師麗平

【摘要】：土地估價(jià)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)取得了相當(dāng)大的進(jìn)步和成績(jī)，形成了一套較為規(guī)范的管理制度，培養(yǎng)了大批高素質(zhì)的人才。但不可否認(rèn)的是，我國(guó)土地估價(jià)行業(yè)的發(fā)展中還存在不少的問(wèn)題和不足，有些還相當(dāng)?shù)膰?yán)重，只有認(rèn)識(shí)到并解決這些問(wèn)題，我國(guó)的土地估價(jià)行業(yè)才能更好的發(fā)展。這些問(wèn)題集中表現(xiàn)為土地估價(jià)行業(yè)法律法規(guī)不健全、土地估價(jià)執(zhí)業(yè)技術(shù)規(guī)范不夠完善、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)I制亟待完善。為面對(duì)形勢(shì)，解決這些問(wèn)題，我國(guó)的土地估價(jià)行業(yè)市場(chǎng)化、信息化、專業(yè)化的發(fā)展道路。

【關(guān)鍵詞】：土地估價(jià)；現(xiàn)狀；市場(chǎng)化

一土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)的土地評(píng)估事業(yè)產(chǎn)生于80年代初，是在我國(guó)改革開(kāi)放和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)過(guò)程中誕生和發(fā)展壯大的，特別是隨著我國(guó)土地使用制度改革的不斷深化和國(guó)有企業(yè)改革的推進(jìn)，土地資產(chǎn)屬性日益受到重視和顯化，土地評(píng)估工作由淺入深、由點(diǎn)及面，在九十年代獲得了長(zhǎng)足發(fā)展，目前已形成一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)。作為一個(gè)新興行業(yè)，盡管起步較晚，發(fā)展時(shí)間僅十余年，但勢(shì)頭很好，目前已成為我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系重要的中介行業(yè)之一，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)，特別是在國(guó)有企業(yè)改革的過(guò)程中發(fā)揮著日益重要的作用，并取得巨大成就。

1是在社會(huì)上確立土地估價(jià)制度，并形成上套適合中國(guó)國(guó)情、有自己專業(yè)特色，較為完善的土地估價(jià)理論方法和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，如編輯出版了一系列土地估價(jià)書(shū)籍，頒布了《城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等。

2是建立了一套較為規(guī)范的管理制度，如土地估價(jià)師資格認(rèn)證制度、土地評(píng)估機(jī)構(gòu)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度、資質(zhì)評(píng)審制度、地價(jià)確認(rèn)制度等；三是形成了一支以土地估價(jià)作為主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域的專業(yè)人員隊(duì)伍和土地評(píng)估機(jī)構(gòu)。據(jù)調(diào)查，經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，土地估價(jià)行業(yè)為服務(wù)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、國(guó)有企業(yè)改制以及土地市場(chǎng)建設(shè)中不斷發(fā)展壯大，已發(fā)展成為形成一支擁有近3萬(wàn)名具有資格的土地估價(jià)師，2000多家土地估價(jià)機(jī)構(gòu)。這支隊(duì)伍現(xiàn)已成為我國(guó)土地估價(jià)的主要力量。更為重要的是土地評(píng)估行業(yè)積極參與企業(yè)改制的地價(jià)評(píng)估和政府職能性、公益性的土地評(píng)估任務(wù)，有效地顯化了土地資產(chǎn)價(jià)值，維護(hù)了國(guó)有土地所有者權(quán)益，防止了國(guó)有土地資產(chǎn)流失。

二土地估價(jià)行業(yè)面臨的困難和問(wèn)題

盡管土地評(píng)估行業(yè)取得了有目共睹的成績(jī)，但從總體上講，由于其發(fā)展歷程所限，這個(gè)行業(yè)仍面臨的困難和問(wèn)題：

(_一)、土地估價(jià)行業(yè)法律法規(guī)不夠健全

我國(guó)目前還未制定一部有關(guān)土地估價(jià)行業(yè)管理的法律法規(guī)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法治經(jīng)濟(jì)，隨著土地估價(jià)行業(yè)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的接軌，迫切要求用統(tǒng)一的法律法規(guī)規(guī)范土地估價(jià)行為。目前，我國(guó)土地估價(jià)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)一些不正常的現(xiàn)象：一些估價(jià)機(jī)構(gòu)用惡意詆毀同行、高回扣、降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、無(wú)原則遷就委托方的不合理要求等手段來(lái)承接業(yè)務(wù)；另一些估價(jià)機(jī)構(gòu)則利用行政權(quán)力、私人關(guān)系來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)，甚至搞部門、行業(yè)、地區(qū)壟斷。在近年來(lái)中國(guó)的土地利用活動(dòng)中，土地價(jià)格的評(píng)估成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。在一些地方。土地估價(jià)中的暗箱操作和利益驅(qū)動(dòng)問(wèn)題突出存在，成為擾亂土地市場(chǎng)的一大隱患。這些惡性行為嚴(yán)重?cái)_亂了土地估價(jià)市場(chǎng)秩序，因此，必須通過(guò)立法，建立完善的監(jiān)管約束機(jī)制，使評(píng)估行為法律化、規(guī)范化。

