耿　娜

無論世界經(jīng)濟(jì)格局如何變化，房地產(chǎn)在市場(chǎng)中的龍頭老大地位一直沒有被其它產(chǎn)業(yè)取代。尤其是現(xiàn)在，世界各地房?jī)r(jià)幾乎都呈現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢(shì)。1997～2002年，澳大利亞的房?jī)r(jià)平均增長(zhǎng)達(dá)60％以上，成為1945年以來增長(zhǎng)速度最快的5年。房地產(chǎn)價(jià)值這種不斷增加的態(tài)勢(shì)，意昧著投資人的財(cái)富急劇膨脹，《財(cái)富》雜志對(duì)此驚嘆，現(xiàn)在的房地產(chǎn)已經(jīng)徹底變成了自動(dòng)提款機(jī)。

用債務(wù)杠桿投資

房地產(chǎn)價(jià)值增加的一個(gè)直接后果是，隨著房地產(chǎn)投資人腰包的膨脹，投資規(guī)模也在不斷擴(kuò)張。在對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估后，他們把增值后的資產(chǎn)，通過對(duì)房屋貸款的重組套現(xiàn)，獲得源源不斷的資金。用這些資金或者購買更多的物業(yè)，或者購買汽車、家具、家用電器和其它奢侈品，或者到世界各地旅游，或者投入到其它的生意項(xiàng)目。在這里，與其說房地產(chǎn)變成了投資人的銀行，不如說是房地產(chǎn)投資人把別人的口袋變成了自己的銀行，因?yàn)閷?duì)投資人來說，他們投資房地產(chǎn)的絕大部分錢都是從別人的口袋借來的。

投資物業(yè)不同于購買其它消費(fèi)品，所需要的資金幾乎等于一個(gè)普通人一生的工作收入，你不可能靠存夠了錢才開始起步。事實(shí)上，除個(gè)別富人外，絕大部分投資人都是通過舉債來起步的。當(dāng)投資人把房地產(chǎn)作為工具創(chuàng)造財(cái)富時(shí)，他們有一個(gè)非常強(qiáng)有力的工具可以借助，就是債務(wù)杠桿。

所謂杠桿，簡(jiǎn)言之就是四兩撥千斤、以小博大的工具。古希臘數(shù)學(xué)家阿基米德曾說過，給我一個(gè)支點(diǎn)，我就可以撬動(dòng)整個(gè)地球。對(duì)一個(gè)普通的人來說，在房地產(chǎn)投資上最容易感受到這種杠桿的威力，也可以這樣說，借給我一點(diǎn)錢，我就能夠獲取巨大的財(cái)富。

舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子。如果你準(zhǔn)備買一個(gè)價(jià)值10萬元的單元房，為此，你自己準(zhǔn)備了1萬元的現(xiàn)金，向銀行貸款9萬元，也就是說貸款數(shù)額和房?jī)r(jià)的比例是9：10。你不用支付房?jī)r(jià)所需全部資金，而是利用了債務(wù)杠桿，通過借錢來購買和控制這一物業(yè)。

借債比自掏腰包效益更大

在此要注意的是，債務(wù)杠桿不單單為工薪階層解決了投資房地產(chǎn)所需的巨額資金，同時(shí)還帶給他們比掏腰包支付全部房款更大的投資效益。讓我們通過圖示做一個(gè)比較，見下表。

從上表可以看出，使用債務(wù)杠桿在不同借債額度下所產(chǎn)生的效益不同，你借的錢越多，支付的現(xiàn)金越少，投資收益就越高。當(dāng)借款額度達(dá)90％時(shí)，投資收益是完全用現(xiàn)金購買時(shí)的兩倍。這就是說，使用債務(wù)杠桿買房，不僅僅因?yàn)槲覀內(nèi)卞X才借債，更因?yàn)榻鑲軛U使房地產(chǎn)投資處于一個(gè)更好的收益狀態(tài)。

