王　偉

提要針對(duì)目前我國(guó)廉租住房項(xiàng)目融資方式單一、融資渠道不暢的問(wèn)題，本文將PPP模式引入廉租住房項(xiàng)目，并對(duì)其應(yīng)用渠道、風(fēng)險(xiǎn)分配等相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行研究，以期解決其融資難的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：PPP模式；項(xiàng)目融資；廉租住房

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、引言

城鎮(zhèn)廉租住房是指政府（單位）在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有本市非農(nóng)業(yè)住戶(hù)口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供的租金補(bǔ)貼或者以低廉租金配租的具有社會(huì)保障性質(zhì)的普通住宅。由于廉租住房的社會(huì)公益性和福利性特點(diǎn)，使得廉租住房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)融資仍以財(cái)政撥款、社會(huì)保障等純政策性資金為主，資金來(lái)源單一、數(shù)量有限且供給不穩(wěn)定，成為制約廉租住房建設(shè)的瓶頸。鑒于此，本文引入了目前國(guó)際上流行的PPP模式，并對(duì)該模式在廉租住房建設(shè)的方面的應(yīng)用進(jìn)行了分析，以有助于解決廉租住房開(kāi)發(fā)和運(yùn)作過(guò)程中的資金問(wèn)題。

二、PPP模式簡(jiǎn)介

PPP（Public-Private Partnership）模式，即公共私人關(guān)系，是政府、營(yíng)利性企業(yè)和非營(yíng)利性企業(yè)基于某個(gè)項(xiàng)目而形成的相互合作形式，這是一種以各參與方的“雙贏”或“多贏”為合作理念的現(xiàn)代融資模式，其實(shí)質(zhì)是政府通過(guò)給予私營(yíng)公司長(zhǎng)期的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)來(lái)加快基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和有效運(yùn)營(yíng)。

PPP模式有廣義和狹義之分，廣義的PPP泛指公共部門(mén)與私人部門(mén)為提供公共產(chǎn)品或服務(wù)而建立的各種合作關(guān)系；而狹義的PPP可以理解為一系列項(xiàng)目融資模式的總稱(chēng)，包括BOT（建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓?zhuān)?、TOT（轉(zhuǎn)讓-經(jīng)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓?zhuān)?、服?wù)協(xié)議等多種模式。

PPP模式典型的結(jié)構(gòu)為：政府部門(mén)或地方政府通過(guò)政府采購(gòu)形式與中標(biāo)單位組成的特殊目的公司簽訂特許合同，由特殊目的公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的籌資、建設(shè)及經(jīng)營(yíng)。政府通常與提供貸款的金融機(jī)構(gòu)達(dá)成一個(gè)直接協(xié)議，這個(gè)協(xié)議不是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行擔(dān)保的協(xié)議，而是一個(gè)向借貸機(jī)構(gòu)承諾將按與特殊目的公司簽訂的合同支付有關(guān)費(fèi)用的協(xié)定，這個(gè)協(xié)議使特殊目的公司能比較順利地獲得金融機(jī)構(gòu)的貸款。按照英國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，適于PPP模式的工程包括：交通、衛(wèi)生、公共安全、國(guó)防、公共不動(dòng)產(chǎn)管理等。

三、PPP模式在廉租住房項(xiàng)目中的應(yīng)用渠道分析

PPP模式在廉租住房項(xiàng)目中的具體應(yīng)用渠道可以有以下四種：

1、當(dāng)以集中構(gòu)建模式1或以分散構(gòu)建模式2大規(guī)模新建廉租住房時(shí)，一般所需的資金較多，可引入相應(yīng)的PPP模式融資。該渠道采用的是典型的公私合作模式，即指國(guó)家主導(dǎo)、私人房地產(chǎn)公司積極配合參與的形式，各方有不同的權(quán)利和義務(wù)。該渠道對(duì)應(yīng)的具體PPP模式可以為BOO、BTO、BOT、BOOT、BLOT等。

2、將現(xiàn)有私人機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中部分新建積壓房產(chǎn)或二手房市場(chǎng)上的房產(chǎn)調(diào)整為廉租住房，即以分散構(gòu)建模式提供廉租住房。對(duì)于私人新建但空置、積壓的房產(chǎn)或二手房產(chǎn)，政府和私人達(dá)成合作協(xié)議，在給私人預(yù)留利潤(rùn)的前提下由政府以低于消費(fèi)者個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格購(gòu)入，然后將其轉(zhuǎn)為廉租住房出租給低收入人群，在將商品房積壓?jiǎn)栴}解決的同時(shí)也可以為低收入住房困難家庭提供一定的房源。該渠道對(duì)應(yīng)的具體PPP模式可以為PUOT、PUO等。

