何　勇

摘 要：近年來，我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)快速擴張的勢頭強勁。目前，支撐房地產(chǎn)高速增長的前提條件正在逐漸消失，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴張所依托的客觀基礎(chǔ)已不存在；與變化的市場環(huán)境相適應(yīng)，商業(yè)銀行在經(jīng)濟上行周期房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的快速擴張應(yīng)該而且必須慢下來。要將高度的風(fēng)險控制意識貫穿于房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的全過程，

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；房地產(chǎn)信貸；信貸風(fēng)險；風(fēng)險控制意識

中圖分類號：F830.572文獻標識碼：A 文章編號：1008-6439（2008）06-0080-07

Research into rapid enlargement risk of real estate loan

in Chinas commercial banks

HE Yong

(Anhui Branch, Industrial and Commercial Bank of China, Anhui Hefei 230001, China)

Abstract: In recent years, the rapid enlargement of real estate loan of commercial banks in China is stronger and stronger. Currently, the premise for supporting rapid growth of real estate is gradually disappearing, the objective basis of rapid enlargement of real estate loan by depending on commercial banks is not existent. To accord with the changing market environment, the expanding real estate loan business of commercial banks in up-cycle must slow down. The risk control consciousness should penetrate the whole process of real estate loan business.

Key words: commercial bank; real estate loan; loan risk; risk control consciousness

近年來，借助和受益于快速發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)和住房消費市場，我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模的擴張力度和強度、房地產(chǎn)貸款持續(xù)增長的速度和幅度雙雙呈現(xiàn)加速態(tài)勢，在各項貸款中所占比重迅速提高。與此同時，這種偏離正常發(fā)展速度的快速擴張所可能孕育的風(fēng)險隱憂，也受到了人們前所未有的特別關(guān)注。基于此，本文對我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸擴張軌跡和背景進行實證分析，力求用數(shù)據(jù)來說明我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴張下的系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險，意在給快速擴張的商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸發(fā)出風(fēng)險預(yù)警信號。

一、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴張線路圖

1．?dāng)U張軌跡

1998年以來，隨著我國福利性住房實物分配制度的取消和個人住房按揭貸款政策的實施，極大地刺激了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和相應(yīng)的房地產(chǎn)投資高速增長，為之提供相應(yīng)金融服務(wù)的房地產(chǎn)貸款也隨之持續(xù)快速增長，已成為商業(yè)銀行擴張最快速的業(yè)務(wù)（詳見表1）。商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款項下包括法人客戶房地產(chǎn)商開發(fā)貸款和自然人客戶個人住房按揭貸款（以下簡稱“房地產(chǎn)開發(fā)貸款”和“個人住房貸款”）兩類。首先，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款看，其增幅明顯高于同期各項貸款平均增幅，占各項貸款的比重也大幅增加；其次，商業(yè)銀行個人住房貸款余額也直線上升；再次，個人住房貸款占消費貸款比重已達90%以上，占中長期貸款的比重也達到了22.97%（見表1）。

2008年以來，盡管央行采取了從緊的貨幣政策，但是商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款不僅沒有減少，反而一直在增加，而且增加幅度仍然不小。2008年上半年，房地產(chǎn)貸款增幅仍高于全部貸款增幅8.4個百分點，表明房地產(chǎn)貸款的增長幅度仍然十分強勁。

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局歷年統(tǒng)計公報（www.stats.gov.cn/tjgb/）、歷年《中國貨幣政策執(zhí)行報告》（www.pbc.gov.cn）披露的數(shù)據(jù)計算整理（下述各表除注明外，均同此）

2．?dāng)U張背景

何 勇：我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴張風(fēng)險研究

我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴張與房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長是互為依存、共同發(fā)展的。

1998—2007年，我國房地產(chǎn)投資年平均增幅為22.19%，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資年均增幅3.81個百分點。與此相適應(yīng)，房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資中的比重也從1998年的11.58%提高到2007年的20.79%，房地產(chǎn)投資占GDP的比重從1998年的4.6%提高到2007年10.25%。以上三項指標均創(chuàng)近10年來的最高值，表明房地產(chǎn)行業(yè)已成為國民經(jīng)濟的熱點行業(yè)（見表2）。

