齊 琳

近日，南京、上海、北京等地相繼傳出房貸收緊的消息。10月13日，記者又從接近監(jiān)管層的消息人士處獲悉，早在今年8月，銀監(jiān)會(huì)便開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行及信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行摸底，情況不容樂(lè)觀，房貸的寬松時(shí)代可能一去不復(fù)返了。

重復(fù)騙貸、“零首付”等卷土重來(lái)

在銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行及信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行的摸底報(bào)告中明確指出，在樓市持續(xù)復(fù)蘇后，開(kāi)發(fā)商一房多賣、重復(fù)騙貸及串謀購(gòu)房者制造“零首付”等違規(guī)放貸現(xiàn)象正在重演。目前，該報(bào)告是否已下發(fā)各銀行尚未證實(shí)，但從報(bào)告反映的諸多問(wèn)題來(lái)看，房貸在全國(guó)范圍收緊已是大勢(shì)所趨。

今年以來(lái)，隨著樓市逐步復(fù)蘇，相關(guān)貸款發(fā)放量也在逐月攀升。來(lái)自銀監(jiān)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1～7月份，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款新增1.1萬(wàn)億元，占同期全部新增貸款的13.2％。其中開(kāi)發(fā)貸款新增4281億元，個(gè)人購(gòu)房貸款新增6409億元。

“媒體都在說(shuō)銀行是因?yàn)橐淹瓿煞刨J任務(wù)才收緊房貸，其實(shí)這只是原因之一?！毕⑷耸扛嬖V記者，截至7月末，房地產(chǎn)貸款余額已占全部貸款余額的15.9％，“而且違規(guī)放貸、騙貸的苗頭已經(jīng)出現(xiàn)，所以確實(shí)不能再那么大規(guī)模地放貸了”。

實(shí)際上，此前無(wú)論是在樓市火爆還是樓市低迷的時(shí)候，違規(guī)騙貸均以不同形式存在過(guò)。2007年房?jī)r(jià)瘋漲時(shí)，許多投機(jī)者為了用最少的資金買下更多套住房，達(dá)到坐等升值的目的，紛紛與開(kāi)發(fā)商串謀簽訂假合同制造“零首付”騙取按揭貸款。而2008年樓市低迷時(shí)，也有開(kāi)發(fā)商靠一房多賣、重復(fù)騙貸來(lái)緩解資金鏈緊張。

銀監(jiān)會(huì)摸底報(bào)告還指出，在住房剛性需求經(jīng)過(guò)半年左右釋放后，市場(chǎng)上投資投機(jī)性購(gòu)房明顯增加，隨之引發(fā)的個(gè)人住房貸款違約明顯增多。調(diào)查顯示，前6個(gè)月個(gè)人住房貨款違約客戶數(shù)為1.4萬(wàn)戶，同一客戶多筆違約或同一樓盤多戶違約的例子頻現(xiàn)。

針對(duì)上述問(wèn)題，銀監(jiān)會(huì)此前已下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，要求銀行加強(qiáng)對(duì)房貸的監(jiān)管力度，防止信貸資金違規(guī)流入樓市。而為了從源頭防范風(fēng)險(xiǎn)，下一步監(jiān)管部門很可能加強(qiáng)對(duì)房企授信的監(jiān)管。

各地房貸步入從緊

除此前已明確要“加強(qiáng)管理”的二套房貸外，目前北京二手房商貨業(yè)務(wù)也已全面從緊，新房商貸則因風(fēng)險(xiǎn)可控性較強(qiáng)繼續(xù)保持寬松。據(jù)銀行人士透露，雖然房?jī)r(jià)高漲導(dǎo)致市場(chǎng)交易量明顯下滑，但總體來(lái)看二手房市場(chǎng)現(xiàn)在仍然比較穩(wěn)定，從銀行角度說(shuō)，目前并沒(méi)有“拒客”之心。

而近日，上海銀監(jiān)局向轄內(nèi)各商業(yè)銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步維護(hù)上海銀行業(yè)良好競(jìng)爭(zhēng)秩序的通知》，重申各行應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸相關(guān)政策。

《通知》要求，各行應(yīng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行住房按揭賃款首付比例及利率等方面規(guī)定，特別要嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”相關(guān)監(jiān)管要求，避免住房按揭貸款業(yè)務(wù)的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于支付房產(chǎn)中介營(yíng)銷費(fèi)用的問(wèn)題，各行要通過(guò)上海市銀行同業(yè)公會(huì)進(jìn)行協(xié)調(diào)。推進(jìn)形成相關(guān)同業(yè)公約或規(guī)定。

10月13日，南京市公積金管理中心召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)。宣布今起全面收緊住房公積金政策，這也是今年以來(lái)首個(gè)進(jìn)行調(diào)整的房地產(chǎn)政策。

記者獲悉，由于南京市今年公積金的“庫(kù)存量”明顯減少，因此調(diào)整的“主題”就是縮減買房人的貸款金額，個(gè)人還貸能力系數(shù)由0.45下調(diào)至0.3；此外，購(gòu)買面積在144平方米以上的高檔房，以及夫妻雙方中任何一方再次申請(qǐng)公積金貸款的，其貸款額度均下降為可貸額度的一半。南京市公積金管理中心副主任張明遠(yuǎn)強(qiáng)調(diào)說(shuō)，目前執(zhí)行的個(gè)人最高30萬(wàn)元、夫妻最高60萬(wàn)元的公積金最高限額不變。

政策成樓市走勢(shì)風(fēng)向標(biāo)

業(yè)內(nèi)人士指出，此次銀監(jiān)會(huì)收緊二套房信貨，有利于遏制樓價(jià)的新一輪迅速回暖走高。中央財(cái)經(jīng)學(xué)院銀行中心主任郭田勇也表示，吸取以往的教訓(xùn)，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)向好的走勢(shì)，要合理引導(dǎo)，適度調(diào)控，努力使購(gòu)房需求在合理均衡的價(jià)格水平上持續(xù)釋放，引導(dǎo)房?jī)r(jià)在合理水平上形成均衡。這樣，房地產(chǎn)業(yè)才可能避免重蹈“其興也勃焉，其亡也忽焉”的覆轍，順理成章成為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的有效增長(zhǎng)點(diǎn)。

不過(guò)，也有專家認(rèn)為，此次調(diào)整只是政策層面的一次適度收緊，對(duì)整體樓市的影響不會(huì)太大。從近日的股市來(lái)看，二套房貸收緊的消息遍地開(kāi)花也沒(méi)有影響地產(chǎn)股的走勢(shì)，房地產(chǎn)指數(shù)仍然上漲，顯示相關(guān)政策并未影響到市場(chǎng)預(yù)期。

合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎先生表示，當(dāng)前購(gòu)房主力仍以改善型需求和投資型需求為主，這部分人群對(duì)利率并不是很敏感。只要通脹預(yù)期不發(fā)生改變，去貨幣化的投資行為仍舊會(huì)繼續(xù)進(jìn)入樓市。中原地產(chǎn)研究部副經(jīng)理胡先生也認(rèn)為，從近半年的情況來(lái)看，受二套房貸政策影響比較大的客戶大多都已經(jīng)買了房，因此該類客戶在后市的購(gòu)房者中所占的比率不會(huì)太高，“對(duì)后市的影響。利率因素沒(méi)有房?jī)r(jià)大。”

某研究機(jī)構(gòu)的肖先生也指出，從近期的情況來(lái)看，在這個(gè)普通市民熱烈追漲的階段，前期活躍在樓市的專業(yè)投資者卻開(kāi)始停下腳步，投資者開(kāi)始進(jìn)入觀望階段。