王康弘

不用翻看法律文件便可知一房多賣是詐騙行為,但為何這種婦孺皆知的犯罪行為能屢屢得逞?導致一房多賣的根源在哪里?百姓應如何保護自己的正當利益?政府部門該如何利用GIS系統(tǒng)封殺這一行為,管理好房市?

通過研究山東濟南與浙江杭州兩地的房管信息系統(tǒng)建設案例,本專題希望能給我國不同類型的城市建設以圖管房信息系統(tǒng)提供借鑒。

改革開放30年的快速工業(yè)化和城市化進程以及住房分配制度改革,啟動了我國長期壓抑的住房需求,房地產(chǎn)市場展現(xiàn)了史無前例的繁榮。這一方面為解決“居者有其屋”的民生問題起了重要作用,另一方面也讓房地產(chǎn)業(yè)成為中國經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)。但在房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展的過程中,出現(xiàn)了一些不和諧的現(xiàn)象,無證售房、一房多售、虛假合同、捂房惜售等行為給老百姓帶來了很大的危害。這其中,一房多賣對老百姓危害最大。一些老百姓拿出辛辛苦苦一輩子攢的買房錢,不但沒能住上新居,還落得錢房兩空,這給家庭帶來了無盡的傷痛,同時嚴重影響了房地產(chǎn)市場的健康有序以及社會的和諧發(fā)展。

值得慶幸的是,如今,信息化建設,尤其是GIS技術(shù)的使用,正在消除這種情況。那么,GIS能夠如何封殺一房多賣行為呢?

揭示房產(chǎn)交易三種騙局

一房多賣主要有三種表現(xiàn)形式:其一,銷售那些已經(jīng)被人購買或者認購的房子;其二,銷售那些產(chǎn)權(quán)受限的房屋,如已經(jīng)被法院查封或已經(jīng)抵押給銀行的房屋;其三,銷售不具備銷售條件的樓盤,如已經(jīng)被鑒定為危房的“短命樓”。按理說,房子被人購買,房管部門要進行產(chǎn)權(quán)登記;如果房屋產(chǎn)權(quán)受限,房管部門也會進行抵押登記,每一個樓盤在頒發(fā)銷售資格證書時都要經(jīng)過房管部門的嚴格鑒定。也就是說,這幾種情況從理論上來講,在房管部門都應登記在案,為什么還有一些黑心開發(fā)商能鉆空子,拿這些不具備銷售條件的房子去坑人呢?

原因很簡單,那就是開發(fā)商與購房人之間信息的不對稱。房產(chǎn)信息缺乏權(quán)威發(fā)布渠道,購房人很難從管理部門獲取權(quán)威數(shù)據(jù)和交易信息,只能從開發(fā)商處了解信息。這就讓少數(shù)受非法利益驅(qū)動的黑心開發(fā)商乘機鉆空子,利用老百姓急于購房的心理,采取欺瞞手段銷售那些不具備銷售條件的房子。這些現(xiàn)象的出現(xiàn),根源在于房地產(chǎn)信息化的不完善,以及由此帶來的信息不對稱。

避開傳統(tǒng)系統(tǒng)的痛處

如今,政府已經(jīng)認識到了這些問題,并針對性地提出了一些可行的解決方案。《國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確提出:要建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警預報體系,加強房地產(chǎn)市場統(tǒng)計工作,完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),建立健全房地產(chǎn)市場預警預報體系,用信息化手段監(jiān)管房地產(chǎn)市場。

我國房產(chǎn)信息化工作起步很早,但較早時候的房產(chǎn)信息化主要側(cè)重于計算機輔助的房產(chǎn)證制作和管理,后來逐步過渡到房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記審批過程管理。房子是位于一定地理位置的特殊不動產(chǎn),要找到具體某套房子,必須清楚地知道該房子所在的標準地名、樓盤號;要了解房子的結(jié)構(gòu)特點,要知道房子的容積率、建筑面積、分攤面積、使用面積,必須繪制和使用房產(chǎn)平面圖、房產(chǎn)分層分戶圖等地圖資料。這就需要把房產(chǎn)信息和地圖關(guān)聯(lián)起來,與地名、地形等地理信息關(guān)聯(lián)起來,實現(xiàn)這種關(guān)聯(lián)的技術(shù)就是地理信息系統(tǒng)(簡稱GIS)。

早些年的房產(chǎn)信息化系統(tǒng)由于沒有引進GIS,房產(chǎn)平面圖和房產(chǎn)分戶圖都采用紙圖方式展現(xiàn)。這在管理中極為不便,經(jīng)常存在很多和地名對不上號無法查找定位或者有證無圖的房子。后來,采用計算機輔助制圖的CAD技術(shù)后,可以把房產(chǎn)管理所需要的圖形資料用背景的形式關(guān)聯(lián)到計算機中,但這仍然不能根本解決將地理信息與房產(chǎn)信息集成的問題。缺乏地理信息的房產(chǎn)信息即使發(fā)布出去以后,也是不完備的信息,老百姓很難通過這些不完備的信息去識別一些不法房地產(chǎn)商或者黑心中介的騙局。