3、政府騰退現(xiàn)有公共用房并經(jīng)過(guò)一定的改建、維修提供給租戶(hù)。該渠道對(duì)應(yīng)的具體PPP模式可以為L(zhǎng)UOT、PUOT等。

4、私人投資者參與的現(xiàn)有廉租住房的改建、維修和物業(yè)管理，即指政府對(duì)一些舊的、已不適合居住房屋利用私人資本進(jìn)行修復(fù)與改建，或者進(jìn)行公共房屋的物業(yè)管理。該渠道對(duì)應(yīng)的具體PPP模式可以為Service Contract、O&M等。

四、廉租住房PPP項(xiàng)目運(yùn)作的兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題分析

1、私人投資者“有利可圖”。資本的逐利性決定了私人投資者的投資目標(biāo)是既能夠還貸又有投資回報(bào)的項(xiàng)目。廉租住房作為我國(guó)住房供應(yīng)體系和保障體系的重要組成部分，實(shí)施的主要目的是為了實(shí)現(xiàn)社會(huì)效應(yīng)，相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)比較低。目前，各大城市對(duì)實(shí)物配租家庭收取的月租金一般在每平方米0.5～2.5元之間。如按月租金1.5元/m2測(cè)算，每年的租金僅為18元/m2，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行建筑市場(chǎng)現(xiàn)狀，普通磚混結(jié)構(gòu)建筑物造價(jià)約1，050/m2（不含土地取得費(fèi)用），不考慮后期管理及維修費(fèi)用，投資者要收回成本需要50多年，項(xiàng)目投資回收期過(guò)長(zhǎng)，投資效益比較低，僅依靠項(xiàng)目本身收益難以滿足投資回報(bào)。因此，政府可以考慮通過(guò)給私人投資者稅收優(yōu)惠、貸款擔(dān)保及沿線土地優(yōu)先開(kāi)發(fā)權(quán)等，以增加廉租住房PPP項(xiàng)目對(duì)私人投資者的吸引力。

2、合理的風(fēng)險(xiǎn)分配策略。在廉租房項(xiàng)目中應(yīng)用PPP模式是否能夠成功最主要的因素是項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)是否合理。政府部門(mén)在設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)結(jié)構(gòu)時(shí)要考慮項(xiàng)目方案的吸引力，一個(gè)合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)結(jié)構(gòu)是一個(gè)項(xiàng)目方案是否具有吸引力的關(guān)鍵。PPP模式分配風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)注意的問(wèn)題有：

（1）由對(duì)引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的事件最有控制力的一方承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。一方對(duì)某一風(fēng)險(xiǎn)最有控制力意味著他處在最有利的位置，能減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)的損失，從而保證了控制風(fēng)險(xiǎn)的一方用于控制風(fēng)險(xiǎn)所花費(fèi)的成本是最小的，同時(shí)由于風(fēng)險(xiǎn)在某一方的控制力之內(nèi)，使其有動(dòng)力為管理風(fēng)險(xiǎn)而努力。

（2）承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)程度與所得回報(bào)相匹配。主要針對(duì)PPP項(xiàng)目存在的一些雙方都不具有控制力的風(fēng)險(xiǎn)，如不可抗力風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于雙方都不具有控制力的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)遵循承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與所得的回報(bào)成正比的原則。

（3）承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)要有上限。該原則是指在合同的實(shí)施階段，項(xiàng)目的某些風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)出現(xiàn)雙方意料之外的變化或風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損害比之前估計(jì)的要大的多，出現(xiàn)這種情況時(shí)，不能讓某一方單獨(dú)承擔(dān)這些接近于無(wú)限大的風(fēng)險(xiǎn)，否則必將影響這些大風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者管理項(xiàng)目的積極性。

廉租住房PPP項(xiàng)目涉及到土地風(fēng)險(xiǎn)、法律及政策風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)和開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、外部性風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、意外風(fēng)險(xiǎn)等諸多風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目實(shí)施前和實(shí)施過(guò)程中應(yīng)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)分配原則做好風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和分配，制定風(fēng)險(xiǎn)分配策略，以保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。（圖1）

五、結(jié)束語(yǔ)

廉租住房項(xiàng)目引入PPP模式將有助于改變“廉租住房建設(shè)以財(cái)政撥款、社會(huì)保障等純政策性的資金安排為主”的局面，推動(dòng)廉租住房建設(shè)市場(chǎng)化進(jìn)程，促進(jìn)我國(guó)住房分類(lèi)供應(yīng)體系的完善，使更多公民特別是低收入公民實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夢(mèng)想。

（作者單位：西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院）

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