羅立超 孫博睿

我國個(gè)人住房信貸產(chǎn)生于20世紀(jì)80年代,目的是配合住房體制改革,逐步變福利性住房消費(fèi)為貨幣性住房消費(fèi),由于住房制度改革進(jìn)程、居民收入水平諸多客觀條件的制約發(fā)展緩慢,90年代后期,由于我國GDP持續(xù)高速增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化加速的帶動(dòng),特別是居民消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變以及金融服務(wù)領(lǐng)域的擴(kuò)大,為配合政府刺激消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo),商業(yè)銀行再次加大力度啟動(dòng)并推廣以個(gè)人住房貸款為主的消費(fèi)信貸[1],商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸出現(xiàn)較好的發(fā)展勢(shì)頭。特別是隨著我國住房分配制度改革的深化,住房消費(fèi)已成為當(dāng)前我國城鎮(zhèn)居民的主要消費(fèi)支出,而商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展為擴(kuò)大住房消費(fèi)的有效需求起到了積極的促進(jìn)作用。

一、商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸操作風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

根據(jù)2004年通過的《巴塞爾新資本協(xié)議》,操作風(fēng)險(xiǎn)是指由于不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員和系統(tǒng)或外部事件導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)。也就是說,操作風(fēng)險(xiǎn)可以分為四類:人員因素引起的操作風(fēng)險(xiǎn)、流程因素引起的操作風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)因素引起的操作風(fēng)險(xiǎn)和外部事件引起的操作風(fēng)險(xiǎn)。人員因素引起的操作風(fēng)險(xiǎn)包括操作失誤、違法行為(員工內(nèi)部欺詐、內(nèi)外勾結(jié))、違反用工法、關(guān)鍵人員流失等情況。流程因素引起的操作風(fēng)險(xiǎn)又分為流程設(shè)計(jì)不合理和流程執(zhí)行不嚴(yán)格兩種情況。而系統(tǒng)因素引起的操作風(fēng)險(xiǎn)包括系統(tǒng)失靈和系統(tǒng)漏洞兩種情況。外部事件引起的操作風(fēng)險(xiǎn)主要是指外部欺詐、突發(fā)事件以及銀行經(jīng)營(yíng)環(huán)境的不利變化等情況[2]。近年來,我國商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)已成為其信貸營(yíng)銷工作中新的熱點(diǎn),并為商業(yè)銀行調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)、提高資產(chǎn)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效益起到了有效的促進(jìn)作用。然而隨著業(yè)務(wù)的快速發(fā)展,個(gè)人住房信貸操作風(fēng)險(xiǎn)隱患也逐漸暴露和顯現(xiàn)。

1.貸前調(diào)查不到位

由于一些銀行信貸工作人員責(zé)任心不強(qiáng),對(duì)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)和項(xiàng)目運(yùn)作情況及借款人資料調(diào)查不細(xì)致,把關(guān)不嚴(yán),或者對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作缺乏了解,自身綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)不高,對(duì)借款人不能做出客觀合理的評(píng)價(jià),給貸款造成后患。

2.貸時(shí)審查不嚴(yán)格

由于忽視對(duì)貸款投放和規(guī)模指標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)格窒息的審查,給不符合條件的項(xiàng)目開發(fā)商提供按揭貸款。缺乏科學(xué)量化的客戶評(píng)價(jià)體系,主觀人為判斷成分較大,貸款審查注重抵押,不注重借款人還款能力。總經(jīng)理(行長(zhǎng))權(quán)利過大,缺乏監(jiān)督,對(duì)信貸委員會(huì)的判斷可施加影響,使關(guān)系貸款大行其道。

3.貸后檢查不及時(shí)

由于信貸人員缺乏責(zé)任心,使得對(duì)貸后管理和檢查流于形式,未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)或及時(shí)采取有效防范措施,化解和處理貸款風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行內(nèi)部大多都沒有一整套行之有效的貸后管理辦法,對(duì)分布在廣大地域的個(gè)人客戶后續(xù)管理難以跟上。另外,由于客戶分布較廣,貸后管理成本較大,信貸人員缺乏上門了解情況的積極性,只有待貸款逾期時(shí),即貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)才上門催款。

