王 力

摘要:房地產(chǎn)商的過高定價與開發(fā)中的審批成本、管理成本偏高、一些團(tuán)體住房投資、房屋銷售不規(guī)范等因素導(dǎo)致商品房價格過高上漲,運(yùn)用需求供給彈性理論分析了商品房價格上漲的內(nèi)在機(jī)制,提出了政府應(yīng)向購房者公開有效信息,抑制商品房的審批管理成本,規(guī)范商品房銷售,對那些超過住房計劃銷售期后仍超過空置房率上限的那部分商品房征收住房特別消費(fèi)稅的方法以便抑制商品房價格的過快過高上漲。

關(guān)鍵詞:空置房率;需求供給彈性;內(nèi)在漲價機(jī)制

中圖分類號:F293.302文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1672-3198(2009)23-0177-02

房地產(chǎn)業(yè)是我國重要的支柱產(chǎn)業(yè),商品房消費(fèi)是當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)的重要增長點(diǎn)。它在拉動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展,改善人民生活中起著重要的作用,近幾年房地產(chǎn)業(yè)有了大幅度的發(fā)展,但是出現(xiàn)了許多難以解決的問題。為什么近幾年來房價不斷上漲?商品房價格大幅上漲引起了各級政府的高度重視,成為社會各界關(guān)注的熱點(diǎn)。

1我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲原因分析

1.1房地產(chǎn)商擁有商品房定價權(quán),并利用此定價權(quán)不斷抬高房價,導(dǎo)致潛在住房購買者只能被動接受該高價

我國房地產(chǎn)商在開發(fā)商品房時經(jīng)歷了整個過程,商品房銷售中,房地產(chǎn)商與潛在住房購買者信息嚴(yán)重不對稱,房地產(chǎn)商掌握所有的信息,而廣大潛在住房購買者掌握的有效信息非常少,房地產(chǎn)商根據(jù)自身利益和信息確定商品房價格并通過銷售策略提升潛在住房購買者的心理商品房承受價。

圖1

圖1橫軸表示潛在住房購買者對商品房的需求量與商品房供給量Q,縱軸表示商品房價格,假設(shè)房地產(chǎn)商開發(fā)面積相等的住宅商品房。當(dāng)房價格P0為時,總體供給與總體需求相等。房地產(chǎn)商平均年提供上市的商品房與每年能銷售的商品房數(shù)量基本相等,房地產(chǎn)商來平均每月銷售商品房數(shù)量基本不變化,年平均空置房率基本不變。廣大潛在住房購買者對P0認(rèn)可,此時市場需求曲線為D0,住宅商品房的重要性、無法替代性導(dǎo)致需求價格彈性絕對值|Ed|小。商品房的生產(chǎn)周期長,行業(yè)門檻高導(dǎo)致商品房供給彈性Es更加小,供給曲線比需求曲線更加陡峭。房地產(chǎn)商不滿意房價格P0,決定將房屋價格漲到P′1,市場總需求量為Q′1(Q′1

1.2復(fù)雜的審批程序、管理、審批收費(fèi)增加房屋成本,提高了商品房價格

房地產(chǎn)開發(fā)是一個極其復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程,僅前期工作就要辦五個證:投資許可證、規(guī)劃許可證、建設(shè)用地和土地使用許可證、房屋拆遷許可證和建設(shè)許可證。在商品房預(yù)售、銷售階段辦理商品房登記注冊證,為購房客戶辦理產(chǎn)權(quán)證和土地使用證。開發(fā)房屋要涉及政府、建委、設(shè)計

圖2

局、國土局、行政規(guī)劃局等30多個部門。據(jù)統(tǒng)計,某沿海城市一個商品房開發(fā)項目從立項到物業(yè)管過程中,需蓋170多個公章,繳納費(fèi)用182種,其中120多種屬亂收費(fèi)。特別是水、電、氣、電信的收費(fèi)由部門壟斷。據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計資料分析,我國城鎮(zhèn)商品房價格構(gòu)成中,市政配套費(fèi)和各種稅費(fèi)兩者相加占商品房成本的50%,這些費(fèi)用還在不斷上漲,這些成本不斷地抬高了房價。

