房價存在非理性價格空間。

2、住房保障體系建設(shè)滯后，市場細(xì)分不足。2005年－2007年，該縣無經(jīng)濟適用房供應(yīng)，遠(yuǎn)未達(dá)到國務(wù)院規(guī)定經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模要達(dá)到當(dāng)?shù)刈》拷ㄔO(shè)量10％的要求。同時，廉租住房制度不完善，保障方式單一、保障對象未實現(xiàn)“應(yīng)保盡?！?、補貼標(biāo)準(zhǔn)不高。再者，該縣住房保障的資金來源單一，沒有彤成多渠道、穩(wěn)定規(guī)范的保障資金來源，同級財政預(yù)算安排及每年從土地出讓凈收益中提取5％以上的專項資金尚未到位。由于同期市場上缺乏中低價位普通商品房的推出，造成有市無房、欲購無力的局面，嚴(yán)重影響中低收入家庭住房狀況的改善，社會反響比較強烈。

3、宏觀調(diào)控不力，市場行為不規(guī)范。主要表現(xiàn)為違規(guī)開發(fā)、違章建設(shè)、非法交易、中介度物業(yè)管理不規(guī)范等，如個別開發(fā)商未領(lǐng)取預(yù)售證就開始收“定金”。有的樓盤未推出，在二手房市場就已經(jīng)出現(xiàn)私下交易。從市場角度看，主要是利益驅(qū)動；從政府角度看。主要是整體調(diào)控不足。(1)土地供應(yīng)缺乏協(xié)調(diào)發(fā)展理念。(2)土地供應(yīng)市場主導(dǎo)不足。政府對土地價值及供應(yīng)量的判斷和決策缺乏科學(xué)參考。從土地供應(yīng)總量看，近幾年該縣以協(xié)議出讓的土地占80％左右，雖然協(xié)議出讓對防止炒作土地有一定的限制作用。但同時也削弱了對市場的真實反映，使房地產(chǎn)市場調(diào)控的敏感度降低。

調(diào)控政策難以及時到位。(3)規(guī)劃約束不足。在經(jīng)營土地的認(rèn)識下，地方政府對城鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)劃上近年來呈現(xiàn)快于經(jīng)濟發(fā)展的城鎮(zhèn)外延擴張，政府雖然花很大精力、財力做了明確的詳細(xì)規(guī)劃，但往往為招商引資讓步，改變其規(guī)劃用途。同時，從縣房屋權(quán)屬登記掌握的情況看，私人自建、合作建房的普遍存在超出規(guī)劃的違章建設(shè)行為。近年來非法占地、擅自改變用地功能、違章建房的現(xiàn)象在該縣屢禁不止，雖然主要源于經(jīng)濟利益的驅(qū)動，但也折射出縣規(guī)劃用地監(jiān)管力度和政策處理嚴(yán)肅性不足。如處罰補辦等，違法、違章行為的政策處理上以罰代管及對劃撥土地上房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的政策執(zhí)行不到位等，都留出了太大的利益空間。(4)市場信息缺失。由于目前該縣房地產(chǎn)市場總體處于賣方市場，開發(fā)商往往利用信息上的不對稱，刻意強化供不應(yīng)求的信號；而投機者、炒房者通過關(guān)系要到房，進一步改變了實際供需對比。但該縣對上述影響因素尚無明確的房地產(chǎn)信息發(fā)布制度。此外，政策因素還體現(xiàn)在拆遷安王中因地基安置政策(未考慮容積率因素帶來的補償價值)帶來的拆遷難度增大，建設(shè)周期延長，成本上升等。

三、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析

1、住房潛在需求充足，但有效需求依然不明朗。隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，特別是重大基礎(chǔ)項目的逐步建成，蒼南縣的城鎮(zhèn)化水平不斷推進。同時，由于新一輪潛在消費群的形成，將確保該縣房地產(chǎn)市場未來三至五年內(nèi)有足夠的發(fā)展空間。以該縣1981年至1983年人口年均自然增長率為16.36％計算，實際新增人口46428人，在未來的3-5年內(nèi)，這一年齡段人口都將到達(dá)“成家立業(yè)”的階段。如果按4：1比例計算，則需要住房11607套。但是，由于受全球金融危機影響，GDP增長放緩，銀根勢必緊張。房地產(chǎn)開發(fā)項目及住房消費貸款仍將受到一定限制，誼縣住房有效需求將難以釋放。