2008年以來國家雖實施了宏觀調(diào)控政策，但似乎對房地產(chǎn)市場并沒有造成多大影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資速依然強勁，仍在充當(dāng)推動投資增長的主力軍角色。例如：上半年全社會固定資產(chǎn)投資68 402億元，同比增長26.3%；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資13 196億元，同比增長33.5%，增速比上年同期提高5個百分點，高于同期固定資產(chǎn)投資增速7.2個百分點，在GDP中的比重達到10.1%，與2007年全年10.25%的高位水平基本持平。投資高速增長，信貸就必然快速增長。原因是我國直接融資不發(fā)達，房地產(chǎn)企業(yè)資金需求主要靠商業(yè)銀行貸款間接融資方式。因此，要維持眼下房地產(chǎn)投資的強勁增長和高位運行，在事實上就形成了對銀行信貸資金的倒逼機制，這無疑為商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的快速擴張?zhí)峁┝肆己玫谋尘皸l件和適宜的客觀環(huán)境。

二、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴張樣本分析

為了更為直觀清晰地了解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴張的具體情況，筆者根據(jù)業(yè)已完成股份制改造、先后成為上市公司的工商、中國、建設(shè)、交通4家大型商業(yè)銀行和招商、民生、深發(fā)、浦發(fā)、華夏、興業(yè)、中信7家中型商業(yè)銀行（以下簡稱“11家大中型上市商業(yè)銀行”或“11行”）近兩年年報披露的有關(guān)數(shù)據(jù)，對其房地產(chǎn)信貸快速擴張的基本狀況進行分析。之所以選擇11家大中型上市商業(yè)銀行作為分析樣本，主要是因為11行的信貸資產(chǎn)和經(jīng)營規(guī)模在我國金融業(yè)占據(jù)絕對比重且位居主導(dǎo)地位，具有一定典型性和代表意義。

首先，從整個房地產(chǎn)貸款來看，2007年，11行房地產(chǎn)貸款狂飆式的急劇增長達到了前所未有的高度，占各項貸款的比重迅速加大，平均比重達26.54％，高于同期整個商業(yè)銀行18.34％平均水平8.2個百分點；其次，從法人客戶的房地產(chǎn)開發(fā)貸款看，11行房地產(chǎn)開發(fā)貸款平均增速高于各項貸款平均增速4.7個百分點；再次，從個人客戶住房按揭貸款來看，11行個人住房按揭貸款平均增速高于其各項貸款平均增速31.12個百分點，高于整個商業(yè)銀行平均增速16.68個百分點（見表3）。

出于風(fēng)險控制的考慮，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款在各項貸款總量中的規(guī)模應(yīng)當(dāng)適度，因為當(dāng)房地產(chǎn)貸款超過其各項貸款總量的一定比例時，就容易引發(fā)潛在的流動性風(fēng)險。目前，國際上一些商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款警戒線控制在25％~30％左右，其中個人住房貸款比重一般控制在18％~20％以下。我國銀監(jiān)會規(guī)定商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過30％的比例。而從2007年11行房地產(chǎn)貸款余額占其各項貸款總余額的比例來看，其26.54％的比例已經(jīng)逼近30％的控制線，且深發(fā)和興業(yè)兩行已分別以33.2％和41.5％超過了控制線，而中行、建行、招商、民生和浦發(fā)5行分別為27.9％、26.5％、25.9％、28.9％和25.9％，達到或超過控制線，可以說只是一步之遙。11行的樣本分析給我們的啟示是：房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使商業(yè)銀行在過度追求房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款份額及其帶來的當(dāng)期利潤和短期業(yè)績提升的同時，卻忽略了利益獲取背后潛在的巨大風(fēng)險。

三、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴張風(fēng)險預(yù)測

業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)反映風(fēng)險結(jié)構(gòu)，我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸伴隨房地產(chǎn)市場10年來的高速增長而快速擴張，使不斷累積和疊加的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款已經(jīng)占銀行貸款總量相當(dāng)大的比重，風(fēng)險隱患也在積聚和孕育，從某種意義上說已經(jīng)到了一個“臨界點”，如任其繼續(xù)以每年30％以上的速度快速擴張下去，那么風(fēng)險的強烈釋放就為期不遠。之所以這么說，是因為支撐商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴張的條件和其所依托的基礎(chǔ)都已改變。