借錢是一種高尚行為

“借錢是一種高尚的行為”是我們?cè)诖蠼稚辖?jīng)?？吹降闹课葙J款廣告詞，其中金融公司促銷的動(dòng)機(jī)不言而喻。但投資人向銀行借錢，有力地促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展卻是一個(gè)不容置疑的事實(shí)。例如在澳大利亞，房地產(chǎn)貸款數(shù)額已占金融機(jī)構(gòu)信貸總量的40％左右，而其中個(gè)人住房投資貸款又占了整個(gè)房屋信貸的40％左右，這些比例都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它國家。事實(shí)上，只有當(dāng)一個(gè)國家維持如此巨大的房屋貸款額度時(shí)，才能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的有效發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。尤其在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，通過房地產(chǎn)業(yè)的大力刺激，更能促進(jìn)一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)和振興。

例如，在美國9．11事件沖擊的陰影下，澳大利亞政府通過金融和稅務(wù)改革等一系列措施，鼓勵(lì)人們積極向金融機(jī)構(gòu)貸款，進(jìn)行房地產(chǎn)投資。澳大利亞的房地產(chǎn)貸款數(shù)額從2000年起連續(xù)兩年達(dá)到歷史最高水平，房地產(chǎn)業(yè)也以每年10％以上的增長(zhǎng)速度強(qiáng)勁發(fā)展，使這個(gè)受美國經(jīng)濟(jì)拖累和連年遭干旱蹂躪的南半球國家，年經(jīng)濟(jì)增幅達(dá)到4％以上，在西方國家中獨(dú)占鰲頭。

貸款人受尊重的奧秘

當(dāng)然，把房地產(chǎn)投資人本來難為情的借錢行為看作一種“高尚”行動(dòng)的銀行和金融機(jī)構(gòu)，其真正原因不光通過借貸推動(dòng)經(jīng)濟(jì)，而且還有隱藏在借貸背后的巨額利潤(rùn)。在這里，簡(jiǎn)單談一下房地產(chǎn)資金的來源和利潤(rùn)的產(chǎn)生，目的在于打消房地產(chǎn)投資人的顧慮，大膽借債。

在房屋貸款中，除了銀行自有的一小部分資金外，幾乎所有金融機(jī)構(gòu)和銀行用于房地產(chǎn)貸款的資金都來自于全球性的資本市場(chǎng)。這個(gè)資本市場(chǎng)的主要功能就是吸納來自世界各國各方面的金錢，諸如利用包括退休金、債券和保險(xiǎn)基金在內(nèi)的各種不同類型的資金進(jìn)行投資獲利。數(shù)額高達(dá)萬億計(jì)的美元每天環(huán)繞地球找尋需要它并且產(chǎn)生豐厚回報(bào)的領(lǐng)域，金融機(jī)構(gòu)和銀行就是在這全球資本的大流通中以買進(jìn)和賣出的方式得以生存。

按照資本市場(chǎng)的運(yùn)作程序，成千上萬的金融機(jī)構(gòu)和資本集團(tuán)在資本市場(chǎng)中執(zhí)行籌集和分配資金的任務(wù)。具體到房地產(chǎn)貸款來說，銀行或金融機(jī)構(gòu)就是資本市場(chǎng)中擔(dān)任資金批發(fā)商的角色。它們從資本市場(chǎng)以較低的價(jià)格買來了數(shù)額巨大的資金后，再轉(zhuǎn)手倒賣給各個(gè)專門從事房屋貸款的小的金融代理機(jī)構(gòu)，這些房屋貸款機(jī)構(gòu)根據(jù)市場(chǎng)的不同需求，每年每月按時(shí)征收貸款的利息，除一部分由資金批發(fā)商拿走外，剩余部分的收入就成為貸款機(jī)構(gòu)的利潤(rùn)了，它們對(duì)外借出的錢越多，利潤(rùn)就越高。

可見，金融機(jī)構(gòu)為了更多的利潤(rùn)，以一種影響客戶心態(tài)的廣告促銷方式，讓更多的人積極貸款，它們靠借錢人支付的利息賺錢?，F(xiàn)在我們可以看出在房屋貸款中，投資人貸款為什么會(huì)獲得金融機(jī)構(gòu)如此之尊重的原因了。