袁一泓

幾天前，—位久未見(jiàn)面的朋友揶揄我說(shuō)：你沒(méi)買某某小區(qū)的房子，后悔了吧?

今年4月中旬，這位朋友曾經(jīng)透露說(shuō)，該小區(qū)有可能引進(jìn)北京某著名中學(xué)，正在談。其時(shí)，位于北京東三環(huán)的這個(gè)樓盤，售價(jià)是每平方米18000元。我當(dāng)時(shí)也只是聽(tīng)聽(tīng)而已，買是買不起的。

朋友告訴我，現(xiàn)在，該樓盤已漲至每平方米38000元。很明顯，這主要?dú)w功于與某著名中學(xué)達(dá)成辦學(xué)協(xié)議。半年時(shí)間，房?jī)r(jià)翻了一倍。但它還不是今年北京漲幅最高的樓盤。

此處并非想討論教育地產(chǎn)，借這個(gè)例子只是想說(shuō)，樓盤還是那個(gè)樓盤，僅僅由于增加了一種“外在因素”，房?jī)r(jià)就可以一次3000元甚至5000元地上漲，直至翻番。誰(shuí)也不能說(shuō)，引進(jìn)的這所著名中學(xué)，它的價(jià)值是每平方米2萬(wàn)元。

如果說(shuō)上面這個(gè)樓盤還假借了—個(gè)“外在因素”的話，更多樓盤漲價(jià)則無(wú)需任何理由。今年以來(lái)，驅(qū)動(dòng)消費(fèi)者涌入樓市的一種重要力量，叫通貨膨脹。如你所知，它僅僅是一種預(yù)期，因?yàn)橹钡?月底CPI還是負(fù)值。遠(yuǎn)在2010年的通脹預(yù)期，而且大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家承認(rèn)它可能是一種溫和的通脹，卻讓全國(guó)數(shù)以萬(wàn)計(jì)的地產(chǎn)商在2009年透支了差不多整整一年，溢價(jià)或以干億計(jì)。想一想，無(wú)形的力量有時(shí)是多么強(qiáng)大。

倘若說(shuō)2009年通脹是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的一種潛在力量，那么，到2009年底，房?jī)r(jià)則已成為推動(dòng)通脹到來(lái)的一種現(xiàn)實(shí)力量。沒(méi)錯(cuò)，在CPI官方統(tǒng)計(jì)里，房?jī)r(jià)上漲一萬(wàn)元，也不能拉動(dòng)CPI上漲一分錢。房地產(chǎn)撬動(dòng)了GDP，卻撼不動(dòng)CPI。從這個(gè)意義上說(shuō)，房?jī)r(jià)似乎不構(gòu)成通脹的推動(dòng)力。

但是，經(jīng)濟(jì)學(xué)者都承認(rèn)，房地產(chǎn)是對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)最大的行業(yè)之一，而且涵蓋生產(chǎn)和消費(fèi)領(lǐng)域。譬如，在生產(chǎn)領(lǐng)域，人們都知道修鐵路、地鐵會(huì)刺激鋼鐵產(chǎn)量的提升，而房?jī)r(jià)的上漲會(huì)促使地產(chǎn)商競(jìng)爭(zhēng)地王，有土地的則加快開(kāi)發(fā)，從而增加對(duì)鋼鐵消費(fèi)的需求。鋼鐵需求加大，隨之就會(huì)引起鋼鐵價(jià)格的上漲。所以，2010年P(guān)PI的上升，有房地產(chǎn)的一份功勞。

房?jī)r(jià)在消費(fèi)領(lǐng)域的傳導(dǎo)就更明顯了。2009年樓市的火爆，直接帶動(dòng)家居建材市場(chǎng)從2008年的低谷逐漸升溫甚至紅火，即使家居建材價(jià)格不因此上漲，但也至少會(huì)止跌。家電也是樓市的受益者之一。房?jī)r(jià)上漲，往往還導(dǎo)致租金的上漲，而租金是納入CPI統(tǒng)計(jì)里的，雖然所占比重微弱。租金上漲了，經(jīng)營(yíng)者都會(huì)選擇轉(zhuǎn)嫁成本，譬如餐館老板會(huì)將菜價(jià)提高。所以，2010年CPI的回升，高房?jī)r(jià)功不可。

這一輪樓市的恢復(fù)或者說(shuō)反彈，是從今年2月開(kāi)始起步的，而房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)時(shí)間大概有12～18個(gè)月的滯后性，所以，它對(duì)PPI和CPI的影響，會(huì)在2010年3月逐漸體現(xiàn)出來(lái)。

這樣，房?jī)r(jià)與通脹就構(gòu)成了一種惡性互動(dòng)。值得說(shuō)明的是，以上邏輯關(guān)系的推導(dǎo)，是在陳述，而非證明。譬如，通脹推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，換成地產(chǎn)商的話說(shuō)就是，要抵御通脹就得買房。陳述這句話，并不表明我贊成它，遑論為其證明。不，通脹本身并不能推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，只有當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商們拿通脹作為一種說(shuō)辭，成功鼓動(dòng)人們買房時(shí)，它才扮演了房?jī)r(jià)上漲的幫兇。

但房?jī)r(jià)推動(dòng)通張的到來(lái)，則是一種鮮明的觀點(diǎn)。如果防止通脹甚至反通脹，是政府部門的一種政策選擇傾向，那么，就必須采取措施陽(yáng)滯房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。由此，2009年房?jī)r(jià)的長(zhǎng)時(shí)間、報(bào)復(fù)性的上漲，就必須警惕。因?yàn)?，假如?tīng)任房?jī)r(jià)繼續(xù)惡性上漲，那么，2010年的通脹就可能不是溫和的，而將是惡性的。

未來(lái)房地產(chǎn)政策選擇建議?如果要調(diào)控的話，請(qǐng)調(diào)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸，千萬(wàn)不要打住房消費(fèi)稅收和個(gè)人信貸的主意了?，F(xiàn)有的首套住房按揭利率7折的優(yōu)惠政策必須堅(jiān)持，購(gòu)房?jī)赡旰筠D(zhuǎn)讓免繳營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策必須堅(jiān)持而且應(yīng)長(zhǎng)期化。認(rèn)為取消住房?jī)?yōu)惠政策可以減少投資從而降低房?jī)r(jià)的說(shuō)法，全是一些不懂樓市卻冒充專家的人編造的鬼話。

但決策部門完全可以命令銀行大幅度減少對(duì)地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)信貸。地產(chǎn)商敢于漲價(jià)，就是因?yàn)樗徊铄X，那好了，銀行不給你貸款，看你還敢不敢捂盤，敢不敢一周漲3000元?

看到這里，肯定有地產(chǎn)商朋友很不高興，因?yàn)槟菢右粊?lái)，甚至?xí)藗€(gè)別地產(chǎn)商的命?！?dāng)然，我只是說(shuō)說(shuō)而已。