4.信貸從業(yè)人員素質(zhì)不高,員工的綜合素質(zhì)低

有些經(jīng)辦個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的工作人員是剛剛從其他崗位調(diào)入的,以往沒有從事過信貸業(yè)務(wù),又未經(jīng)過上崗培訓(xùn),缺乏基本的專業(yè)技能;有的雖然從事過信貸業(yè)務(wù),但是業(yè)務(wù)水平及綜合素質(zhì)也不高,對(duì)借款合同、抵押合同、公證書、保險(xiǎn)單中的要素及房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)知之甚少,以至出現(xiàn)借款合同中的金額、利率、期限、違約責(zé)任等重要內(nèi)容填寫不全,合同要件非本人簽字,抵押房產(chǎn)地址不詳,抵押合同未辦理備案登記手續(xù)或重復(fù)抵押,保險(xiǎn)期限短于貸款年限等低級(jí)錯(cuò)誤;個(gè)別員工甚至利用職權(quán)之便違規(guī)操作發(fā)放貸款而引發(fā)案例,導(dǎo)致銀行操作風(fēng)險(xiǎn)上升,形成風(fēng)險(xiǎn)隱患。

二、商業(yè)銀行規(guī)避個(gè)人住房信貸操作風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議

1.加快信貸體制創(chuàng)新

(1)再造簡(jiǎn)潔的住房貸款業(yè)務(wù)流程。香港銀行業(yè)住房按揭業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范、控制和化解機(jī)制建設(shè)上非常完善,建立了明確、清晰、細(xì)化的具體操作流程。如:在貸前審批環(huán)節(jié),會(huì)綜合考慮樓盤的各種因素和價(jià)格確定不同的貸款成數(shù)限制,根據(jù)借款人的實(shí)際條件確定合理的貸款額度、還款方式與擔(dān)保條件,根據(jù)貸款額度不同建立分層次的審批授權(quán)體制,認(rèn)真調(diào)查借款人的真實(shí)收入、過往信用記錄等:在貸后管理上,建立了較完善的信息管理系統(tǒng),按貸款的風(fēng)險(xiǎn)分類狀況及時(shí)編寫風(fēng)險(xiǎn)情況分析報(bào)告;建立了客戶還款和貸款催收提醒制度;將貸款情況及時(shí)錄入信貸管理信息系統(tǒng),利用信息系統(tǒng)做好貸款的管理工作。因此,商業(yè)銀行要加快實(shí)施個(gè)人住房信貸操作流程標(biāo)準(zhǔn)化,并嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房信貸的相關(guān)制度和操作規(guī)程。

(2)建立識(shí)別、衡量、監(jiān)督與控制操作風(fēng)險(xiǎn)的管理系統(tǒng)。隨著商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理平臺(tái)工程的建設(shè),應(yīng)該說,商業(yè)銀行對(duì)原有業(yè)務(wù)和產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和評(píng)估是比較充分的,但對(duì)于新推出和開發(fā)的新產(chǎn)品、新業(yè)務(wù)和新系統(tǒng)的事前操作風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估卻有所欠缺。因此,我們應(yīng)當(dāng)建立包括衡量操作風(fēng)險(xiǎn)的必要方法(如控制風(fēng)險(xiǎn)自我評(píng)估法、重要風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估法和積分法等)在內(nèi)的,能夠及時(shí)的識(shí)別、準(zhǔn)確的衡量、持續(xù)的監(jiān)督和控制操作風(fēng)險(xiǎn)的體系,保證對(duì)各種產(chǎn)品、業(yè)務(wù)和系統(tǒng)的操作風(fēng)險(xiǎn)能進(jìn)行事前識(shí)別,并使用適當(dāng)?shù)牟呗詠碚{(diào)整操作暴露,建立起可以持續(xù)監(jiān)督、控制或緩解操作風(fēng)險(xiǎn)的管理系統(tǒng)[3]。

(3)實(shí)施產(chǎn)品、區(qū)域和客戶結(jié)構(gòu)調(diào)整,差別化營(yíng)銷。一是在產(chǎn)品上,房地產(chǎn)開發(fā)貸款以支持有利于滿足廣大居民的住房消費(fèi)需求,能帶動(dòng)個(gè)人住房貸款發(fā)展的普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)為主;而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售率較低,在當(dāng)前調(diào)控部分行業(yè)過度發(fā)展的背景下,更易形成空置,預(yù)期的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將提高,要嚴(yán)格控制;高等院校學(xué)生公寓建設(shè)項(xiàng)目因占用信貸資源期限長(zhǎng)、不利于帶動(dòng)個(gè)人按揭貸款發(fā)展,在目前信貸規(guī)模大幅度減少的形勢(shì)下,要進(jìn)一步收縮;對(duì)國家明令限制的黨政機(jī)關(guān)辦公樓和培訓(xùn)中心、高爾夫球場(chǎng)、會(huì)展中心、物流園區(qū)、大型購物中心等項(xiàng)目嚴(yán)格禁止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款;同時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例要嚴(yán)格執(zhí)行提高到35%以上的規(guī)定,對(duì)住宅以外的商業(yè)用房開發(fā)等項(xiàng)目資本金比例要提高到40%以上。二是在區(qū)域上,實(shí)施重點(diǎn)城市優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略,集中有限資源,加大對(duì)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)、市場(chǎng)需求旺盛的中心城市以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起步較晚、發(fā)展空間較大的城市的支持力度;對(duì)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟的市縣謹(jǐn)慎介入。三是在客戶上,嚴(yán)格實(shí)施信貸準(zhǔn)入、退出政策,加大支持資金實(shí)力強(qiáng)、資質(zhì)等級(jí)高、開發(fā)業(yè)績(jī)好、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、信譽(yù)良好并且擁有較好住房開發(fā)項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)重點(diǎn)客戶;加快清理退出資金實(shí)力差、資質(zhì)等級(jí)和信用等級(jí)低、開發(fā)項(xiàng)目空置率高、有不良信用記錄、金額在100萬元以下、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱、運(yùn)作不規(guī)范的中小企業(yè)和項(xiàng)目公司等劣質(zhì)低端客戶,進(jìn)一步優(yōu)化商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸客戶結(jié)構(gòu),促進(jìn)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)健康發(fā)展。

