摘要：住房抵押貸款證券化是20世紀(jì)70年代以來世界金融領(lǐng)域最重大的金融創(chuàng)新之一。以住房抵押貸款的證券化作為資產(chǎn)證券化開展的突破口，是我國(guó)金融創(chuàng)新的重中之重。文章立足于我國(guó)國(guó)情，闡述了我國(guó)發(fā)展住房抵押貸款證券化的必要性和可行性，同時(shí)以美國(guó)次貸危機(jī)為引，通過分析我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)存在的問題并指出發(fā)展MBS的對(duì)策和措施，以求能夠?yàn)槲覈?guó)住房抵押貸款證券化提供借鑒和啟示。
　　關(guān)鍵詞：住房抵押貸款證券化；美國(guó)次貸危機(jī)；對(duì)策
　　
　　一、引言
　　
　?。ㄒ唬┳》康盅嘿J款證券化概念界定
　　住房抵押貸款證券化（MBS）是20世紀(jì)70年代在美國(guó)興起的一種創(chuàng)新金融工具。它是指相關(guān)金融機(jī)構(gòu)（主要是商業(yè)銀行）將自己所持有的流動(dòng)性低，但具有較穩(wěn)定的能產(chǎn)生預(yù)期現(xiàn)金流的住房抵押貸款按照一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行組合包裝，匯集重組為抵押貸款群池，由特殊機(jī)構(gòu)（SPV）以現(xiàn)金方式購(gòu)入，經(jīng)過擔(dān)保、信用增級(jí)等技術(shù)處理后以證券形式出售給投資者的融資過程。住房抵押貸款因現(xiàn)金流穩(wěn)定、違約率低、貸款契約的標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)額小、易組合等特點(diǎn)而成為最適合證券化的資產(chǎn)，使房地產(chǎn)傳統(tǒng)的模式發(fā)生了變化，吸引了更多的投資者、各類中介機(jī)構(gòu)、金融擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、基金等介入。
　?。ǘ┠壳拔覈?guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的現(xiàn)狀
　　在住房制度改革和土地使用制度改革的推動(dòng)下，特別是隨著我國(guó)城市化程度的加快，人民幣升值的預(yù)期和經(jīng)常項(xiàng)目順差及國(guó)際游資進(jìn)入等原因，我國(guó)房地產(chǎn)近年來經(jīng)歷了一次大飛躍，房?jī)r(jià)急速攀升，住房貸款快速上漲。從我國(guó)人民銀行提供的信息看，截至2007年底全國(guó)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人貸款（不包括個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款）余額達(dá)到32783億元，其中個(gè)人住房按揭貸款達(dá)到27031億元，按此計(jì)算個(gè)人住房按揭貸款占整個(gè)個(gè)人貸款的82.5%。數(shù)據(jù)顯示，無論是余額還是增量，國(guó)有四大行仍是市場(chǎng)上發(fā)放房貸的大頭。同時(shí)，由美國(guó)次貸危機(jī)帶來的全球金融危機(jī)，給美國(guó)、日本、歐盟等西方國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了很大的影響。國(guó)內(nèi)外很多專家對(duì)美國(guó)的金融創(chuàng)新產(chǎn)品開始持懷疑態(tài)度，甚至把它當(dāng)作洪水猛獸。但是我們不能由于次貸危機(jī)的原因而把金融創(chuàng)新的優(yōu)點(diǎn)全盤否定。金融創(chuàng)新是一個(gè)系統(tǒng)的過程，這也為我們?cè)谛滦蝿?shì)下發(fā)展我國(guó)的住房抵押貸款證券化產(chǎn)品提出了新要求。
　　
　　二、發(fā)展我國(guó)的MBS市場(chǎng)的必要性和可行性分析
　　
　?。ㄒ唬┍匾?br/>　　從商業(yè)銀行角度上看，一是有利于商業(yè)銀行的融資渠道多元化。實(shí)行MBS，銀行將持有的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為證券在資本市場(chǎng)上出售給投資者，銀行可以將這部分變現(xiàn)資金用以發(fā)放新的住房抵押貸款，從而擴(kuò)大銀行的資金來源，進(jìn)而增強(qiáng)銀行的資產(chǎn)擴(kuò)張能力。二是有利于提高商業(yè)銀行的盈利能力和流動(dòng)性。一方面，從我國(guó)商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款來看，期限大都長(zhǎng)達(dá)10-20年不等，而其負(fù)債基本上是期限5年期以下的各項(xiàng)存款，資產(chǎn)與負(fù)債的期限不匹配，加大了銀行的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。通過MBS將流動(dòng)性低的貸款轉(zhuǎn)化為證券，把集中在銀行的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、分散給不同偏好的投資者，從而稀釋了銀行的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)為銀行創(chuàng)造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。另一方面，目前我國(guó)的商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)集中在存貸業(yè)務(wù)，表外業(yè)務(wù)收入還比較低。發(fā)展MBS，通過金融創(chuàng)新工具的衍生性可以為銀行提供債券的承銷、包銷或者組織貸款拍賣收取服務(wù)費(fèi)等，改變了傳統(tǒng)的商業(yè)銀行盈利模式，強(qiáng)化銀行的服務(wù)功能。