圖2橫軸縱軸含義與圖1橫軸縱軸含義相同。假設(shè)也同圖1假設(shè)。房價為P0時,總體供給與需求相等。需求曲線為D0。房屋審批中的各種管理費(fèi)用上漲,房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)嫁這些費(fèi)用,于是房地產(chǎn)商定價P1,均衡后空置房數(shù)量Q0-Q1相當(dāng)多,空置房率相當(dāng)高。房地產(chǎn)商堅持房價P1。他們采用圖1中的策略最終把住房消費(fèi)者心理承受價調(diào)高到P1,這樣需求曲線就被逐漸推高到D1。

1.3社會游資住房投資不斷拉升商品房價格

資本的本性是追逐利潤的,近幾年持續(xù)的實(shí)際負(fù)利率,房地產(chǎn)的暴利特點(diǎn)讓許多人把大量資本投向房地產(chǎn)市場,出現(xiàn)了許多炒房群體。投資者的進(jìn)入增加了房地產(chǎn)市場的投資性需求,為些投資性需求提升了商品房價格。

圖3

如圖3橫軸縱軸含義與圖1橫軸縱軸含義相同,假設(shè)也同圖1假設(shè)。房價為P0時,總體供給與需求相等。住房投資商投機(jī)需求讓市場上總需求增加,短期內(nèi)只能減少空置房來維持市場,空置房減少給了房地產(chǎn)商漲價的信號,便把房屋價格漲到P1,需求曲線變成了D′0。投資者不會減少購買,一部分潛在購房者放棄購買商品房。這一部分人希望房價回到P0,而房地產(chǎn)商,投資者采用圖1、圖2中的策略讓這一部分人慢慢地把需求曲線從D′0推高到D1。

通過以上分析,我們知道商品房在中國是一種需求彈性小,而供給彈性更加小的特殊商品,房地產(chǎn)商擁有全面的信息,政府各部門控制了許多成本,投資者的投機(jī)需求讓商品房價格上漲。

2商品房價格調(diào)控措施

(1)政府公布開發(fā)商的中標(biāo)價和開發(fā)商品房面積等信息壓縮房地產(chǎn)商的有效信息。

競標(biāo)時中標(biāo)的土地價格是公開的,政府的工作是為人民服務(wù)的,沒有理由不公開這些信息?，F(xiàn)實(shí)中土地的中標(biāo)價,土地上的規(guī)劃房屋面積,政府沒有公開,中標(biāo)的房地產(chǎn)商對這些信息保密。當(dāng)潛在購房者通過政府機(jī)關(guān)的公示或者網(wǎng)站了解這些信息時,便可以了解房地產(chǎn)商開發(fā)房屋的一部分成本,房地產(chǎn)行業(yè)的大致利潤率,可以有效阻止房地產(chǎn)商過高定價。

(2)控制政府的審批和管理費(fèi)用。

在主管房屋開發(fā)主要政府部門(如各地的建設(shè)委員會)建立陽光審批大廳,簡化房地產(chǎn)審批、管理程序,明確收費(fèi)目的、部門、權(quán)限和金額,設(shè)立對審批辦事人員投訴的制度。大廳中設(shè)立土地、環(huán)境、規(guī)劃、建設(shè)等行政管理部門辦事處,特設(shè)陽光公務(wù)大廳投訴處。各辦事處共用統(tǒng)一的收費(fèi)處和專一交費(fèi)卡。明確規(guī)定各項審批的時間、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式并公開收費(fèi)。這些措施可以降低審批成本。另外陽光審批大廳各個辦事處建立自己的電子報建網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),把各部門的子系統(tǒng)統(tǒng)一起來建立整個城市的報建系統(tǒng)。房地產(chǎn)商可以足不出戶地利用網(wǎng)絡(luò)向各個部門進(jìn)行報建。這些系統(tǒng)對外公開,讓廣大潛在購房者知道房地產(chǎn)開發(fā)審批程序、稅費(fèi)、管理費(fèi)、收收標(biāo)準(zhǔn)等問題,這些信息為廣大潛在住房購買者與房地產(chǎn)商博弈房屋價格提供了基礎(chǔ),阻止了房地產(chǎn)商隨意以管理費(fèi)用為由亂漲價。

