楊　江

在“小產(chǎn)權(quán)”這個迷局里,買意味著風(fēng)險,不買可能意味著又一次安家置業(yè)乃至投資機(jī)會的喪失?

大齡青年的購房自救

這是一個今年以來在國內(nèi)多個房價高企的城市上演漸頻的場景,29歲的樂山籍小伙子歐陽揣著多年的安家置業(yè)夢想,在這個艷陽高照的周末穿梭于成都市城鄉(xiāng)接合部的多個“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”樓盤?

這一天的奔波,從早上放棄懶覺,一邊啃著路邊買來的兩個包子,一邊擠上開往郊縣的班車開始,似乎注定辛勞?

成都人話里的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”?“農(nóng)夫產(chǎn)權(quán)”,其實就是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場里惹得無數(shù)根舌頭在打架的“小產(chǎn)權(quán)”?

“小產(chǎn)權(quán)”這個詞“發(fā)明”于率先出現(xiàn)房價高企的京城,就像北京人當(dāng)初稱中巴車為“小公交”,“小產(chǎn)權(quán)”不過是民間一個約定俗成的叫法,泛指在農(nóng)村集體建設(shè)用地上由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府?村委會單獨開發(fā)或聯(lián)合房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建造的房屋?這類房屋只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)乃至村委會頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書?

長期以來,我們國家實行的是城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地管理制度,只有城市國有土地經(jīng)合法程序后方能建造商品房上市流轉(zhuǎn),并由國家房管部門頒發(fā)房產(chǎn)證,也就是所謂的“大產(chǎn)權(quán)”?

而農(nóng)村集體建設(shè)用地,在法律上禁止非集體經(jīng)濟(jì)成員也就是城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地及農(nóng)民房?農(nóng)村集體土地只有經(jīng)國家征地,土地性質(zhì)變?yōu)閲泻蠓娇捎糜诜康禺a(chǎn)開發(fā)?

確切地說,在法律層面,非法的并非“小產(chǎn)權(quán)房”,而是城鎮(zhèn)居民與“小產(chǎn)權(quán)房”之間的購買行為,因此“小產(chǎn)權(quán)”的“小”便有了“不合法”的暗指?

城里人購買“小產(chǎn)權(quán)房”,這一現(xiàn)象早在十多年前房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步時就已出現(xiàn),只是最近兩年,房價急速攀升,在人們的購房壓力日益增加的情況下,才變得顯著起來?

歐陽其實并非“無產(chǎn)者”,他在成都市區(qū)二三環(huán)之間已經(jīng)有了一套兩居室的商品房,那是他在2005年底購買的?

“著實體會了兩年的房奴艱辛!”歐陽感慨,2005年,剛在成都工作不過3年的他純粹是被迫“獻(xiàn)身”房產(chǎn)?“滿耳聽到的都是對高房價的不滿,天天期盼著房價下調(diào),等來的卻是一天天的上漲?”

“現(xiàn)在買不起,再等,以后就更買不起?”他貸款15萬元購買了一套二手房,當(dāng)時的均價不過2000多元一平方米,但對于出身農(nóng)家?積蓄微薄的他而言,近10萬元的首付款著實讓他使出了吃奶的力氣?

“就差沒賣身了?”歐陽戲言?兩年后的今天,這套房子已經(jīng)翻價近一倍,“但增值與我何干?只要我一天住在里面,就一天得不到漲價帶來的真正實惠?”

中介公司這幾天幾乎每天都在說服他賣房,“每天都說又漲了,對我,聽著更像自慰?”

“房子賣了,看起來可以賺十幾萬元,但我住哪?成都市商品房均價已經(jīng)漲到五六千元一平方米,中心城區(qū)更是超萬元,賣了,我更買不起?”

但他確實動心了,每個月近2000元的還款對于月工資不過3000元的他確實是一個不小的壓力,“談戀愛,請女孩子吃個飯,口袋都緊巴巴的?”

29歲,在這個城市,已經(jīng)是一個成家甚至為人父母的年齡,但歐陽仍是單身,他在前一個星期參加了一個單身派對,得到的信號是:有房?有車?無貸的男青年,姑娘們更青睞?

如同其他重點城市,“小產(chǎn)權(quán)房”這一年也成為成都房地產(chǎn)的熱點話題,越來越多的成都人開始關(guān)注“小產(chǎn)權(quán)房”,就像試探一汪不知深淺的水潭,慢慢匯入購買者的行列?

成都的“小產(chǎn)權(quán)房”,單價一般只有周邊商品房的一半,在郫縣甚至只有1000多元一平方米,價格優(yōu)勢非常明顯?

