徐壽松

此時(shí)的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)最迷茫的時(shí)期，其能否扭轉(zhuǎn)低迷態(tài)勢(shì)，平穩(wěn)過(guò)渡到安全地帶，也成為業(yè)內(nèi)人士、消費(fèi)者和資本市場(chǎng)人士眼中的懸念。

“會(huì)好些”還是“會(huì)糟些”？

“開(kāi)發(fā)商對(duì)2006年市場(chǎng)前景仍然看好。我們同樣認(rèn)為2006年年中開(kāi)始市場(chǎng)成交量將開(kāi)始恢復(fù)，價(jià)格將開(kāi)始回升?！?國(guó)際房地產(chǎn)服務(wù)及投資管理公司仲量聯(lián)行上海研究部在一份報(bào)告中預(yù)測(cè)說(shuō)。與這家中介投資機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)相似，一些開(kāi)發(fā)商也認(rèn)為，2006年市場(chǎng)的實(shí)際情況“會(huì)比想象的要好些”。

而另一部分上海樓市的研究者和開(kāi)發(fā)商則認(rèn)為，“2006年沒(méi)指望，到了2007年再來(lái)討論價(jià)格止跌問(wèn)題吧！”其主要理由是市場(chǎng)格局在2005年已經(jīng)改變，越來(lái)越多的現(xiàn)房處在待銷(xiāo)之列，如果沒(méi)有有效的刺激措施，2006年上海很可能迎來(lái)空置房高峰。

2005年對(duì)于2006年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)具有承上啟下的意味。經(jīng)2005年上半年的系列樓市調(diào)控，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系在當(dāng)年９月份發(fā)生逆轉(zhuǎn)，供大于求的局面形成。盡管去年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅和商品住房新開(kāi)工面積有所下降，但交易整體低迷，房源大量積壓，跨年待銷(xiāo)。而統(tǒng)計(jì)顯示的房?jī)r(jià)卻在絕對(duì)增長(zhǎng)，下降的只是增幅。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年上海房地產(chǎn)投資額和開(kāi)工面積出現(xiàn)雙降。１至11月，共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1141億元，同比增長(zhǎng)11.3％，增幅比去年同期下降11.5％；預(yù)計(jì)全年完成約1250億元，同比增長(zhǎng)約7％。同時(shí)，商品住房新開(kāi)工面積為1979萬(wàn)平方米，同比下降3.6%。盡管從供應(yīng)的角度看，凈增房源減少了，但由于交易低迷，房源大量積壓。預(yù)計(jì)全年上海商品房總成交量在2600萬(wàn)平方米左右，比去年同期減少1400萬(wàn)平方米。

另一值得關(guān)注的現(xiàn)象是房地產(chǎn)貸款的回落。截至2005年11月底，上海自營(yíng)性房地產(chǎn)貸款余額4104億元，比年初增加603億元，同比少增288億元。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1400億元，比年初增加369億元，同比多增111億元；個(gè)人購(gòu)房貸款2704億元，比年初增加233億元，同比少增400億元。同時(shí)，上海個(gè)人房貸壞帳率較以前明顯增多。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，綜合以上數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)基本信號(hào)：上海房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是住宅市場(chǎng)，價(jià)格、供求、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等諸多問(wèn)題在2005年并沒(méi)有得到根本解決，這給2006年市場(chǎng)留下了深重的負(fù)擔(dān)。

遠(yuǎn)近高低各不同

仲量聯(lián)行在近日公布的一份分析報(bào)告中指出，2005年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)改變了格局，住宅市場(chǎng)變得平靜，但辦公樓及商鋪因強(qiáng)勁需求租金飆升。2006年市場(chǎng)將基本保持現(xiàn)狀。這一相當(dāng)謹(jǐn)慎的判斷基本精當(dāng)。具體分析如下：