用GIS實現(xiàn)以圖管房

房產(chǎn)信息具有顯著的空間信息特性,將GIS引入房地產(chǎn)管理是對傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理方式的一個突破,它標志著房地產(chǎn)管理走向更加成熟、更加規(guī)范的模式。面對房產(chǎn)信息系統(tǒng)發(fā)展的新形勢,我們對房地產(chǎn)管理部門所管理的信息進行分析后發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)管理實際上就是對“人”、“房”以及“人和房的關(guān)系”的信息的管理。雖然權(quán)屬關(guān)系(即“人”與“人和房的關(guān)系”)在不斷變化,但“房”基本上是不變的。而且這些“房”的最小單位是戶室,而這些戶室都是以地址的形式體現(xiàn)的(如房屋土地坐落、注冊地址、通信地址、郵政編碼)。同時,房屋的坐落具有模糊、易變、不精確的特點,難以從根本上解決房屋的標識定位問題。把GIS技術(shù)引入房產(chǎn)管理中,可使房產(chǎn)信息所具有的空間信息的特性得到充分體現(xiàn)。利用這個特性,可以將房地產(chǎn)管理的基本單元——戶室作為一個通用的地理空間表達單元,利用先進的面向?qū)ο蟮臄?shù)據(jù)庫、數(shù)據(jù)倉庫、GIS技術(shù),將土地、樓盤、房屋等資源數(shù)據(jù)存儲在統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫中,形成資源數(shù)據(jù)庫,使其能夠與其他業(yè)務系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)實現(xiàn)共享,提高數(shù)據(jù)的利用率和一致性,實現(xiàn)房產(chǎn)空間信息的一體化管理。通過這種應用,不僅可以通過圖形來惟一定位和標識房屋,而且可以實現(xiàn)基于圖形的查詢、分析和預測功能。這是傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)和CAD系統(tǒng)不能實現(xiàn)的。

房地產(chǎn)信息化的關(guān)鍵在于如何獲取、管理、分析和利用千變?nèi)f化的海量房地產(chǎn)信息。房地產(chǎn)信息的采集手段主要依賴地產(chǎn)項目的測繪成果,所以,規(guī)范房地產(chǎn)項目測繪管理是房地產(chǎn)信息化的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。傳統(tǒng)的測繪采集軟件主要采用以制圖為中心的CAD內(nèi)核模式,無法真正為房產(chǎn)GIS提供信息來源。以超圖公司的SuperFloor為代表的新一代測繪采集軟件,采用GIS為內(nèi)核來構(gòu)建,有效地規(guī)范房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的來源,方便管理部門有效地進行成果備案,并將測繪成果作為數(shù)據(jù)入庫 。同時,這部分數(shù)據(jù)會共享給相關(guān)管理部門審核發(fā)放《商品房預售許可證》。

通過GIS技術(shù)的支持,可以實現(xiàn)多種方式的統(tǒng)計分析?？梢葬槍δ骋粫r間范圍內(nèi)的交易狀況制作統(tǒng)計圖表和建立分析模型,預測未來一段時間內(nèi)特定地區(qū)的房屋價格走勢?？梢酝ㄟ^在地圖上制作統(tǒng)計專題圖,直觀地反映不同區(qū)域不同類型房屋的交易狀況,作為未來決策的依據(jù)。

基于地理信息系統(tǒng)實現(xiàn)以圖管房,房產(chǎn)信息就可以既包含產(chǎn)權(quán)屬性,又包含地理位置、坐落地名等在內(nèi)的豐富的地理信息。在此基礎上,可以通過三條途徑來封殺一房多賣行為:第一,在管理部門網(wǎng)站上公布所有預售證信息;第二,房地產(chǎn)商銷售房屋時,必須在房地產(chǎn)管理網(wǎng)站上進行報備登記,在報備過程中就可以利用房產(chǎn)管理部門提供的房產(chǎn)信息對房地產(chǎn)商提供的銷售信息進行審核,對那些不具備銷售條件的信息一律攔截;第三,建立基于地圖的房產(chǎn)信息發(fā)布網(wǎng)站,讓老百姓在電子地圖上輕松點擊就能知道自己所鐘意的房子是否存在產(chǎn)權(quán)限制,是否具備銷售資質(zhì)等。

邁向服務式GIS

房產(chǎn)管理部門是包含產(chǎn)權(quán)、物業(yè)、房屋安全等多項業(yè)務的綜合部門,這些部門間的信息需要充分共享。同時,房產(chǎn)管理部門還需要從城市規(guī)劃、城市國土管理等多個部門獲取信息,也需要向城市其他政府部門提供房產(chǎn)信息。房產(chǎn)信息共享的壓力與日俱增。與此同時,房產(chǎn)管理業(yè)務發(fā)展非常快,一些新的業(yè)務需求不斷提出來,房產(chǎn)信息系統(tǒng)不斷被要求進行升級改造。傳統(tǒng)的系統(tǒng)升級改造每一次都是對上一次工作的全面推翻,導致升級改造工作變得越來越困難。