(4)建立健全違約處理機(jī)制。當(dāng)購房者不能按照貸款合同如期償還貸款本息時(shí),貸款人會(huì)按照合同進(jìn)行違約處理。健全的法律體系及嚴(yán)格的執(zhí)法使得貸款銀行能夠得到應(yīng)有的保護(hù)[4]。如許多銀行都要求:①貸款還清之前,借款人應(yīng)在每年初將當(dāng)年的住房保險(xiǎn)單據(jù)寄送到貸款銀行:②借款人應(yīng)按照確定的還款計(jì)劃及時(shí)足額地還款,逾期即開始計(jì)算貸款罰息:③逾期30天,貸款應(yīng)收本息要記入逾期貸款科目,逾期60天以內(nèi)要登門催收貸款本息和罰金,逾期60-90天貸款銀行要對(duì)這筆貸款做呆帳損失分析,作出延期歸還貸款還是著手處理抵押物的選擇:④逾期90天后,該貸款記入呆帳科目,貸款銀行即可向法院提出強(qiáng)制拍賣房屋的訴訟:⑤對(duì)不良的借款人,貸款銀行可主動(dòng)向有關(guān)專業(yè)資信評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)告,把借款人的不良信用記錄在電腦資信網(wǎng)絡(luò),這會(huì)影響借款人日后的借款能力。

2.嚴(yán)格執(zhí)行操作流程

(1)優(yōu)選開發(fā)商和開發(fā)項(xiàng)目。為了防止“病從口入”,必須從貸款的源頭抓起。首先,在選擇合作伙伴方面,應(yīng)當(dāng)選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、資質(zhì)等級(jí)高、開發(fā)業(yè)績(jī)突出、負(fù)債比率較低、信用狀況良好的開發(fā)商進(jìn)行合作;其次,在選擇開發(fā)項(xiàng)目方面,要選取地段區(qū)位好、環(huán)境布局優(yōu)良、設(shè)計(jì)規(guī)劃合理的優(yōu)良項(xiàng)目,且項(xiàng)目實(shí)際投入資金要達(dá)到規(guī)定的比例;第三,銀行要對(duì)按揭貸款資金進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管,確保按揭貸款資金用于項(xiàng)目建設(shè)。這樣,才可以真正從源頭上防范風(fēng)險(xiǎn),避免“爛尾”項(xiàng)目的出現(xiàn),確保銀行貸款安全。由于開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng),一旦出現(xiàn)超期違約客戶,開發(fā)商也具備回購能力,能夠履約實(shí)現(xiàn)回購,從而大大降低貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度。

(2)規(guī)范按揭申請(qǐng)的受理工作。在受理住房貸款按揭申請(qǐng)時(shí),必須嚴(yán)格按操作流程執(zhí)行,堅(jiān)持到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查,與借款人見面,特別要注意觀察和了解購房者對(duì)所購房屋信息的熟悉程度,購房原因、生活和收入情況等,判斷其購房行為及所提供資料的真實(shí)性。

(3)嚴(yán)格把好審批關(guān)。專職審批人在對(duì)按揭數(shù)和交易價(jià)格偏高、收入證明不真實(shí)、購房人身份有問題、購房意圖不真實(shí)等按揭申請(qǐng)應(yīng)有所警惕。對(duì)確有“假按揭”嫌疑的,要及時(shí)調(diào)查核實(shí),一旦發(fā)現(xiàn)“假按揭”,要對(duì)已銷售并辦理抵押登記的房產(chǎn)不予注銷抵押登一記手續(xù),同時(shí)停止開發(fā)商的按揭貸款辦理,回收開發(fā)貸款,并追究經(jīng)辦人責(zé)任,在必要的情況下,依法提起訴訟。另外,在審批過程中,可視借款人的實(shí)際收入情況適當(dāng)調(diào)整首付款比例、貸款金額、還貸年限、月還款額,盡量減少貸款風(fēng)險(xiǎn)。