其一，高檔住宅市場(chǎng)。新建住宅的價(jià)格有所下降，但跌幅并不像預(yù)先擔(dān)心的那樣劇烈?！伴_(kāi)發(fā)商對(duì)2006年市場(chǎng)前景仍然看好。我們同樣認(rèn)為2006年年中開(kāi)始市場(chǎng)成交量將開(kāi)始恢復(fù)，價(jià)格將開(kāi)始回升?！?仲量聯(lián)行上海研究部主管何邁可分析說(shuō)，首先是2005年三季度和四季度的租金和空置率保持平穩(wěn)，盡管高端和豪華住宅的租金普遍下降了1％到3％，但在2005年整年中，高端住宅和豪華住宅的租金還是分別上漲了7％和3％。這為未來(lái)投資者提供機(jī)會(huì)。其次是2005年第4季度，高端服務(wù)式公寓和豪華服務(wù)式公寓的價(jià)格有微量上升。從去年整年來(lái)看，其價(jià)格則有較大的增幅，其中最高端的服務(wù)式公寓的價(jià)格甚至上漲了近20％。部分機(jī)構(gòu)投資者看好本類(lèi)型物業(yè)的投資也就不難理解了。

其二，中低檔住宅市場(chǎng)。中低檔市場(chǎng)則沒(méi)有高檔市場(chǎng)幸運(yùn)。2005年11月的中房指數(shù)顯示，上海新建住宅價(jià)格已回落到2005年1月的水平，同比下降了2％；與2005年5月的最高水平相比，下降了10％。這是該指數(shù)自1999年以來(lái)首次出現(xiàn)年終同比下降。

不過(guò)，在樂(lè)觀派開(kāi)發(fā)商眼里，這并不意味著2006年的無(wú)所作為。他們判斷，由于刺激內(nèi)需的政策利好，住宅市場(chǎng)將會(huì)有緩慢回升，交易量會(huì)于2006年中開(kāi)始復(fù)蘇。何邁可認(rèn)為：“2005年住宅市場(chǎng)的放緩對(duì)長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)實(shí)際是有益的，它提供給投資者們一個(gè)審勢(shì)的機(jī)會(huì)，能使他們不只看到年復(fù)一年的贏利和方便的信貸體系。買(mǎi)家們很多時(shí)候需要暫時(shí)的觀望來(lái)重新衡量他們的投資。這也正是市場(chǎng)的現(xiàn)狀?！币恍╅_(kāi)發(fā)商相信，投資者們將會(huì)意識(shí)到某些類(lèi)型的物業(yè)目前價(jià)值被低估或相對(duì)平穩(wěn)的物業(yè)從長(zhǎng)期來(lái)看還是會(huì)有上升的空間，從而會(huì)在2006年中重新進(jìn)入市場(chǎng)。

然而，供求關(guān)系還是一道邁不過(guò)的檻。另一部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，2006年基本是不可期望的，最早也要到2007年上半年上海樓市可能才有大起色。最主要的原因就是2006年上?？赡苡瓉?lái)空置房高峰。2005年已竣工的大量現(xiàn)房進(jìn)入空置待銷(xiāo)之列，留待2006年銷(xiāo)售。它們將與許多新竣工、新上市樓盤(pán)同時(shí)在市場(chǎng)上角逐，爭(zhēng)奪消費(fèi)者。如此大的供應(yīng)量顯然市場(chǎng)難以消化，更何況樓市強(qiáng)大的慣性將使2006年的市場(chǎng)供應(yīng)不會(huì)有太大縮量。當(dāng)然，這里有一個(gè)變數(shù)，那就是主管部門(mén)可能會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況有意識(shí)地“調(diào)節(jié)”上市速度。

對(duì)于房?jī)r(jià)，一種流播甚廣的預(yù)計(jì)是“三環(huán)安全房?jī)r(jià)比”，即內(nèi)環(huán)、中環(huán)和外環(huán)的價(jià)格比例為1∶1／2∶1／3。房地產(chǎn)銷(xiāo)售智庫(kù)蔡為民的判斷是：內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)的房?jī)r(jià)大致分別應(yīng)該在15000元、7500元、5000元的水平，目前外環(huán)價(jià)格基本已近這一水平，而中環(huán)和內(nèi)外距此還有一段距離。

其三，寫(xiě)字樓市場(chǎng)。2005年第4季度，上海有幾棟寫(xiě)字樓準(zhǔn)備開(kāi)張，而更多的寫(xiě)字樓的建設(shè)正有條不紊地進(jìn)展，寫(xiě)字樓市場(chǎng)活躍。麥格里買(mǎi)的白金大廈 (原新茂大廈) 準(zhǔn)備在2006年第一季度交付使用，2005年底開(kāi)始已有租戶(hù)入駐港匯廣場(chǎng)二座。這兩棟大樓都會(huì)是2006年初寫(xiě)字樓市場(chǎng)的新供應(yīng)。

