廖　娟

摘要:房屋測繪是房地產(chǎn)產(chǎn)權戶籍管理中一項非常重要的工作, 《房產(chǎn)測量規(guī)范》頒布以來,雖然房產(chǎn)測量工作有了國家標準,但在具體的實踐中也存在一些技術難題和有爭議的地方。結合房屋面積測算工作實際,對房產(chǎn)測量中房屋面積測算過程中經(jīng)常碰到的幾個問題進行探討,并提出一些自己的建議。

關鍵詞:房屋;面積測繪;爭議;問題;探討

中圖分類號:F293.33文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2009)30-0126-02

作為國家標準的《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T17896.1—2000)[1](以下簡稱《規(guī)范》) 在2000年8月1日頒布實施以來,中國的房產(chǎn)測量工作逐步走向了規(guī)范化、標準化、科學化?！兑?guī)范》站在國家的高度為地方城市房地產(chǎn)測繪構建了一個總體的指導性技術框架,深受廣大房產(chǎn)測繪工作者的喜愛和歡迎。各地根據(jù)建設部建辦住房[2000]4號文件“關于進一步加強房地產(chǎn)測量及房屋面積計算管理工作的通知”要求也出臺了相應的《實施細則》。但是,由于中國幅員遼闊,建筑風格多種多樣,廣大房測人員在具體的房測工作中也遇到一些技術性難題和有爭議的地方,給房測工作帶來了一些阻力。筆者結合多年的房測實踐,對工作中遇到的一些《規(guī)范》未提及而爭議較多的問題提出個人膚淺的看法。

這是我們長期從事房屋面積測算工作而引發(fā)的思考。隨著國家住宅商品化的深入和房地產(chǎn)市場的日益活躍,房屋的產(chǎn)權關系越來越復雜,由傳統(tǒng)的單一產(chǎn)權向多元產(chǎn)權轉化,異產(chǎn)同幢房屋空間面積的分極成為一項復雜而細致的工作,明確劃分功能區(qū),準確認定幢共有面積,作到公正、公平、合理分攤已成為我們測量人員的一項重要工作。過去以福利分房為主,產(chǎn)權關系單一,建筑面積只是一個量化的指標。目前,建筑面積已成為核定商品房價格最基本的計量單位,房屋出售時,不同樓屋介格不同,當共有面積跨層分攤時將與房價產(chǎn)生矛盾,因此共有面積計價與共有面積計算和分攤呈現(xiàn)出的矛盾越發(fā)突出:如地下室的銷售價格往往比地上部分低得多,當其為共有面積被分攤到不同功能區(qū)或樓層時,其價位也被確定為與該功能區(qū)或樓層的價位一致。若同時被攤位和住宅分攤,則會出現(xiàn)同為地下層共有面積而價位差異畸形的情況。顯然,這種計價方法對權利人利益是一種極大的侵害,但是又十分隱蔽。其實不僅僅是地下室,其他共有面積跨層分攤是也存在同樣的問題。在實際工作中,當共有面積跨層分攤時,我們必須認真界定共有面積及其分攤范圍,并在產(chǎn)權證配圖上注明套內建筑面積、共有分攤面積明細表,以增加透明度,保護產(chǎn)權人的合法權益。故特提出如何從面積計算的角度出發(fā)來解決這一矛盾與各位同行探討。關于自然層的認定國標《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定“樓梯間、電梯(觀光梯)井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算”,這就要求必須對自然層有明確的定義。呂永江老師編著的《房產(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術》中對自然層做了如下定義:房屋自然層數(shù)是指房屋的樓板和地板結構分層的層數(shù),因此,復式(或躍層)結構中上層應算自然層數(shù)。由此引發(fā)了一些值得探討的問題:

1.戶外樓梯、電梯(觀光梯)井、垃圾道、管道井的面積會大幅度(甚至成倍)增加,勢必會加大復式房(或躍層)權利人的共有面積分攤量。而對于住宅來說,一戶房屋在梯道上只有一個入戶門、一個垃圾道開口,只因是復式(或躍層)就加算梯間、垃圾道等的面積有些欠妥。

2.當一棟房屋中復式(或躍層)結構與錯層同時出現(xiàn)時,外墻面積如何計算。如圖2中A部分為復式結構而上下為錯層,顯然外墻是在復式結構處算兩層其他部位算一層,如果復式與錯層交錯情況復雜,則外墻面積計算的難度會大大增加,同時也不利于圖形和數(shù)據(jù)的計算機處理。這種情況我們在實際工作中已多次遇到,我們都沒把復式結構(躍層)的上部算做自然層,這樣相關矛盾也都迎刃而解了。

