胡振旺

近年來，隨著城市化進程的加快，大量外來人口帶來城市房屋租賃、買賣等一系列階梯式住房消費的增加，加之收入水平提高后，居民改善生活的最有效方式就是改善居住條件，兩方面因素的共同作用，形成了目前全國火爆的二手房市場。專家預測，國內(nèi)二手房市場的繁榮時期還將持續(xù)20年。但二手房投資也不是一項包賺不賠的生意，要想成為二手房投資的贏家，6點經(jīng)驗可以借鑒。

提升價值：內(nèi)外美化

曾女士有一套地段和樓層都不錯的二手房，準備以46萬元的價格出售，但購房者考察之后，都要求降價。曾女士堅持這個價格不高且物有所值，不肯降價。因此，半年來看房的人雖有一打多，但就是沒有成交。曾女士向其好友請教癥結(jié)所在，好友實地考察后發(fā)現(xiàn)問題在于房子“衣裝”不到位。原來，曾女士只對房屋進行了內(nèi)部的“美容”，而樓梯樓道、單元樓門等外在環(huán)境卻極差，給購房者留下一個樓房居住者素質(zhì)不高、鄰里環(huán)境不好的感覺。在好友的建議之下，曾女士將灰暗骯臟的樓道的四壁刷白，更換缺損的單元樓防盜門，還將每層緩步臺缺失損毀的窗戶修補完好。然后，將外部裝修所花費的7600元加在房價上，打出47．5萬元的售價。結(jié)果不過半月，曾女士就輕易地將房屋賣出，還多賺了7400元。

經(jīng)驗之1：二手房所處的地段再“黃金”，樓層戶型再好，但畢竟是二手房，要想讓“半老徐娘”再現(xiàn)風姿，必須做個到位的精心美容。除了要保證整套房子潔凈白亮、室內(nèi)基本設施完備外，也要關注二手房的外在環(huán)境。此外，還要在“健康住宅”上下一番功夫。2003年突來的非典，喚起了人們對健康住宅的重視和追求。因此，在對二手房進行出售前的美化時，不妨在健康方面做點文章，關注細節(jié)上的設計完美化，如對地漏進行科學設置，對窗戶進行改造以保持空氣的流通等，讓”健康住宅”得以充分體現(xiàn)，提升二手房價值。

節(jié)省契稅：由購改換

在稅務部門工作的鄭先生熟悉稅法，他的二手房交易不是通過買賣，而是使用交換方式。以前，鄭先生和張小姐是同事，但稅務局分為國稅和地稅后，鄭先生分配在地稅局，張小姐則分配在國稅局。工作單位和上班地點的改變，使兩人居住地都遠離單位——張小姐居住地離地稅局近，但遠離上班的國稅局；鄭先生則住在國稅局附近，而遠離上班的地稅局。由于上班路遠不便，他們都產(chǎn)生了賣掉現(xiàn)住房、在單位附近購房的念頭。有一天，兩人碰面時聊到購房一事，一拍即合，達成了換房意愿。后經(jīng)評估，兩人的住房現(xiàn)值大約都在50萬元左右，不久他們就去房管所變更了房產(chǎn)證。如果他倆不是換房，而是各自賣掉現(xiàn)有的房子后再購買，就要按購房價款繳納3％一5％的契稅。但如此一換，鄭先生和張小姐都節(jié)省了2萬元左右的契稅。

經(jīng)驗之2：根據(jù)稅法規(guī)定，城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅；相互交換房屋，以房屋的價格差價征收契稅，交換價格相等時，免征契稅。交換住房不僅適用于雙方交易，也可巧用在三方交易中。例如，A想賣掉城西的公有住房并在城東買套二手房．而B在城東正有一套公有住房要出售，C正想購買A在城西的住房。但此種情況如以買賣方式實現(xiàn)各自的目的，就要繳納2次契稅。但如果用交換的方式，A和B之間先交換房產(chǎn)，只要補繳少量的價差部分的契稅，雖然C再向B購買城西的房產(chǎn)時要繳納契稅．但畢竟已節(jié)約了一筆不少的契稅。因此，二手房交易別忘了“交換”這一招。

現(xiàn)房炒作：正確評估

去年初，在一公司任經(jīng)理的樂先生，割掉股票，湊足了35萬元購買了一套二手房，打算作短期投資，半年內(nèi)就出手。結(jié)果過去一年多子，樂先生還是沒有賣出房屋，因為他開價38萬元太高了。樂先生很困惑，股票割肉，投資了不小的一筆，快18個月了，怎么連3萬元都賺不到?據(jù)他所知，和他一樣購買那棟樓房房屋的投資者都能賺到3萬元左右。后經(jīng)業(yè)內(nèi)人士分析，原來是樂先生購買房屋時沒有做好房價的估算事宜，被人多宰了1．5萬元，因此他出于賺3萬元的想法而開價38萬元就過高了。

