周麗娜

地下人防工程產(chǎn)權(quán)問題處于法律真空地帶，各利益相關(guān)方難以協(xié)調(diào)

日前，北京羅馬嘉園的92名業(yè)主一紙?jiān)V狀將北京市朝陽區(qū)民防局告上了法庭，認(rèn)為其未履行告知義務(wù)，把業(yè)主正在使用的人防地下車庫使用權(quán)發(fā)給不具有所有權(quán)和合法使用權(quán)的北京珠江世紀(jì)物業(yè)管理有限公司，程序違法，且侵害了業(yè)主利益。

據(jù)羅馬嘉園的業(yè)主們告訴本刊，北京珠江世紀(jì)物業(yè)管理有限公司拿到北京市朝陽區(qū)民防局頒發(fā)的《人防工程使用證》和《行政許可決定書》后，業(yè)主在小區(qū)地下車庫停車除了原來要交的120元管理費(fèi)，每月還需多交300元租用費(fèi)。

“讓我們多交這三百塊錢，就好像保姆變賣主人的財(cái)產(chǎn)，還向主人收錢。”業(yè)主林楓對本刊說，她面前一本厚厚的檔案冊都是關(guān)于本小區(qū)業(yè)主維權(quán)的各種資料。

保姆買家當(dāng)?

2007年6月17日，林楓在停放車輛時(shí)，北京珠江世紀(jì)物業(yè)管理有限公司的工作人員告知，停車每月除120元管理費(fèi)外要再收300元的租用費(fèi)。早在4天前，車位費(fèi)提價(jià)的通知就張貼在各樓道的公告欄。其中寫明地下車位的經(jīng)營和使用狀況已經(jīng)向相關(guān)部門備案，并且獲得了審批通過。如果過期不交納費(fèi)用，視為放棄車位，將另行出租給其他業(yè)主。

羅馬嘉園小區(qū)的停車位嚴(yán)重不足。物業(yè)公司發(fā)了三千多個(gè)小區(qū)進(jìn)出車輛證，但地下車位僅有592個(gè)，加上地上的臨時(shí)性車位也不到一千個(gè)。很多業(yè)主為爭搶車位迅速交費(fèi)，但部分有心業(yè)主要求物業(yè)公司出示政府審批文件。該公司拿出北京市朝陽區(qū)民防局所頒發(fā)的《人防工程使用證》和《行政許可決定書》，證明他們擁有該設(shè)施的使用權(quán)。

記者從朝陽區(qū)民防局了解到，申請使用人防工程首先要跟民防局經(jīng)營管理中心開發(fā)部達(dá)成使用合同。車庫使用費(fèi)可以商量，按道理是每天每平米1角。簽訂合同后可以辦理相關(guān)使用手續(xù)。

“只要物業(yè)交了使用費(fèi)，它向業(yè)主收多少錢，是它的盈利方式，提高價(jià)格歸物價(jià)局管，我們無權(quán)干涉?！痹摴ぷ魅藛T說。

6月25日，部分羅馬嘉園小區(qū)業(yè)主到北京市發(fā)改委和朝陽區(qū)發(fā)改委核實(shí)審批情況，得知物業(yè)并沒有獲得朝陽區(qū)發(fā)改委關(guān)于地下固定車位常年包月收費(fèi)的審批通過，而是用發(fā)改委批復(fù)的臨時(shí)停車場的收費(fèi)審批材料“偷換概念”，讓業(yè)主交包月的價(jià)格并簽訂協(xié)議，而后再用業(yè)主簽訂的協(xié)議去發(fā)改委審批包月的價(jià)格。每月300元是按照臨時(shí)停車場標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)單方制定的“優(yōu)惠”包月租賃的價(jià)格。

幾天后，75名交費(fèi)和一百多名未交費(fèi)的業(yè)主代表分別提交了兩份聯(lián)署情況說明給發(fā)改委，表示業(yè)主受到物業(yè)欺騙和脅迫交費(fèi)，已經(jīng)簽署的租用協(xié)議書是無效協(xié)議書，物業(yè)不能根據(jù)此協(xié)議書報(bào)批固定車位常年包月的價(jià)格核準(zhǔn)和審批。

