214號(hào)文件的出臺(tái)給本就已處于下滑趨勢(shì)的經(jīng)濟(jì)景氣，狠狠的打了迎頭一棒，也被幾乎所有的媒體放在了重要的位置傳播著中央要繼續(xù)打壓房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的信號(hào)，在社會(huì)上引發(fā)著強(qiáng)烈的恐懼感。似乎央行與銀監(jiān)會(huì)在對(duì)待房地產(chǎn)行業(yè)的看法仍停留在堅(jiān)決打擊并不惜一切代價(jià)的地步。
　　一個(gè)偶然的會(huì)議上，央行的領(lǐng)導(dǎo)談了他們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的看法，認(rèn)為中國(guó)的建筑業(yè)在中國(guó)GDP中的貢獻(xiàn)率是單一行業(yè)中所占比例最高的，其中房地產(chǎn)又占了建筑業(yè)中的大頭，中國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的低級(jí)階段，不可能完全靠高科技與服務(wù)業(yè)解決工業(yè)化與城市化的問(wèn)題，也不可能僅靠高科技與服務(wù)業(yè)替代建筑業(yè)的勞動(dòng)就業(yè)和經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)，同時(shí)也不太可能在居民未能解決住房的條件下讓居民消費(fèi)轉(zhuǎn)移到不能產(chǎn)生財(cái)富積累的其它增長(zhǎng)點(diǎn)上去，因此房地產(chǎn)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱地位是不可替代的，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定發(fā)展是必要的。
　　他們同時(shí)認(rèn)為從銀行信貸的角度看，房地產(chǎn)企業(yè)與其它企業(yè)相同，都是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的經(jīng)濟(jì)主體之一，存在與其它企業(yè)同樣的信貸風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)放信貸也遵守同樣的信貸管理政策，沒(méi)有什么特殊性。如果讓銀行的信貸承擔(dān)更多的其它非金融的責(zé)任與目標(biāo)，反而不利于金融風(fēng)險(xiǎn)的防范，不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
　　李克強(qiáng)副總理在多地視察中多次提到拉動(dòng)內(nèi)需、培育新的消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)，但“有產(chǎn)有恒心”的歷史告訴我們對(duì)中國(guó)人的傳統(tǒng)文化而言，住房是建立恒心的最大有產(chǎn)與消費(fèi)的基礎(chǔ)。如果已有的拉動(dòng)消費(fèi)的增長(zhǎng)點(diǎn)尚未滿(mǎn)足，反而被嚴(yán)重的因金融與調(diào)控政策去打壓，卻要去建立與尋找新的消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)，豈不是舍本求末的做法？而無(wú)產(chǎn)時(shí)人們又怎么可能去大量的虛擬性消費(fèi)？沒(méi)有舒適生活的基礎(chǔ)有何談享受精神生活的消費(fèi)呢？物質(zhì)需求仍是今天的主角，住房仍是要長(zhǎng)期才能解決的主要矛盾之一。
　　既然央行的主導(dǎo)思想并非打壓房地產(chǎn)，只是想適度的在過(guò)熱可能出現(xiàn)時(shí)放緩?fù)顿Y的增長(zhǎng)速度，因此自2003年就出臺(tái)了對(duì)可能投資過(guò)熱的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了信貸政策的調(diào)控，但今天投資過(guò)熱的問(wèn)題已發(fā)生了變化，中國(guó)已連續(xù)三個(gè)季度的實(shí)際投資低入了20％的增幅，并已開(kāi)始出現(xiàn)了快速的下降，這不能不改變了對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期的重新判斷，也許今天的政策要為投資的快速下滑擔(dān)憂(yōu)了，尤其是對(duì)明后年的投資與經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)問(wèn)題擔(dān)憂(yōu)了。