2、市場供給將有所放大，供需矛盾有望適度緩解。從統(tǒng)計分析，近幾年該縣商品房項目施工量明顯大于竣工和銷售量，房地產(chǎn)投資也保持了一定的增長，根據(jù)建設(shè)周期，增量市場勢必會有所放量。同時，該縣一些私人“開發(fā)”、合作的建房形式由于逃避了稅收等因素，存在很大的獲利空間，其近年來建設(shè)的總量不可忽視，僅以2007年補辦用地就達(dá)到17.7萬平方米。存量市場上，隨著近期地方政府的紛紛“救市”，房市調(diào)控必將在住房稅收和消費信貸政策上進行松綁，這使得消費者的心理預(yù)期逐步恢復(fù)。稅負(fù)和利息負(fù)擔(dān)的減輕將有助于引導(dǎo)需求入市。

3、住房價格增幅將逐步減緩。從2008年前三季度市場交易量看，已經(jīng)明顯呈現(xiàn)出需求減弱、預(yù)期受挫的痕跡。近期調(diào)控政策的調(diào)整，稅自的降低雖然能部分促進需求。但如果主要交易稅費如營業(yè)稅等稅率無大幅調(diào)整，購房者的成本仍偏高，對于目前的房屋價格水平。市場的潛在需求多數(shù)還只能“望樓興嘆”，賣方市場將出現(xiàn)向買方市場轉(zhuǎn)變的態(tài)勢。住房價格增幅將逐漸放緩。

四、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標(biāo)定位和策略選擇

(一)關(guān)于蒼南縣房地產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)定位

本質(zhì)上講，住宅產(chǎn)品具有社會和經(jīng)濟屬性交融的特征。對投資者來說，房地產(chǎn)作為一種投資，具有保值增值性強、操作技術(shù)性較低的特點，但有變現(xiàn)能力較差的缺陷；在房地產(chǎn)價格上漲的宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)保值增值性得到了很大的增強，從而能使投資者實現(xiàn)盡快的套現(xiàn)增值。從房地產(chǎn)作為生活必需品的功能看，房地產(chǎn)也只是大宗消費品，居民購買住房更大意義上只是一種轉(zhuǎn)移支付：由于該縣一方面城鎮(zhèn)集聚功能普遍有限，另一方面人口基數(shù)偏大，滿足居住和發(fā)展經(jīng)濟需要自然是房地產(chǎn)的首要功能。也就是說，房地產(chǎn)不僅是經(jīng)濟問題，還是社會問題、政治問題，房地產(chǎn)開發(fā)投資“度”的問題，其實就是地方經(jīng)濟承受力、城市競爭力的問題。因此，該縣房地產(chǎn)市場從功能需求和經(jīng)濟發(fā)展的需要看，其目標(biāo)定位應(yīng)作為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。

