【摘要】本文將世界上較有代表性的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則進(jìn)行比較，以期拋磚引玉。
　　
　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的轉(zhuǎn)變，對(duì)房地產(chǎn)或物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行投資逐漸成為一種新型的投資方式。有的企業(yè)將投資房地產(chǎn)作為主營(yíng)業(yè)務(wù)；有的企業(yè)在經(jīng)營(yíng)其他業(yè)務(wù)的同時(shí)兼營(yíng)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)；有的企業(yè)投資房地產(chǎn)是為了房地產(chǎn)的增值而盈利；有的企業(yè)投資房地產(chǎn)則是為了抵御通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。雖然房地產(chǎn)從實(shí)體上看是房屋建筑物，但簡(jiǎn)單地套用固定資產(chǎn)準(zhǔn)則顯然是不合理的。
　　
　　一、當(dāng)前投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的基本情況
　　
　　1986年，原國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASC）批準(zhǔn)了國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第25號(hào)“投資會(huì)計(jì)”（IAS25），允許將投資性房地產(chǎn)按長(zhǎng)期投資核算或根據(jù)IAS16“不動(dòng)產(chǎn)、廠場(chǎng)和設(shè)備”按不動(dòng)產(chǎn)核算。2001年1月1日，IAS25被廢止，IAS40“投資性房地產(chǎn)”正式開(kāi)始實(shí)施。2001年IASC改組，新成立的國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)（IASB）修訂了IAS40，并于2005年1月1日生效。
　　除IASB以外，目前對(duì)投資性房地產(chǎn)制定會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的有英國(guó)、澳大利亞和中國(guó)香港地區(qū)。英國(guó)原會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（ASC）于1981年11月發(fā)布了第19號(hào)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)公告（SSAP19）“投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理”，首次對(duì)投資性房地產(chǎn)的概念、會(huì)計(jì)處理和報(bào)告作了規(guī)范。SSAP19于1994年7月進(jìn)行修訂和補(bǔ)充，完善了價(jià)值重估方面的內(nèi)容。澳大利亞會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)于2004年6月發(fā)布了與IAS40趨同的AASB140“投資性房地產(chǎn)”。我國(guó)香港地區(qū)于1987年10月發(fā)布了SSAP13“投資物業(yè)會(huì)計(jì)”。經(jīng)多次修訂，于2004年12月發(fā)布了與IAS40趨同的香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)（HKAS40）“投資性房地產(chǎn)”。我國(guó)財(cái)政部于2005年7月19日發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第××號(hào)——投資性房地產(chǎn)》（征求意見(jiàn)稿），并于2006年2月正式發(fā)布《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》。
　　
　　二、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的國(guó)際比較
　　
　　可以看出，AASB140和HKAS40與IAS40趨同，因此本文主要將IAS40與SSAP19加以比較。
　　（一）定義與內(nèi)容的比較
　　IAS40中投資性房地產(chǎn)（Investment Property）是指為賺取租金或?yàn)橘Y本增值，或兩者兼有而由業(yè)主或融資租賃的承租人持有的房地產(chǎn)（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或兩者兼有），但不包括：１.用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的的房地產(chǎn)；２.在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售的房
　　地產(chǎn)。
　　英國(guó)SSAP19中的投資性房地產(chǎn)是指對(duì)有關(guān)土地和建筑物擁有的權(quán)益，但這些土地和建筑物必須是：１.已完成的在建工程和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；２.是為投資目的而持有，并且其租金收益是可以公平協(xié)商的。它不包括：①企業(yè)為自己的目的擁有和占用的房地產(chǎn)；②出租給并由集團(tuán)內(nèi)另一公司占用的房地產(chǎn)。
　　二者相比存在三點(diǎn)差異：
　　1.經(jīng)營(yíng)租賃方式下承租人在持有的房地產(chǎn)上的權(quán)益
　　英國(guó)企業(yè)通常需要支付大筆預(yù)付款才能取得房地產(chǎn)上的長(zhǎng)期權(quán)益，這種長(zhǎng)期權(quán)益符合SSAP19的定義。很多承租人將其資本化并作為按市場(chǎng)價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)處理，支付的租金在租賃期內(nèi)費(fèi)用化。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASC）在2001年改組為國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)（IASB），并將IAS40作為《改進(jìn)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》項(xiàng)目的一部分進(jìn)行修訂，主要對(duì)經(jīng)營(yíng)租賃方式下承租人持有的房地產(chǎn)權(quán)益做了新的規(guī)范。原來(lái)的IAS40規(guī)定承租人不將經(jīng)營(yíng)租賃的房地產(chǎn)權(quán)益視為投資性房地產(chǎn)。而按照修訂后準(zhǔn)則的第33——35段的規(guī)定，則當(dāng)且僅當(dāng)承租人在經(jīng)營(yíng)租賃下持有的房地產(chǎn)權(quán)益符合投資性房地產(chǎn)的定義，且承租人按照公允價(jià)值模式確認(rèn)資產(chǎn)時(shí)，承租人在經(jīng)營(yíng)租賃下持有的房地產(chǎn)權(quán)益才可以視為投資性房地產(chǎn)并進(jìn)行相應(yīng)地處理。
