田　波

提要房屋拆遷估價是拆遷工作的重要內容，此類估價多采用政府指導拆遷估價的模式，但在這種模式下，常常會出現拆遷指導價格標準過時的問題。針對這一問題，筆者提出將期日修正引入到拆遷估價中，并對此作了合理性論證，從而使拆遷估價結果能適應房地產市場變化的要求。

關鍵詞：拆遷估價；區(qū)位基準價格；期日修正；二手房價格指數

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A

隨著城市化進程的加快，城市建設和房地產業(yè)迅速發(fā)展，征地拆遷已經成為城市生活中經常遇到的一個問題。房屋拆遷估價作為補償安置的基礎和依據，是拆遷工作的重點，直接關系到拆遷各方的切身利益。

一、西安房屋拆遷估價中存在的問題

在我國各地區(qū)，根據國務院相關條例精神，結合地區(qū)實際，對城市房屋拆遷估價的方法做了不同的規(guī)定。按估價方法側重原則不同，現階段的城市房屋拆遷估價主要分為兩種模式：一種是與市場接軌，使用市場比較法來確定被拆遷房屋評估價格模式；一種是由政府制定拆遷評估指導價，再根據被拆遷房屋的具體情況，確定被拆遷房屋評估價格的政府指導拆遷估價模式?，F階段，西安采用的是后一種模式，以住宅房屋為例（本文均以住宅房屋為例），根據《西安市城市房屋拆遷估價暫行規(guī)定》，“西安市國有土地上的7層以下（含7層）住宅房屋采用基準價格修正方法評估”，即根據市政府公布的拆遷區(qū)位基準價格標準和各類房屋重置價格標準及其相應的修正體系來對房屋進行估價，具體的計算方法如下：

住宅房屋拆遷補償價格=區(qū)位基準價格×（1+綜合環(huán)境修正系數）×（1+層次差異調價系數）×（1+單元住宅房屋朝向差異調價系數）×建筑面積+房屋重置成新價+已辦理土地出讓手續(xù)的住宅按剩余土地使用年限所計算的土地出讓金（1）

如表1所示，西安住宅房屋的拆遷區(qū)位類別劃分為五類，估價機構根據被拆遷房屋所處的地段確定其區(qū)位基準價格和綜合環(huán)境修正系數，再根據估價人員現場勘察的結果確定房屋的重置價等級、成新率及其他調價系數，最后利用公式（1）計算得到房屋的拆遷補償金額?？梢钥闯觯纼r結果的準確程度主要取決于區(qū)位基準價格的準確程度，然而，由于區(qū)位基準價格標準的制定是建立在大量市場調研的基礎上，因此政府部門往往很難對其作出及時的調整。近年來，西安的住宅類房屋價格漲幅較大，同時拆遷安置成本也明顯上升，而其現行的2006年區(qū)位基準價格標準（以下簡稱2006標準），雖然較2004年首次公布的標準有一定幅度的上調，但與現階段房地產市場所反映的價格相比仍有較大差距。因此，如何及時地調整區(qū)位基準價格標準，使房屋拆遷估價的結果更適應市場變化的要求，成為一個亟待解決的問題。（表1）

二、解決對策

針對目前西安城市房屋拆遷估價中存在的上述問題，可以通過引入期日修正的方法來解決。期日修正是一種在房地產估價中經常用到的修正方法，是將待估對象在某一時點對應的價格調整為在估價時點所對應的價格，其本質是對待估對象在不同房地產市場狀況下的不同價格表現進行調整。在西安城市房屋拆遷估價中，由于估價時點時的房地產市場狀況較2006標準公布時的市場狀況已發(fā)生較大變化，因此將期日修正引入到城市房屋拆遷估價中，對求取被拆遷房屋的市場價格這一估價目的而言，不僅是合理的，也是必要的。

在（1）式的基礎上引入期日修正系數后，住宅房屋的拆遷補償價格可通過下式求?。?/p>

V=Vb×（1+Ke）×（1+Kf）×（1+Ko）×Kd×S+R+L （2）

式中：V：住宅房屋拆遷補償價格；Vb：區(qū)位基準價格；Ke：綜合環(huán)境修正系數；Kf：層次差異調價系數；Ko：單元住宅房屋朝向差異調價系數；Kd：期日修正系數；S：被拆遷房屋的建筑面積；R：房屋的重置成新價；L：已辦理土地出讓手續(xù)的住宅按剩余土地使用年限所計算的土地出讓金。式中的期日修正系數Kd按以下公式計算：

期日修正系數=當期二手房價格指數/基準期二手房價格指數（3）

其中，“基準期二手房價格指數”對應的是現行的區(qū)位基準價格標準制定之月的二手房價格指數（本文所涉及的二手房價格指數，均指國家發(fā)改委統計公布的二手房價格指數），針對西安，其基準期指數為2006年8月的二手房價格指數；“當期二手房價格指數”本應對應估價時點所屬月份的二手房價格指數，但由于二手房價格指數的公布時間通常要推后一個月，而相鄰兩個月之間指數的變化幅度通常都很小，所以，可將估價時點所屬月份的上一月份的二手房價格指數近似作為當期二手房價格指數來進行計算。

