日前出臺的《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于調(diào)整住房供應結(jié)構穩(wěn)定住房價格意見的通知》非常及時，非常必要，有助于調(diào)整住房供應結(jié)構，穩(wěn)定當前住房價格。但要從根本上解決房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定發(fā)展的問題，筆者認為，還需要調(diào)整住房政策導向，以及進一步深化住房制度改革。
　　現(xiàn)在的宏觀調(diào)控還是圍繞著造房、買房這個目標進行的，而讓大家都去買房居住，筆者認為是非常危險的導向。在國外，城市居民擁有產(chǎn)權房比率最高的是美國，為68%，英國為56%，歐洲其他國家為30%～50%。而據(jù)我國建設部公布的數(shù)據(jù)顯示，城市居民住房自有率接近82%。如果剔除房改出售公房給個人的因素，筆者估算這一比率在30%左右。作為一個發(fā)展中國家，僅用幾年時間，城市居民住房自有率達到世界第一，政府付出了相當大的代價。
　　讓中低收入家庭都去買房是什么概念？按收入水平，可將人群分為高、高中、中、中低、低收入五部分。讓中低收入家庭買房也就意味著，要求約4/5的家庭買房居住。這種政策導向催化、助長了人們買房的消費欲望，一些剛剛走上工作崗位的年輕人也迫不及待地買房，買大房。這是一種不健康、不理性的消費需求。因此，要使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，首先要使消費者有個健康的消費理念。
　　住房消費是有梯度的。一般來講，30%的人有財力支持買房居住，房地產(chǎn)市場就相當不錯了，其余的70%應是租房群體。政府主要應解決誰投資建設適合這70%消費者的租賃房問題。筆者認為，應以吸收社會投資為主體，多渠道籌集資金。地方政府應根據(jù)《通知》，要求開發(fā)商建設大量90平方米以下住房，賣給中產(chǎn)階層，再由他們出租，實行租賃價格的上限管理，適當給予一定稅收優(yōu)惠政策，搞活房屋租賃市場；政府也可以投資建設一部分公有住房，供公務員租賃。當然，這還需要工資制度改革相配套；政府還可以建設一部分廉租房，供納入低保的人群租賃。建立這樣一個梯度住房消費體系，才有可能使房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定發(fā)展。
　　關于住房制度的改革，不能就事論事，要同步實行相關制度的改革。筆者認為主要涉及六個方面。
　　第一是改革投融資體制。對于房地產(chǎn)市場，必須從投融資體制上明確，哪些資金能進，采取什么方式進；哪些資金不能進，采取什么限制措施。
　　第二是改革金融體制。必須明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)的信貸規(guī)模，以及不同類型建筑產(chǎn)品貸款、抵押的利率。香港土地高效利用的五大支撐體系之一是發(fā)達的金融業(yè)，不只是銀行業(yè)，還包括保險業(yè)、證券業(yè)。
　　第三是改革工資制度。黨政機關工作人員總?cè)藬?shù)不多，但影響面很大，他們的家庭住房問題牽動社會全局。住宅全面市場化，意味著黨政機關工作人員必須到市場租賃或購買住房。消費能力決定市場需求，工資制度改革要與市場經(jīng)濟發(fā)展、房地產(chǎn)市場發(fā)育同步進行，否則房地產(chǎn)市場不可能健康發(fā)展，還會滋生新的腐敗。
　　第四是深化改革土地使用制度。主要是規(guī)范二級市場。土地批租出去，開發(fā)商賣給業(yè)主，業(yè)主再轉(zhuǎn)讓、租賃，業(yè)主、承租人各自的權益必須體現(xiàn)。住宅小區(qū)的停車位、經(jīng)營用房等配套設施，目前通常是物業(yè)公司在受益，這是我國土地使用權權益不具體帶來的后果，需要從制度上加以改革，從根本上解決問題。
　　第五是改革財稅制度?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)幾乎不征稅。有錢人大量購置房地產(chǎn)，占用、浪費了大量土地資源。政府運用稅收手段進行調(diào)節(jié)，就會迫使不動產(chǎn)產(chǎn)權人計算其經(jīng)濟利益，特別是保有低密度住宅是否劃算。當然，對90平方米以下的中小戶型住宅可以實行低稅率甚至零稅率。
　　第六是進一步改革物業(yè)管理制度。現(xiàn)有物業(yè)管理是“霸王”管理，有關規(guī)定向物業(yè)公司傾斜。
　　筆者要特別強調(diào)的是，商品房用地必須堅持實行招拍掛出讓。理由有四：這是法定的；這是市場經(jīng)濟環(huán)境下配置土地資源的最好方式；這是反腐敗必須遵守的政治紀律；這是防止國有土地資產(chǎn)流失的必要手段。