1．政策調(diào)整變數(shù)加大，房地產(chǎn)市場面臨的不確定性因素增加

2003年以來，國家和央行連續(xù)出臺土地、稅收、金融、信貸等相關(guān)調(diào)控政策，以抑制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展持續(xù)過熱以及商業(yè)銀行綿綿不絕的放貸沖動現(xiàn)象。預(yù)計今后相當(dāng)長的一段時間，針對房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的宏觀調(diào)控會進一步加大，房地產(chǎn)周期性行業(yè)景氣水平的變動頻度和幅度將會進一步加劇，房地產(chǎn)市場面臨的不確定性因素也將更加突出，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的產(chǎn)生，繼而波及和引致商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)質(zhì)量劣變，商業(yè)銀行很可能又將面臨不良貸款大規(guī)模產(chǎn)生的困境。

在發(fā)達國家成熟的房地產(chǎn)市場，銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40％。而在目前我國的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款、建筑企業(yè)流動資金貸款和土地儲備貸款等，基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。數(shù)據(jù)顯示，我國近80%的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金是直接或者間接地來自銀行貸款，個人通過按揭貸款買房則占全部購房總數(shù)的90%，這其中又有80%的購房資金來源于銀行貸款，這種信貸資源向房地產(chǎn)業(yè)加速聚集和過度集中的趨勢，意味著房地產(chǎn)市場絕大部分潛在的系統(tǒng)性風(fēng)險都系在銀行身上。如果加上大量以房產(chǎn)作為抵押的其他貸款，風(fēng)險在一個規(guī)則不甚健全的市場經(jīng)濟環(huán)境里,事實上被批量轉(zhuǎn)嫁給了銀行，房地產(chǎn)價格的波動將影響到銀行一半左右的信貸資產(chǎn)安全。在房地產(chǎn)市場處于上升時期，一切矛盾和危機都被掩蓋，一旦政策出現(xiàn)重大調(diào)整，市場就會出現(xiàn)劇烈波動，風(fēng)險隱患就會得到強烈釋放，銀行無疑就成為首當(dāng)其沖的風(fēng)險承擔(dān)者，房地產(chǎn)“挾持”、“綁架”銀行就會成為現(xiàn)實，目前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍存在著“銀行先死，開發(fā)商后死”的心態(tài)就是最好的注釋。事實上，風(fēng)險苗頭已經(jīng)出現(xiàn)，《2007年度上海市房地產(chǎn)信貸運行報告》透露，2007年上海中資商業(yè)銀行個人住房不良貸款比年初增加7億元，房地產(chǎn)開發(fā)不良貸款比年初增加13億元，雙雙呈現(xiàn)上升態(tài)勢。相信從全國范圍來看，房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款不是一個小數(shù)目。特別是2008年，隨著從緊貨幣政策實施持續(xù)下去，商業(yè)銀行房地產(chǎn)不良貸款數(shù)額恐將進一步上升。

房地產(chǎn)信貸的潛在風(fēng)險用自然界的“潮水效應(yīng)”來比喻，就如同海邊礁石一樣，在房地產(chǎn)行業(yè)高漲時，它被暫時淹沒看不見，在房地產(chǎn)行業(yè)退潮時，它就會暴露無遺。目前我國GDP連續(xù)四年保持兩位數(shù)增長，總體經(jīng)濟形勢仍處于基本良好狀態(tài)，全社會固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資仍在高位運行，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴張中一些深層次問題和潛在風(fēng)險還沒有得到充分暴露。但這恰恰是最應(yīng)高度關(guān)注的時刻，因為當(dāng)整個社會的房地產(chǎn)融資過分依賴于銀行時，銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險就會因政策的變動隨之加大，貸款的某些不良基因會因一定的內(nèi)外部因素在一定的時間或空間內(nèi)頑強地表現(xiàn)出來或?qū)ふ倚碌某休d基礎(chǔ)。

2．量價雙雙初顯下跌，房地產(chǎn)市場潛在風(fēng)險開始顯現(xiàn)