“將手頭的商品房轉(zhuǎn)手套現(xiàn),只要花20多萬元就可以在郊縣買一套一百多平方米的小產(chǎn)權(quán),多余的錢正好可以買部小轎車?”

這就是這個自稱“大齡問題青年”走近“小產(chǎn)權(quán)房”的初衷?“那樣至少以后不用在市區(qū)開那輛剎車嘯叫得可以刺破耳膜的電動自行車,可以開著轎車帶著心愛的姑娘在城郊之間兜風(fēng)了?”

歐陽在一家文化單位工作,因此,較多地見聞了有關(guān)“小產(chǎn)權(quán)房”的爭議,他覺得很有必要對郊縣的“小產(chǎn)權(quán)房”充分調(diào)研?“幾十萬元,身家性命,總不能輕率扔進(jìn)漩渦?”

一個樓盤多家公司銷售

西郡蘭庭是一個“小產(chǎn)權(quán)”樓盤,坐落在西南交通大學(xué)郫縣新校區(qū)附近,銷售經(jīng)理王明(化名)與歐陽是網(wǎng)友,約好在銷售部見面,按照王明后來的介紹,他曾對成都市“小產(chǎn)權(quán)”樓盤做過一個調(diào)查,粗略統(tǒng)計有223個“小產(chǎn)權(quán)”樓盤在售,遍布成都市郊?

“我跟員工說,你們?nèi)フ{(diào)研,但凡外面沒打廣告,售樓部簡陋得甚至辨認(rèn)不出的樓盤,多半就是小產(chǎn)權(quán)?”王明會心一笑?

出北三環(huán)去西郡蘭庭的路上,歐陽在川師電影電視學(xué)院馬路對面一眼看到了一個建設(shè)中的樓盤“府河星城”,10多幢高層建筑大多已經(jīng)封頂?

“蜀星建設(shè)”?“四川住業(yè)”?“四川福龍”……每座樓上掛出的條幅都不同,歐陽嘀咕:一個樓盤怎么有這么多家開發(fā)商蠶食?一進(jìn)工地,歐陽更迷糊了,七八家公司的“咨詢處”背對馬路,一字排開,這“咨詢處”實質(zhì)就是“銷售部”?

他先進(jìn)了福龍公司的“咨詢處”,已經(jīng)有四五個購房者在咨詢,一名駱姓售樓人員熱情接待,坦言“府河星城”只有集體產(chǎn)權(quán),購房者不能辦理“大產(chǎn)權(quán)”?

“府河星城”為高層電梯樓,在“小產(chǎn)權(quán)”樓盤中屬于高檔,均價3600多元一平方米,駱銷售表示,因為是集體產(chǎn)權(quán),所以歐陽不能辦理銀行按揭?

“你可以分期付款,但一般不超過半年?”他建議歐陽一次性付款,因為那樣可以有五個點的折扣,算下來就是3400多元單價?“府河星城在三環(huán)口,交通發(fā)達(dá)?人文環(huán)境優(yōu)越,邊上就是深圳華僑城和歡樂谷,3年內(nèi)肯定能升值到5000多元,投資價值很大?”駱銷售說?

相比周邊同樣檔次的商品房五六千元的單價,“府河星城”確實價廉,而且購房不需要交納任何稅款?但有沒有政策風(fēng)險?有沒有希望將“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”轉(zhuǎn)正是歐陽最為關(guān)心的問題?

駱銷售一邊拿出一個內(nèi)含媒體正面報道剪報的文件夾,一邊言詞堅定地表示不會面臨“政府征地即滅亡”的風(fēng)險,因為樓盤是符合政府規(guī)劃并得到審批的?至于“小產(chǎn)權(quán)”轉(zhuǎn)正的問題,駱銷售許諾:一般而言,3年內(nèi)可以拿到“大產(chǎn)權(quán)”?

“到時也不需要交納土地出讓金?”他勸歐陽,“其實有沒有大產(chǎn)權(quán)對你上市流轉(zhuǎn)沒有實質(zhì)影響,如果想轉(zhuǎn)賣,只要到我們這里改一下登記表就可以了?”“改名費”,駱銷售說只要2000元,也不需要交納任何稅款,“想買的話,要抓緊,可能過一陣子又要調(diào)價了?”

一個樓盤怎么會有多家公司設(shè)攤銷售?駱答復(fù),府河星城規(guī)劃1.3萬戶,沒有一家公司有實力獨吞該樓盤,于是“分而造之”,誰先建好,誰先賣,至于售價,則是統(tǒng)一的?

