趙　杰

摘要：本文闡述了房地產(chǎn)評估的三種方法，即市場比較法、成本法、收益法，并對三種方法在理論依據(jù)、評估方式、適用范圍和限制條件上的差異進行分析，對房地產(chǎn)評估工作有一定的參考價值。

關(guān)鍵詞：市場比較法 成本法 收益法 差異

房地產(chǎn)業(yè)的繁榮和房地產(chǎn)市場的進一步完善，迫切需要做好房地產(chǎn)估價工作。房地產(chǎn)估價是指房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，根據(jù)待估房地產(chǎn)的估價目的，遵循房地產(chǎn)的估價原則和程序，在充分了解和掌握待估房地產(chǎn)的基本情況、房地產(chǎn)市場資料和深入分析房地產(chǎn)價格影響因素的基礎(chǔ)上，選擇科學而合適的估價方法，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗，對房地產(chǎn)在一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)和一定時點的市場價值所做出的推測和判斷。常用的房地產(chǎn)估價方法有三種：市場比較法、成本法和收益法。不同的估價方法有不同的原理、估價方式和適用范圍，也有相應(yīng)的限制條件，房地產(chǎn)估價時，必須根據(jù)估價方法的特點、限制和適用范圍用范圍，選擇適宜的方法。

一、市場比較法

1、市場比較法的概念

房地產(chǎn)估價的市場比較法，是指將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。這里所述的類似房地產(chǎn)，又稱比較案例，是指在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等方面與待估房地產(chǎn)相同或相似的房地產(chǎn)。在估價業(yè)務(wù)中通常把已成交的類似房地產(chǎn)稱為交易實例。

2、理論依據(jù)

市場比較法的理論依據(jù)是市場供求論，運用商品交易的替代原理來評估房地產(chǎn)價格。

正是因為在房地產(chǎn)價格形成中有替代原理的作用，在進行房地產(chǎn)估價時，估價對象的未知價格可以通過類似房地產(chǎn)的已知成交價格來求取。當然，由于房地產(chǎn)市場的不完全性，以及房地產(chǎn)本身特有的異質(zhì)性的等特點，在市場上不可能有完全相同的兩宗房地產(chǎn)，因此，必須對類似房地產(chǎn)進行修正，以使其與待估房地產(chǎn)具有最大的相似性，并以此確定待估房地產(chǎn)的市場價值。

3、估價公式

假設(shè)待估房地產(chǎn)的價格為Pa，已知類似房地產(chǎn)的市場價格為Pb，則有：

Pa∝Pb（1）

為求得Pa，需對式（1）的右邊進行修正，以使式（1）成為等式。

比較案例需修正項主要有交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正以及個別因素等四項。假設(shè)上述四項修正項目修正系數(shù)分別為α，β，γλ，則式（1）可以改變?yōu)椋?/p>

Pa=Pb×α×β×γ×λ （2）

則式（2）即是房地產(chǎn)估價市場比較法的估價公式。在估價實務(wù)中，還可能會有如容積率、土地使用權(quán)年期等項目也需要修正，在此情況下，可以根據(jù)需要添加相應(yīng)的修正系數(shù)。

4、適用范圍及限制條件

在一個房地產(chǎn)市場上，個別市場的行為可能會因各種原因而導致交易價格偏離正常的市場價格，因此正確選擇比較案例和合理修正交易價格是保證評估結(jié)果準確性的關(guān)鍵。所以市場比較法適用于有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型，如普通住宅、商鋪、寫字樓、廠房、空地等。這些房地產(chǎn)由于數(shù)量眾多、交易頻繁，可搜集到大量的交易實例，使市場比較法具有使用基礎(chǔ)。同時，市場比較法還要求用于房地產(chǎn)市場發(fā)達、活躍和完善的地區(qū)。

二、成本法

1、成本法的概念

房地產(chǎn)估價的成本法，又稱重置成本法，是一種以建造房地產(chǎn)所必須而且正常的成本為基礎(chǔ)估算待估房地產(chǎn)在一定時點、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下的價格的一種方法。這里的成本是指現(xiàn)實的、正常的、完全的成本。

2、理論依據(jù)

成本法理論依據(jù)可以從買方和賣方兩個角度理解。從賣方角度講，為生產(chǎn)費用價值論，即賣方愿意接受的價格不會低于他為開發(fā)建造房地產(chǎn)已花費的費用；而從賣方角度講，與市場比較法一樣是替代原則。

3、估價公式

根據(jù)估價對象的不同，成本法估價公式包括三種情況：①新開發(fā)土地；②新建房地產(chǎn)；③已有房地產(chǎn)。其中對新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)估價一般不應(yīng)扣除折舊，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當修正。這里主要介紹舊有房地產(chǎn)估價公式：

房地產(chǎn)價格=土地價格+建筑物現(xiàn)值=土地價格+建筑物重新建造價格-累計折舊

（注：這里的土地價格為在估價時點土地的重新取得價格。）

4、適用范圍及限制條件

《房地產(chǎn)估價規(guī)范》5.1.7款指出：“在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法?！本唧w適用范圍如下：

（1）無收益且很少有交易情況的房地產(chǎn)估價

有些房地產(chǎn)既不能交易，又無法產(chǎn)生收益，如學校、公園、醫(yī)院、體育場館等公用、公益性房地產(chǎn)。

（2）無市場出租、出售交易案例的物業(yè)評估，如工業(yè)用地評估

而有較高超額利潤和高風險以及高附加值的物業(yè)評估則不宜采用此方法。

三、收益法

1、收益法的概念

房地產(chǎn)評估的收益法是指通過預測房地產(chǎn)未來各年的正常純收益，并利用適當?shù)馁Y本化率將這種預期收益折現(xiàn)求和，以求取待估房地產(chǎn)在一定時點、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下的價格的一種估價方法。采用收益法測算出來的價格，通常稱為收益價格。

2、理論依據(jù)

收益法是基于預期原理，即未來收益的現(xiàn)在價值，在估價時點，購買一宗一定使用年限的房地產(chǎn)，等于在這個年限內(nèi)可以在將來源源不斷地獲取純收益，以現(xiàn)有的一個貨幣額與這將來源源不斷的純收益的現(xiàn)值之和等同起來。

3、估價公式

假設(shè)未來各年收益和資本化率相同，則有：

V=a/r×[1-1/(1+r)ⁿ]

4、適用范圍及限制條件

收益法適合于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，如辦公樓、住宅、商場、娛樂設(shè)施等物業(yè)；而對純粹是消費性的或無明顯收益的房地產(chǎn)，如機關(guān)、學?；蛞宰杂?、自住為目的居住房地產(chǎn)估價不宜采用此方法。

需要說明的是，上述三種方法的使用范圍并不是絕對的，用其中一種估價方法作為主要方法，并用其他兩種進行檢驗，可以提高準確性。