自1998年以來，進入價格上行通道的房地產(chǎn)市場極大地刺激了潛在購買者的購買意愿，即購買者未必有居住需求，再加上當(dāng)時寬松優(yōu)惠的個人住房貸款政策，在銀行貸款強力支撐下的大量購買力紛紛進入房地產(chǎn)市場，使得2007年及以前的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)購銷兩旺的局面。然而，自2007年11月份以來，伴隨“第二套房貸政策”及其細則出臺，人們對房價走低的預(yù)期不斷增強，持幣待購的觀望氣氛日益濃厚。2008年京、滬、穗、深等地房價出現(xiàn)多年上漲后的首次下跌，其下跌幅度均在10％以上，且呈現(xiàn)逐月逐季環(huán)比連續(xù)下跌的趨勢。另外，從全國整體來看，交易量的下滑也從沿海和一線城市向內(nèi)地和二線城市蔓延，已成為一個普遍現(xiàn)象。

一方面，近幾年調(diào)控房地產(chǎn)的新政策不斷出臺，隨著時間的推移還在不斷地細化、強化、調(diào)整和落實，綜合作用的結(jié)果壓縮了投資和投機性購買者的虛假需求量，使得房地產(chǎn)開發(fā)商被迫減緩提價幅度或進行價格下??；另一方面，在房地產(chǎn)市場繁榮的情況下，投機或投資性需求支撐起了相當(dāng)大的銷量，這種虛假的繁榮由于遠遠偏離民眾的實際購買力而顯得非常脆弱，一旦對房價上漲的預(yù)期不再，購買力萎縮的真實一面馬上就會顯現(xiàn)出來。當(dāng)不斷飆升的房價實現(xiàn)價值回歸，投資和投機性買家保本微利或無利可圖時，過旺的投資和投機性需求就會被抑制，房價的整體下跌難以避免。房屋交易量的下降和價格的下跌這兩大問題的凸顯，表明先前過熱的房地產(chǎn)市場“冷卻”的步伐已漸行漸近，由此折射出商業(yè)銀行過量的房地產(chǎn)貸款潛在風(fēng)險開始顯現(xiàn)。

3．房地產(chǎn)持續(xù)高增長所依賴的基礎(chǔ)正在不斷的削弱和失去

房地產(chǎn)產(chǎn)品作為市場中的一種商品，自然也要受供求關(guān)系的影響，呈周期性的波動。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計，我國人均住房建筑面積從2002年底的22.8平方米增加到了2007年底的約28平方米，截至2006年底，城鎮(zhèn)居民住房私有率已達到83%。此信息預(yù)示著1998年以來，持續(xù)高速增長的房地產(chǎn)投資和持續(xù)過熱的房地產(chǎn)市場所依賴的基礎(chǔ)正在不斷的削弱和失去，其理由：

（1）自上世紀90年代中期開始，福利性的實物住房分配漸進地改革演變?yōu)樽》糠峙湄泿呕?，原先凡是城?zhèn)已就業(yè)的正式在編人員均從單位以極低的價格買入了自住的福利房，此后又由于制度性安排變成產(chǎn)權(quán)房并允許上市交易，為改善原有的住房條件，大都以高價賣出，再購買新的住房。這種住房改善性消費結(jié)構(gòu)升級需求在10年時間里的持續(xù)集中釋放后已基本處于衰竭狀態(tài)，且這種低價買入公房、高價賣出的好事已經(jīng)不復(fù)存在，所以這部分購買力一旦釋放完畢，對房地產(chǎn)市場的推動力就會突然消失。

