殷冬明

一個行業(yè)的調整，受傷最重的是那個不能退貨的環(huán)節(jié)。

開發(fā)商拿了一塊地，玩不轉，認虧，退了，賠了一個多億。每個人都在心疼那一個多億，畢竟，誰掙一個多億都不是容易的事，結果灰飛煙滅了。套用陶淵明的詩，可道是“同行或余悲，他人心亦驚”。那個“同行”，我本想寫成“同事”，再一想，其實房屋價格下跌，那些手上還攥著高價地甚至天價地的開發(fā)商，有誰不是如枕荊棘，如坐火爐，甚至如抱炸彈？雖說同行是冤家，但是那也不過是平日里鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親的斗個嘴兒，白個眼珠什么的。一旦黃河決堤，須臾沒頂的時候，那點兒過節(jié)又算什么呢？

因為開發(fā)商一直不招人待見，公眾形象在全國行業(yè)排行榜里大概能夠名列“負三甲”，所以很多人把這件事視為開發(fā)商悲慘世界來臨的標志，甚至認為“中國的房地產業(yè)是不是要就此崩盤”，他們倒并不怎么悲傷，甚至還有一點兒幸災樂禍的味道。

但是最糟糕的其實還不是開發(fā)商。既然是產業(yè)性調整，花大價錢買地的開發(fā)商固然是倒了霉的，可是他們畢竟還可以退地，還有人能夠收回去。這正如我們去買電視機，結果到家了發(fā)現(xiàn)有線電視漲到每天收費5萬元，看不起了，這固然晦氣，但是我們至少7天之內還可以退貨，我們不過虧一個運費。真正慘的是電視機廠，因為他們不能把電視機拆散了退給原材料供應商。一個行業(yè)的調整，受傷最重的是那個不能退貨的環(huán)節(jié)。而在房地產行業(yè)中，開發(fā)商顯然是可以退貨的。誰不能退貨呢？是地方政府。

地方政府在中國的行政財政收入體系里面處于一個非常尷尬的位置。1994年分稅制以后我國財權的集中度不斷提高，中央財政收入占全國財政收入的比重從1993 年的22%大幅提高到2002 年的54.9%。省級政府的財力也從1994 年的16.8%提高的2000 年的28.8%。省級以下地方政府的財權只有余下不到20%的水平?？墒?，城市建設，土地開發(fā)，哪一樣都不是省錢的事。如果沒有高企的房價作為土地一級開發(fā)成本的支撐，恐怕中國城市土地的開發(fā)速度還不到現(xiàn)在的10%。

政府花錢開發(fā)，開發(fā)商埋單；開發(fā)商拿地蓋了房子，老百姓埋單。當房價回落，開發(fā)商高價拿的地成為燙手山芋時，人們都愉快地說，開發(fā)商要不行了?？墒情_發(fā)商還可以退貨。當政府的手上拿著開發(fā)商退掉的土地，他們該怎么辦呢？

當然，對于上海這座城市來說，土地總是不愁消化的，至多是價格問題。但是對于那些曾在兩三年前的總體規(guī)劃浪潮中大幅度圈地開發(fā)的二三線城市來說，那一塊塊即將被開發(fā)商退回的土地，如果土地出讓金還沒有全部到手（而這幾乎是一定的），那才是一場真正深刻的地方金融危機。（作者為易居中國?上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃總監(jiān)，清華大學客座教師）