隨后，在業(yè)主代表與物業(yè)方面三個(gè)半小時(shí)的談判中，物業(yè)方面主動(dòng)提出將車位價(jià)格由每月420元優(yōu)惠到350元，但這只是臨時(shí)性優(yōu)惠，合同上仍然要寫420元/月。業(yè)主代表不同意此類“讓步”，提出了兩個(gè)方案：公開地下車位成本，車位費(fèi)是成本加上部分利潤，用于逐步改善地下車庫條件；或者物業(yè)與業(yè)主協(xié)商車位費(fèi)價(jià)格，所有程序合法化，地下車庫安裝應(yīng)急燈、監(jiān)控設(shè)備，做防漏等改善。物業(yè)表示過幾天給予答復(fù)。

其間，業(yè)主了解到，提高地下車位價(jià)格是北京合生愉景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的決定。這家開發(fā)公司與物業(yè)公司同屬合生創(chuàng)展集團(tuán)，物業(yè)公司受開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)。此次提價(jià)中每月300元的車位租金是被開發(fā)公司收走。

幾天后，在業(yè)主的追問下，物業(yè)反饋他們和合生愉景不同意業(yè)主代表的協(xié)商要求，并表示不會(huì)再就車位費(fèi)和業(yè)主進(jìn)行溝通。此后，物業(yè)對沒有交費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行上門走訪或者電話勸說。兩周后，仍然沒有交費(fèi)業(yè)主的汽車被貼上催促交費(fèi)通知。這一個(gè)月內(nèi)，業(yè)主代表一邊與物業(yè)溝通，一邊準(zhǔn)備相關(guān)的法律訴訟材料。

起訴民防局

“被告在給北京珠江世紀(jì)物業(yè)有限公司頒發(fā)《人防工程使用證》時(shí)，未告知原告……被告所頒發(fā)的證書涉及原告的重大利益，其未履行告知原告的義務(wù)……被告所頒發(fā)的證書程序違法，把原告正在使用的防空工程發(fā)給不具有所有權(quán)和合法使用權(quán)的北京珠江世紀(jì)物業(yè)管理有限公司，侵害了原告的利益?！?2名業(yè)主在行政起訴狀中寫道，他們要求朝陽區(qū)民防局依法撤銷被告辦發(fā)給物業(yè)的《行政許可決定書》和《人防工程使用證》，并承擔(dān)全部訴訟費(fèi)。

7月12目，此案在北京市朝陽區(qū)法院正式立案。北京珠江世紀(jì)物業(yè)管理有限公司被列為第三人。

北京市朝陽區(qū)民防局在《答辯意見書》中表示，根據(jù)北京市相關(guān)文件規(guī)定：凡建設(shè)費(fèi)用列入商品房綜合開發(fā)成本，按規(guī)劃統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)的防空地下室，均列入北京市公共人防工程，作為國家的人防設(shè)備設(shè)施。開發(fā)建設(shè)單位不得隨地而建設(shè)出售，一律由所在區(qū)、縣政府實(shí)行統(tǒng)一管理和開發(fā)利用。而根據(jù)朝陽區(qū)政府規(guī)定，轄區(qū)內(nèi)公共人防工程一律由區(qū)人防辦公室實(shí)行統(tǒng)一管理和開發(fā)。

據(jù)此，民防局稱業(yè)主在起訴書中說“小區(qū)內(nèi)的地下防空工程屬于原告共用”的說法沒有依據(jù)。并認(rèn)為，人防工程屬國家秘密，北京珠江世紀(jì)物業(yè)管理有限公司營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍中有一項(xiàng)為“停車場管理”，民防局發(fā)放行政許可程序合法有效，且無需告知業(yè)主。