（2）基數(shù)龐大的70年代出生的多子女一代消費人群在90年代中期先后進入個人住房消費時期，這一住房剛性需求恰與持續(xù)高速增長的房地產(chǎn)投資和持續(xù)過熱的房地產(chǎn)市場是彼此對稱和相適應(yīng)的，隨著這一代消費人群的退潮，房地產(chǎn)市場又將失去一支重要的推動力。至于正在進入或即將進入住房消費人群的80后一代，雖是現(xiàn)實中推動房地產(chǎn)市場繼續(xù)向前發(fā)展的一支不可忽視重要力量，但基本是獨生子女，其群體住房消費基數(shù)遠遠少于70年代出生的多子女一代，且有相當(dāng)一部分在住房價格預(yù)期心理下，由父母的資助和扶持已提前購買了住房予以空置等待，未來的住房消費已提前得到釋放，可以說從根本上無法再依靠這一群體支撐住房市場持續(xù)高速增長，房地產(chǎn)的供求關(guān)系或?qū)母旧嫌枰愿淖??！?003年我國人口年齡結(jié)構(gòu)圖顯示30至39歲之間的人口比例最大，大約有2.46億。而緊隨其后20至29歲年齡組的人口數(shù)量只有1.74億，驟然下降30%。這種人口結(jié)構(gòu)對住宅消費和投資的中期趨勢有深遠影響，由于25至39歲之間的人口是最主要的購房群體，在2008年到2017年之間，這部分購房群體絕對數(shù)量的下降將直接影響住宅的真實需求?！?sup>［1］

（3）一個時期以來，在“經(jīng)營城市”的導(dǎo)向下，各地的舊城改造規(guī)模不斷擴大，舊房拆遷面積不斷上升，直接拉動了房地產(chǎn)產(chǎn)品的被動性需求，為房地產(chǎn)市場注入了巨大的推動力。這種依托城市大規(guī)模拆遷改造導(dǎo)致的被動性的旺盛需求，從動態(tài)來看已成強弩之末，對房地產(chǎn)市場的推動力正在逐漸削弱。

概言之，近10年來持續(xù)高速增長的房地產(chǎn)投資和持續(xù)過熱的房地產(chǎn)市場將會很快放慢速度，步入平穩(wěn)的發(fā)展期，這意味著商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴張所依托的基礎(chǔ)已發(fā)生了變化，繼續(xù)快速擴張在時間和空間上都會受到擠壓，潛在風(fēng)險的逐步釋放也就順理成章。

4．價格型調(diào)控工具——利率的使用將使過高的房地產(chǎn)價格回歸理性

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，不管是房地產(chǎn)企業(yè)建房所需的開發(fā)貸款，還是個人住房所需的按揭貸款，對資金的需求量都非常大，所以對利率非常敏感。貸款利率的變動，對住房的需求和價格及未來的市場預(yù)期影響最為直接，可以說它比控制土地供給、緊縮信貸規(guī)模、上調(diào)存款準備金率等一系列數(shù)量型調(diào)控工具都有效。貸款利率下降，就會減少月供支出，無論是對自住性購房者，還是對投資和投機性購房者，都會刺激其需求增加，從而導(dǎo)致價格上漲。貸款利率上升，對自住性購房者來說，雖然會增加月供支出，但由于其為剛性需求，波動不會太大；而對投資和投機性購房者則不然，當(dāng)利率政策給了一個逆轉(zhuǎn)信號的時候，需求就會立即減小，且可能會導(dǎo)致將以前所購房屋反過來向市場拋售，并迫使開發(fā)商囤積的住房向市場釋放，這將使供應(yīng)成倍放大，無形中增加市場的供應(yīng)量，使得市場的供給和需求關(guān)系發(fā)生根本性的改變，價格就會往下走。^［2］

1997年10月至2007年12月，央行對存貸款利率進行了14次調(diào)整，其中，5年期以上貸款利率由1997年10月的10.53％，經(jīng)連續(xù)5次下調(diào)至2002年2月的5.76％，并此后維持了兩年八個月的時間；然后于2004年10月始，連續(xù)8次上調(diào)至2007年9月的7.83％，（12月的第9次上調(diào)，5年期以上貸款利率維持不變）。伴隨貸款利率的上下調(diào)整，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款波動也相應(yīng)加大，從總的走向和趨勢來說，貸款利率下降，房地產(chǎn)行業(yè)對貸款的需求就相應(yīng)上升，反之就相應(yīng)下降。2002年前后的幾年間，由于貸款利率下降到10年期間的最低位，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款則處于最高位，就很好地說明了這一點（見表4）。

對個人住房貸款來說，月供支出對加息幅度尤其敏感。經(jīng)“中國房地產(chǎn)TOP10研究小組”2004年以5.31%的一年期貸款利率測算，不考慮住房現(xiàn)價、首付和期限，月供支出對加息幅度的敏感系數(shù)是：當(dāng)個人房貸基準利率提高幅度從25bp（基點）到200個bp時，月供支出增加的幅度從1.64%增加到13.54%（見表5）。

