張一童

提要稅基評(píng)估中采用批量評(píng)估方法已被大多數(shù)國(guó)家接受，但它在實(shí)際工作中的具體應(yīng)用還需要諸多前提。本文將結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況對(duì)運(yùn)用批量評(píng)估方法所面臨的問(wèn)題進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：批量評(píng)估；應(yīng)用前提

中圖分類(lèi)號(hào)：F2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

黨的十六屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》中明確了我國(guó)稅制改革的幾方面內(nèi)容，首次提出了開(kāi)征物業(yè)稅的設(shè)想。開(kāi)征物業(yè)稅的前提是進(jìn)行稅基評(píng)估。稅基評(píng)估作為我國(guó)評(píng)估領(lǐng)域的一個(gè)業(yè)務(wù)分支，起步相對(duì)較晚，評(píng)估理論尚待建立和完善。發(fā)達(dá)國(guó)家在稅基評(píng)估方面則起步較早，無(wú)論是在評(píng)估理論研究還是在評(píng)估實(shí)務(wù)操作方面都取得了相當(dāng)?shù)某煽?jī)，在發(fā)展、完善稅基評(píng)估各項(xiàng)工作方面也探索出很多新的途徑和方法，值得我們參考和學(xué)習(xí)。其中，物業(yè)稅采用批量評(píng)估方法已得到大多數(shù)國(guó)家認(rèn)同，而且應(yīng)用過(guò)程中也有一些共同特點(diǎn)，如批量評(píng)估方式、定期評(píng)估、計(jì)算機(jī)評(píng)估技術(shù)等。但由于各國(guó)物業(yè)稅稅基評(píng)估體系的設(shè)計(jì)與本國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、政府職能部門(mén)的設(shè)置、稅制發(fā)展沿革、納稅人的納稅意識(shí)、法律體系等都有密切關(guān)系，基于我國(guó)國(guó)情，不能將國(guó)外的理論直接照搬照抄，應(yīng)考慮到我國(guó)的實(shí)際狀況，循序漸進(jìn)地將批量評(píng)估應(yīng)用于稅基評(píng)估工作中。

根據(jù)IAAO《批量評(píng)估準(zhǔn)則》（2002）對(duì)批量評(píng)估的定義，批量評(píng)估是指在給定時(shí)間，使用標(biāo)準(zhǔn)方法，采用共同的數(shù)據(jù)，并考慮統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)的、對(duì)一系列房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程。即在自由市場(chǎng)中，依靠與評(píng)估客體類(lèi)似的房地產(chǎn)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)和運(yùn)用計(jì)算機(jī)回歸分析技術(shù)對(duì)批量資產(chǎn)進(jìn)行批量評(píng)估的方法。批量評(píng)估技術(shù)的實(shí)質(zhì)是以資產(chǎn)評(píng)估的三大基本方法（收益法、市場(chǎng)法和成本法）原理為基礎(chǔ)，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值隨時(shí)間變化的趨勢(shì)，結(jié)合多元回歸分析等數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法，以計(jì)算機(jī)技術(shù)和地理信息系統(tǒng)等為輔助手段的評(píng)估技術(shù)。對(duì)于批量評(píng)估而言，其一個(gè)重要的特性在于它將大量的計(jì)量、統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)等數(shù)學(xué)工具納入評(píng)估過(guò)程。在應(yīng)用計(jì)量工具（特別是多元回歸）的時(shí)候，批量評(píng)估方法認(rèn)為所要評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)（財(cái)產(chǎn)）的價(jià)值受到眾多因素的影響，這些因素包括房屋的面積、朝向、建筑結(jié)構(gòu)等等，而通過(guò)對(duì)已有房屋特征及價(jià)值數(shù)據(jù)的分析，可以計(jì)算出每一個(gè)特征對(duì)房屋價(jià)值的貢獻(xiàn)程度，它對(duì)應(yīng)于批量評(píng)估計(jì)量模型中的各個(gè)變量的系數(shù)值。在得到計(jì)量模型中的各個(gè)變量的系數(shù)之后，就可以將需要評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)的各個(gè)特征輸入模型中，從而在一次評(píng)估中對(duì)多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。在稅基批量評(píng)估中，根據(jù)其是否有計(jì)算機(jī)輔助可以分為手工批量評(píng)估和計(jì)算機(jī)輔助的批量評(píng)估（簡(jiǎn)稱(chēng)CAMA）。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步以及計(jì)算機(jī)應(yīng)用的普及，目前使用的均是計(jì)算機(jī)輔助的批量評(píng)估。

由于運(yùn)用批量評(píng)估方法具有一定的技術(shù)難度，需要一定的管理經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，參考批量評(píng)估在部分發(fā)達(dá)國(guó)家應(yīng)用情況，一般需要具備以下條件：