那么,到底有沒有一個比較好的辦法能解決信息共享和升級改造的難題呢?答案就在面向服務架構(gòu)的思想(SOA),該思想的核心就是實現(xiàn)業(yè)務敏捷。

基于SOA架構(gòu),房產(chǎn)管理部門可以方便地整合和規(guī)范房產(chǎn)業(yè)務信息,為上級機關(guān)和社會公眾提供全面、真實、可靠的交易信息和統(tǒng)計數(shù)據(jù)作為決策的依據(jù),并且可以以服務的方式與其他相關(guān)部門共享相關(guān)數(shù)據(jù)。基于SOA架構(gòu)的系統(tǒng)可以實現(xiàn)對內(nèi)管理與對外服務的一體化,通過內(nèi)外網(wǎng)數(shù)據(jù)共享,提供功能齊全的對外服務窗口,實現(xiàn)網(wǎng)上辦證、結(jié)果查詢、投訴咨詢,形成以房產(chǎn)管理信息綜合系統(tǒng)為核心的網(wǎng)絡辦公體系,達到對內(nèi)規(guī)范業(yè)務辦理模式,對外方便群眾辦事,實現(xiàn)政務公開的目的。結(jié)合業(yè)務審批流程,通過互聯(lián)網(wǎng)、市民郵箱、手機短信等形式,為市民提供了業(yè)務辦理的進程及結(jié)果的實時查詢、辦證結(jié)果通知等服務。在全面及時公布全市新建樓盤預(銷)售情況、全市主要中介公司網(wǎng)上出售/出租房源信息、二手房掛牌情況、成交率及其走勢信息外,還可以在網(wǎng)上提供豐富的信息,如預(銷)售月度排行榜、合同撤銷排行榜、連續(xù)預定排行榜和企業(yè)誠信投訴排行榜。在解決市場信息不透明、不對稱的問題的同時,有效引導群眾理性購房,真正實現(xiàn)服務于民,達到規(guī)范房產(chǎn)市場的目的。

近年來,超圖公司等GIS供應商基于SOA思想推出了服務式的GIS,這樣,房產(chǎn)信息系統(tǒng)中的SOA改造將有來自GIS的全方位支持。利用服務式GIS技術(shù),可以在細粒度組件式GIS基礎上,封裝粒度適中的全功能GIS服務群,構(gòu)成Service GIS的服務器,并向客戶端發(fā)布這些服務?？蛻舳薌IS軟件具備服務聚合能力,可聚合來自不同服務器軟件的GIS服務,并與本地數(shù)據(jù)和本地功能集成應用。服務器端軟件具備強大的服務聚合能力,可以聚合來自其他服務器上發(fā)布的GIS服務,并可以將聚合后的結(jié)果再次發(fā)布;而且再次發(fā)布的服務還可以繼續(xù)被其他的服務器軟件聚合。通俗地講,可通過服務式GIS(如超圖公司的SuperMap iServer產(chǎn)品)直接聚合已建成的各種GIS產(chǎn)品所產(chǎn)生的數(shù)據(jù)(如城市的基礎地形數(shù)據(jù)),而不需要轉(zhuǎn)換(再生產(chǎn))不同數(shù)據(jù)格式的數(shù)據(jù)。

房產(chǎn)交易過程涉及房產(chǎn)測繪、合同備案、產(chǎn)權(quán)交易、檔案管理等多個業(yè)務子系統(tǒng),要保證不同子系統(tǒng)之間的信息流暢通無阻,基于SOA架構(gòu)的服務式GIS技術(shù)是最好的選擇。通過服務式GIS技術(shù),可實現(xiàn)系統(tǒng)內(nèi)不同單位、不同子系統(tǒng)的所有房產(chǎn)屬性數(shù)據(jù)、圖形數(shù)據(jù)以及空間基礎地理信息數(shù)據(jù)整合在統(tǒng)一數(shù)據(jù)平臺內(nèi),實現(xiàn)業(yè)務信息與圖形信息的關(guān)聯(lián)與互訪,實現(xiàn)不同業(yè)務數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理和集成共享,確保系統(tǒng)內(nèi)數(shù)據(jù)的一致性、準確性和實時性,減少差錯。具體來講,在房產(chǎn)測繪階段,采用基于GIS底層類庫開發(fā)的測繪軟件采集分層分戶圖信息,通過成果入庫系統(tǒng)進入數(shù)據(jù)庫,在合同備案系統(tǒng)和產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)中可以直接調(diào)用測繪成果,收件和審批完成后所有材料統(tǒng)一歸檔到檔案系統(tǒng)中備查。