表5顯示，當(dāng)個人房貸基準利率加息達到150個bp時，住房消費需求對利率的敏感性將越來越強，降低消費、延遲消費和持幣待購等行為和預(yù)期越來越濃厚，消費需求受到的抑制作用越來越大。2007年9月我國5年期以上貸款利率已比2002年2月提高了207個bp。

2002年以后，我國的房價上漲速度大大加快，房地產(chǎn)市場明顯呈現(xiàn)過熱的跡象，尤其是2003年下半年以后。2004年，上海中資商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款增加額占新增加貸款的比例竟然達到76%^［3］，部分城市的房價甚至以兩位數(shù)的速度急劇上漲，恰恰是與當(dāng)時的降息周期下利率處于最低的一段時期密切相關(guān)。至于2007年10月前后房價的再一次瘋漲，僅僅是房地產(chǎn)市場在年內(nèi)第5次加息效應(yīng)傳導(dǎo)到市場前演繹的最后一次瘋狂。獨立經(jīng)濟學(xué)家謝國忠認為,中國遲遲未提高利率,正是擔(dān)心房地產(chǎn)泡沫破裂。對此，筆者深以為然，“投鼠忌器”恐怕是其中最為主要的原因。

2007年以來，我國存款利率一直處于負利率狀態(tài)，尤其是2008年以來，一年期存款利率與CPI指數(shù)最高時相差已達一倍甚至以上，這是極不正常的。但是，在人民幣升值、美國連續(xù)降息、中美之間的利差倒掛已近一倍的背景下，利率繼續(xù)上調(diào)的空間暫時確實非常有限。道理十分簡單，如果存款利率上升，就會有更多的國外熱錢涌入中國，一方面人民幣升值的壓力就會更大，另一方面資產(chǎn)價格，尤其是房地產(chǎn)價格會被推向更高。因此，利率的操作空間是十分有限的，通過大幅度提高利率的方法來遏止住房價格是有難度的。但并不是說此路就不通，一旦國際環(huán)境允許，是沒有任何理由任由這種嚴重的負利率狀態(tài)持續(xù)下去。當(dāng)價格型的利率調(diào)控工具投入使用，商業(yè)銀行快速擴張的房地產(chǎn)信貸就會出現(xiàn)大量的不良貸款，中國

版的次貸風(fēng)險也就必然會發(fā)生。

四、簡要結(jié)論和建議

隨著時間的推移，持續(xù)宏觀調(diào)控下的經(jīng)濟調(diào)整周期身影已經(jīng)越來越清晰，先前支撐房地產(chǎn)高速增長的前提條件正在逐漸消失，承載商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴張的客觀基礎(chǔ)已不存在。對這一趨勢性改變，商業(yè)銀行要高度警惕房地產(chǎn)市場步入下行通道可能引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險以及在經(jīng)濟處于上行周期房地產(chǎn)市場持續(xù)上漲的形勢下降低房地產(chǎn)貸款標準的一些非審慎貸款所可能引致的非系統(tǒng)性風(fēng)險。因此，商業(yè)銀行在經(jīng)濟上行周期快速擴張的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)應(yīng)該而且必須慢下來，與漸進變化的市場環(huán)境相適應(yīng)，高度的風(fēng)險控制意識必須貫穿于房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的全過程。由此給出以下幾點簡要建議：

1．密切關(guān)注和深入了解、認真研究和準確把握政策動態(tài)及變數(shù)，有效規(guī)避政策性風(fēng)險

提高對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險周期及其危害性的認識，徹底摒棄“個人信貸一定是優(yōu)質(zhì)信貸”的觀念；改變把房地產(chǎn)信貸當(dāng)作低風(fēng)險品種開發(fā)，過度放大房地產(chǎn)貸款對當(dāng)期的利潤貢獻，僅顧及短期業(yè)績提升的做法；理性適度拓展房地產(chǎn)信貸市場，合理控制房地產(chǎn)貸款的投放節(jié)奏及貸款投向，將貸款的重點主要放在普通商品房和經(jīng)濟適用房項目以及個人自住性住房需求等方面。有效過濾、重點調(diào)控和抑制非自住性的投資和投機性住房需求，提高房地產(chǎn)貸款整體風(fēng)險控制能力，努力化解房地產(chǎn)貸款已經(jīng)聚集或正在聚集的潛在中長期風(fēng)險。