(4)嚴(yán)格貸款的審查和管理。目前湖南省的個(gè)人征信系統(tǒng)尚未全面建立,審查借款人資料的真?zhèn)问且淮箅y題,但是如果商業(yè)銀行內(nèi)部加強(qiáng)管理,信貸人員嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范的操作流程,具有高度的責(zé)任心,認(rèn)真進(jìn)行調(diào)查和審查,也能使風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制。第一,推行個(gè)人住房按揭中心的業(yè)務(wù)運(yùn)作模式,統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和條件,實(shí)行嚴(yán)格的審貸分離,不僅可以使人力資源、信息資源、技術(shù)資源得到充分整合利用,還可以減少或杜絕因操作不規(guī)范、審查不嚴(yán)格而形成的貸款風(fēng)險(xiǎn)。第二,不斷完善個(gè)人住房按揭貸款管理辦法,實(shí)行工作目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任制。充實(shí)信貸員隊(duì)伍,加強(qiáng)職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)教育,將個(gè)人住房按揭違約貸款的催收及轉(zhuǎn)化工作作為貸后管理的主要內(nèi)容來抓,并采取定期或不定期的專項(xiàng)檢查、常規(guī)檢查、稽核檢查等方式加強(qiáng)貸后的跟蹤管理,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問題,以確保整體貸款質(zhì)量?jī)?yōu)良。

3.開展管理制度創(chuàng)新

(1)實(shí)行房地產(chǎn)貸款的封閉運(yùn)作。在日常業(yè)務(wù)開展中,采取對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行封閉管理的方式,對(duì)項(xiàng)目資金賬戶進(jìn)行監(jiān)管,實(shí)施收支兩條線管理使資金保證用于項(xiàng)目的建設(shè)上。在房產(chǎn)商四大塊資金來源中,銀行借款采取開發(fā)貸款與個(gè)人按揭貸款銜接的做法,在一定階段開發(fā)貸款轉(zhuǎn)成個(gè)人住房按揭貸款。企業(yè)自籌資金部分如果有向股東方的借款,則在銀行貸款之前與企業(yè)簽訂協(xié)議,商定股東方的抽資須在銀行還貸之后,同時(shí)嚴(yán)格控制項(xiàng)目的自籌資金比例,如果項(xiàng)目資金出現(xiàn)缺口,則要開發(fā)商限價(jià)進(jìn)行發(fā)售,以保證項(xiàng)目的建成。預(yù)售款回籠之后進(jìn)入監(jiān)管賬戶,其中10%先用于歸還貸款,其余部分進(jìn)入正常工程開發(fā)賬戶用于在建工程,工程完工后銷售款則完全用于還貸。

(2)完善銀行抵押措施。在貸款的擔(dān)保措施上,在項(xiàng)目的前期以土地進(jìn)行抵押,當(dāng)項(xiàng)目完成到一定的工程量時(shí)(一般為25%,總承包合同簽出以后),再轉(zhuǎn)為在建工程抵押,以確保抵押物的有效性。同時(shí),對(duì)抵押標(biāo)的進(jìn)行全部財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn),以防不確定因素的出現(xiàn)。

(3)研制滿足借款人多種需求的還款法。要推出個(gè)人住房等額本息還款法,等本金還款法,遞增還款法等適應(yīng)不同消費(fèi)者選擇的還款方式,有效地滿足客戶需求,同時(shí)也可降低銀行風(fēng)險(xiǎn)。

(4)開展信用擔(dān)保業(yè)務(wù)。道德信用只是個(gè)人信用的一小部分,財(cái)產(chǎn)信用才是個(gè)人信用的主體。我國目前有上十萬億居民儲(chǔ)蓄資產(chǎn),這是巨大的、有待開發(fā)信用擔(dān)保資源[5]。目前各類投資擔(dān)保公司發(fā)展十分迅速,銀行在開展住房信貸時(shí),可適當(dāng)考慮要求擔(dān)保機(jī)構(gòu)為個(gè)人消費(fèi)者或房地產(chǎn)商提供信用擔(dān)保。其次,發(fā)展信用保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。住房信貸部門與保險(xiǎn)公司合作開展信用保險(xiǎn)業(yè)務(wù),將個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)分散開來,由住房信貸部門、保險(xiǎn)公司和住房貸款申請(qǐng)人三方共同承擔(dān),可以降低各主體承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

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(作者單位:民生銀行冶金金融事業(yè)部長(zhǎng)沙分部美國德州農(nóng)工大學(xué))