在高層建筑中,因結構需要在下面幾層(商業(yè)區(qū)和辦公區(qū))可能有與墻體相連和屋內獨立的承重結構柱(如圖1),遇到此種情況我們目前的處理方法(經(jīng)了解很多城市都是同樣處理的)是:無論柱子多大,其面積計入該柱平面位置所在的套內建筑面積中(分零攤位除外),這意味著此面積還要去分攤其他的共有面積。此種處理方法的弊端在于承重結構柱是出于整棟建筑的結構需要而設計,并不為某一戶專用,把其面積計入該戶套內建筑面積不符合產(chǎn)權人的客觀利益。國標《房產(chǎn)測量規(guī)范》明確規(guī)定有“套內建筑面積由套內使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成”,由此可見,把承重結構柱納入套內面積是不符合國標精神的,而國標中并沒有明確承重結構柱由哪些范圍來分攤,因而我們采取上述處理方法也是不得已而為之。我們建議:承重結構柱的設立是出于整棟建筑的結構考慮,應由整棟房屋共同分攤。

針對非住宅共有面積關系復雜、分攤方法不易把握,結合我們工作實際,特提出“先整體后局部,分次計算”的方法。

從設計角度考慮,對非住宅而言,一般情況下其設計功能的最小單位為層,因此,把分攤的最小單位劃定為層是合理的。這樣,不管每層內權利人是否確定,都能保持其前后分攤界定的一致性。在以層為最小單位進行分攤前,先以房屋劃分的功能區(qū)為單位對整棟公用的共有面積進行分攤,再以層為最小單位進行對功能區(qū)內共有面積的分攤,在這之后當出現(xiàn)因購房者的使用需求而修建割斷,形成樓層內新的共有面積時,為能進一步明確各權利人應分攤的面積,應進行第三次分攤,即用割斷本層的套內建筑面積去分攤因割斷產(chǎn)生的共有面積。若功能區(qū)內各層結構完全相同則可省去分層分攤的一步,這樣并不會影響計算的結果。用這種方法處理有兩個明顯的好處:(1)計算過程清晰明了,易于過程表達和判讀;(2)在遇到按權利人購買力分割銷售時,不會影響已發(fā)證房屋的權屬登記面積。

商住樓一般為幢樓的下部若干層為商業(yè)(或非住宅),上部若干層為住宅。兩部分功能不同結構也往往不相同,商業(yè)部位若干層的樓梯間與商業(yè)部位不相通,而與住宅相通,主要上為上部住宅服務的,該部分樓梯面積怎樣分攤還需探討。如分攤給商業(yè)部位,商業(yè)部位并不使用,商業(yè)部位有時還有自用樓梯;如分攤給住宅部位,商業(yè)部位層數(shù)越多,住宅部位分攤面積就越大,并主要因為下部商業(yè)而引起。我們的作法是:商用部位的樓梯間(不含商業(yè)自用的)和屋頂樓梯間由全樓分攤;住宅部位的樓梯間由住宅分攤。這樣即體現(xiàn)了全樓的整體概念,也兼顧了誰受,誰分攤的原則。

在一些綜合樓宇中,經(jīng)常會出現(xiàn)下面幾層(一般是非住宅)通往上部功能區(qū)(一般為住宅)的樓梯(含步行梯和電梯)連續(xù)空走的情況,即該樓梯在下面幾層不開門而直接通過。如果嚴格按照“誰使用,誰分攤”的原則進行分攤無疑無端加大上部功能區(qū)的共有面積。從使用功能來看,空走樓梯確實是只為上部功能區(qū)使用;而從設計角度看,它的出現(xiàn)是出于為上部功能區(qū)使用者出入方便和非住宅部分便于管理的需要而專門設計的。因此,我們覺得樓梯空走部分由其經(jīng)過的功能區(qū)和其服務功能區(qū)共同分攤較為合理。

坡屋頂作為中國傳統(tǒng)建筑的一種形式,越來越多地被應用于現(xiàn)代建筑中,多層住宅的坡屋頂內空間被普遍利用,頂層為躍層的住宅日益增多?！兑?guī)范》規(guī)定,斜面結構屋頂高度在2.20M以上的部位,按其外圍水平投影面積計算,高度在2.20M以下的部位不計算建筑面積。坡屋頂一般可作為居室或儲藏室,具有良好的通風和采光,無論從技術角度還是經(jīng)濟角度來看,坡屋頂都是比較合理的,可將其用作與整個建筑空間等同的一個部分,坡屋頂間的使用可經(jīng)從屋脊一直延伸到屋檐,靠著屋檐的短墻還可以擺放家具,整個空間都可以得到充分利用。因此,我們建議:高度在1.5M—2.20M的部位應適當計算面積,可按其外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。在面積計算時,應將其與平屋頂結構區(qū)分開來,以體現(xiàn)坡屋頂?shù)睦脙r值。

縱觀房產(chǎn)面積測繪,存在兩個現(xiàn)實問題。一是枝術規(guī)程,即在國標《房產(chǎn)測量規(guī)范》的總體控制下,制定出各地的詳細技術規(guī)程,重慶市出臺了《重慶市房屋面積測算實施細則》;二是測繪方法,即測算手段是否符合科學化、規(guī)范化、現(xiàn)代化的標準,是否符合市場經(jīng)濟的客觀要求。隨著科學枝術的不斷發(fā)展,先進技術已被廣泛應用于房產(chǎn)測繪工作中,利用精密的測繪儀器和智能化的房產(chǎn)測繪面積計算軟件將會顯著提高工作質量與效率,為房產(chǎn)管理提供可靠的數(shù)據(jù)保證。