(二)、土地估價(jià)執(zhí)業(yè)技術(shù)規(guī)范不夠完善

我國(guó)已經(jīng)頒布了《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《農(nóng)用地分等定級(jí)規(guī)程》和《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》等估價(jià)技術(shù)規(guī)范。這些標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了土地分等定級(jí)和估價(jià)工作應(yīng)遵循的基本準(zhǔn)則、技術(shù)途徑、方法、程序和成果形式，但是，這些技術(shù)規(guī)范都是在宏觀上對(duì)土地估價(jià)提供了標(biāo)準(zhǔn)，隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，土地衍生出了越來(lái)越多的權(quán)利，土地交易形式也越來(lái)越復(fù)雜，土地估價(jià)也將面臨許多不曾遇到的具體情況，而這些宏觀層面的技術(shù)規(guī)范顯然無(wú)法解決微觀領(lǐng)域的具體問(wèn)題。這就導(dǎo)致了估價(jià)人員在估價(jià)過(guò)程中對(duì)一些事務(wù)處理的主觀隨意，致使同一宗土地或條件相似的土地評(píng)估結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。這就要求土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)在遵照政府主管部門頒布的技術(shù)規(guī)范基礎(chǔ)上，針對(duì)實(shí)際操作中遇到的具體問(wèn)題，定時(shí)發(fā)布各類細(xì)則或指南，以便在技術(shù)方面能更加具體地指導(dǎo)土地估價(jià)業(yè)務(wù)，同時(shí)也可為規(guī)范土地估價(jià)起到積極的推動(dòng)作用。

(三)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制亟待完善。

土地估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)主要存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、法律責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)賠償風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)，如何有效地制定相應(yīng)的解決風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制的辦法是土地估價(jià)機(jī)構(gòu)健康成長(zhǎng)發(fā)展的一個(gè)重要保障。

三土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展的形勢(shì)和趨勢(shì)

1目前，中國(guó)土地估價(jià)行業(yè)正處于新的框架和新的起點(diǎn)，根據(jù)目前我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要，設(shè)置注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，土地估價(jià)師，礦業(yè)權(quán)評(píng)估師，保險(xiǎn)公估l從業(yè)人員和舊機(jī)動(dòng)車鑒定估價(jià)師等六類資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)資格，進(jìn)一步明確了土地估價(jià)師在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的地位和作用，這將進(jìn)一步推進(jìn)土地估價(jià)行業(yè)的規(guī)范發(fā)展。

土地市場(chǎng)的不斷發(fā)展繁榮為我們土地估價(jià)師行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的舞臺(tái)。2001年國(guó)務(wù)院15號(hào)文件出臺(tái)以后，土地使用制度改革進(jìn)一步深化，土地要素市場(chǎng)進(jìn)一步繁榮，市場(chǎng)交易進(jìn)一步活躍，市場(chǎng)機(jī)制的作用得到了進(jìn)一步的發(fā)揮，這些都是為土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員提供了廣闊的服務(wù)領(lǐng)域。

2土地管理的制度也在不斷創(chuàng)新，不斷完善也為我們土地估價(jià)行業(yè)發(fā)揮作用創(chuàng)造了新的機(jī)遇。現(xiàn)在土地管理面臨兩項(xiàng)改革，—是征地制度改革，今后實(shí)行按價(jià)征地，按價(jià)征地的價(jià)格怎么來(lái)?應(yīng)該由評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，這是土地估價(jià)行業(yè)的一個(gè)新領(lǐng)域。二是農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的改革，流轉(zhuǎn)也有價(jià)格評(píng)估的問(wèn)題。所以說(shuō)，土地管理制度的創(chuàng)新又將為我們?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)的發(fā)展提供了廣闊的舞臺(tái)。土地估價(jià)師將根據(jù)新的形勢(shì)和新的要求，不斷建立健全行業(yè)管理的規(guī)章制度，認(rèn)真制定發(fā)展規(guī)劃，保證土地估價(jià)行業(yè)的有序發(fā)展，以適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地估價(jià)行業(yè)的新的要求。