歐陽又到了另一家公司的“咨詢處”,銷售人員陳小姐遞上了一份宣傳單,一張白色貼紙遮蓋住了單價一欄?

歐陽舉起宣傳單,對著陽光,發(fā)現(xiàn)貼紙背后的“單價3140元”,陳解釋,這是前一陣子的價格而已,現(xiàn)在是3400多元?

銷控表上與福龍一樣顯示,至少80%的房子已經(jīng)被售出,不過陳小姐說,“照道理,3年內(nèi)可以辦理大產(chǎn)權(quán),但誰也不敢保證?”

“如果要轉(zhuǎn)正,肯定是要交土地出讓金的,我們測算大概一平方米200元左右?如果你要買下來投資,可以委托我們轉(zhuǎn)賣,只是要收一定傭金?”她說?

對于兩家公司在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正與土地出讓金說法上的大相徑庭,陳建議,“你要他寫進(jìn)合同,看他肯不肯!”

歐陽于是又折回福龍“咨詢處”,這回駱銷售更正,“是要交一點土地出讓金,不會多的,大概100元吧?”

“怎么一會一個說法?”歐陽嘀咕?

購房者中的精英分子

“我曾跟府河星城的人開玩笑,你們這么多家公司的售樓部,干脆統(tǒng)一調(diào)頭面向馬路,一起叫賣,那場面肯定壯觀?”對“府河星城”知根知底的王明聽完歐陽的介紹后調(diào)侃?西郡蘭庭尚在打地基,均價2600多元,200米外的商品房售價已是3900多元一平方米?

王明證實,“小產(chǎn)權(quán)房”確實受關(guān)注度很高,甚至不用找專門的銷售策劃,只要安排幾個工作人員,上門買房的就絡(luò)繹不絕,但多數(shù)樓盤說已經(jīng)銷售80%以上未必就是一個真實的反映?“小產(chǎn)權(quán)學(xué)習(xí)了不少商品房的銷售技巧,分期銷售?分期提價?制造熱銷之相,這些都有存在?”因為早先認(rèn)識,王明在很多問題上對歐陽直言不諱?

歐陽問到底能不能買“小產(chǎn)權(quán)房”,王明說:“我的一個朋友問了一個市人大代表同樣的問題,得到的回答是,你要是膽子大,就買一套;要是膽子小,就把錢放銀行?”

“政府對小產(chǎn)權(quán)的態(tài)度曖昧,昨天的報道,記者問能否購買小產(chǎn)權(quán)房,主管部門并不作正面回應(yīng),只是說購買了不能辦理合法產(chǎn)權(quán)證?你說買,還是不買?”王明說?

“有一點你可以吃定心丸,這些小產(chǎn)權(quán),絕大多數(shù)都是政府審批的,只不過政府級別有大有小?”王明說,“退一萬步講,即便有風(fēng)險,推倒也是不可能的,這么多小產(chǎn)權(quán)房,這么多人買,法不責(zé)眾嘛!”

就在今年6月,建設(shè)部新聞發(fā)言人發(fā)布《關(guān)于購買新建商品房的風(fēng)險提示》,明確表示“城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋”?因為“非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買此類房屋,將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,合法權(quán)益難以得到保護(hù)”?

建設(shè)部的這個表態(tài)明確了自己的反對立場,但仍有數(shù)以萬計的人選擇“小產(chǎn)權(quán)房”,正是基于王明那樣“法不責(zé)眾”的想法?

在“府河星城”,銷售人員告訴歐陽,一些朝向較好的房型已經(jīng)被當(dāng)?shù)匾恍┕珓?wù)員或者集體經(jīng)濟(jì)體的領(lǐng)導(dǎo)者譬如村干部購走?而現(xiàn)實是,小產(chǎn)權(quán)的購買大軍中,確實匯入了一批公務(wù)員?專家?學(xué)者,四川省社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)家林凌證實,院里有20多人買了“小產(chǎn)權(quán)房”?

陳建平(化名)就是其中之一,他執(zhí)意要求記者化名,原因是身為經(jīng)濟(jì)學(xué)者,身份比較敏感?

他3年前在郫縣以1200多元的價格購買了一套70多平方米的“小產(chǎn)權(quán)房”,“如果被征用,合同廢止,賣房者肯定要承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任;如果將來小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正需要交納土地出讓金,我也劃算,因為那時房價已經(jīng)漲得相當(dāng)可觀?”

“在針對小產(chǎn)權(quán)房的具體政策出臺前,可能是一個買入的機(jī)會?連省政協(xié)的一個朋友前幾天都問我能不能買?”陳建平購買小產(chǎn)權(quán)房完全是為了投資,他將這套房租給了一對學(xué)生情侶,租金每月600元?