經(jīng)驗之3：投資二手房，不管是賣者還是買者，對二手房的價格都要心中有數(shù)。據(jù)在房地產(chǎn)評估機構(gòu)工作的曾女士介紹，對二手房價格評估有市場比較法、收益法、成本法。目前，最為常用的是市場比較法。采用市場比較法，首先要挑選3個以上與待交易房產(chǎn)在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場實例；其次，要確定修正因素，包括小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設施的完備程度、城市規(guī)劃限制等10多項因素；最后，將這些實例與所要評估的二手房進行對照比較，并就具體情況作出適當?shù)男拚?，以此來估算所評估對象的合理價格。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，二手房價格評估中需特別關注3個最為重要的因素，依次為：待評估房產(chǎn)的位置或地段、房產(chǎn)使用年限與小區(qū)管理及配套設施、房產(chǎn)的戶型及朝向。

短期投資：首選期房

在銀行專事服務房地產(chǎn)開發(fā)公司的客戶經(jīng)理小王，這一兩年來賺飽了。她的大塊收入來自于期房投資，一年六七萬元的工薪收入反倒成為她的副業(yè)收入。服務房地產(chǎn)公司，近水樓臺先得月，每次新樓盤預售，她都能預訂到最有升值潛力的商品房。這樣，她只要支付數(shù)額不多的首期款，就取得轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。去年，小王投資一套期房，只交了5萬元的首付款，不過2個月，就以7萬元出手了，小王凈賺2萬元。

經(jīng)驗之4：期房轉(zhuǎn)手的手續(xù)簡便，雙方只需到開發(fā)商處變更一下購房者姓名，無需辦理房產(chǎn)的過戶手續(xù)，從而能省下契稅、交易手續(xù)費等一大筆開支。期房二手房的投資數(shù)額要低于現(xiàn)房二手房，故其投資回報率通常高于后者。不過，有些地方目前已開始執(zhí)行“期房限轉(zhuǎn)”的政策，短期投資者應抓緊搭乘末班車，在還沒有出臺“對期房進行限制轉(zhuǎn)讓”政策的省市投資期房，賺取期房的最后一桶金。

長線投資：關注3類

袁女士是一位保險營銷人員，在5年多的保險營銷生涯中，她賺取了第一桶金，積累了一定的財力。然后，她開始到上海、廈門等地去投資二手房，賺滿了第二桶金。問到二手房長線投資的經(jīng)驗，她透露了3類升值潛力大的二手房。

經(jīng)驗之5：一是城市商務區(qū)旁邊的二房手。這些區(qū)塊是企事業(yè)單位密集的地方，不僅租房需求大，租金也高。如果能對房屋進行一番有品位的特色裝修，迎合經(jīng)理人的住房需求，投資回報率則更高。二是發(fā)展?jié)摿Υ蟮男聟^(qū)二手房。一些有發(fā)展?jié)摿Φ男聟^(qū)，一兩年后，居住人氣必然會旺起來，這為出租或再次轉(zhuǎn)手都留下了較大的投資回報空間。三是名校附近的二手房。社會對教育投資力度的加大、名校(包括小學、中學、大學)就讀人數(shù)的增加、以及名校教育資源的有限，都促成了名校附近的二手房的出租率高、轉(zhuǎn)手容易且升值空間大的特點．投資回報潛力極大。

安全交易：選擇資金托管

3月份，林先生的新同事介紹了一位朋友小李前來購買林先生要出手的一套二手房。雙方在價位協(xié)商一致后，最終卻因雙方不是很了解，產(chǎn)生了不信任——林先生怕辦理房產(chǎn)過產(chǎn)后拿不到全額款項，小李則擔心付款后房產(chǎn)過戶手續(xù)還辦不妥，導致交易暫停。這時，建行的一張關于“百易安”交易托管業(yè)務的宣傳單為交易帶來了轉(zhuǎn)機，他們通過銀行的交易資金托管業(yè)務成功安全地完成了二手房買賣。其實，和林先生一樣，許多人在二手房交易中都有相同的困擾：不是覺得市場上的二手房中介機構(gòu)收費高，就是擔心非法中介卷走房款和房產(chǎn)證。

經(jīng)驗之6：凡是涉及大額資金轉(zhuǎn)移或者權(quán)益交割與資金轉(zhuǎn)移存在時間差的交易，如果交易雙方互不了解，或互不信任，都適合選擇銀行的交易資金托管業(yè)務。具體作法是作為交易雙方都能接受的中介方——銀行．接受托管交易資金，保管權(quán)益證明等相關文件，當交易雙方履行交易合同、實現(xiàn)了約定的條件后，銀行按協(xié)議約定在雙方授權(quán)后，協(xié)助完成交易資金和權(quán)證的交換，以保護雙方的利益，促成交易的安全順利進行。這樣做可給當事人帶來3個好處：一是確保了交易的安全，二是存放在銀行的交易資金在交易期間可獲得存款利息收入，三是最高5％。的手續(xù)費遠遠低于市場上中介機構(gòu)的收費，且操作極為簡便。