　　從投資者的角度看，發(fā)行MBS有利于投資品種多元化。改革開放30年來，我國(guó)城鄉(xiāng)居民收入大幅度增長(zhǎng)，居民的金融投資意識(shí)也不斷增強(qiáng)，以求能夠獲得更多的財(cái)產(chǎn)性收入。而我國(guó)投資理財(cái)產(chǎn)品有限，巨額資金找不到合適的投資方向。同時(shí)，我國(guó)機(jī)構(gòu)投資者的不斷擴(kuò)大，政府力量推動(dòng)的機(jī)構(gòu)投資者發(fā)展比較迅速，為發(fā)展國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)注入了活力，QFII也為我國(guó)大陸資本市場(chǎng)貢獻(xiàn)了力量。個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者龐大的需求將為房地產(chǎn)證券化及其上市創(chuàng)造一個(gè)好的市場(chǎng)環(huán)境。
　?。ǘ┛尚行苑治?br/>　　一方面，隨著土地使用制度和住房制度改革，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)初步建立并有了一定的規(guī)模。城市規(guī)模的快速擴(kuò)張、城鎮(zhèn)土地資本密集度極大提高，大量農(nóng)村人口流入城市等因素極大地增加了住房需求。而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上大多數(shù)開發(fā)企業(yè)不具備雄厚的開發(fā)資本，消費(fèi)者方面又因多方面的原因造成有效需求不足，如此龐大的住房開發(fā)消費(fèi)市場(chǎng)的資金來源只有推行房地產(chǎn)證券化，在資本市場(chǎng)上直接向社會(huì)大眾融資，才能較好地解決資金短缺的難題。另一方面，經(jīng)濟(jì)立法取得了重大的進(jìn)展，基本建立了覆蓋各經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的法律法規(guī)體系，房地產(chǎn)證券化依托的房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)漸趨完善，基本做到了有法可依、有章可循?！渡虡I(yè)銀行法》、《公司法》、《信托法》和中國(guó)人民銀行頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》及個(gè)人住房抵押貸款相關(guān)的擔(dān)保、抵押登記等法律法規(guī)基本齊全，這些都為MBS推行提供了有力的法律保障。中國(guó)建設(shè)銀行2005年試點(diǎn)的建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款支持證券項(xiàng)目，也為我國(guó)繼續(xù)推行資產(chǎn)證券化提供了參考。由中國(guó)人民銀行牽頭，發(fā)改委、財(cái)政部、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）等十多個(gè)部門負(fù)責(zé)人組成的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點(diǎn)工作協(xié)調(diào)小組，經(jīng)常組織和協(xié)調(diào)資產(chǎn)證券化的試點(diǎn)工作，分析研究其工作進(jìn)展情況，使其在市場(chǎng)行為的調(diào)整和政府的宏觀調(diào)控下運(yùn)轉(zhuǎn)得比較良好，為我國(guó)的MBS從試點(diǎn)到逐步實(shí)行提供了標(biāo)桿。
　　
　　三、培育我國(guó)住房抵押貸款證券化市場(chǎng)的對(duì)策與措施
　　
　?。ㄒ唬┘訌?qiáng)金融監(jiān)管，謹(jǐn)慎推出我國(guó)住房貸款證券化
　　金融創(chuàng)新始終是金融業(yè)發(fā)展的源泉之一。此次美國(guó)次貸危機(jī)表明，金融創(chuàng)新的過度使用和金融全球化是次貸危機(jī)發(fā)生并在全球蔓延的重要原因之一。由于產(chǎn)品鏈條過長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)模型過于復(fù)雜、監(jiān)控措施缺乏，以致監(jiān)管者和投資者無法獲得準(zhǔn)確消息，甚至此類金融產(chǎn)品的開發(fā)者、信用評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)和承銷商都無法準(zhǔn)確評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)程度和危機(jī)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。金融創(chuàng)新更需要信息收集系統(tǒng)、支付結(jié)算體系和完善的監(jiān)控系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制和預(yù)警機(jī)制。美國(guó)的一些國(guó)際大銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理模型出現(xiàn)了漏洞，這說明目前金融業(yè)的監(jiān)管水平與風(fēng)險(xiǎn)管理能力還嚴(yán)重滯后于金融創(chuàng)新的新發(fā)展。