(3)研究設(shè)立房屋特別消費(fèi)稅,對那些在計劃銷售期過后住房空置率仍超過規(guī)定上限那部分商品房的特別消費(fèi)稅,來抑制房地產(chǎn)商惜售維持高房價行為。

商品房是一種特殊商品,建設(shè)周期長,消費(fèi)期更加長。商品房對廣大人民來說效用非常大,關(guān)系著人民的幸福。我們發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)對商品房要有特別的調(diào)節(jié)、計劃?，F(xiàn)實(shí)中一直過多利用市場供需解決商品房的價格問題,而供需雙方信息嚴(yán)重不對稱、商品房的特殊性導(dǎo)致市場不可能對商品房進(jìn)行合理的定價。房地產(chǎn)商的定價權(quán)會使得房價一直徧高,政府管理不科學(xué),團(tuán)體的投資引起在計劃銷售期過后仍是高空置房率、大量空置房。商品房過了計劃銷售期后還不能賣出的房子等效于讓房地產(chǎn)商代替了廣大潛在住房購買者對這部分商品房,因此應(yīng)當(dāng)對房地商及時征收這分商品房的特別消費(fèi)稅,相關(guān)機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)定計劃銷售期、空置房率上限值、稅率。稅務(wù)部門應(yīng)當(dāng)按相關(guān)規(guī)定對過了計劃銷售期后超過空置房率上限的那部分商品房征收商品房特別消費(fèi)稅,使商品房價格在合理的范圍內(nèi)變動。

(4)規(guī)范商品房建設(shè)、入市和銷售行為。使商品房成為供給穩(wěn)定,價格合理變動,銷售和消費(fèi)透明的一種特別的社會必須商品。

現(xiàn)在商品房開發(fā)是房地產(chǎn)商自行決定工程進(jìn)展情況,當(dāng)房價高銷售不好的時候,他們不是調(diào)低房價,而是廣買地、緩建房、惜售房,做廣告。如果住房購買者對高價認(rèn)可銷售量大了,則加快開發(fā)商品房。我們應(yīng)該對那些本用來開發(fā)商品房,結(jié)果閑置二年以上的土地征收相關(guān)的稅費(fèi),迫使房地產(chǎn)商放棄那種炒地皮或開發(fā)商品房相機(jī)而動行為。國務(wù)院于2009年9月26日發(fā)出了《關(guān)于集約用地的通知》明確指出對于閑置二年以上的土地將依法無償收回,閑置1年以上2年以下的將征收土地出讓金的20%土地閑置費(fèi)。這個政策關(guān)鍵是地方政府會不會認(rèn)真執(zhí)行這一法規(guī)?，F(xiàn)在房地產(chǎn)銷售可以說是房地產(chǎn)商擺“地攤”銷售行為。政府應(yīng)該成立一個永久性的商品房銷售現(xiàn)實(shí)市場,該市場中的有數(shù)量不多商品房銷售商。明確商品房入市制度,銷售商資格要求,銷售行為要求,銷售時間,購房的各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),程序等相關(guān)制度。政府對入市的商品房嚴(yán)格把握質(zhì)量關(guān),只有通過入市質(zhì)量關(guān)且有明確上市時間的商品房才可以上市銷售并給予潛在住房消費(fèi)的一系列貸款。這樣做可以讓房地產(chǎn)商有充足的資本從而可以穩(wěn)定、安心地開發(fā)質(zhì)量合格的商品房。銷售商從房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)“貨”時可以合理的確定進(jìn)貨價格。當(dāng)銷售時間過期后,向銷售商征收過計劃銷售期且超過空置率上限商品房特別消費(fèi)稅,可以限制銷售商的利潤并使商品房價格在合理的區(qū)間內(nèi)變動,而開發(fā)商,銷售商基本也都得到了各行業(yè)的平均利潤,這將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

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