“業(yè)主必須在小區(qū)內(nèi)停車，是利益關(guān)系人。業(yè)主出錢買房，是直接投資人。業(yè)主是地下車庫的直接使用者，物業(yè)把價(jià)格抬高，業(yè)主應(yīng)該被告知并參加聽證。開放商、物業(yè)公司都不是理所當(dāng)然的收益人!”業(yè)主劉琳語速飛快地說。

“涉案人防工程是由北京合生愉景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的，由被告依法對涉案人防工程使用進(jìn)行管理，原告沒有使用管理權(quán)，也沒有收益權(quán)。因此，原告與涉案人防工程沒有任何利益關(guān)系?！北本┲榻兰o(jì)物業(yè)管理有限公司在《行政答辯狀》中表示，民防局頒發(fā)《人防工程使用證》時(shí)不需要通知業(yè)主，業(yè)主也無權(quán)申請聽證，更不能否認(rèn)民防局行政許可行為的合法性。

“物業(yè)拿不出產(chǎn)權(quán)證明和產(chǎn)權(quán)人授權(quán)，屬于非法使用和從中獲利。”業(yè)主萬明說：“按照國家相關(guān)建設(shè)、規(guī)劃部門的規(guī)定，人防工程是必須配件的設(shè)施。我們認(rèn)為新建社區(qū)的人防工程與社區(qū)內(nèi)的道路、綠地、水、電、煤氣、公建配套設(shè)施一樣，應(yīng)屬全體業(yè)主共有，業(yè)主享有產(chǎn)權(quán)、處置和收益權(quán)?！?/p>

業(yè)主代表張良希望通過訴訟促使物業(yè)和業(yè)主協(xié)商，公平、公開、合法地定價(jià)，而不是使用脅迫和欺騙的手段。

誰的人防工程?

本刊接觸到的多位法律界人士指出，近年來，小區(qū)地下室使用多次引發(fā)業(yè)主和物業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)公司的糾紛，主要原因是地下人防工程產(chǎn)權(quán)問題處于法律真空地帶，各利益相關(guān)方難以協(xié)調(diào)。作為現(xiàn)在我國城市地下室建造主要依據(jù)的《人民防空法》并不涉及產(chǎn)權(quán)。只有民法通則中的原則性規(guī)定和建設(shè)部一些部門規(guī)章中涉及相當(dāng)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的問題，但是對地下車位沒有作出專門的規(guī)定。即將于今年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》也沒有明確規(guī)定地下防空設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬和使用者的權(quán)利義務(wù)等。

朝陽區(qū)民防局在接受咨詢時(shí)表示，房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)的人防工程產(chǎn)權(quán)屬于國家，由民防局管理。只要是有民事責(zé)任能力的法人都有資格申請使用人防工程，業(yè)主委員會(huì)沒有資格。最常見的情況是開發(fā)商申請，獲批后交給物業(yè)使用和管理。車庫不屬于物業(yè)，物業(yè)只有管理權(quán)，可以使用它。

《物權(quán)法》規(guī)定，在建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

中國人民大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法專家周珂指出，如果地下車位已經(jīng)包括在購房人的房款中，而其他人對地下車位的產(chǎn)權(quán)沒有任何投入，從物權(quán)法的角度，應(yīng)當(dāng)可以認(rèn)定由購房者擁有。

92名業(yè)主的代理人、北京市義派律師事務(wù)所律師樊建利翻出《北京市城市房屋管理辦法》第13條，其中規(guī)定：“按照國家和本市規(guī)定可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下停車庫等附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明；沒有載明的，視為一并轉(zhuǎn)讓?！?/p>

樊建利說，現(xiàn)在人防工程的所有權(quán)是有爭議的。按照《人防法》規(guī)定，投資者收益，但物業(yè)公司并不是投資者，朝陽區(qū)民防局把二十年使用證頒發(fā)給物業(yè)公司是不合適。且事先沒有征求利益關(guān)系人意見，程序也是違法的。

他表示：“我們希望這個(gè)案件能促使地下人防工程確權(quán)，讓立法和司法解釋部門出一個(gè)明確的規(guī)定?！?文中業(yè)主皆為化名)