學(xué)者?公務(wù)員,這些精英層次的人購買“小產(chǎn)權(quán)房”,似乎釋放出了一種利好的信號,更堅定了歐陽他們購買小產(chǎn)權(quán)房的信心,也讓王明他們多了一些說服客戶的理由?

有意思的是,歐陽在踩盤時遇到的一些購房者雖然大多表示之所以青睞小產(chǎn)權(quán)房,是因為急需改善住房又無力承擔(dān)商品房的高昂售價,但他們似乎更關(guān)心小產(chǎn)權(quán)的升值空間與轉(zhuǎn)手操作的實際問題?

“商品房的投資風(fēng)險已經(jīng)很高,小產(chǎn)權(quán)房還是一個價格洼地?”陳建平認(rèn)為,與他一同購買小產(chǎn)權(quán)房的同事,有的已經(jīng)拿到了由郫縣建設(shè)局頒發(fā)的“村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證”,對這類房屋的所有權(quán)在發(fā)生轉(zhuǎn)移?變更?滅失?終結(jié)等情況時的具體規(guī)定也與“大產(chǎn)權(quán)證”如出一轍,其中最引人關(guān)注的一條是:5年之內(nèi)可以私人買賣,但是要交納20%的交易稅?

王明證實,雖然沒有明文規(guī)定,但“小產(chǎn)權(quán)房”的買賣,實際是沿用了商品房的管理辦法?

為了規(guī)避政策風(fēng)險,王明說,他們也在考慮一種變通的方式,比如幫助購房者取得小產(chǎn)權(quán)所在集體的戶口,這樣購房就名正言順?

但歐陽覺得“西郡蘭庭”雖然背靠西南交大,地理位置卻過偏,從市區(qū)往返一趟,交通高峰期要兩個多小時,可能更適合西南交大的老師與那些想到郊縣養(yǎng)老的人?

以租代售,規(guī)避政策風(fēng)險

中午吃飯的時候,歐陽梳理了一遍上午得到的信息反饋,更堅信“小產(chǎn)權(quán)房”值得押上一注?但他多了一個心眼,“開發(fā)商現(xiàn)在口頭一個個許諾,一個個利好的證據(jù),又有多少可信?”

他向西南交大的一個朋友借了一款可以錄音的MP3,決定再到城市北郊的北湖風(fēng)景區(qū)看看?

北湖風(fēng)景區(qū)是成都市另一個“小產(chǎn)權(quán)”樓盤的集聚地,比較知名的樓盤是“北湖印象”,規(guī)劃面積500畝,建筑面積80萬平方米,可以容納2萬人,一向被視為成都市“小產(chǎn)權(quán)”樓盤的代表作?

從小區(qū)對面的北湖客運中心出來,歐陽就打開了錄音設(shè)備,藏進(jìn)口袋,“沒有哪家小產(chǎn)權(quán)樓盤肯將口頭承諾寫進(jìn)協(xié)議,萬一購買了‘北湖印象,口頭承諾錄下來將來或許對我有利?”

“北湖印象”已經(jīng)進(jìn)入三期,外觀看來完全是一個中高檔商品房的開發(fā)架勢,保安?觀樓車應(yīng)有盡有,小區(qū)沙盤展示區(qū)人頭攢動,裝修豪華得就像一個宴會大廳?

這與上午看到的幾個樓盤銷售處猛一看像個工棚完全是天壤之別?“我們這不是小產(chǎn)權(quán)房,因為你根本連小產(chǎn)權(quán)證都拿不到,更不用說以后轉(zhuǎn)為正式產(chǎn)權(quán)?”售樓小姐開門見山?

“北湖印象”的單價是2600多元,仍舊必須一次性付清,不可辦理按揭,“我們這是農(nóng)民新居,所有的房子只簽訂70年的房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,說白了,也就是一紙租賃合同?”

歐陽這才注意到,咨詢處的銷控表在這里搖身變?yōu)椤白饪乇怼?這實際就是成都目前流行的“小產(chǎn)權(quán)房”“以租代售”,本質(zhì)上說,購買“府河星城”與“西郡蘭庭”,簽訂的其實也是這種租賃合同?

把農(nóng)民房租給城鎮(zhèn)居民,在中國鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)生活里早已是一個普遍現(xiàn)狀,從形式上看,“租”與“賣”之間并沒有嚴(yán)格的界限,我租你一個月的房子,還不是等于買了一個月的使用權(quán)?