　　2.出租給母公司或另一家子公司使用的房地產(chǎn)
　　英國(guó)SSAP19規(guī)定，在編制企業(yè)的個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表以及集團(tuán)財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，都不能將這部分房地產(chǎn)作為投資性房地產(chǎn)處理。而IAS40規(guī)定在合并財(cái)務(wù)報(bào)表中，該房地產(chǎn)不符合投資性房地產(chǎn)的條件；但從出租房地產(chǎn)的單個(gè)企業(yè)看，如果該房地產(chǎn)符合投資性房地產(chǎn)的條件，則在其個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中將它作為投資性房地產(chǎn)。
　　3.一部分用于賺取租金或資本增值，另一部分則用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的的房地產(chǎn)
　　IAS40規(guī)定，如果這些部分能夠分別出售或采用融資租賃方式分別出租，則企業(yè)分別核算這些部分。否則，只有在其不重要的部分用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的的情況下，才能將該房地產(chǎn)視為投資性房地產(chǎn)。但準(zhǔn)則對(duì)重要性的判斷未提供具體標(biāo)準(zhǔn)。英國(guó)SSAP19未對(duì)此問(wèn)題做出回答。
　?。ǘ┐_認(rèn)和計(jì)量的比較
　　1.在對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量上，英國(guó)SSAP19要求在資產(chǎn)負(fù)債表以公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值（Open Market Value）反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，也就是說(shuō)每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日均需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值重估；IAS40則允許企業(yè)在公允價(jià)值模式與成本模式之間做出選擇。
　　2.英國(guó)SSAP19認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)值（Current Value）及其變動(dòng)非常重要，結(jié)算折舊則退居其后，投資性房地產(chǎn)只要其租賃的未到期時(shí)間不低于20年，就可以不提折舊；IAS40沒(méi)有相關(guān)規(guī)定。
　　3.在對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行重估價(jià)時(shí)，英國(guó)SSAP19規(guī)定采用公開(kāi)的市場(chǎng)價(jià)值，而IAS40規(guī)定采用公允價(jià)值（Fair Value）。IASB對(duì)公允價(jià)值的定義是在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。公允價(jià)值通?？梢允悄稠?xiàng)資產(chǎn)在公開(kāi)活躍市場(chǎng)上的掛牌價(jià)（即公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值）、最近成交價(jià)、該資產(chǎn)預(yù)期未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值等。而公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是指某項(xiàng)房地產(chǎn)的權(quán)益在估價(jià)當(dāng)日按假定情況出售可以合理取得的最高售價(jià)：（１）有自愿的賣方；（２）有一段合理的時(shí)間（視房地產(chǎn)的性質(zhì)和市道而定）進(jìn)行商議成交；（３）房地產(chǎn)的價(jià)值在上述期間將保持穩(wěn)定；（４）房地產(chǎn)完全由公開(kāi)市場(chǎng)取舍；（５）不考慮具有特殊利益的買方所提出的任何追加出價(jià)。顯然，公允價(jià)值比公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值具有更廣泛的參考意義。
　　4.在對(duì)投資性房地產(chǎn)重估價(jià)變動(dòng)或公允價(jià)值變動(dòng)的處理上，IAS40規(guī)定采用公允價(jià)值模式的房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的利得和損失確認(rèn)在收益表中。英國(guó)SSAP19要求上述變動(dòng)不計(jì)入損益表，而作為重估價(jià)儲(chǔ)備金的變動(dòng)處理，確認(rèn)在“全面已確認(rèn)利得和損失表”（Statement of Total Recognized Gains and Losses，STRGL）中。除非在個(gè)別項(xiàng)目的投資性房地產(chǎn)上發(fā)生了永久性的虧絀（Deficits）或其轉(zhuǎn)回，在這種情況下，才應(yīng)將這種損失列入損益表中。
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　　IAS40要求披露主體采用公允價(jià)值模式還是成本模式以及每種模式下應(yīng)披露的一系列內(nèi)容。
　　SSAP19要求在財(cái)務(wù)報(bào)表中將投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值與重估價(jià)儲(chǔ)備金的金額分別顯著列示。對(duì)投資性房地產(chǎn)重估價(jià)的評(píng)估人員姓名或資格情況以及所采用的評(píng)估方法應(yīng)加以披露。如果評(píng)估人員是擁有投資性房地產(chǎn)的公司或集團(tuán)的員工或高級(jí)職員，應(yīng)披露這一事實(shí)。當(dāng)根據(jù)SSAP19不計(jì)提折舊時(shí)，企業(yè)應(yīng)披露背離公司法的詳細(xì)情況、原因和影響（公司法要求對(duì)固定資產(chǎn)計(jì)提折舊）。