　　問(wèn)題出在中國(guó)的文件也許是在早期就已擬定并上報(bào)的，但審批的時(shí)間較長(zhǎng)，致使當(dāng)國(guó)務(wù)院節(jié)約集約用地的文件經(jīng)過(guò)一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間審批完成時(shí)，央行與銀監(jiān)會(huì)的舊文件稿早已不適應(yīng)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r了，因此成了不合時(shí)宜的噪音，并不代表現(xiàn)時(shí)的一種政策傾向。這種解釋也許并不能讓人心服口服，但卻可能是一種事實(shí)，至少央行的某些領(lǐng)導(dǎo)這樣認(rèn)為，并且與他們的言論主張是完全對(duì)立的。
　　前一段時(shí)間發(fā)改委、建設(shè)部、央行、國(guó)務(wù)院分別對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況進(jìn)行了調(diào)研，包括對(duì)金融、中小企業(yè)、外貿(mào)和房地產(chǎn)情況的調(diào)研。并已出臺(tái)了部分退稅率調(diào)整、信貸政策調(diào)整等政策，房地產(chǎn)則至少被認(rèn)為不會(huì)引發(fā)金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)。
　　實(shí)際的情況大約也是如此，年初就認(rèn)為緊縮的貨幣政策會(huì)讓房地產(chǎn)的資金鏈斷裂，入住率的下滑會(huì)加速資金緊張的危機(jī)。許多機(jī)構(gòu)與媒體都在預(yù)測(cè)資金缺口會(huì)高達(dá)3000億元-1萬(wàn)億元。價(jià)格的下跌也會(huì)從局部城市向全國(guó)蔓延，也有人認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)“百日巨變”等，半年多時(shí)間過(guò)去了，結(jié)果又如何呢？
　　年年的開(kāi)復(fù)工面積高達(dá)2億多平方米，歷史最高投資1.5萬(wàn)多億元投資，至少還有7000多億元的現(xiàn)金在手上。而銀行的新增貸款才不到4000億元，自籌資金的增長(zhǎng)大約是銀行信貸的2倍，并未出現(xiàn)現(xiàn)金流的斷裂。
　　至少差幾千億元的現(xiàn)金流的計(jì)算來(lái)自于根據(jù)已取得的情況而計(jì)算出的結(jié)果，但壓縮項(xiàng)目與投資、減少土地的購(gòu)置與開(kāi)發(fā)、減少新開(kāi)工項(xiàng)目，則節(jié)約了大量的資金。少數(shù)中小企業(yè)將土地轉(zhuǎn)讓與變現(xiàn)也改變了現(xiàn)金流的支出與需求，于是新的資金需求計(jì)算基礎(chǔ)發(fā)生了變化，流量自然也改變了，扣除物價(jià)指數(shù)實(shí)際投資則是下滑的。
　　今年的銷(xiāo)售大幅下降，至少少了7.2％，只有2.6億多平方米。七月份下降10.2％，這個(gè)趨勢(shì)在加速。從現(xiàn)金流上看至少少回流了1000多億元，但新增的自籌資金部分遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于因銷(xiāo)售下降而減少的現(xiàn)金流。合并如果銷(xiāo)售減少了20%，大約也只有6000多億元，也尚不至于讓開(kāi)發(fā)商們死掉。
　　上半年的上市公司年報(bào)并未顯示開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)大幅下降，因?yàn)榇蠖鄶?shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目利潤(rùn)都是跨年度的。去年的銷(xiāo)售、今天的交房，利潤(rùn)不在去年而在今年，而今年的銷(xiāo)售下降與價(jià)格變動(dòng)則主要影響的是明年或后年，大約只有一部分會(huì)在當(dāng)年反映，影響的現(xiàn)金流也同樣部分影響今天，更多影響的今后。
　　從價(jià)格而言，7月底仍增長(zhǎng)了7.2％，但增幅是下降的。部分城市已出現(xiàn)了增幅，扣除物價(jià)則已出現(xiàn)了全面的負(fù)增長(zhǎng)和下降，但并未出現(xiàn)崩潰型的下滑，部分城市則仍保持著較高的增長(zhǎng)。短時(shí)期出現(xiàn)全面暴跌的可能性不大。
　　總體而言，今年的房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)出現(xiàn)行業(yè)性的問(wèn)題，也不會(huì)出現(xiàn)大量的死亡，更不會(huì)出現(xiàn)危機(jī)到銀行的信貸并引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，但問(wèn)題是嚴(yán)重的。
　　問(wèn)題嚴(yán)重在于：
　　一、7月份之后的新開(kāi)工下降，投資的增長(zhǎng)將在四季度明顯下降，全年的土地供給下降也預(yù)示著今后的開(kāi)工下降與投資下降，這種下降如果不在政策調(diào)整中轉(zhuǎn)化則明后年會(huì)加速加劇并帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步下滑。
　　二、銷(xiāo)售在政策抑制作用下持續(xù)下滑并可能在媒體的過(guò)度宣傳中像傳染病一樣擴(kuò)大下滑的趨勢(shì)，并讓控制創(chuàng)歷史新高記錄的暴增。