因此，對(duì)于我國(guó)，過去銀行業(yè)長(zhǎng)期專注于傳統(tǒng)的存貸業(yè)務(wù)，交易比較單一。近幾年隨著商業(yè)銀行金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)的發(fā)展，新興經(jīng)濟(jì)體的商業(yè)銀行在發(fā)展過程中推出的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較差，銀行監(jiān)管者更應(yīng)該量力而行，從提高對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的管理能力及金融沖擊的抵御實(shí)力為主，培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。我們也不能由于次貸危機(jī)的發(fā)生就全盤否定金融創(chuàng)新的優(yōu)越性，而更需要采用謹(jǐn)慎地推進(jìn)發(fā)展戰(zhàn)略。商業(yè)銀行更應(yīng)將金融工具納入到全行的統(tǒng)一風(fēng)險(xiǎn)管理體系之中，清楚各部門的具體責(zé)任。根據(jù)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的業(yè)務(wù)性質(zhì)和規(guī)模制定適當(dāng)?shù)膬?nèi)控制度，加強(qiáng)對(duì)表外業(yè)務(wù)定期和不定期的內(nèi)部稽核和外部監(jiān)督，適時(shí)發(fā)現(xiàn)其業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)和問題。
　　（二）大力發(fā)展資本市場(chǎng)，形成多層次市場(chǎng)體系
　　我國(guó)證券市場(chǎng)經(jīng)過近20年的實(shí)踐，已初步形成了以上海、深圳兩家證券交易所為基礎(chǔ)的交易市場(chǎng)。根據(jù)上海、深圳證券交易所統(tǒng)計(jì)，截至2007年12月28日，2007年全年發(fā)行了14771.05億元證券，同時(shí)，就A股、中小板、開放式基金、國(guó)債等五大發(fā)行渠道統(tǒng)計(jì)顯示，2007年這五大渠道首發(fā)募集資金達(dá)11803.18億元，而配股募集資金達(dá)232.88億元，增發(fā)募集資金達(dá)2734.99億元。這說明了我國(guó)股票市場(chǎng)正在發(fā)揮為經(jīng)濟(jì)發(fā)展籌集資金的強(qiáng)大功能，無疑為房地產(chǎn)證券化及其運(yùn)作提供了良好的條件。
　　
　　但是我國(guó)證券市場(chǎng)發(fā)展歷史短，與國(guó)際資本市場(chǎng)還有一定的距離。我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)目前也是以一級(jí)市場(chǎng)為主，二級(jí)市場(chǎng)尚未真正建立起來。囿于市場(chǎng)發(fā)展的限制，二級(jí)市場(chǎng)中主要投資于公司債券、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、權(quán)證、金融衍生品等產(chǎn)品的基金品種尚未出現(xiàn)，房地產(chǎn)投資基金、投資于基金的基金、私募型基金等新基金品種也有待開發(fā)。要積極推進(jìn)MBS，就必須大力建設(shè)好房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。當(dāng)今提供給證券流通市場(chǎng)的資金并不缺乏，投資者的投資積極性低的原因主要受到資本市場(chǎng)本身制度不完善因素的影響。解決的辦法首先是必須從制度上去解決股權(quán)分制改革遺留的大、小非解禁問題，提高監(jiān)管的有效性和執(zhí)法效率；然后就是解決市場(chǎng)層次單一、交易品種不夠豐富的問題，在風(fēng)險(xiǎn)控制范圍內(nèi)豐富金融創(chuàng)新產(chǎn)品品種，包括MBS之類的理財(cái)產(chǎn)品，從而使機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者共同投資我國(guó)的證券市場(chǎng)，達(dá)到他們的理財(cái)產(chǎn)品品種的多元化和價(jià)值的流動(dòng)性、盈利性及風(fēng)險(xiǎn)性最優(yōu)化。
　?。ㄈ┲薪闄C(jī)構(gòu)的質(zhì)量有待提高
　　資產(chǎn)證券化產(chǎn)品是由許多個(gè)體組成的復(fù)雜過程。一項(xiàng)較為復(fù)雜的資產(chǎn)證券化交易往往要涉及到十幾家中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，其中證券公司、會(huì)計(jì)事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)則是幾乎所有資產(chǎn)證券化交易都必需涉及到的中介機(jī)構(gòu)。我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)和資信評(píng)級(jí)業(yè)與國(guó)外同類一流機(jī)構(gòu)之間差距較大。資產(chǎn)評(píng)估管理缺乏統(tǒng)一尺度，利益勾結(jié)現(xiàn)象存在；評(píng)估業(yè)務(wù)重復(fù)收費(fèi)，加大了企業(yè)vV7CeZs1DkWM/dAa+yL3okiuMBDQ26dHPW9FUARw8tI=正常經(jīng)營(yíng)成本等現(xiàn)象屢見不鮮。資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)信譽(yù)及其獨(dú)立性差、投資者對(duì)資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)認(rèn)識(shí)不足。這些問題導(dǎo)致現(xiàn)有的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)提出的評(píng)級(jí)結(jié)果在投資者心目中沒有影響力，中介機(jī)構(gòu)無法發(fā)揮其應(yīng)有的作用，資產(chǎn)證券化在我國(guó)將會(huì)舉步維艱。