　　
　　三、啟示與借鑒
　　
　?。ㄒ唬┍容^與分析中的啟示
　　1.國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)在對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量上，推薦采用公允價(jià)值模式。這是其在將公允價(jià)值普遍應(yīng)用于對(duì)金融資產(chǎn)的計(jì)量后，首次將公允價(jià)值用于非金融資產(chǎn)。在2001年2月正式發(fā)布的IAS41“農(nóng)業(yè)”中，又進(jìn)一步將公允價(jià)值用于對(duì)生物資產(chǎn)和農(nóng)產(chǎn)品的計(jì)量上。由此看來(lái)，在21世紀(jì)公允價(jià)值將與歷史成本互相補(bǔ)充，共同成為會(huì)計(jì)主要的計(jì)量屬性，會(huì)計(jì)信息更注重決策的相關(guān)性。因此，我們應(yīng)重視對(duì)公允價(jià)值的研究，尤其是在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還不夠成熟的情況下，應(yīng)如何確定公允價(jià)值，需要何種前提假設(shè)，是否需要獨(dú)立評(píng)估等。同時(shí)，我國(guó)應(yīng)加速完善資本市場(chǎng)和產(chǎn)品市場(chǎng)，健全監(jiān)管法律制度，培養(yǎng)高素質(zhì)的專業(yè)人員，為運(yùn)用公允價(jià)值模式創(chuàng)造條件。
　　
　　2.對(duì)于投資性房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值或公允價(jià)值的變動(dòng)的處理方式，是投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則急需解決的敏感問(wèn)題，因?yàn)樗苯雨P(guān)系到企業(yè)對(duì)當(dāng)期經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的列報(bào)。以往，在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)上曾出現(xiàn)過(guò)將重估價(jià)盈余計(jì)入當(dāng)期損益并隨之進(jìn)行分配的情況，后來(lái)有學(xué)者指出，上述處理方法模糊了企業(yè)業(yè)績(jī)，違背了資本保全原則，尤其在通貨膨脹情況下表現(xiàn)更為突出。因此，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)逐漸將重估價(jià)利得或損失計(jì)入不具備分配性質(zhì)的重估價(jià)儲(chǔ)備金中，英國(guó)和我國(guó)香港地區(qū)就是如此。但I(xiàn)AS40在最近的修訂中再一次主張將公允價(jià)值的變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期凈損益。采用公允價(jià)值模式的關(guān)鍵問(wèn)題是因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)確定的重估價(jià)必須公允，相應(yīng)業(yè)績(jī)必須透明，否則又會(huì)給一些企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)操縱的空間。
　?。ǘ?duì)我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》的思考
　　財(cái)政部發(fā)布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》由總則、確認(rèn)與初始計(jì)量、后續(xù)計(jì)量、轉(zhuǎn)換與處置、披露以及附則等主要內(nèi)容組成。其中許多內(nèi)容與IAS40基本相同，但也存在幾點(diǎn)差異：
　　1.后續(xù)計(jì)量原則
　　我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，企業(yè)應(yīng)于會(huì)計(jì)期末采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量；如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，應(yīng)采用公允價(jià)值模式。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。由此可見(jiàn)，我國(guó)更加傾向于成本模式，只有在公允價(jià)值能夠可靠取得時(shí)采用公允價(jià)值模式。相比之下，IAS40并未對(duì)公允價(jià)值和成本兩種模式規(guī)定優(yōu)先順序，但I(xiàn)ASB認(rèn)為從公允價(jià)值模式變更為成本模式通常不大可能導(dǎo)致更恰當(dāng)?shù)牧袌?bào)，可見(jiàn)其更偏向于公允價(jià)值模式。在此，公允價(jià)值運(yùn)用的問(wèn)題又一次體現(xiàn)出來(lái)。以往，為避免公允價(jià)值成為企業(yè)利潤(rùn)操縱的手段，準(zhǔn)則制定部門(mén)一直出于謹(jǐn)慎，抵制公允價(jià)值的使用。而在財(cái)政部最新修訂和頒布的38項(xiàng)具體準(zhǔn)則中，公允價(jià)值的使用范圍有所擴(kuò)大，這是順應(yīng)國(guó)際會(huì)計(jì)慣例的發(fā)展趨勢(shì)的。因此筆者認(rèn)為，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在快速發(fā)展，市場(chǎng)交易活躍，售房信息和市場(chǎng)價(jià)格透明度日益提高，相對(duì)于其他資產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值還是比較容易取得的。為了增加報(bào)表項(xiàng)目的可比性，提供更符合投資性房地產(chǎn)特性的相關(guān)信息，與國(guó)際慣例接軌，我國(guó)應(yīng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善，逐漸鼓勵(lì)應(yīng)用公允價(jià)值模式。
　　2.公允價(jià)值的取得
　　IAS40鼓勵(lì)但不要求主體根據(jù)獨(dú)立評(píng)估師的評(píng)估確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。我國(guó)沒(méi)有近似的規(guī)定，應(yīng)該說(shuō)，在保證評(píng)估師獨(dú)立性的前提下，這也是獲取公允價(jià)值的一條可行的途徑。