李茜宇

[摘要]除操作風(fēng)險(xiǎn)外,還有很多銀行外的因素影響著房地產(chǎn)銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)銀行貸款按照用途主要可以分為開發(fā)用貸款和購房用貸款,本文從這兩個(gè)方面對房地產(chǎn)銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。房價(jià)、利率、開發(fā)商的經(jīng)營狀況、借款人的還款能力等因素都會影響房地產(chǎn)銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)水平。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)銀行貸款 風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一,它是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)商品價(jià)值量大,房地產(chǎn)業(yè)投資金額大、運(yùn)轉(zhuǎn)周期長,因此,不管是從房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)還是從消費(fèi)的角度看,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都需要銀行等金融機(jī)構(gòu)的介入以幫助實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)。2004年,中國房地產(chǎn)金融報(bào)告和一些房地產(chǎn)金融專家估算出房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55% 以上。而銀行信貸資金在分享房地產(chǎn)利潤的同時(shí)也承擔(dān)著房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。除去銀行可以控制的操作風(fēng)險(xiǎn),還有銀行外因素帶來的各種風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)銀行貸款按照用途主要可以分為開發(fā)用貸款和購房用貸款,因此可以從這兩個(gè)方面對房地產(chǎn)銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要是信用風(fēng)險(xiǎn),即借款人因主觀或客觀原因不按照合約履行還款義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。這一風(fēng)險(xiǎn)的大小與房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營狀況密切相關(guān)。

首先,房地產(chǎn)開發(fā)過程決定了它是一個(gè)有較高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)就在于其所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)。從市場研究到土地獲得、投資決策、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場營銷、建設(shè)施工、建材采購、廣告推廣、銷售服務(wù)和物業(yè)管理等一系列因素都存在風(fēng)險(xiǎn)。而開發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)、自有資金充足程度、項(xiàng)目管理水平等因素決定著不同開發(fā)商的項(xiàng)目開發(fā)水平,也決定了開發(fā)商自身經(jīng)營狀況。

其次,不穩(wěn)定的房價(jià)使商業(yè)銀行貸款無法收回的可能性增加。房價(jià)固然會對開發(fā)商的經(jīng)營產(chǎn)生影響,而作為一項(xiàng)影響廣泛的市場因素,有必要單獨(dú)進(jìn)行分析。

商業(yè)銀行的貸款參與了從土地一級開發(fā)階段到房地產(chǎn)開發(fā)階段,再到房地產(chǎn)銷售階段的整個(gè)過程,其中任何一個(gè)階段的資金鏈循環(huán)出現(xiàn)障礙,都可能導(dǎo)致商業(yè)銀行貸款資金風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為商業(yè)銀業(yè)房地產(chǎn)貸款損失。從各國房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況來看,房價(jià)上漲基本上與銀行的金融支持密切相關(guān)。從商業(yè)銀行的角度,在商業(yè)銀行貸款資產(chǎn)中,由于房地產(chǎn)的保值、增值特性以及抗通貨膨脹能力,使得房地產(chǎn)抵押貸款成為商業(yè)銀行重要的信貸資產(chǎn)之一。各家銀行為了爭奪市場份額,讓大量的銀行信貸資金流入房地產(chǎn)市場。房價(jià)上漲將提高銀行資產(chǎn)的規(guī)模,這樣銀行勢必又進(jìn)一步擴(kuò)大對房地產(chǎn)市場的信貸。如此循環(huán)往復(fù),房地產(chǎn)市場價(jià)格攀升速度越來越快。當(dāng)房價(jià)上漲,房地產(chǎn)開發(fā)投資獲得的高額回報(bào)會吸引更多的開發(fā)商進(jìn)入房地行業(yè),導(dǎo)致銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款增多。對于銀行自身,房價(jià)走高使得作為抵押物的房產(chǎn)價(jià)值不斷上升,銀行仍樂意繼續(xù)放款。同時(shí),政府在獲得更多土地收入和房地產(chǎn)稅收后,會在房地產(chǎn)信貸方面給予更多優(yōu)惠政策,導(dǎo)致投資泡沫的出現(xiàn),加劇銀行風(fēng)險(xiǎn)。由此可以看出,房地產(chǎn)價(jià)格上升導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸增加,而信貸增加又容易導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。而一旦由于政策變動(dòng)、經(jīng)濟(jì)周期等各種原因使得市場參與者預(yù)期發(fā)生變化,從而使房價(jià)迅速下降,銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)便由此產(chǎn)生了。