房租租期越長,租金越是一次性付清,租賃的行為就越靠近買賣行為,京郊聞名遐邇的畫家村,從短租?長租到買斷,就是一條連續(xù)的曲線?

“這和賣商品房又有什么本質(zhì)區(qū)別?既然是租賃合同,我為什么要租70年?10年可以嗎?”歐陽反問?

“不可以!必須70年!”售樓小姐斬釘截鐵?

“那你們其實就是換了一個賣房的說法而已?我買了其他的小產(chǎn)權(quán)房還有轉(zhuǎn)正的一點希望,買了你們的房,卻是租了70年,末了,什么也得不到?”

歐陽盤算,法律規(guī)定,租賃合同最長20年,也就是說一旦他簽訂了北湖印象這個所謂的租賃合同,“70年的使用權(quán)”根本就是一個無效合同,至少后50年的保障從何而來?

北湖印象一期已經(jīng)有不少人入住,有樓面打出了轉(zhuǎn)賣的廣告?歐陽在一桌搓麻將的老人旁邊駐足?“對我們而言,在哪養(yǎng)老都是一樣,把城里的房子留給兒子住,自己搬到這里,環(huán)境又好,只要不遇到政府征地拆遷,租70年和買70年又有什么關(guān)系?”一個老者說?

北湖印象售樓部掛著成都市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)視察小區(qū)的照片,售樓小姐一邊出示上級領(lǐng)導(dǎo)的批示,一邊勸歐陽不必有任何顧慮?她強(qiáng)調(diào),雖然是租賃合同,并不影響以后的轉(zhuǎn)手交易,“你可以到管委會辦理一個使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,至于差價,那就是你的事情,也不要繳稅的?”

四川省社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)者陳武元說,王明所謂223個小產(chǎn)權(quán)樓盤的數(shù)據(jù)雖然沒有官方證實,但按照他的估算,起碼也占據(jù)了房地產(chǎn)市場供應(yīng)的20%左右?“北湖印象”這樣“以租代售”的變通方式較為普遍,規(guī)避了目前對“小產(chǎn)權(quán)房”買賣的爭議與法律限制?

從“北湖印象”出來,歐陽又去了一趟永康森林公園,在這個成都西北角的“綠肺”,他至少看到了10多個小產(chǎn)權(quán)樓盤,多數(shù)是別墅,售價4000多元一平方米,大大超出了他的預(yù)算?

有人認(rèn)為,“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn),必然會沖擊商品房市場,有利緩解商品房的高企態(tài)勢,但王明提醒歐陽,長期看,很可能是一個中和的過程,“商品房可能銷售受到一定影響,小產(chǎn)權(quán)房的價格卻肯定是逐步上揚(yáng),因為它的參照價是商品房?”

商品房的開發(fā)需要經(jīng)過土地一級市場的招掛拍,高房價很重要的原因就是高地價,而“小產(chǎn)權(quán)房”因為是鄉(xiāng)鎮(zhèn)甚至村一級開發(fā),往往是零地價,這也是小產(chǎn)權(quán)房之所以有價格優(yōu)勢的原因?

星彥地產(chǎn)研究中心副總監(jiān)趙莎莎說,商品房地價成本占開發(fā)成本的50%,甚至更多,利潤點只有25%左右,但小產(chǎn)權(quán)房即便賣2000多元單價,利潤點也有50%以上,“很難說,買哪個更劃算?”

傍晚時分,歐陽咨詢了一位中介公司的經(jīng)紀(jì)人,經(jīng)紀(jì)人透露,目前已有中介代理“小產(chǎn)權(quán)房”,掛牌租金與商品房無二,但要想出售,找到接盤人尚有難度?

有怎樣的產(chǎn)權(quán)界定就必然有怎樣的市場表現(xiàn),因為合法身份遭到質(zhì)疑,小產(chǎn)權(quán)價格低了一大截;因為低價,小產(chǎn)權(quán)房又更富競爭力;還是因合法性問題,小產(chǎn)權(quán)房增值緩慢?

在城市的北部轉(zhuǎn)了一天,歐陽的感受從“迷茫”升級為“焦慮”?

無論是有著安家置業(yè)夢想的歐陽,還是想著投資賺錢的陳建平,都是因為在房價高企的商品房市場內(nèi)無法獲得機(jī)會,而將他們的夢想寄于“小產(chǎn)權(quán)房”?

但歐陽卻發(fā)現(xiàn),在“小產(chǎn)權(quán)”這個迷局里,買意味著風(fēng)險,不買可能意味著又一次安家置業(yè)乃至投資機(jī)會的喪失,進(jìn)退維谷?