　　三、形成價(jià)格下跌的惡性環(huán)境?，F(xiàn)金流的緊張、銀行信貸的壓力讓部分企業(yè)開(kāi)始用降價(jià)的方式加速現(xiàn)金的回收，這種降價(jià)回收的前提在于大多數(shù)房?jī)r(jià)并未下降時(shí)就可能出現(xiàn)你降我也降，降到所有人都不敢出手消費(fèi)的程度。今天的六千元就可能是便宜的價(jià)格，但如果有明天就變成五千元的危險(xiǎn)，就會(huì)出現(xiàn)便宜也不會(huì)有人出手的惡性循環(huán)，就像股市在不斷下跌中，指數(shù)很低也無(wú)人出手。斷供也會(huì)在暴跌中增長(zhǎng)。
　　四、現(xiàn)金流的惡性循環(huán)會(huì)引發(fā)價(jià)格的惡性循環(huán)，價(jià)格的惡性循環(huán)引發(fā)銷(xiāo)售的惡性循環(huán)，銷(xiāo)售的惡性循環(huán)再反過(guò)來(lái)影響現(xiàn)金流……一系列的惡性循環(huán)則影響最終向金融傳導(dǎo)。
　　五、開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流也會(huì)從另一條線引發(fā)惡性循環(huán)，無(wú)能力擴(kuò)大土地的需求而引發(fā)的惡化。7月份土地開(kāi)發(fā)已下降27.6%，部分城市新增土地儲(chǔ)備能力和城市建設(shè)能力，也影響到以土地為抵押的政府土地貸款能力和開(kāi)發(fā)能力，也會(huì)影響到今后長(zhǎng)期的土地市場(chǎng)。
　　六、房地產(chǎn)投資下降引發(fā)的惡性循環(huán)則會(huì)在更大范圍展開(kāi)，投資下降、供給減少、施工總量下降、勞動(dòng)就業(yè)下降、鋼材等建筑材料下降、經(jīng)濟(jì)下降、消費(fèi)下降，以及與住房相關(guān)的其他消費(fèi)下降……最終都會(huì)以金融的形式反映于市場(chǎng)。
　　宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)節(jié)不僅是要解決今天市場(chǎng)中存在的問(wèn)題，更重要的是要解決長(zhǎng)期和預(yù)期的問(wèn)題。如果等投資嚴(yán)重下降之后再去彌補(bǔ)并做修改政策，那么就可能造成巨大的損失，就像當(dāng)豬肉的價(jià)格出現(xiàn)下跌而造成大量母豬被殺時(shí)再希望增加豬肉供給，就不僅僅是將豬仔培育成可上市的豬肉的生產(chǎn)周期與成本，而是要重新從先把小母豬變成可生豬仔的大母豬開(kāi)始。房地產(chǎn)大約也是同樣，要先從土地開(kāi)始而不是說(shuō)建就建的。如果政府連土地供給都有問(wèn)題，那么又如何調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)的投資增長(zhǎng)呢？
　　今天就是已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)殺母豬的情況了。
　　改變政策條件并非要解決今天的生存問(wèn)題，而是要解決不殺母豬而保留能從豬仔的培育開(kāi)始的生產(chǎn)周期調(diào)整。如果等到連母豬都?xì)⒐饬酥笤僮稣{(diào)整，那么僅僅靠給母豬發(fā)工資就不夠了，支付的成本也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不可估量了。如果等中國(guó)的經(jīng)濟(jì)整體惡性下滑之后，再想將經(jīng)濟(jì)拉上去，歷史的經(jīng)驗(yàn)告訴我們的則是費(fèi)力不討好，且時(shí)間周期很長(zhǎng)，成本代價(jià)巨大了。
　　整體經(jīng)濟(jì)是否會(huì)下降已是定局，決策層本就想將增長(zhǎng)速度壓下來(lái)，問(wèn)題只在于降到什么程度合適，GDP增長(zhǎng)是10%、9%還是7-8%，是從臺(tái)階上走下去且可控，還是從窗戶(hù)中跳出去且不可控。如果連續(xù)四個(gè)季度的實(shí)際投資都下降并低于20%的增幅，那么跳下去的可能似乎就已是事實(shí)了。
　　開(kāi)發(fā)商可以跳樓，當(dāng)然也可能當(dāng)范跑跑或不干房地產(chǎn)而轉(zhuǎn)做其他投資，但中國(guó)的經(jīng)濟(jì)不能跳樓。中國(guó)的管理層可以辭職謝罪，但不能當(dāng)范跑跑，也不可能做他國(guó)的臣民。中國(guó)人民也不會(huì)跑，仍必須在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)制度下繼續(xù)生存。
　　今天沒(méi)大問(wèn)題，但噪音太多了就會(huì)出大問(wèn)題。今天的政策所反映出的則是對(duì)未來(lái)與預(yù)期的影響。蟻穴并非大問(wèn)題，但卻可能將大堤解體，大約就是這種預(yù)期。
　　我并不在意214號(hào)文件的噪音，而更在乎今后的政策，讓更多的人翹首以待吧！
　　(本文來(lái)源于作者博客)