此時(shí)若銀行要求收回貸款,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有現(xiàn)金償還,銀行只得沒收開發(fā)商的庫存土地和樓盤等財(cái)產(chǎn)。但銀行即使將抵押的住房收回也無法擺脫流動(dòng)性困境,情況嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)o整個(gè)金融系統(tǒng)帶來危機(jī)。因此從某種角度說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過大量的銀行貸款挾持了政府,因?yàn)檎粫芬娊鹑诜€(wěn)定乃至社會穩(wěn)定受威脅,不得不給予房地產(chǎn)業(yè)以政策支持。

二、購房貸款中的風(fēng)險(xiǎn)分析

近幾年我國個(gè)人購房貸款迅速增長,構(gòu)成了商業(yè)銀行資產(chǎn)中的重要組成部分。影響購房貸款風(fēng)險(xiǎn)的因素主要有個(gè)人還款能力、利率變動(dòng)、房價(jià)變化、欺詐行為等。

個(gè)人還款能力是決定個(gè)人購房貸款風(fēng)險(xiǎn)大小的一項(xiàng)重要因素。銀行發(fā)放給個(gè)人購房貸款時(shí)必須考察借款人的性別、年齡、家庭情況、工作性質(zhì)、收入等信息,判別借款人的資信程度,并以此決定是否放款或以何種條件放款。但由于我國現(xiàn)在仍缺乏完善的個(gè)人信息管理體系,使得商業(yè)銀行難以準(zhǔn)確判定風(fēng)險(xiǎn)。其次,在拓展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)之初,各家銀行紛紛競爭市場份額,簡化貸款手續(xù)、放松資料審查,一方面加大了貸款的欺詐風(fēng)險(xiǎn),一方面提高了借款人不能如約履行義務(wù)的可能。另外,由于購房貸款的還款期限一般較長,在還款期內(nèi)的個(gè)人工作變動(dòng)、經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)等都會給個(gè)人還款能力帶來很大的不確定性,而這種不確定性很可能造成借款人被迫違約,使貸款發(fā)放銀行遭受損失。

利率和房價(jià)的變動(dòng)會帶來借款人理性違約風(fēng)險(xiǎn)。在我國,目前銀行住房貸款主要為可變利率貸款,即當(dāng)央行調(diào)整貸款基準(zhǔn)利率時(shí),住房抵押貸款的利率從下一年初開始,按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。當(dāng)人們有利率上調(diào)的預(yù)期或央行的貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)時(shí),借款人可能會選擇提前還款以減輕未來的債務(wù)負(fù)擔(dān)。銀行不僅面臨貸款收益受損的情況,意外回流的資金積壓還會增加機(jī)會成本。而房價(jià)大幅下跌時(shí),借款人預(yù)期不能從貸款購房中獲利,便容易發(fā)生大面積的違約,這在投機(jī)性購房動(dòng)機(jī)中表現(xiàn)的尤為明顯。

欺詐行為往往是開發(fā)商通過辦理假按揭,或幫助購房人出具虛假的首付款證明、放寬實(shí)際首付款期限等手段套取銀行資金。一旦取得現(xiàn)金,開放商往往并不專注于房產(chǎn)開發(fā),而是轉(zhuǎn)移資金,導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾或質(zhì)量低下。對銀行來說,這種貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)大且抵押物價(jià)值低,風(fēng)險(xiǎn)一旦暴露則損失較大。

綜上所述,從銀行自身的角度,商業(yè)銀行在貸款審查和貸款管理等方面都應(yīng)規(guī)范操作,嚴(yán)格貸款條件,才能更好地防范風(fēng)險(xiǎn)。

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