此外，靜安區(qū)的恒隆廣場(chǎng)二期、會(huì)德豐廣場(chǎng)和越洋廣場(chǎng)，徐匯區(qū)的淮海國(guó)際廣場(chǎng)等寫(xiě)字樓的建設(shè)都在繼續(xù)進(jìn)行。浦東的建設(shè)步伐也絲毫沒(méi)有放慢的跡象，建設(shè)中的寫(xiě)字樓包括黃金置地、合生國(guó)際大廈、新發(fā)展大廈和Mori的上海環(huán)球金融中心。

何邁可分析說(shuō)，眼下的寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)三個(gè)趨勢(shì)：對(duì)成本敏感的跨國(guó)公司正在上海郊區(qū)尋找辦公空間；由于整個(gè)市場(chǎng)供給緊缺，預(yù)租活動(dòng)繼續(xù)活躍，很多租戶(hù)提前一年就開(kāi)始尋找新的辦公地點(diǎn)；大租戶(hù)為了能夠獲得所需空間，唯一的辦法就是為成為新落成項(xiàng)目的主力租戶(hù)而相互競(jìng)爭(zhēng)。譬如，E-Bay將要搬往浦東的德國(guó)中心，英飛凌簽署了張江領(lǐng)袖之都的租賃合約，Synopsis則在虹橋續(xù)約并擴(kuò)張了租賃空間。富有前瞻性的租戶(hù)，如一家美國(guó)的法律公司，在距離恒隆廣場(chǎng)二期竣工日期2006年12月幾乎還有一年的時(shí)候，就以超過(guò)1.1美元／平米每天的租金預(yù)租下一整層，成為預(yù)租恒隆廣場(chǎng)二期的第一租戶(hù)。據(jù)悉，隨著年末鄰近，經(jīng)營(yíng)肯德基和必勝客等連鎖快餐的百勝餐飲租賃港匯廣場(chǎng)二期1萬(wàn)平米的合約也將要簽署。

同時(shí)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)依舊是機(jī)構(gòu)投資者關(guān)注的焦點(diǎn)，在2005年10月末，花旗銀行房地產(chǎn)基金與合作伙伴永泰收購(gòu)了位于人民廣場(chǎng)永新大廈大部分的股權(quán)。伴隨著強(qiáng)勁的需求，仲量聯(lián)行認(rèn)為2006年的市場(chǎng)情形會(huì)與2005年接近。整個(gè)2005年上海寫(xiě)字樓的租金大幅上揚(yáng)30％，而各區(qū)空置率都保持在個(gè)位數(shù)。

其四，商鋪市場(chǎng)。業(yè)界認(rèn)為，2006年將有兩大因素影響中國(guó)和上海的零售市場(chǎng)銷(xiāo)售：經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)以及公司白領(lǐng)人數(shù)的進(jìn)一步增多。

目前，零售商繼續(xù)對(duì)在上海擴(kuò)張保持著濃厚興趣。例如Zara和華納兄弟都在近期宣布了在南京西路的開(kāi)店計(jì)劃。對(duì)于潛在租戶(hù)而言，拓展障礙來(lái)自于在中心城區(qū)成本不斷增長(zhǎng)，新商鋪的供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿(mǎn)足不了需求的增長(zhǎng)。2005年許多零售供應(yīng)出現(xiàn)在非中心城區(qū)，而且規(guī)模巨大，比如位于長(zhǎng)寧區(qū)的中山公園的龍之夢(mèng)。中心城區(qū)唯一的零售商鋪供應(yīng)是位于淮海路的華獅旗艦中心，其租戶(hù)包括Ports, CK Jeans, Max & Co 以及Meli Melo。

仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，2006年上海商鋪市場(chǎng)將持續(xù)中心城區(qū)供應(yīng)緊缺，辦公樓及商鋪市場(chǎng)將繼續(xù)成為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角，各自的租金也將繼續(xù)保持上升的勢(shì)頭。

何邁可指出，在上海樓市，機(jī)構(gòu)投資將繼續(xù)保持活躍態(tài)勢(shì)。2005年，有一些機(jī)構(gòu)投資者非常成功，也有更多的機(jī)構(gòu)由于期望過(guò)高而失望離去?！暗珮?gòu)投資者們堅(jiān)信需要在這個(gè)市場(chǎng)有業(yè)務(wù)，這使得我們有理由相信，2006年甚至以后更長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)他們都會(huì)非?；钴S?！?/p>