　　在金融業(yè)日新月異的形勢(shì)下，我們有必要在比較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)建立一個(gè)以評(píng)估基本準(zhǔn)則為綱、若干應(yīng)用準(zhǔn)則為目的的資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)體系。同時(shí)，借鑒國(guó)外資信評(píng)級(jí)業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，聘請(qǐng)國(guó)外的一些先進(jìn)評(píng)級(jí)業(yè)的行家充當(dāng)顧問，著重培養(yǎng)幾家在國(guó)內(nèi)具有權(quán)威性的，在國(guó)際具有一定影響力的資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)樹立良好信譽(yù)的唯一途徑就是讓投資者知道公司評(píng)級(jí)結(jié)果的準(zhǔn)確性高，值得信賴，而要提高評(píng)級(jí)結(jié)果的準(zhǔn)確性，科學(xué)的評(píng)級(jí)方法是必不可少的。整個(gè)過程不能操作過急，必須在連續(xù)的過程中不斷培養(yǎng)、發(fā)展、壯大。
　?。ㄋ模┙€(gè)人信用制度，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)
　　住房抵押貸款證券化市場(chǎng)是高度信用化的市場(chǎng)，只有建立起嚴(yán)密的法律體系，每個(gè)交易環(huán)節(jié)都按照法規(guī)操作，才能保證交易的安全可靠。也只有在一個(gè)健康有序規(guī)范的市場(chǎng)里，資源才能得到有效配置，優(yōu)勝劣汰機(jī)制才能建立起來。
　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)建立和發(fā)展以來，逐步建立了與其相適應(yīng)的監(jiān)管體系。但是，與海外規(guī)范市場(chǎng)相比，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)若干領(lǐng)域內(nèi)仍然存在比較嚴(yán)重的多頭監(jiān)管、監(jiān)管缺位以及監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)不一致等情況，整體監(jiān)管架構(gòu)尚不完善。尤其是規(guī)范房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸各環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)行為和住房抵押貸款的借款人不履約還款時(shí)的抵押物處置，缺乏操作經(jīng)驗(yàn)和統(tǒng)一的衡量尺度。要做好該項(xiàng)工作，需要全盤規(guī)劃，考慮到整個(gè)市場(chǎng)法規(guī)體系的建設(shè)。為此，要重點(diǎn)處理幾個(gè)方面的問題：一是注重法規(guī)的系統(tǒng)化。在制定新的法規(guī)時(shí)，充分考慮到與原來法規(guī)的配套與銜接，避免對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生大的沖擊。二是要按系統(tǒng)化的思路，對(duì)法規(guī)作進(jìn)一N2KjB0bWrOBgLYFDP41vEoOg7+lgNLFfGFs3t2JlMWw=步的細(xì)化，使法規(guī)具有可操作性。特別是對(duì)于一些根本法，盡快推出實(shí)施細(xì)則，從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況出發(fā)，借鑒和吸收國(guó)外成熟經(jīng)驗(yàn)，建立和完善具有中國(guó)特色的房地產(chǎn)市場(chǎng)法律體系。
　　
　　四、結(jié)束語
　　
　　當(dāng)前我國(guó)金融業(yè)正迎來歷史性的發(fā)展機(jī)遇，金融創(chuàng)新后動(dòng)空前活躍，推行住房抵押貸款證券化已經(jīng)成為銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提高資產(chǎn)流動(dòng)性的必然選擇。住房抵押貸款證券化作為一項(xiàng)復(fù)雜的金融工程，在實(shí)施的過程中會(huì)面臨諸多困難，這就需要政府的支持以及相關(guān)部門的共同努力，全面認(rèn)識(shí)證券化產(chǎn)品的特點(diǎn)，總結(jié)國(guó)外證券化市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，逐步引入，從住房抵押貸款證券化試點(diǎn)到全面推廣也指日可待了。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
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