(二)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的策略選擇

1、協(xié)調(diào)發(fā)展新區(qū)和舊城，加強土地要素供應(yīng)的調(diào)控力度。土地是政府直接控制的房地產(chǎn)市場要素，土地供應(yīng)是調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本手段，其直接決定和影響市場的供應(yīng)量。從長遠(yuǎn)發(fā)展看，該縣今后發(fā)展社會經(jīng)濟、加快城鎮(zhèn)化進程和建設(shè)現(xiàn)代化城市、提高居民居住水平等諸多方面，都會對土地供應(yīng)提出更多的要求，土地問題將日益嚴(yán)峻。因此，從房地產(chǎn)市場化的角度考慮，政府作為土地要素的供給者，要作好規(guī)劃、用地監(jiān)管，維護好房地產(chǎn)一級市場秩序，發(fā)揮好“有限政府”的作用。通過科學(xué)地確定年度開發(fā)規(guī)模和土地供應(yīng)計劃。發(fā)揮住房保障功能；通過為招、拍、掛主要出讓方式讓開發(fā)用地這一房地產(chǎn)主要生產(chǎn)要素按照市場調(diào)節(jié)反映出動態(tài)信息；通過嚴(yán)格的規(guī)劃約束，提高土地的集約化利用。同時，要合理進行舊城改造，協(xié)調(diào)新舊城區(qū)的發(fā)展。新區(qū)的開發(fā)確實在一定時期內(nèi)對經(jīng)濟發(fā)展在吸引投資、吸引產(chǎn)業(yè)方面比較舊城有著明顯的優(yōu)勢，但從該縣拆遷建設(shè)情況看，公共基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施建設(shè)比例明顯偏小，如果按照配套設(shè)施有效服務(wù)范圍2公里計算，本縣部分新區(qū)新建住宅仍存在缺少配套服務(wù)設(shè)施的問題。這將影響新區(qū)的發(fā)展及房價的穩(wěn)定；隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，舊城建設(shè)將是永恒的主題，是城鎮(zhèn)化進程中的寶貴資源，保持合理的舊城改造速度，將有利于逐步改善城鎮(zhèn)整體形象，并通過功能性及結(jié)構(gòu)性優(yōu)化，推動地方經(jīng)濟的進一步發(fā)展。此外，要合理調(diào)整拆遷政策并保持一貫性，加快土地的交地速度。要適度調(diào)高貨幣補償基價。堅決杜絕地基安置，由于地基安置忽視了級差地租的增值，而貨幣補償又低于每平方米開發(fā)成本價，一方面是土地級差地租帶來的巨大收益，另一方面是貨幣補償后的無力購房，使目前前后拆遷補償政策造成的落差極大，這也是當(dāng)前拆遷難的一個主要問題。

2、維護市場秩序，合理引導(dǎo)住房價格預(yù)期。保持存量市場的活躍度。房價合理、存量市場穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場才能保持持續(xù)健康發(fā)展。一是要整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，要依法對房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、中介、廣告、合同、物業(yè)管理等六個方面的違法違規(guī)行為進行查處，關(guān)鍵是實現(xiàn)相關(guān)部門的聯(lián)合監(jiān)管，規(guī)劃、土地部門要作好源頭的約束、調(diào)控。工商、房管部門要嚴(yán)查虛假廣告、合同和中介機構(gòu)非法炒賣商品房。物價、房管部門要公布、制定市場參考價及指導(dǎo)價；二是要正確引導(dǎo)住房價格預(yù)期，增強房價的透明度。消費者心理預(yù)期對住房資產(chǎn)價格和需求的影響特別大，因此增強房價的透明度，正確引導(dǎo)消費者心理預(yù)期顯得特別重要。政府通過建立起房地產(chǎn)市場信息發(fā)布制度和加快啟動房屋網(wǎng)上銷售，度時對市場信息和擬采取的政策措施向社會公布，增加購房者信息；逐步實現(xiàn)住房平均價格、區(qū)域價格指數(shù)和不同住房類型價格指數(shù)的統(tǒng)計，對市場供求比例、價格走勢等情況進行及時的收集、分析、反饋，引導(dǎo)居民形成理性的住房消費觀念，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)做好市場細(xì)分和市場定位。避免盲目開發(fā)和商品房價格不合理定位。

3、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善住房保障制度。住房消費是區(qū)分居民家庭經(jīng)濟能力和消費檔次的主要商品之一，因此，要統(tǒng)籌考慮社會各階層的住房需求，科學(xué)編制全縣住房建設(shè)規(guī)劃，按照“總量控制、區(qū)域平衡、落實項目”的原則，合理確定新建住房結(jié)構(gòu)比例，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)，優(yōu)先安排中低價位的普通商品房及經(jīng)濟適用房建設(shè)項目，適當(dāng)增加90m²左右普通商品房的市場供應(yīng)量，并可以采取政府限價、市場運作方式開發(fā)建設(shè)一些小套型低房價的商品房投放市場，梯度解決城鎮(zhèn)困難家庭的住房問題。同時，要提倡適度的住房保障。保證住房保障資金的來源固定，嚴(yán)格經(jīng)濟適用房的銷售及交易管理，加強住房保障對象、標(biāo)準(zhǔn)的審查把關(guān)，使住房保障制度真正惠及弱勢群體。

責(zé)編：呂尚