2．強化審慎放貸，嚴格遵守國家和央行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款程序

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需憑其自有資金支付土地出讓金，獲得“四證”（土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證），并開始建筑施工且自有資金不得低于總投資的35％，方可發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款；不管是多層住宅還是高層住宅，必須在主體結(jié)構(gòu)封頂后方可啟動個人住房按揭貸款程序。切實杜絕以往為爭奪市場份額，在工程基礎(chǔ)剛平地面時就搶先發(fā)放個人住房按揭貸款的“正負零”游戲。如若違規(guī)，監(jiān)管部門必須給予強有力的懲戒和制裁。

3．加大依法合規(guī)的執(zhí)行力，嚴格個人住房按揭貸款的準入標準，防止“假按揭”行為的發(fā)生

對首套自住性需求的購房者，應(yīng)予鼓勵和支持，但應(yīng)充分利用已建成并已投入使用的人民銀行個人征信系統(tǒng)，加強其資信審查，認定其個人身份的真實性和收入的真實性，防止虛假身份、信用記錄不良和支付能力有限的購房者進入貸款程序并取得貸款。同時，嚴格執(zhí)行央行制訂的第二套住房貸款標準，不得隨意解釋和有意曲解，明里暗里放寬貸款標準、提高貸款成數(shù)、優(yōu)惠貸款利率，以控制投資性購房需求，遏制投機性購房需求，清除房地產(chǎn)市場上的炒房之風(fēng)，穩(wěn)定和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

4．慎推房貸新品種，堅決杜絕近年來較為普遍的“房價重估追加按揭”，“既有房屋轉(zhuǎn)按揭”、“寬限期還款”等房貸新品種

尤其是中型商業(yè)銀行應(yīng)審慎地對待一個時期以來片面強調(diào)市場占比，應(yīng)客戶需求而動，創(chuàng)新頻繁的所謂雙周供、非交易轉(zhuǎn)按、循環(huán)貸、存抵貸、交易基金監(jiān)管、遞進還款、氣球貸、批發(fā)按揭、自主交易網(wǎng)以及將理財產(chǎn)品與房貸產(chǎn)品結(jié)合起來（客戶通過購買的名義理財金額獲取“房貸利率寶”理財收益，從而達到減少按揭貸款利息支出的目）的房貸利率寶等所謂的房貸創(chuàng)新產(chǎn)品，高度關(guān)注這些產(chǎn)品在具體業(yè)務(wù)實踐中運行的得失成敗，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，予以改進或中止，消除潛在的風(fēng)險。

5．積極實施房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型，促進科學(xué)合理的住房建設(shè)和消費模式的建立

囿于我國人多地少的基本國情和可持續(xù)發(fā)展的基本國策，基于商業(yè)銀行應(yīng)承擔(dān)的社會責(zé)任，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展應(yīng)引導(dǎo)中小戶型為主的住房消費，滿足絕大多數(shù)居民的基本居住需要，提倡人人首先有房住，而不是少數(shù)人有多個房屋產(chǎn)權(quán)。當(dāng)今我國城鎮(zhèn)人均居住面積已達到了中等收入國家的平均水平，可利用的土地資源又非常有限，從保護耕地、充分利用現(xiàn)有非耕地出發(fā)，房地產(chǎn)信貸不應(yīng)鼓勵和支持大戶型住宅的發(fā)展。

參考文獻：

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［2］ 向陽，夏成彬.房地產(chǎn)泡沫形成機理分析［J］.重慶工商大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2005（2）：26-29.

［3］ 安邦研究簡報，每日金融，2005-03-22（4）.

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［6］ 易憲容.謹防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個中國經(jīng)濟［Ｎ］.國際金融報.2004-10-14（4）.

［7］ 何勇.困境中的選擇和選擇中的困境——我國商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)快速擴張研究［J］.經(jīng)濟研究參考,2007（67）:35-45.

（責(zé)任編校：夏 冬）