第一，要擁有較為完善的產(chǎn)權(quán)登記制度。完善的產(chǎn)權(quán)登記制度為開(kāi)展批量評(píng)估奠定了基礎(chǔ)，因?yàn)樵谂吭u(píng)估之前必須確定產(chǎn)權(quán)的歸屬問(wèn)題，完善的產(chǎn)權(quán)登記制度能為合法開(kāi)展批量評(píng)估確定前提。

第二，要擁有相關(guān)的數(shù)據(jù)信息庫(kù)。批量評(píng)估依靠大量的數(shù)據(jù)信息，建立起關(guān)于評(píng)估客體各種完善的數(shù)據(jù)指標(biāo)信息庫(kù)系統(tǒng)，才能順利展開(kāi)批量評(píng)估。

第三，要建立基于網(wǎng)絡(luò)的地理信息系統(tǒng)。只有建立起地理信息系統(tǒng)，才能獲取并分析覆蓋特定區(qū)域的地理空間信息數(shù)據(jù)，并建立相關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫(kù)。目前，我國(guó)在以上三個(gè)方面均面臨著一些困難。

首先，目前我國(guó)大部分地區(qū)已經(jīng)建立起比較完善的產(chǎn)權(quán)登記制度，我國(guó)的憲法和法律也規(guī)定了我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度的基本內(nèi)容。國(guó)家房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理體制仍是實(shí)行土地產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證和房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證兩套管理體制。居住用的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所屬關(guān)系清楚、明晰，但是這些產(chǎn)權(quán)關(guān)系并沒(méi)有完整地、系統(tǒng)地與居住用房地產(chǎn)的其他信息并存于數(shù)據(jù)庫(kù)當(dāng)中，還需要人為的工作來(lái)確定評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)，工作量較大；此外，還需要注意的是我國(guó)在房地產(chǎn)登記制度中存在的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一、登記效力不夠明確等問(wèn)題，需要有針對(duì)性地進(jìn)行改善，進(jìn)一步完善我國(guó)房地產(chǎn)制度。

其次，我國(guó)目前沒(méi)有容量巨大的、專(zhuān)項(xiàng)針對(duì)居住用的房地產(chǎn)評(píng)估數(shù)據(jù)庫(kù)信息。我國(guó)數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)從20世紀(jì)七十年代起步，從微型計(jì)算機(jī)上運(yùn)行的數(shù)據(jù)庫(kù)到目前的大型數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)的引入和應(yīng)用，逐步形成了具有中國(guó)特色的數(shù)據(jù)庫(kù)產(chǎn)業(yè)，但我國(guó)數(shù)據(jù)庫(kù)仍不成熟、不完善，存在的問(wèn)題不容忽視，如大多數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)的建庫(kù)方式仍處于手工式的小集體工作模式、數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化有待提高等。

最后，我國(guó)現(xiàn)在的Gls產(chǎn)業(yè)主要是硬件、軟件、數(shù)據(jù)和系統(tǒng)開(kāi)發(fā)四大業(yè)務(wù)模塊，純技術(shù)性咨詢(xún)業(yè)務(wù)，包括服務(wù)于稅基評(píng)估領(lǐng)域的GIs尚未形成。我國(guó)GIs產(chǎn)業(yè)有三大市場(chǎng)主體：一是政府部門(mén)；二是企業(yè)應(yīng)用；三是大眾信息服務(wù)。政府部門(mén)（包括軍事和安全部門(mén)）是GIs的重要用戶(hù)，也是目前我國(guó)Gls應(yīng)用的主體，至少在今后10年內(nèi)仍是Gls應(yīng)用最為重要的對(duì)象。此外，隨著Iniemet技術(shù)和Web技術(shù)的成熟與大規(guī)模的普及應(yīng)用，GIs開(kāi)始面向傳統(tǒng)行業(yè)和廣大民眾服務(wù)，日趨向以數(shù)據(jù)為中心的方向過(guò)渡，網(wǎng)絡(luò)Gls漸漸成熟，已經(jīng)成為GIs應(yīng)用的一種重要方式，但是，由于對(duì)空間數(shù)據(jù)的操縱手段有待進(jìn)一步加強(qiáng)，難以實(shí)現(xiàn)復(fù)雜的一體化操作，目前這類(lèi)系統(tǒng)基本上是瀏覽型或功能相對(duì)簡(jiǎn)單的查詢(xún)型系統(tǒng)，完全操作型的系統(tǒng)尚未出現(xiàn)，但可以看到GIs在我國(guó)的發(fā)展已經(jīng)具備了一定的基礎(chǔ)。

通過(guò)以上分析看到，我國(guó)應(yīng)用批量評(píng)估方法首先要考慮我國(guó)的實(shí)際情況，在繼續(xù)對(duì)批量評(píng)估方法進(jìn)行深入研究的同時(shí)，要著手進(jìn)一步完善產(chǎn)權(quán)登記制度，建立針對(duì)房地產(chǎn)的專(zhuān)門(mén)數(shù)據(jù)庫(kù)和可應(yīng)用于稅基評(píng)估的地理信息系統(tǒng)。

（作者單位：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)）

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