陸　建

《新財(cái)經(jīng)》：近年來，關(guān)于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的觀點(diǎn)一直存在，近來因?yàn)樯虾５禺a(chǎn)價(jià)格的大幅度上漲，更引發(fā)了人們對(duì)泡沫的擔(dān)心，您如何看待這個(gè)問題？

劉洪玉：所謂房地產(chǎn)泡沫，是指由于投機(jī)行為導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲，并與使用價(jià)值或理論價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐的情況。鑒于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上漲主要是由于經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、住宅等房屋供給模式轉(zhuǎn)軌和實(shí)際使用者為市場(chǎng)主體這樣一些事實(shí)，我并不認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在普遍的泡沫問題。至于一些局部區(qū)域曾出現(xiàn)的投機(jī)因素導(dǎo)致價(jià)格連續(xù)上漲的情況，只要注意及時(shí)采取抑制措施，就不至于出現(xiàn)大的問題，已經(jīng)產(chǎn)生的泡沫也會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)而逐漸被吸納。

我還有一個(gè)觀點(diǎn)，就是關(guān)于房地產(chǎn)泡沫，要警鐘常鳴。談?wù)撆菽苑阑加谖慈?，同時(shí)也能起到抑制泡沫發(fā)展的作用，并不意味著市場(chǎng)真的出現(xiàn)了大的問題?，F(xiàn)在全世界大部分房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的區(qū)域，包括美國和歐洲，也都在熱烈討論當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)是否存在房地產(chǎn)泡沫以及泡沫嚴(yán)重程度的問題，但并沒有見哪個(gè)國家就為此驚惶失措。

《新財(cái)經(jīng)》：去年以來，央行幾次出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)更嚴(yán)格的金融信貸政策。中國很可能進(jìn)入新一輪加息周期，這些因素是否造成房地產(chǎn)業(yè)的短期風(fēng)險(xiǎn)？

劉洪玉：我國房地產(chǎn)開發(fā)商大多數(shù)都是白手起家，盡管目前企業(yè)規(guī)模在增長(zhǎng)，但對(duì)商業(yè)銀行的開發(fā)貸款、預(yù)售融資和帶資承包的依賴程度很高。緊縮信貸，使許多開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難；加息也導(dǎo)致了開發(fā)商開發(fā)成本的上漲，從而對(duì)商品房供給起到了一定的抑制作用。但是，應(yīng)該看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)是需求導(dǎo)向的，而預(yù)期中的國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程的持續(xù)發(fā)展，肯定會(huì)為這個(gè)市場(chǎng)帶來旺盛的市場(chǎng)需求；房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，國家也不可能輕易放棄這個(gè)產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位（實(shí)際上，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與形態(tài)的變革，房地產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間，其產(chǎn)業(yè)地位也會(huì)逐步得到加強(qiáng)）。有足夠的市場(chǎng)需求支撐，開發(fā)商就可以找到資金支持，相信也會(huì)有足夠的資金來支持這個(gè)市場(chǎng)，近期內(nèi)只是如何盡快發(fā)展和完善房地產(chǎn)資本市場(chǎng)，使房地產(chǎn)開發(fā)商盡快降低對(duì)商業(yè)銀行依賴程度的問題。因?yàn)槎唐趦?nèi)不可能出現(xiàn)利率大幅度上調(diào)、通貨膨脹率大幅上升、居民購買力大幅度下降的情況，所以，房地產(chǎn)業(yè)沒有大的短期系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

《新財(cái)經(jīng)》：土地轉(zhuǎn)讓制度的改革，改變了中國房地產(chǎn)業(yè)的格局，很多企業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇，您如何看待這種改革對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的影響？

劉洪玉：建立一個(gè)公開透明和公平公正的土地市場(chǎng)，一直是我國土地管理工作的目標(biāo)和方向，土地出讓、轉(zhuǎn)讓制度的改革，即在土地使用權(quán)出讓環(huán)節(jié)普遍使用“招、拍、掛”方式，實(shí)際上是在朝著這個(gè)方向邁進(jìn)。這對(duì)于完善房地產(chǎn)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，都是很有意義的。當(dāng)然，對(duì)政府來說，如何有效解決土地壟斷供給和市場(chǎng)需求多元、滿足用地需求與保護(hù)土地資源、土地市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)、政府土地收益和社會(huì)土地利益等矛盾，也是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

《新財(cái)經(jīng)》：有分析認(rèn)為：去年中國房地產(chǎn)銷售額達(dá)10000億元；由于房地產(chǎn)是一個(gè)高增長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，按年增長(zhǎng)率為15%計(jì)算，2010年銷售額可望達(dá)到22000億元，是中國最大的產(chǎn)品市場(chǎng)。您是否認(rèn)可這個(gè)觀點(diǎn)？你如何看待未來5～10年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的大趨勢(shì)？