對于以上方法，需要說明兩點：

1、使用二手房價格指數計算期日修正系數是合理的。這是因為：第一，城市房屋拆遷是一種特殊的二手房交易，它具有一定的強制性，但其補償的依據依然是被拆遷房屋的市場價格，而二手房價格指數作為房價指數的一種，它反映的正是二手房在各個時間段內的市場價格的變化情況。因此，在房屋拆遷估價中，利用二手房價格指數計算期日修正系數，是合適且合理的；第二，利用所在城市的二手房價格指數而非具體區(qū)位的二手房價格指數來計算期日修正系數，主要是因為目前幾乎沒有哪個城市針對具體的區(qū)位來統計二手房價格指數，而且對于城市中的某類區(qū)位來說，很有可能在一段時間內的二手房交易數量非常有限，以此為基礎統計出來的二手房價格指數也很難具有代表性。而利用城市的二手房價格指數來計算期日修正系數，雖然其結果也不是十分精確，但卻是在沒有其他更好辦法的情況下最可靠且合理的做法。

2、期日修正的對象中未包含房屋的重置價。主要是因為：被拆遷房屋作為二手房的一種，其價格應是產出價格，即其價格主要是受所處的房地產市場狀況影響，而非投入的建造成本。雖然房屋的重置價也是隨市場狀況的變化而變化的，但由于它與區(qū)位基準價所對應的市場不同，所以這二者的修正應是不同的。對房屋重置價的調整可根據具體時期的建安工程費用標準進行調整。

三、應用實例

例如，2008年11月份西安游藝市場的一個房屋拆遷估價實例，該地區(qū)屬于住宅房屋中的一類區(qū)位，區(qū)位基準價格為1，575元/平方米，綜合環(huán)境修正系數為18.1%，房產證證載面積為45.0平方米，用途為住宅，土地證證載的使用權類型為租賃，用途為住宅，房屋結構為自建磚混結構二層，經估價人員現場勘察，房屋的重置價等級確定為二級丙等（299.96元/平方米），房屋的成新率為85%，根據西安市城市房屋拆遷估價暫行規(guī)定，將以上數據代入公式（1）中，得到該房屋的拆遷補償價格為：

1575×（1+18.1）×（1+0）×（1+0）×45+299.96×0.85×45+0=95176元。

然而，此時該地區(qū)住宅類二手房的平均市場成交價格已達到3，100元/平方米，若按照估價結果對被拆遷人進行補償，被拆遷人當然不會接受，最終拆遷方通過每平方米增加800元的方式，與拆遷戶達成拆遷協議，房屋拆遷補償的總額為131，176元，較估價結果上漲了37.82%，在這樣的情況下，評估工作已失去了其應起的作用。

若在房屋拆遷補償估價中引入期日修正，上述情況將有所改觀，具體的計算過程如下：

1、計算期日修正系數。根據國家發(fā)改委公布的西安市二手房價格指數，2006年8月、2007年8月、2008年8月的同比指數分別為103.6、106.5、107.7，2008年9月和2008年10月的環(huán)比指數為99.2和100.1，代入（3）式中，計算2008年11月的期日修正系數為：

［103.6×（106.5/100）×（107.7/100）×（99.2/100）×（100.1/100）］/103.6=1.14

2、計算房屋的重置成新價。根據現階段的建安工程費用標準，將估價對象房屋的重置價調整為400元/平方米，則該房屋的重置成新價為：400×0.85×45=15300元。

3、計算房屋的拆遷補償金額。將期日修正系數、房屋重置成新價及其他數據代入（2）式，計算拆遷房屋補償金額為：

［1575×（1+18.1）×（1+0）×（1+0）×1.14］×45+15300=95422+15300=110722元

四、結語

通過比較可以看出，引入期日修正后，協議價格與評估價格的差異有明顯的縮小，由于政府在房屋拆遷政策中對被拆遷方都有相當程度的照顧和傾斜，因此補償的最終協議價格通常都會略高于被拆遷房屋的實際市場價格，故筆者認為，經修正后的價格差異是可以解釋和接受的?？偟膩碚f，引入期日修正并結合調整后的重置價來對被拆遷房屋進行估價，其結果在2006標準的框架下已能夠較為客觀地反映出被拆遷房屋的市場價格。

（作者單位：西安建筑科技大學管理學院）

主要參考文獻：

[1]葉劍平.房地產估價[M].中國人民大學出版社，2002.

[2]江媛，羅汀.房屋拆遷評估方法存在的技術問題及對策研究——以北京市為例[J].建筑經濟，2006.12.

[3]尹衛(wèi)紅，王珅.從房屋拆遷評估模式看存在問題及對策[J].城市房屋拆遷，2004.11.