劉洪玉：數(shù)字是通過假設(shè)推算出來的，仁者見仁，智者見智，我本人沒有進(jìn)行過類似推算。房地產(chǎn)銷售額的預(yù)測(cè)，首先要看是什么銷售額，是否涵蓋二手房的成交數(shù)字。如果僅僅考慮新建商品房的銷售額，也需要考慮到供給規(guī)模變化、價(jià)格變化、通貨膨脹等因素的影響。從概念上來判斷，因?yàn)榉康禺a(chǎn)（含增量和存量）是所有商品中價(jià)值量最高的大宗商品，雖然其使用周期較長(zhǎng)，但肯定會(huì)成為一個(gè)國家、一個(gè)地區(qū)交易額最大的市場(chǎng)。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，新房不可能永遠(yuǎn)大規(guī)模地開發(fā)下去，存量交易會(huì)逐漸超過增量交易（美國2004年存量住宅與增量住宅交易數(shù)量分別662.9萬套和118.6萬套，前者是后者的6倍左右）， 所以，新建商品房的銷售額是否能成為所有商品中銷售額最大的，就不一定了。實(shí)際上，國外有房地產(chǎn)年消費(fèi)量的計(jì)算，如果把房地產(chǎn)（住宅、寫字樓等）作為單一的商品，則不論是家庭還是企業(yè)，其消費(fèi)房地產(chǎn)商品的支出占比都是最大的（美國住房消費(fèi)支出大概相當(dāng)于GDP的5%）。由于中國目前城市化水平較低，東、中、西部和東北的發(fā)展差距很大，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展所處的階段或節(jié)拍也顯著不同，所以，在未來的5～10年內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)將仍然是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律。

《新財(cái)經(jīng)》：去年中國地產(chǎn)最大企業(yè)的市場(chǎng)占有率僅為1%左右，市場(chǎng)集中度很低?，F(xiàn)在業(yè)界普遍認(rèn)為，土地“招拍掛”政策和新的金融政策將引發(fā)地產(chǎn)業(yè)汰弱留強(qiáng)的大洗牌，行業(yè)從分散走向集中。您如何看待行業(yè)的并購和集中趨勢(shì)？

劉洪玉：房地產(chǎn)開發(fā)是一種地域性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，跨區(qū)域開發(fā)增加了管理的難度，風(fēng)險(xiǎn)水平和管理成本也會(huì)相應(yīng)提高。房地產(chǎn)的各異性，也使得房地產(chǎn)產(chǎn)品不可能像大多數(shù)工業(yè)產(chǎn)品那樣進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的批量生產(chǎn)。國際上的相關(guān)研究成果表明，以房地產(chǎn)開發(fā)收入為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的企業(yè)，其績(jī)效隨著企業(yè)規(guī)模和市場(chǎng)覆蓋范圍的擴(kuò)大而降低。所以，在房地產(chǎn)市場(chǎng)起步和發(fā)展階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模的離散程度很高，在行業(yè)成熟、市場(chǎng)穩(wěn)定后，尤其是對(duì)新建空間的需求減少以后，會(huì)剩下一些跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的大公司，但常常已經(jīng)是鳳毛麟角。

以美國為例，雖然其兩個(gè)最大的住宅開發(fā)商Pulte公司（2004年銷售收入117億美元，市值94億美元，凈資產(chǎn)35億美元）和Lennar公司（2004年銷售收入105億美元，市值75億美元，凈資產(chǎn)40億美元）的住宅市場(chǎng)份額已經(jīng)分別占到全美國的3.25%和3.05%，但它們都是經(jīng)過50多年歷練的結(jié)果。從我國現(xiàn)階段和未來5～10年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)來看，會(huì)出現(xiàn)一些優(yōu)勢(shì)企業(yè)通過并購和品牌經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)和提高其市場(chǎng)占有份額的目標(biāo)，但總體上不會(huì)出現(xiàn)所謂“行業(yè)重新洗牌”的大變革。

《新財(cái)經(jīng)》：有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，美國以產(chǎn)業(yè)基金為龍頭、專業(yè)管理為輔的房地產(chǎn)開發(fā)模式與以賣樓花——客戶融資和銀行按揭融資為主的香港模式，代表了國際上比較成熟的地產(chǎn)發(fā)展模式。那么，怎樣概括中國當(dāng)前的模式？未來發(fā)展的方向是什么？

劉洪玉：其實(shí)，美國模式也不能說是以產(chǎn)業(yè)基金為龍頭。要知道，美國的房地產(chǎn)投資基金（REITs）主要面向可長(zhǎng)期持有、可產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流收入的商業(yè)房地產(chǎn)（出租的寫字摟、零售用房、公寓、廠房和休閑娛樂設(shè)施等），在商業(yè)房地產(chǎn)權(quán)益中，REITs持有的比例通常在1/3左右（2003年，33%）。商業(yè)房地產(chǎn)的其他權(quán)益持有者主要是退休基金（2003年，46%）和人壽保險(xiǎn)公司（2003年，10%）。就住宅開發(fā)企業(yè)來說，前面提到的兩個(gè)美國住宅開發(fā)公司（均為上市公司），其2004年的資產(chǎn)負(fù)債率分別為38.4%和33.3%（我國最大房地產(chǎn)上市公司萬科股份，其2004年中期報(bào)告的資產(chǎn)負(fù)債率為56.7%，我國房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率超過70%），以這樣的低負(fù)債水平，完全可以通過銀行信貸來解決開發(fā)過程中的資金需求。

實(shí)際上，美國模式與香港模式（實(shí)際上也是內(nèi)地模式）的主要差別，在于是否把預(yù)售作為開發(fā)項(xiàng)目融資的重要來源，預(yù)售融資通常占到開發(fā)投資的30%～40%，有些項(xiàng)目甚至更高。如果把開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售融資轉(zhuǎn)換為資本市場(chǎng)融資，就與美國模式非常接近了。應(yīng)該說，美國模式是一個(gè)資本市場(chǎng)和機(jī)構(gòu)投資者參與程度很高的模式，我完全贊成推動(dòng)中國房地產(chǎn)業(yè)向這種模式轉(zhuǎn)化，但肯定還要走很長(zhǎng)的路，因?yàn)槲覈壳胺康禺a(chǎn)資本市場(chǎng)的發(fā)育程度還非常低。